Oceňování budov v centrech měst

Bankovní institut vysoká škola Praha Oceňování majetku Oceňování budov v centrech měst Bakalářská práce Autor: Přemysl Boehm oceňování majetku Vedoucí práce: Ing. Petr Ort Ph.D. Praha Duben 20

Prohlášení Prohlašuji, ţe jsem bakalářskou práci zpracoval samostatně a s pouţitím uvedené literatury. V Praze dne 26. 4. 2009 Přemysl Boehm 2

Poděkování Je příliš dlouhá řada lidí, které bych měl na tomto místě jmenovat, ale za trvalou podporu během studia chci poděkovat Bc. Karle Kučerové Bc. Jarce Polívkové Bc. Josefu Bartovi Ing. Petru Ortovi Ph.D. 3

Anotace Tato práce má dvě části, první část je teoretická, ve které jednoduše objasňuji principy jednotlivých metod oceňování, druhá část je ryze praktická, z reálného ţivota, a bude slouţit při investičním rozhodování mého klienta, na základě přesných informací. 4

Annotation Following work is consisting of two parts. First part is just theory easily specify principles of different approaches and methods to estimate property value. Second part is from really life, and allows my client to make informed and well based decision in his investment. 5

obsah Prohlášení... 2 Poděkování... 3 Anotace... 4 Annotation... 5 Úvod... 8 1. Oceňování budov v historických centrech měst... 9 1.1. Podstata oceňování... 9 1.1.1. Trocha historie... 9 1.1.2. terminologie a definice... 10 1.2. Oceňování nemovitostí... 11 1.3. Metody oceňování na trţních principech... 12 1.3.1 Porovnávací (srovnávací) metoda... 12 1.3.2 Příjmová (výnosová) metoda... 15 1.3.3 Nákladová metoda... 17 1.4. Oceňování budov... 19 2. Odhady... 20 2.1. Zadání... 20 2.2. Prodejnost bytů v osobním vlastnictví... 21 2.3. Stanovení dosaţitelných cen bytových jednotek... 21 2.3.1. Expresní ocenění... 22 2.3.2. Ocenění porovnávací metodou... 23 2.3.3. Rekapitulace... 26 2.4. Stanovení ceny rekonstrukce... 26 3. Vyhodnocení výsledků... 27 3.1. Jiný pohled... 28 4. Stanovení maximální ceny rekonstrukce... 29 Závěr... 30 seznam pouţité literatura... 31 Přílohy... 32 Příloha č. 1... 32 příloha č. 2... 34 příloha č. 3... 36 6

příloha č. 4... 38 příloha č. 5... 40 Příloha č. 6... 41 Příloha č. 7... 43 Příloha č. 8... 44 Příloha č. 9... 46 7

Úvod Téma Oceňování budov v historických centrech měst jsem si vybral, jelikoţ se s tímto problémem setkávám denně ve své profesi hypotečního makléře. Bakalářská práce nemá přestavovat vědecké dílo vymýšlející nové metody oceňování, spíš naopak, chci jednoduše popsat pojmy a metody stávající a v praktické část jak si musím mnohdy pomoci. Práce má několik příloh, některé přesahují více stran, pro lepší přehled jsou uvedeny v obsahu jako podkapitoly. K vytvoření těchto příloh jsem musel v některých případech pouţít skeneru a tím utrpěla jejich kvalita prosím omluvte ji. 8

1. Oceňování budov v historických centrech měst 1.1. Podstata oceňování 1.1.1. Trocha historie Oceňování je činnost, kterou lidstvo provádí vlastně od pradávna. Ocenit lze prakticky vše statky hmotné i nehmotné. Důvodem tohoto úsilí byla vţdy potřeba zjistit hodnotu majetku a to ať byl pouţit pro směnu hrnec za obilí, dcera za velbloudy, látky za koření. nebo pro vyjádření postavení vlastníka v tehdejší společnosti. V současné době jsme zvyklí vyjadřovat trţní hodnotu penězi coţ vytváří všeobecný názor, ţe tato trţní hodnota je cena.. Cena, dnes vyjádřená penězi, je vytvořena na trhu. Tato cena však nemusí být vţdy vyjádřena penězi, jak tomu zřejmě v historii bylo směnný obchod. Trţní hodnota je určována časem a místem. Uvědomme si například, ţe pro starověkého člověka ţijícího u Baltu představoval jantar jen hezký kamínek slouţící mu ke zdobení se, neţ přišel na to, ţe v jiných krajích je natolik vzácný, ţe jej můţe vyměnit za pro něj ţivotně důleţité a nedostupné věci obilí, nástroje, zbraně. V tomto momentě tento člověk začal přemýšlet, kolik kamínků bude ochoten či nucen dát za meč, pytel obilí, látku na šaty, nevěstu atd. Z výše uvedeného jasně vyplývá jantar na Baltu představuje jen malou hodnotu, jelikoţ je ho v daném místě dostatek, a cena na trhu v tomto místě je nízká. Odvezl-li ho však do zemí kde byl vzácný, směnil jej za zboţí, které se v baltské oblasti nevyskytuje, tedy vzácné a drahé. Tímto se potvrzuje teorie o trţní hodnotě určované místem.v tomto okamţiku přichází na řadu role času od našeho známého Balťana okoukali jeho šikovnou směnu a začali obchod s jantarem také, čímţ se mohlo stát, ţe došlo k nasycení trhu a cena tak šla dolu. Porovnávací metoda přestala platit, co dostal Balťan za jantar včera, dnes jiţ neplatí. Nedělal tedy nic jiného, neţ ţe zjišťoval hodnotu svého majetku a to takového, který byl ochoten směnit. V počátku mohly být jeho představy mylné, ale po rozběhnutí trhu s jantarem byly určitě vytvořeny určité standardy pro obchod s jantarem. Z toho vyplývá, ţe chceme-li něco ocenit na trţních principech, je nutná podmínka existence trhu s danou komoditou. Jestliţe tento neexistuje není moţné zjistit jeho trţní hodnotu. Zcela analogicky z tohoto vyplývá, ţe v oceňování budov v historických částech měst hraje místo podstatou úlohu. Zpravidla centrum bývá draţší neţ okrajové části, ale nemusí tomu tak být vţdy. 9

