ZNALECKÝ POSUDEK č. 4180-480/2014 O ceně bytové jednotky č.1355/106 v hlavním městě Praha, místní část Chodov, ulice Tererova č.p.1355, vč.příslušenství a podílu o velikosti 600/125727 na společných částech domu a pozemcích p.č.2014/380, ostatní plocha, o velikosti 16 m 2, p.č.2394/8, ostatní plocha, o velikosti 17 m 2, p.č.2404/1, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 259 m 2 a p.č.2405/2, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 274 m 2, vše zapsáno na LV č.14530 pro k.ú.chodov Objednatel znaleckého posudku: Účel znaleckého posudku: Dražební centrum s.r.o. Biskupský dvůr 2095/8 11000 Praha 1 Stanovení ceny pro účely dražby Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 288/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni 8.12.2014 znalecký posudek vypracoval: Ing. Jan Šíma Hostkovice 46 783 57 Tršice telefon: 602719124 e-mail: hon.sima@seznam.cz Znalecký posudek obsahuje 20 stran textu včetně titulního listu a 4 strany příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Tršicích 8.12.2014
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol stanovení obvyklé ceny bytové jednotky č.1355/106 v hlavním městě Praha, místní část Chodov, ulice Tererova č.p.1355, vč.příslušenství a podílu o velikosti 600/125727 na společných částech domu a pozemcích p.č.2014/380, ostatní plocha, o velikosti 16 m 2, p.č.2394/8, ostatní plocha, o velikosti 17 m 2, p.č.2404/1, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 259 m 2 a p.č.2405/2, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 274 m 2, vše zapsáno na LV č.14530 pro k.ú.chodov 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Bytová jednotka č.1355/106 Adresa předmětu ocenění: Tererova 1355/4 148 00 Praha-Chodov Kraj: Hl.m. Praha Okres: Hl.m. Praha Obec: Praha Katastrální území: Chodov Počet obyvatel: 1 246 780 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 8.12.2014 za přítomnosti znalce. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z LV č.14530 pro k.ú.chodov - kopie snímku katastrální mapy - mapa okolí - statistické údaje o počtu obyvatel ČR - 2 -
5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastník stavby: 775319/0346, Paní Dana Šmídová, Ludvíka Kuny 330, 27204 Kladno, vlastnictví: výhradní Vlastník pozemku: 775319/0346, Paní Dana Šmídová, Ludvíka Kuny 330, 27204 Kladno, vlastnictví: výhradní odpovídají skutečnosti 6. Dokumentace a skutečnost PD objektu nebyla předložena. 7. Celkový popis nemovité věci Znalec nebyl i přes písemnou výzvu do nemovitosti vpuštěn, proto některé údaje v ocenění jsou odhadnuty dle vnějšího stavebně technického provedení, informací od vlastníka nemovitosti, a dle informací z KN. Oceňovaná nemovitost je bytová jednotka dispozice 2+1 (3+kk), nacházející se ve 2.nadzemním podlaží panelového objektu s devíti nadzemními podlažími. Má plochou střechu, bleskosvod je instalován, klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu. Fasáda je zateplená, okna jsou plastová. Vnitřní dveře jsou plné a prosklené, podlahy jsou z PVC a koberců. WC je splachovací, koupelna je s vanou, umakartové jádro. Kuchyň je s linkou a elektrickým sporákem. Vytápění je ústřední z dálkového zdroje, vč.teplé vody. Výtah v domě je. Dům je napojen na kompletní infrastrukturu. Objekt je z roku 1977, v roce 2003 byla provedena revitalizace. Na nemovitosti vázne břemeno bytu na dožití, pro rodiče vlastníka nemovitosti. - 3 -
8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka 2. Věcná břemena váznoucí na nemovitosti 2.1. Věcné břemeno 2.2. Věcné břemeno - 4 -
B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 344/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka Ocenění pro stanovení podílu jednotky na pozemcích Pozemky Ocenění Ostatní stavební pozemky Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 2 cen. mapa zastavěná plocha a 2404/1 259,00 0,00 0,- nádvoří 2 cen. mapa zastavěná plocha a 2405/2 274,00 0,00 0,- nádvoří 2 cen. mapa ostatní plocha 2014/380 16,00 0,00 0,- - 5 -
