2919/136/10-1 - o ceně : Podílu na bytovém domě č.p. 1093 na pozemku p. č. 2208 v katastrálním území 686042 Horní Litvínov. Okres : CZ0425 Most Obec : 567256 Litvínov Datum vyhotovení : 22.4.2010 Posudek vyžádal : Účel posudku : KP real CZ s.r.o. Na Kocandě 939/25 412 01 Litoměřice Zastoupená p. Pavlem Kloučkem - jednatelem Zjištění obvyklé ceny nemovitosti Vypracoval : Ing. Vítězslav Suchý, U stadionu 1355/16, 434 01 Most tel.: 476 709 704 mobil: 605 947 813 E-mail: vit.suchy@volny.cz Podklady pro vypracování posudku: Výpis z Katastru nemovitostí list vlastnictví 3162, vyhotovený dálkovým přenosem dne 1.4.2010 p Kopie Katastrální mapy Projektová dokumentace Kolaudační rozhodnutí vydané MěNV dne 21.3.1947 pod číslem 31.171/46 VIII.19 b/l-5 údaje vlastníka nemovitosti vlastní prohlídka Oceňovanou nemovitost jsem osobně prohlédl dne : 20.4.2010 Ocenění provedeno dle zákona č. 151/97 Sb. o oceňování majetku a změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) a vyhlášky 3/2008 Sb. ve znění vyhlášky 456/2008 Sb. a vyhlášky 460/2009 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), dle údajů vlastníka nemovitosti a výsledků prohlídky na místě. N á l e z : Předmětem ocenění je podíl, ve výši 250/1000, na bytovém domě č.p. 1093, na pozemku p. č. 2208, v katastrálním území 686042 Horní Litvínov. Nemovitosti se nacházejí v severovýchodní části města ve Vrchlického ulici. Pozemek je jiného vlastníka, proto se neoceňuje.
2919/136/10-2 - I) Nákladová cena - Popis objektů a ocenění : 1) Bytový dům: Bytový dům je vnitřní v řadě dalších domů a spolu s nimi tvoří uliční čáru. Má jedno podzemní podlaží, dvě nadzemní podlaží a z části využité podkroví. V prvním a druhém nadzemním podlaží jsou vždy dva byty 1+3. Každý byt má kuchyň, tři obytné místnosti, koupelnu, WC a předsíň. Ke každému bytu přísluší dvě místnosti ve sklepě. Podkroví je využito z poloviny jako rozšíření jedné bytové jednotky ve II. NP a druhá polovina je využita jako půda. Suterén je pod celým domem. Základy budovy jsou betonové, s dobrou izolací. Nosná konstrukce domu je zděná z cihel o síle zdí 35 a 45 cm. Strop v suterénu je betonový, stropy v I. a II. NP trámové, s hladkým omítnutým povrchem. Střecha je sedlová se střešními okny v jedné polovině. Konstrukce krovu je trámová, s plným bedněním, krytá plechovou krytinou. Klempířské konstrukce jsou kompletní. Vnitřní omítky jsou dvouvrstvé, štukové, vnější omítky jsou hrubé, vápenocementové. Obklady jsou provedeny v sociálních zařízeních a v kuchyních kolem linek. Schody jsou do suterénu betonové, obložené keramickou dlažbou, do I. II. NP a podkroví jsou dřevěné, s podstupnicí. Dveře jsou dřevěné náplňové. Okna jsou v 1/2 domu dřevěná, zdvojená a v polovině domu plastová s izolačním dvojsklem. Podlahy v I. PP jsou betonové. Podlahy v I. NP jsou betonové, ve II. NP jsou dřevěné, kryté linem PVC, nebo textilní krytinou. V podkroví jsou na půdě půdovky, v bytě podlaha dřevěná, krytá linem nebo textilní krytinou. Vytápění je lokální, etážové, na plyn nebo GAMATY. Je zaveden světelný