1.1.2. terminologie a definice I v běţném ţivotě se setkáváme s pojmy hodnota, tržní hodnota, tržní cena, cena obvyklá, tyto pojmy se běţně zaměňují a příliš to nikomu nevadí, rozdíl se pokusím jednoduše vysvětlit. V podstatě vše co je hodnota vyjadřuje předpokládanou cenu. Tento předpoklad můţe stanovit odhadce podle cen jiţ dosaţených na trhu v minulosti mezi skutečnými prodávajícími a skutečnými kupujícími, pak mluvíme o tržní hodnotě Tržní cenu nemůţe nikdo odhadnout, ta vznikne aţ v konkrétním čase na konkrétním místě mezi ochotným prodávajícím a ochotným kupujícím. Aby to nebylo jednoduché, je tu ještě cena obvyklá, a tato cena zase vlastně vyjadřuje tržní hodnotu. Zde si musím pomoci definicí z českého zákona o oceňování. Cituji: 1 Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosaţena při prodeji stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné sluţby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. přitom se zvaţují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají zvláštní vlivy mimořádných okolností trhu. osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího, ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních nebo jiných kalamit. Osobními poměry se rozumí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo sluţbě vyplývající z osobního vztahu k ním. Pro lepší objasnění uvedu ještě jednu definici, tentokrát podle Evropského práva. Cituji: 2 Tržní hodnota má vyjadřovat cenu, za kterou by pozemky a budovy mohly být prodány na základě soukromého smluvního aktu, mezi ochotným prodávajícím a nestranným kupujícím v den ocenění za předpokladu, ţe majetek je veřejně vystaven na trhu, ţe trţní podmínky dovolují řádný prodej a ţe obvyklá lhůta zohledňující povahu majetku, je dosaţitelná při jednání o prodeji. 1 zdroj: Ing. Petr Ort, Ph.D MODERNÍ METODY OCEŇOVÁNÍ NEMOVITOSTÍ NA TRŢNÍCH PRINCIPECH 2 zdroj: Ing. Petr Ort, Ph.D MODERNÍ METODY OCEŇOVÁNÍ NEMOVITOSTÍ NA TRŢNÍCH PRINCIPECH 10