2 cen. mapa ostatní plocha 2394/8 17,00 0,00 0,- Ostatní stavební pozemky - celkem 0,- Pozemky - zjištěná cena = 0,- Kč Rekapitulace cen pro stanovení podílu jednotky na pozemcích Pozemky = 0,-Kč 0,- Kč Celková cena nemovitého majetku pro stanovení podílu = 0,- Kč Vlastní ocenění jednotky Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Bytový prostor 38 porovnávací metoda Poloha objektu: Praha 11 Stáří stavby: 37 let Základní cena ZC (příloha č. 27): 33 356,- Kč/m 2 Podlahové plochy bytu koeficient dle typu podlahové plochy kuchyň: 23,8 * 1,00 = 23,80 m 2 předsíň: 10,54 * 1,00 = 10,54 m 2 pokoj: 8,05 * 1,00 = 8,05 m 2 pokoj: 12,39 * 1,00 = 12,39 m 2 komora: 1,91 * 1,00 = 1,91 m 2 WC: 0,86 * 1,00 = 0,86 m 2 koupelna: 2,54 * 1,00 = 2,54 m 2 sklepní koje: 1,5 * 0,10 = 0,15 m 2 lodžie: 3,12 * 0,20 = 0,62 m 2 Započítaná podlahová plocha bytu: 60,86 m 2-6 -
Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. V i 1. Typ stavby - Budova - panelová, zateplená III 0,00 2. Společné části domu - Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, II 0,00 sklad 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu II 0,00 4. Umístění bytu v domě - 2. - 4. NP s výtahem III 0,05 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové III 0,03 strany - s výhledem 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství částečné nebo úplné II -0,10 mimo byt nebo umakartové bytové jádro 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní III 0,00 vybavení - balkon nebo lodžie, komora nebo sklepní kóje (sklep) 8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etážové III 0,00 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu III 0,00 10. Stavebně - technický stav - Byt v dobrém stavu s pravidelnou údržbou II 1,00 Koeficient stáří upraven o + 0,10 pro stavby s nástavbou, přístavbou či rozsáhlejšími stavebními úpravami. Koeficient pro stáří 37 let: s = 1-0,005 * 37 = 0,815 9 Index vybavení I V = (1 + Σ V i) * V 10 * 0,915 = 0,897 i = 1 Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než I -0,01 nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož V 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu II 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - prodej dražbou I -0,04 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 5-7 -
Index trhu I T = P 6 * (1 + Σ P i ) = 0,950 i = 1 Index polohy pozemku Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,00 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,04 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 0,02 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VI 0,00 dobré parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD III 0,02 dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Výhodná III 0,04 možnost komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0,00 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + Σ P i) = 1,120 11 i = 2 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * I V = 33 356,- Kč/m 2 * 0,897 = 29 920,33 Kč/m 2 CB P = PP * ZCU * I T * I P = 60,86 m 2 * 29 920,33 Kč/m 2 * 0,950 * 1,120= 1 937 492,17 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = 1 937 492,17 Kč - 8 -
Věcná břemena váznoucí na nemovitosti 2.1. Věcné břemeno Věcné břemeno bytu - Landsinger Václav, Tererova 1355/4, Praha Ocenění práv odpovídajících věcným břemenům Druh věcného břemene: Věcné břemeno počítané z ročního užitku Roční užitek vyplývající z věcného břemene: 130 000,00 Kč Stupeň omezení vlastnického práva: 50 % 130 000,00 Kč * 50 % = 65 000,- Kč Věcné břemeno na dožití oprávněné osoby. 65 000,- Kč * 10 let = 650 000,- Kč Ocenění věcného břemene činí = 650 000,- Kč 2.2. Věcné břemeno Věcné břemeno bytu - Landsingerová Jiřina, Tererova 1355/4, Praha Ocenění práv odpovídajících věcným břemenům Druh věcného břemene: Věcné břemeno počítané z ročního užitku Roční užitek vyplývající z věcného břemene: 130 000,00 Kč Stupeň omezení vlastnického práva: 50 % 130 000,00 Kč * 50 % = 65 000,- Kč Věcné břemeno na dožití oprávněné osoby. 65 000,- Kč * 10 let = 650 000,- Kč Ocenění věcného břemene činí = 650 000,- Kč - 9 -