i motorový proud s pojistkovými automaty. Je proveden rozvod studené a teplé vody, vodorovné i svislé kanalizace. Je proveden rozvod plynu. V kuchyních jsou sporáky na plyn, v koupelnách umyvadla a vany, nebo sprchové kouty. Teplá voda je ohřívána v plynových průtokových ohřívačích, nebo karmách. Záchody jsou splachovací. Výtah není proveden. Ostatní vybavení není provedeno. Konstrukce a vybavení obsažené v jednotkové ceně jsou uvedeny v příloze č. 2 výše uvedené vyhlášky. Dle výše uvedeného kolaudačního rozhodnutí je bytový dům užíván od roku 1947, to je stáří ke dni ocenění 63 let. let. Stav budovy je dobrý, v roce 1993 byla v ¼ domu zřízeno plynové vytápění, v roce 1997 byl proveden nový rozvod vody, kanalizace, byla provedena rekonstrukce střechy včetně oplechování, okapů a svodů. V roce 1997 v ¼ bylo provedeno etážové topení s kombinovaným kotlem. Ostatní vybavení bytových jednotek je průběžně obměňováno, takže část je opotřebená na 100 % a druhá polovina na 50 %. Město Litvínov má 27 502 obyvatel. Zastavěná plocha I. PP až II. NP 18,20*9,81 = 178,54 m 2 ---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- Průměrná zastavěná plocha: = 178,54 m 2 Průměrná výška podlaží I. PP = 2,55 m I. - II. NP = 2,80 m ----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- --------- Vážená průměrná výška podlaží = 2,72 m
2919/136/10-3 - Výpočet obestavěného prostoru : 18,20*9,81*(8,73+5,95/2) = 2 089,83 m 3 Kvantifikace jednotlivých složek ceny Složka ceny Popis event. Podklad Výsl. hodnota postup výpočtu ZC Budova typu "K" Příloha č. 2. 2 150,00Kč Základní cena budovy ZC x obest. prost. x Ki 9 714 156,79Kč K1 Koeficient přepočtu ZC podle druhu konstrukce Zděné Příloha č. 4 0,939Kč K2 Koeficient přepočtu ZC podle průměrné zastavěné plochy podlaží v objektu výpočet K2 = 0,92 + (6,6 / ZP) ZP = 178,54 0,95696651 K3 Koeficient přepočtu ZC podle průměrné výšky podlaží v objektu výpočet K3 = /2,10 / V) + 0,30 V= 2,72 K3 = 1,07205882 K4 Koeficient vybavení stavby výpočet - příloha č. 15 Konstrukce a vybaveníprovedení % nestan. A Koeficient %xaxk/100 1 Základy Standardní 0,060 0,00000000 2 Svislé konstrukce Standardní 0,188 0,00000000 3 Stropy Standardní 0,082 0,00000000 4 Krov Standardní 0,053 0,00000000 5 Krytiny střech Standardní 0,024 0,00000000 6 Klempířské konstrukce Standardní 0,007 0,00000000 7 Vnitřní povrchy Standardní 0,069 0,00000000 8 Vnější povrchy Standardní 0,031 0,00000000 9 Vnitřní obklady Standardní 0,021 0,00000000 10 Schody Dřevěné 75 0,030-1,000-0,02250000 11 Dveře Standardní 0,032 0,00000000 12 Vrata Standardní 0,000 0,00000000 13 Okna Standardní 0,054 0,00000000 14 Povrchy podlah Standardní 0,031 0,00000000 15 Vytápění Standardní 0,047 0,00000000 16 Elektroinstalace Standardní 0,052 0,00000000 17 Bleskosvod Standardní 0,004 0,00000000 18 Vnitřní vodovod Standardní 0,033 0,00000000 19 Vnitřní kanalizace Standardní 0,032 0,00000000 20 Vnitřní plynovod Standardní 0,004 0,00000000 21 Ohřev vody Standardní 0,021 0,00000000 22 Vybavení kuchyní Standardní 0,018 0,00000000 23 Hygienické vybavení Standardní 0,038 0,00000000 24 Výtahy Chybí 100 0,013-1,852-0,02407600 25 Ostatní Chybí 80 0,056-1,852-0,08296960 26 Instalační jádra Standardní 0,000 0,00000000 n = 1-0,12954560 K4 = 1 + (0,54 x n) K4 = 0,93004538