1.2. Oceňování nemovitostí V prvé řadě si uvědomme co je to nemovitost. Můţeme vymýšlet spoustu sloţitých definicí. Jednoduše řečeno je to však vše, co je zapsané v katastru nemovitostí. Na kaţdou zapsanou nemovitost existuje List vlastnictví a je zanesena v katastrální mapě. Jedná se o pozemky a stavby pevně spojené se zemí. Obráceně však můţeme říci, ţe ne kaţdá stavba, která je pevně spojená se zemí, je nemovitostí, jestliţe není evidována v katastru nemovitostí, právně neexistuje, a jestliţe něco neexistuje, nemůţe to být nemovitostí. Předchozí věta se můţe zdát zbytečná, ba i banální. Ze své praxe však znám mnoho případů, kdy se majitel nemovitostí domnívá, ţe garáţ či dílna nacházející se na jeho pozemku u rodinného domu hodnotu nemovitosti zvyšuje, ale opak je pravdou. Nezapsaná, tzv. černá stavba, naopak hodnotu této nemovitosti sniţuje a to o náklady na její odstranění, v lepším případě o náklady na její legalizaci. Nemovitosti můţeme ocenit v zásadě dvěma způsoby: 1. oceněním dle cenového předpisu (zák. č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a následných prováděcích vyhlášek) - znalecký posudek vypracovaný soudním znalcem. Pouţívá se zejména při prodeji nemovitosti, neboť zákon ukládá prodávajícímu odvést daň ve výši 3% z prodejní ceny nebo ceny stanovené znaleckým posudkem, podle toho, která je vyšší. Tyto ceny se mohou diametrálně lišit. Prodejní cena nemovitosti vytvořená trhem, bude podstatně vyšší v Praze, neţ prodejní cena obdobné nemovitosti v Hrobu u Teplic, kdeţto cena stanovená znaleckým posudkem nemusí rozdíl lokalit, a tedy i rozdíl v trţní ceně zcela přesně postihnout, jelikoţ vychází z pevně stanovených pravidel. Pouţití cenového předpisu je vhodné zejména vţdy, kdyţ potřebujeme oporu v zákoně. Mimo jiţ zmíněnou povinnost při odvodu daně, mohu uvést např. vypořádání dědictví. 2. oceněním na tržních principech - odhad trţní hodnoty vypracovaný certifikovaným odhadcem. Základní podmínkou pro pouţití tohoto způsobu ocenění je existence trhu s nemovitostmi, případně trhu s nájmy těchto nemovitostí. Metody pouţívané při oceňování na trţních principech se u nás vyvíjejí od 90. let minulého století tak, jak se rozvíjel trh s nemovitostmi. 11

Pouţívají se všude tam, kde zájemce potřebuje, z jakéhokoliv důvodu, zjistit trţní hodnotu určité nemovitosti. Nejčastějším zájemcem o odhad trţní hodnoty jsou, z pohledu mé praxe, hypoteční banky, které tak zjišťují zástavní hodnoty nemovitostí slouţících jako záruka k hypotečním úvěrům. 1.3. Metody oceňování na tržních principech 1.3.1 Porovnávací (srovnávací) metoda spočívá v porovnání oceňované nemovitosti s nemovitostmi srovnatelných parametrů, které byly jiţ prodány za srovnatelných podmínek a bezpečně známe jejich cenu, za kterou byly prodány. Z tohoto důvodu si kaţdý odhadce vytváří vlastní databázi realizovaných cen pozemků a realizovaných cen staveb. Nejbezpečnějším zdrojem informací potřebných pro vytvoření této databáze je katastr nemovitostí, ze kterého lze čerpat jak informace o dané nemovitosti, tak informace o skutečné prodejní ceně. Pravdou však zůstává, ţe i takto získaná informace o ceně nemusí být zcela pravdivá, neboť z důvodů různých daňových optimalizací můţe být v kupní smlouvě uvedena poněkud jiná cena, neţ za kterou byla nemovitost skutečně prodána. V případě, ţe odhadce nemá ve své databázi ţádnou srovnatelnou nemovitost, lze se značnou mírou obezřetnosti pouţít i nabídkové ceny realitních kanceláří, které jsou rychle a snadno dostupné a zahrnují širokou škálu různých nemovitostí. To, ţe je obezřetnost na místě, dokládám nabídkovými listy dvou různých nejmenovaných realitních kanceláří v příloze č 1. I nezasvěcenému čtenáři je na první pohled jasné, ţe tyto nabídky k porovnávací metodě nelze pouţít. Chceme-li ocenit nemovitý majetek skládající se z budovy a pozemku, postupujeme ve dvou krocích. V první řadě oceníme pozemek, v řadě druhé potom majetek jako celek, kdy informace získané při prvním kroku jsou vyuţity v kroku druhém. Pro přehlednost zpracovávaných údajů je vhodné pouţít tedy dvou tabulek. První pro ocenění pozemku a druhou pro ocenění majetku jako celku. Vzory těchto tabulek tvoří přílohu č. 2 a 3. Z přiloţených tabulek vyplývá, ţe nutných údajů je celá řada, avšak chtěl bych upozornit na porovnávací jednotku a korekci. 12