C. REKAPITULACE Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka 1 937 492,20 Kč 1. Ocenění staveb celkem 1 937 492,20 Kč Celkem 1 937 492,20 Kč Věcná břemena 2. Věcná břemena váznoucí na nemovitosti 2.1. Věcné břemeno 650 000,- Kč 2.2. Věcné břemeno 650 000,- Kč Hodnota věcného břemene činí: Cena po odečtení věcného břemene činí celkem: 1 300 000,- Kč 637 492,20 Kč Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem 637 492,20 Kč - 10 -
Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka 1 937 492,20 Kč 1. Ocenění staveb celkem 1 937 492,20 Kč Celkem 1 937 492,20 Kč Věcná břemena 2. Věcná břemena váznoucí na nemovitosti 2.1. Věcné břemeno 650 000,- Kč 2.2. Věcné břemeno 650 000,- Kč Hodnota věcného břemene činí: Cena po odečtení věcného břemene činí celkem: 1 300 000,- Kč 637 492,20 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem 637 492,20 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: 637 490,- Kč slovy: Šestsettřicetsedmtisícčtyřistadevadesát Kč - 11 -
Závěr : Závady, váznoucí na nemovitosti: Věcné břemeno bytu - Landsinger Václav a Landsingerová Jiřina. Tyto závady jsou zohledněny při stanovení obvyklé ceny. Zástavní právo smluvní k pohledávce ve výši 50.000,- Kč a příslušenství a budoucí pohledávky do výše 200.000,- Kč a příslušenství - Regular economy s.r.o., Ovocný trh 572/11, Staré Město, 11000 Praha 1, Podán návrh na zástavní právo soudcovské - Regular economy s.r.o., Ovocný trh 572/11, Staré Město, 11000 Praha 1. Tyto závady budou prodejem nemovitosti vymazány z KN, proto obvyklou cenu nemovitosti neovlivňují. Porovnání s obdobnými nemovitostmi : - 12 -
byt 2+1 v Praze 11 - Háje v panelovém domě. Byt je po částečné rekonstrukci. Zděné jádro. Prodává se bez vybavení. Plastová okna. Dům zateplen. V okolí veškerá občanská vybavenost. Metro, autobus. škola, školka, multikino, velkoprodejna potravin. deset minut chůze rekreační oblast Miličovský les. Požadovaná cena 2.345.200,- Kč včetně provize RK. byt - 3+kk s orientací na východ, umístěný v 7. patře zatepleného panelového domu s dvěma výtahy - nákladním a osobním. Na patře k bytu ještě patří další prostor - sklep. V domě jsou nová plastová okna, zateplení fasády, nové stoupačky, zvonky i schránky. Byt je prozatím v družstevním vlastnictví s možným budoucím převodem do OV - výhledově. Dispozičně - 67m2-3+kk - 2 místnosti jsou neprůchozí samostatné, obývací pokoj je spojen s kuchyňským koutem. V předsíni je neobvykle velká čtvercová hala, kde je možno umístit vestavěné skříně a zvětšit tak úložný prostor. Výhodná nabídka i jako investiční byt k dalšímu možnému pronájmu. V těsné blízkosti supermarket, 2 min MHD na metro C Háje, Opatov,klidná lokalita plná zeleně, v blízkosti Hostivařský lesopark. Požadovaná cena 1.920.000,- Kč. - 13 -
Prodej bytu 3+kk lodžie, 63m2, Praha 4,Chodov Družstevní, byt nenachází ve 4. patře panelového domu v klidné ( výhled do parku) a výborně dostupné lokalitě ( 4min.st.metra Opatov). Dům je po celkové rekonstrukci fasáda, zateplení, plast. okna, nové výtahy, chodby, 2x výtah. Byt je v původním stavu, ale udržovaný a čistý, neprůchozí pokoje, WC zvlášť,komora. Požadovaná cena 2.299.000,- Kč včetně provize, včetně právního servisu (k jednání). Obvyklá cena bez vlivu závad : 2.150.000,- Kč Obvyklá cena závad : 1.300.000,- Kč Obvyklá cena oprávnění : 0,- Kč Obvyklou cenu nemovitosti stanovuji na 850.000,- Kč. Slovy: Osmsetpadesáttisíc Kč V Tršicích 8.12.2014 Ing. Jan Šíma Hostkovice 46 783 57 Tršice telefon: 602719124 e-mail: hon.sima@seznam.cz Zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.3.5. - 14 -
D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 5.10.1998 pod č.j.spr 2982/98, pro základní obor Ekonomika, odvětví Ceny a odhady nemovitostí a pro základní obor Stavebnictví, odvětví Stavby obytné a Stavby průmyslové. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 4180-480/2014 znaleckého deníku. - 15 -
E. SEZNAM PŘÍLOH počet stran A4 v příloze: Výpis z katastru nemovitostí pro LV č.14530 ze dne 10.11.2014 3 Snímek katastrální mapy 1 Fotodokumentace nemovitosti 1 Mapa oblasti 3-16 -
Fotodokumentace nemovitosti - 17 -
Mapa oblasti - 18 -
- 19 -
- 20 -