2919/136/10-4 - K5 Koeficient polohový podle přílohy č. 13 K5 = 1,000 Ki Koeficient změny cen staveb podle přílohy č. 32 Ki = 2,162 Kp Koeficient prodejnosti podle přílohy č. 33 Kp = 1,204 Základní cena upravená ZCU = ZC x K1 x K2 x K3 x K4 x K x Ki x Kp = 5 014,25Kč Obestavěný prostor = 2089,83 Reprodukční cena budovy : ZCU x Obestavěný prostor = 10 478 923,73Kč Výpočet odpisu analytickou metodou B C A% A Popis konstrukce Skutečné stáří Životnost Podíl v % B/C (B/C) x A 1 Základy 63 150 0,060 0,06147541 0,42000000 0,02581967 2 Svislé konstrukce 63 80 0,188 0,19262295 0,78750000 0,15169057 3 Stropy 63 80 0,082 0,08401639 0,78750000 0,06616291 4 Krov 63 80 0,053 0,05430328 0,78750000 0,04276383 5 Krytiny střech 13 40 0,024 0,02459016 0,32500000 0,00799180 6 Klempířské konstrukce 13 30 0,007 0,00717213 0,43333333 0,00310792 7 Vnitřní povrchy 63 70 0,069 0,07069672 0,90000000 0,06362705 8 Vnější povrchy 63 70 0,031 0,03176230 0,90000000 0,02858607 9 Vnitřní obklady 50 60 0,011 0,01127049 0,83333333 0,00939208 20 50 0,010 0,01024590 0,40000000 0,00409836 10 Schody 63 80 0,030 0,03073770 0,78750000 0,02420594 11 Dveře 63 80 0,032 0,03278689 0,78750000 0,02581967 12 Vrata 0,000 0,00000000 13 Okna 63 80 0,027 0,02766393 0,78750000 0,02178535 5 50 0,027 0,02766393 0,10000000 0,00276639 14 Povrchy podlah 30 30 0,015 0,01536885 1,00000000 0,01536885 15 30 0,016 0,01639344 0,50000000 0,00819672 15 Vytápění 7 20 0,024 0,02459016 0,35000000 0,00860656 19 20 0,023 0,02356557 0,95000000 0,02238730 16 Elektroinstalace 63 70 0,052 0,05327869 0,90000000 0,04795082 17 Bleskosvod 13 30 0,004 0,00409836 0,43333333 0,00177596 18 Vnitřní vodovod 13 30 0,033 0,03381148 0,43333333 0,01465164 19 Vnitřní kanalizace 13 40 0,032 0,03278689 0,32500000 0,01065574 20 Vnitřní plynovod 13 30 0,004 0,00409836 0,43333333 0,00177596 21 Ohřev vody 13 30 0,021 0,02151639 0,43333333 0,00932377 22 Vybavení kuchyní 10 20 0,009 0,00922131 0,50000000 0,00461066 20 25 0,009 0,00922131 0,80000000 0,00737705 23 Hygienické vybavení 15 40 0,019 0,01946721 0,37500000 0,00730020 30 40 0,019 0,01946721 0,75000000 0,01460041 24 Výtahy 0,000 0,00000000 25 Ostatní 15 30 0,023 0,02356557 0,50000000 0,01178279 30 30 0,022 0,02254098 1,00000000 0,02254098 26 Instalační jádra 0,000 0,00000000 0,98 1 Procento opotřebení 0,68672302 Reprodukční cena Odpis opotřebení Zjištěná cena 10 478 923,73Kč -7 196 118,14Kč 3 282 805,59Kč