Porovnávací jednotka u pozemku je jednoznačně 1 m² plochy pozemku. U budov je stanovení této jednotky poněkud sloţitější, protoţe můţeme pouţít: a) zastavěná plocha (building area BA) b) celková zastavěná plocha (gross floor area GFA) c) čistá podlahová plocha (net floor area NFA) d) čistá pronajímatelná plocha ( net rentable area NRA) V závorkách jsou pouţity názvy v angličtině a od nich odvozené všeobecně uţívané zkratky. V praxi je nejpouţívanější jednotkou celková zastavěná plocha (GFA). Tato jednotka je také vyjádřena v m². Představuje součet zastavěných ploch všech nadzemních i podzemních podlaţí. Zastavěná plocha podlaţí je vymezena vnějším lícem obvodových konstrukcí. Tuto plochu můţeme zjistit nejsnadněji, dnes třeba i elektronickým náhledem do katastrálních map, kde existuje funkce, která nám tuto plochu jednoduše vypočte. Korekce upravuje všechny korekční údaje tak, aby se z neporovnatelných staly porovnatelné. Následuje část tabulky č. 2, na které vysvětlím princip korekce. Oceňovaná nemovitost Porovnávaná nemovitost Porovnávaná nemovitost Porovnávaná nemovitost Porovnávaná nemovitost Pořadové číslo nemovitosti 1 2 3 4 C. Základní údaj pro porovnání m2 celkové zastavěné plochy podlaží Počet srovnávacích jednotek 1434 585 910 546 507 Prodejní cena celkem X 27 000 000 57 650 000 25 000 000 25 700 000 Prodejní cena bez ceny pozemku 16991750 33470068 13562000 13690100 Cena za 1 porovnávací jednotku X 29045,7265 36780,29451 24838,82784 27002,16963 Datum transakce 1.3.2007 1.2.2007 1.7.2007 1.7.2007 Korekce 1 1 1 1 Upravená hodnota 29045,7265 36780,29451 24838,82784 27002,16963 D. Právní údaje Druh transakce Prodej Prodej Nabídka Nabídka Korekce 1 1 0,9 0,9 Upravená hodnota 29045,7265 36780,29451 22354,94505 24301,95266 Všimněme si korekce ceny po údaji o ceně a o druhu transakce. V údaji o ceně je koeficient 1, protoţe všechny transakce proběhly zhruba ve stejném období. Jak jsem jiţ v předchozí části zmínil, má čas vliv na trţní cenu. Takţe pokud by transakce s některou z porovnávaných nemovitostí proběhla v roce 2006 a byl-li v tomto období meziroční nárůst cen 10%, pouţili bychom u této nemovitosti korekční koeficient 1,1, 13

Tím bychom se dostali na srovnatelnou cenu roku 2007 i u této nemovitosti a její cena je porovnatelná s ostatními. Obdobně budeme korigovat druh transakce. V daném případě se u prvních dvou porovnávaných nemovitostí jedná o jiţ prodané objekty, a jejich prodejní cenu přesně známe, můţeme ji tedy k porovnání pouţít bez korekce. U třetí a čtvrté nemovitosti se jedná o nabídku. Předpokládáme, a zkušenosti kaţdého člověka, který v ţivotě něco prodával nebo kupoval, a nemusí jít o nemovitost, potvrzují, ţe nabídková cena zřejmě není konečná a s velkou pravděpodobností bude při uskutečnění transakce niţší. Uvedený korekční koeficient 0,9 vyjadřuje náš předpoklad, ţe konečná cena bude o 10% niţší. Při úpravách dalších korekčních údajů budeme jiţ na všechny porovnávané nemovitosti pohlíţet jako na prodané ve stejném časovém období a tudíţ srovnatelné. Tímto způsobem budeme upravovat další korekční údaje, aţ dosáhneme srovnatelných cen za jednotku u porovnávaných nemovitostí a cena za jednotku oceňované nemovitosti vyjde jako matematický průměr cen nemovitostí porovnávaných. Výsledná cena oceňované nemovitosti je tedy cena za jednotku krát počet jednotek oceňované nemovitosti. Z uvedeného vyplývá, ţe kaţdá skutečně realizovaná cena na trhu svým způsobem přímo ovlivňuje odhad trţní hodnoty jiných nemovitostí. Toto si většina lidí neuvědomuje a milně se domnívá, ţe při nákupu nemovitosti financovaným hypotéčním úvěrem, můţe být zástavní hodnota nemovitosti vyšší neţ kupní cena. Toto je opravdu moţné pouze v případech, ţe prodej nemovitosti je pro nějakou skupinu výrazně zvýhodněn, většinou jde o privatizaci bytového fondu, kdy města prodávají za výhodné ceny nemovitosti svým nájemníkům. V tomto případě odhadce prodejní cenu nebere v úvahu a stanoví hodnotu obdobně jako by šlo o zástavu k jiného jinému účelu neţ je nákup nemovitosti. Jde-li o nákup nemovitosti na volném trhu, a smluvní strany se na ceně dohodli, ať prostřednictvím makléře, nebo pouze mezi sebou, a není-li transakce prováděna za jednostranně výhodných či nevýhodných podmínek, v podstatě kupující s prodávajícím vytvořili trţní hodnotu dané nemovitosti. Úlohou odhadce, ve vztahu k bance je posoudit jestli je tato hodnota vyjádřená touto cenou odpovídající trhu s nemovitostmi v daném místě, tedy zda není nadhodnocená a dále se vyjadřuje k tomu, zda je objekt vhodný k zástavě po technické stránce. Do jisté míry do této kapitoly patří také ocenění podle cenové mapy. Cenové mapy vznikají také na základě uskutečněných prodejů, jasnou výhodou je rychlost a jednoduchost vypracování ocenění, nevýhodou je to, ţe pomalu reagují na chování trhu. 14

Elektronické cenové mapy běţně pouţívají hypotéční banky, které je mají implementovány v kalkulačkách pro obchodní sluţbu, a hypotéční makléř můţe jednoduchá ocenění provést sám. Příklad takového expresního ocenění uvádím v příloze č. 4. Za povšimnutí stojí skutečnost, ţe i toto ocenění reaguje na kupní cenu. Jedná se o ocenění stejného bytu (jednoho z bytů oceňovaných v praktické části), v jednom případě je však zadána kupní cena 600 000,- Kč výsledkem je zástavní hodnota 600 000,- Kč, v druhém případě je zadána kupní cena 717 000,- Kč a zástavní hodnota vychází také 717 000,- Kč. V obou případech je uveden odhad ceny 717 000,- Kč, toto je údaj z cenové mapy, který je korigován údajem o kupní ceně z kupní smlouvy. 1.3.2 Příjmová (výnosová) metoda představuje zcela jiný pohled na zjištění trţní hodnoty nemovitosti neţ metoda porovnávací. Nezabývá se stavem nemovitosti ani místem výskytu dané nemovitosti, ale základem pro výpočet jsou budoucí příjmy plynoucí z této nemovitosti. Mluvíme-li o budoucím příjmu je zřejmé, ţe příjmová metoda je vhodná pro stanovení hodnoty nemovitosti určené ke komerčním účelům. Tato metoda je zaloţena na koncepci časové hodnoty peněz a umoţňuje investorovi rychlým způsobem otestovat svůj investiční záměr, stejně jako celá teorie časové hodnoty peněz pomáhá testovat investiční záměry i v jiných oblastech, ať uţ se jedná o investice na kapitálových či komoditních trzích nebo o posuzování investičních projektů při zavádění průmyslové výroby. Investor se zřejmě rozhodne pro investici s nejvyšší mírou kapitalizace vloţených prostředků a v této fázi rozhodování je svým způsobem jedno, jde-li se o prostředky z vlastních či cizích zdrojů.v tomto případě by však měl mít na zřeteli riziko s danou investicí spojené. Dále bychom mohli pokračovat o rozhodování o tom, zda tedy investor pouţije vlastní či cizí zdroje nebo co je to pákový efekt a podobně. To se však jiţ dostáváme do teorie všeobecného investování, coţ je nad rámec této práce. Vraťme se tedy k příjmové metodě. Řekli jsme, ţe je mnohem rychlejší neţ porovnávací, ale i tak potřebujeme zjistit několik údajů, a to co nejpřesněji. Nutné údaje pro výpočet trţní hodnoty jsou v níţe uvedené tabulce. 15

Potenciální hrubý příjem vyjadřuje veškeré příjmy z nájmů (pokud půjde o nájemné z budoucích nájmů, je dobrým zdrojem vlastní databáze obvyklých nájmů) případné další příjmy přispívající k výnosu z objektu dle zásad nejvyššího a nejlepšího vyuţití. Neobsazenost a ztráty vlivem neplacení nájemného je poloţka, která vlastně vyjadřuje výši podnikatelského rizika. Velice těţko se stanovuje. Odhadce musí vycházet ze znalosti trhu s pronájmy v daném místě a čase. Dobrým zdroje je vlastní databáze obvyklých nájmů. Efektivní hrubý příjem je rozdíl mezi potenciálním hrubým příjmem a neobsazeností a ztrát vlivem neplacení nájemného. Náklady na údržbu jsou náklady na předpokládané drobné opravy v průběhu roku Náklady na pojistné vychází z uzavřených pojistných smluv, pojištění je uzavíráno na cenu reprodukční, coţ znamená cena znovupořízení shodné nemovitosti Daň z nemovitosti je daná zákonem a její výše se odvíjí od místa, účelu a kapacitních parametrů Pronájem cizích pozemků a marketing jsou poloţky, které se v nákladech mohou, ale nemusí vyskytovat. Dle jejich názvu je však zřejmé, o jaké případné nákladové poloţky by se jednalo. Ostatní provozní náklady je pomocná poloţka, do které zahrneme veškeré ostatní náklady v jiných nákladových kolonkách neuvedené Provozní náklady celkem je součet všech provozních nákladových poloţek. Provozní příjem je rozdíl mezi efektivním hrubým příjmem a provozními náklady celkem Rezervy na renovace představují významnou nákladovou poloţku. Dá se vyjádřit vzorcem rezerva na renovaci = reprodukční cena/ţivotnost. Čistý provozní příjem (net operating income NOI) je rozdíl mezi provozním příjmem a rezervou na renovace Míra kapitalizace (return of capital - R) je zaloţena na poměru skutečně realizovaných trţních cen a skutečných výnosů z nemovitostí. Tento poměr vyjádříme vzorcem: R = výnosy x 100/ cena Výnosy násobíme 100, aby kapitalizační míra vyšla v procentech, jak je obvyklé. Pokud nejsou k dispozici přesné údaje o prodejních cenách nemovitostí a příjmech z těchto nemovitostí je obtíţné stanovit kapitalizační míru. Nejjednodušší způsob je převzít údaj uvedený v oceňovacím předpise zák. č. 151/1999 Sb. O oceňování majetku. 16