2919/136/10-5 - 2) Půdní vestavba: V podkroví je provedena vestavba bytu, která rozšiřuje jeden byt v II. NP. Vestavba je provedena na bázi dřeva a dřevní hmoty. Vybavení a zařizovací předměty odpovídají vybavení v ostatních bytech. Životnost podkroví je vázána na životnost celého domu. Dům je starý 63 let, zbývá do konce životnosti 37 let. Podkroví je staré 3 roky. Odpis opotřebení činí 2,50% za rok, celkem 7,5 %. Zastavěná plocha: 7,60*7,81 = 59,36 m 2 Výška podlaží: = 2,70 m Obestavěný prostor: 7,60*7,81*1,10+7,60*(7,60+6,20)/2*1,60 = 149,20 m 3 Kvantifikace jednotlivých složek ceny Složka ceny Popis event. Podklad Výsl. hodnota postup výpočtu ZC Budova typu " K " Příloha č. 2. 2 150,00Kč Základní cena budovy ZC x obest. prost. x Ki 693 526,36Kč K1 Koeficient přepočtu ZC podle druhu konstrukce Na bázi dřevní hmoty Příloha č. 4 1,03 K2 Koeficient přepočtu ZC podle průměrné zastavěné plochy podlaží v objektu výpočet K2 = 0,92 + (6,6 / ZP) ZP = 59,36 1,03118598 K3 Koeficient přepočtu ZC podle průměrné výšky podlaží v objektu výpočet K3 = (2,10 / V) + 0,30 V= 2,70 K3 = 1,07777778 K4 Koeficient vybavení stavby výpočet - příloha č. 14 Konstrukce a vybaveníprovedení % nestan. A Koeficient %xaxk/100 1 Základy Chybí 100 0,060-1,852-0,11112000 2 Svislé konstrukce Standardní 0,188 0,00000000 3 Stropy Standardní 0,082 0,00000000 4 Krov Chybí 100 0,053-1,852-0,09815600 5 Krytiny střech Chybí 100 0,024-1,852-0,04444800 6 Klempířské konstrukce Chybí 100 0,007-1,852-0,01296400 7 Vnitřní povrchy Standardní 0,069 0,00000000 8 Vnější povrchy Chybí 100 0,031-1,852-0,05741200 9 Vnitřní obklady Standardní 0,021 0,00000000 10 Schody Chybí 100 0,030-1,852-0,05556000 11 Dveře Standardní 0,032 0,00000000 12 Vrata Standardní 0,000 0,00000000 13 Okna Standardní 0,054 0,00000000 14 Povrchy podlah Standardní 0,031 0,00000000 15 Vytápění Standardní 0,047 0,00000000 16 Elektroinstalace Standardní 0,052 0,00000000 17 Bleskosvod Chybí 100 0,004-1,852-0,00740800 18 Vnitřní vodovod Standardní 0,033 0,00000000 19 Vnitřní kanalizace Standardní 0,032 0,00000000 20 Vnitřní plynovod Standardní 0,004 0,00000000 21 Ohřev vody Standardní 0,021 0,00000000 22 Vybavení kuchyní Standardní 0,018 0,00000000 23 Hygienické vybavení Standardní 0,038 0,00000000 24 Výtahy Chybí 100 0,013-1,852-0,02407600
2919/136/10-6 - 25 Ostatní Chybí 80 0,056-1,852-0,08296960 26 Instalační jádra Standardní 0,000 0,00000000 n = -0,49411360 K4 = 1 + (0,54 x n) K4 = 0,73317866 K5 Koeficient polohový podle přílohy č. 13 K5 = 1,000 Ki Koeficient změny cen staveb podle přílohy č. 32 Ki = 2,162 Kp Koeficient prodejnosti podle přílohy č. 33 Kp = 1,204 Základní cena upravená ZCU = ZC x K1 x K2 x K3 x K4 x K x Ki x Kp = 4693Kč Obestavěný prostor = 149,20 Reprodukční cena budovy : ZCU x Obestavěný prostor = Procento opotřebení 7,500000% Odpis opotřebení Zjištěná cena 700 133,53Kč -52 510,01Kč 647 623,51Kč Mezisoučet: 1) Budova 2) Podkroví Celkem: 3 282 805,59 Kč 647 623,51 Kč 3 930 429,10 Kč 2) Venkovní úpravy: Cena je stanovena dle 10, odstavec (2) jako 2 % ze zjištěné ceny stavby. Výpočet ceny: 3930429,10*0,02 = 78 608,58 Kč 3) Pozemky Pozemky jsou jiného vlastníka, proto se neoceňují. Rekapitulace nákladové ceny:
2919/136/10-7 - 1) Budova 3 930 429,10 Kč 2) Venkovní úpravy 78 608,58 Kč 3) Pozemky 0 Celkem: 4 009 037,68 Kč Nákladová cena: Po zaokrouhlení: 4 009 040,- Kč II. Výnosová cena: V domě jsou čtyři bytové jednotky, které lze pronajmout. Obvyklý nájem za bytovou jednotku je v místě a v čase o 1500 až 3000 vyšší, než náklady na údržbu a provoz bytu. Podlaží Byt plocha cena ------------------------------------------------------------------------------------------- 1. NP 1+3 68,30 2000,- 1. NP 1+3 68,30 2000,- 2. NP 1+3 68,30 2000,- 2. NP 1+7 127,66 3000,- ------------------------------------------------------------------------------------------------- Celkem: 9 000,- Kč Roční nájem celého bytového domu, bez nákladů na údržbu a provozování domu činí: 9000*12 = 108 000 Kč Cena nemovitosti je vypočtena dle 22, odstavec (1) podle vzorce: N CV = ----------- x 100 p kde CV je cena zjištěná výnosovým způsobem N je roční nájemné p je míra kapitalizace v procentech CV = 108000*100/5 = 2 160 000 Kč Výnosová cena: Po zaokrouhlení: 2 160 000,- Kč
2919/136/10-8 - III. Porovnávací cena Pro porovnání byly použity údaje z vlastní databáze zpracovatele ocenění i z nabídkových cen kanceláří orientovaných na Litvínov a okolí (REAL Capital, Prolux, Svět realit). Nabídkové ceny i ceny ze skutečně realizovaných obchodů za bytové domy v popsané lokalitě se pohybují v rozmezí 1200,- Kč až 2000,-Kč za 1 m 3 obestavěného prostoru. V oceňovaném domě je standardní vybavení a průměrný technický stav. Umístění je poměrně atraktivní, dopravní dostupnost dobrá, parkovací možnosti značně omezené. Na domě byly povedeny částečné stavební úpravy, technický stav domu je průměrný. Porovnávací hodnotu odhaduji ve spodní části rozmezí, blíže ke středu, konkrétně na 1500 Kč za 1 m 3 OP. Výpočet ceny: 1500,00*2090 = 3 135 000,- Kč IV. Obvyklá cena: Obvyklou cenou se rozumí cena, která byla dosažena při prodejích stejného nebo obdobného majetku v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Při tom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího, ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi se rozumí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumízejména vztahy majetkové, rodinné nebo osobní mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozomí zvláštní hodnota přikládaná majetku a vyplývající z osobního vztahu k němu. Rekapitulace : Nákladová cena: Výnosová cena: Porovnávací cena: 4 009 040,- Kč 2 160 000,- Kč 3 135 000,- Kč Výsledné hodnocení: Cílem předloženého posudku bylo vypracovat návrh obvyklé ceny. K datu vypracování posudku je navržena obvyklá cena ve výši: 3 101 350,- Kč
2919/136/10-9 - Z toho podíl 250/1000: Obvyklá cena = 775 340,- Kč Slovy : Sedmsetsedmdesátpěttisíctřistačtyřicet korun českých Přílohy: Výpis z Katastru nemovitostí Kopie Katastrální mapy Fotodokumentace
2919/136/10-10 - Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím krajského soudu v Ústí n.l. ze dne 7.7.1993 č.j. Spr 3368/93 z oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady, spec. nemovitosti. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým č. 2919/136/10 znaleckého deníku. Posudek byl vyhotoven ve 3 paré a má stranu titulní, 9 číslovaných stran a 7 stran příloh. Znalečné a náklady účtuji podle přiložené likvidace na základě účtu číslo 2919/136/10.