Tento zákon je kaţdoročně doplňován prováděcí vyhláškou, která kromě jiného určuje kapitalizační míru. Nejčastější výpočet indikované tržní hodnoty je vzorec tzv. věčné renty, tedy případ, kdy uvaţujeme s konstantním příjmem po velmi dlouhou dobu, který má tvar V = NOI/R kde V je z anglického value tedy hodnota. PŘÍJMOVÁ METODA - PŘÍMÁ KAPITALIZACE Potenciální hrubý příjem 840 000 Neobsazenost a ztráty vlivem neplacení nájemného 5% 42 000 Efektivní hrubý příjem 798 000 Náklady na údržbu 50 000 Pojistné 5 000 Daň z nemovitosti 1 000 Pronájem cizích pozemků 0 Marketing 0 Ostatní provozní náklady 20 000 Provozní náklady celkem 76 000 Provozní příjem 722 0000 Rezervy na renovace 150 000 Čistý provozní příjem 572 000 Míra kapitalizace 5% Indikovaná tržní hodnota 11 440 000 Zaokrouhleno 11 440 000 1.3.3 Nákladová metoda je ve své podstatě velice jednoduchá, od reprodukční ceny odečteme opotřebení a to jak fyzické, tak morální. Základem pro výpočet hodnoty touto metodou je tedy reprodukční cena, a protoţe s tímto pojmem jsme se setkali jiţ v minulé metodě, je načase tento pojem vysvětlit. Reprodukční cena je cena, za kterou by bylo moţné v současné době, za pouţití současných běţných technologií, postavit stavbu s obdobnými technickými parametry. Do této ceny však není zahrnuta cena pozemku. Otázkou však zůstává, jak tuto cenu vypočítat. Představme si, ţe stavíme zcela novou stavbu na klíč a od stavební firmy jsme dostali přesný rozpočet, zahrnující ceny prací a pouţitého materiálu. V tomto 17

případě rozpočtová cena bude cenou reprodukční a to zcela přesnou. Máme-li stanovit reprodukční cenu u budovy jiţ hotové, zřejmě nebudeme pouţívat stavební rozpočet. Pouţijeme tzv. vysoce agregovanou cenu stavby vztaţenou na 1 m³ obestavěného prostoru a vynásobíme obestavěným prostorem vyjádřeným v m³. Dostali jsme se k dalšímu pojmu vysoce agregovaná cena, coţ je cena zahrnující veškeré náklady na stavbu. V současné době můţeme kalkulovat s vysoce agregovanou cenou cca Kč 5000,-/m³ při běţném standardu budovy. Přesné určení této vysoce agregované ceny můţe však být velice problematické, stejně jako můţe být problémem i velikost obestavěného prostoru, kdy je otázkou zda do obestavěného prostoru započítat i základy budovy, případně, arkýře, balkony, přístřešky a jiné výběţky budovy či nikoliv. V praxi je nejbezpečnější pouţití cenového předpisu tedy zák. č. 151/1999 Sb., jelikoţ autoři vyhlášek upřesňujících kaţdoročně tento předpis vycházejí z nejrozsáhlejší databáze reprodukčních cen, předpis však nezohledňuje místo stavby a náklady na stavbu ve velkých městech budou jiné neţ na malých a tam jiné neţ na venkově. Odhadce si pomůţe vlastní databází realizovaných nákladů na pořízení stavby. S pojmem reprodukční cena se setkáváme i v jiných oblastech například v pojišťovnictví, kdy při pojištění budov je pojistná částka stanovena na reprodukční cenu. Současné elektronické obchodní systémy pojišťoven umoţňují na základě jednoduchého dotazníku o stavu stavby vypočítat návrh pojistné hodnoty, coţ prakticky můţeme povaţovat za reprodukční cenu. Tento způsob je, dle mého názoru, pro kaţdého smrtelníka, ten nejjednodušší, nejrychlejší a nejdostupnější. Stačí dojít na pojišťovnu a nechat si udělat návrh pojištění své nemovitosti. Nákladová metoda vůbec nezohledňuje v jaké lokalitě se budova nachází, ani stav trhu s daným typem budovy v dané lokalitě, ba ani zda budova generuje nějaké výnosy, a proto pouţít nákladovou metodu samostatně ke stanovení trţní hodnoty v trţním prostředí není vhodné. Vţdy však bude pouţita vahou 10% spolu s porovnávací a rozpočtovou metodou při zjišťování zástavní hodnoty pro účely hypotečních bank. Nezastupitelná je u budov, se kterými trh neexistuje, a v kombinaci s porovnávací a příjmovou metodou, je vhodná v případech, kdy je nutné zohlednit technický stav budovy. 18

1.4. Oceňování budov Centrum města je dané, nedá se s ním jiţ hýbat. Okrajové části měst se však rozšiřují. Budovy v centrech jsou jedinečné, a to ne jen svou historickou hodnotou, ale svým umístěním, významem-úřady, obchody apod. Budovy na okrajích měst mají tuto hodnotu podstatně niţší, jejich cenu ovlivňuje mnoho negativních faktorů, jako špatná dosaţitelnost, nízká infrastruktura, velký vliv má i sociální sloţení obyvatel dané čtvrti. Toto však nemusí platit věčně, a v mnoha případech to jiţ neplatí, protoţe centra se rozšiřují a vznikají nové obchodní centra jak nákupní ta centra sluţeb. Zejména centrály finančních institucí opouštějí centra, kde třeba zachovají své tradiční budovy, ale technologické centrály staví na volných prostranstvích na okrajích měst, vyuţívají niţších cen pozemků a sami vlastně zhodnocují okolní volné pozemky. Dále si musíme uvědomit, ţe i přesná lokace dané budovy můţe znamenat velký rozdíl v trţní hodnotě, je mnoho případů kdy se liší ceny obdobných nemovitostí na jedné straně ulice od strany druhé. Ceny na trhu s nemovitostmi se vyvíjejí mnohem dynamičtěji a určitě s větší volatilitou neţ na venkově. Sledujeme-li trh s nemovitostmi v přímých centrech můţeme být svědky různých paradoxů, kdy na jedné straně stojí relativně zachovalá historická budova, nejlépe památkově chráněná, a na druhé straně vybydlená ruina. S velkou pravděpodobností si ruina najde dříve kupce, a za dobrou cenu, neţ honosná historická budova. Problém bude v ekonomické vyuţitelnosti. Vzhledem k nákladné údrţbě a vysokým provozním nákladům můţe historická budova vykazovat záporný peněţní tok, tedy musí být dotována, zatím co po odstranění ruiny můţe vzniknout velice hodnotná stavební parcela na, které lze postavit lukrativní nemovitost. Toto se u nás netýká jen Prahy, znám podobné případy v Teplicích a věřím, ţe to podobně funguje i ostatních městech. Ke zhodnocení budov můţe dojít i jejich rozumnou přestavbou a změnou uţívání. V Teplicích existovala velká ubytovna pro zaměstnance Vodních staveb n.p. pak s.p. a nakonec a.s. Tato ubytovna byla postavena za dob n.p. a celá léta byla obývána zaměstnanci na montáţích aţ do likvidace a.s. Netrvalo dlouho a z ubytovny zbyl holý skelet, aţ přišel odváţný investor a začal rekonstruovat. Jak to dopadlo uvidíme v další části této práce. 19

2. Odhady 2.1. Zadání V této kapitole Vás chci uvést do problému, který skutečně řeším. Existuje skutečná nabídka viz příloha č. 5, která na první pohled vypadá velice lákavě, ale protoţe opatrnosti při posuzování investiční příleţitost není nikdy dost, poţádal mě můj dobrý klient, o nezávislé posouzení této příleţitosti. Podotýkám, ţe klient je zkušený stavitel a majitel několika nemovitostí, náklady na dokončení rekonstrukce si dokáţe spočítat sám, jde mu pouze o pohled ekonomický a to z developerského hlediska, po ukončení rekonstrukce objekt rozprodá na jednotlivé bytové jednotky. Vzhledem k tomu, ţe budova nebude investorovy slouţit k pronájmu, ani nebude prodávána jako celek, není účelné oceňovat nemovitost jako celek, ale jako soubor jednotlivých bytů. Dále není třeba oceňovat pozemek pod budovou, protoţe podíl na tomto pozemku je zohledněn v cenách bytů. Zde se musím zastavit u malé nepřesnosti v nabídkovém listě realitní kanceláře, který prezentuje pozemek jako celek, ale z přílohy č. 8, je patrné, ţe je připravený geometrický plán na rozdělení pozemku s parcelním číslem (dále jen p.č.) 555 na pozemky p.č. 555/1 (zastavěná plocha/společný dvůr), pozemky p.č. 555/2, 555/3, 555/23 (ostatní plocha/ostatní komunikace) a pozemky p.č. 555/4 555/22 (ostatní plocha/jiná plocha). Plocha pozemku p.č. 555/1 je 1 757 m² a je v prohlášení vlastníka zahrnut do společných podílů k jednotlivým bytům, a bude tedy společně s nimi prodán. Plocha ostatních pozemků je 766,- m² a tyto nemusejí být prodány spolu s byty. V porovnání s částkami, o kterých máme rozhodnout je hodnota tohoto pozemku zanedbatelná a pro posouzení investice důleţitější vyřešit tyto úkoly. Úkoly: 1. Posoudit prodejnost vzniklých bytových jednotek 2. Stanovit dosaţitelné ceny těchto bytových jednotek 3. Stanovit maximální cenu rekonstrukce při poţadované míře kapitalizace vynaloţených prostředků 10% a při předpokládané době dokončení rekonstrukce jeden rok 20

2.2. Prodejnost bytů v osobním vlastnictví Teplice se vyznačují velkým nedostatkem bytů v osobním vlastnictví, je to zřejmě způsobeno metodou privatizace bytového fondu z majetku města. K odkupu byly nabídnuty pouze menší domy ve starší zástavbě a to jako celky do podílového vlastnictví bývalých nájemníků. Jen málo domů z tohoto fondu je rozděleno na bytové jednotky. Velké sídlištní domy z poválečné výstavby město převedlo v rámci privatizace do několika velkých bytových druţstev, které v Teplicích působí dlouhou řadu let. Ceny bytů jsou v Teplicích velice diferencované, Velké byty ve starých nájemních vilách a činţovních domech na dobré adrese se pohybují v rozpětí 2,5 4,- miliony Kč, a podle dlouhotrvajících nabídek těchto bytů, lze usuzovat na mírný převis nabídky. Na druhou stranu je velká poptávka po menších či malometráţních bytech v cenách do 1,5 milionu Kč. Tato situace posuzovanému záměru vyhovuje, Jak vyplyne z dalších kapitol, prodejní ceny bytů vzniklých po dokončení rekonstrukce mohou být hluboko pod touto hranicí. 2.3. Stanovení dosažitelných cen bytových jednotek Ceny budou stanoveny na základě projektové dokumentace, prohlášení vlastníka jehoţ součástí je i schéma podlaţí. Tento materiál je příliš objemný na to, abych ho celý publikoval v této práci, pro dokreslení je k dispozici v příloze č. 6 titulní list prohlášení a schéma podlaţí, ze kterého je patrná metráţ jednotlivých bytů. K ocenění pouţiji expresní ocenění dle metodiky Hypotéční banky, a.s., (to, které zmiňuji v kapitole porovnávací metoda) a porovnávací metodu. Vzhledem k charakteru zadání mám zato, ţe pouţití expresního ocenění je v tomto případě zcela namístě, protoţe tímto způsobem dokáţi stanovit prodejní ceny, které bude banka bez výhrad akceptovat jako zástavní hodnotu pro případné financování hypotéčním úvěrem, a moţnost tohoto financování přispěje k rychlému a úspěšnému prodeji. Tuto cenu budu povaţovat za minimální. Porovnávací metodou pouze ověřím, zda není cenová mapa implementovaná v expresním ocenění příliš vzdálená realitě (v minulých letech při rychlém růstu cen se 21

to pro některé lokality stávalo), cenu získanou touto metodou budu povaţovat za maximální. 2.3.1. Expresní ocenění Ocenění je provedeno dne 12. 4. 2009 podle cenové mapy ze dne 1. 4. 2009. K tomuto datu byla mapa aktualizována podle posledního vývoje cen na trhu s nemovitostmi. Ceny jsou tedy aktuální v této chvíli a do budoucna se mohou měnit. Výsledky ocenění jednotlivých bytů a jejich souhrn je uveden v následující tabulce. Ocenění bytů Denisova 407, Teplice - Řetenice Expresní ocenění cenovou mapou Hypotéční banky, a.s. Typy bytů dle plochy [m²] Počet bytů Ceny bytů dle typu Cena X Počet Cena za 1 m² plochy 1.PP 42,6 7 717 000,00 Kč 5 019 000,00 Kč 16 830,99 Kč 63,9 1 1 018 000,00 Kč 1 018 000,00 Kč 15 931,14 Kč 1.NP 42,6 7 732 000,00 Kč 5 124 000,00 Kč 17 183,10 Kč 35,1 6 605 000,00 Kč 3 630 000,00 Kč 17 236,47 Kč 23,1 2 390 000,00 Kč 780 000,00 Kč 16 883,12 Kč 42,0 1 722 000,00 Kč 722 000,00 Kč 17 190,48 Kč 58,6 1 951 000,00 Kč 951 000,00 Kč 16 228,67 Kč 80,2 1 1 310 000,00 Kč 1 310 000,00 Kč 16 334,16 Kč 2.NP 35,1 6 623 000,00 Kč 3 738 000,00 Kč 17 749,29 Kč 23,1 2 402 000,00 Kč 804 000,00 Kč 17 402,60 Kč 42,6 5 755 000,00 Kč 3 775 000,00 Kč 17 723,00 Kč 42,0 1 745 000,00 Kč 745 000,00 Kč 17 738,10 Kč 41,3 1 733 000,00 Kč 733 000,00 Kč 17 748,18 Kč 54,9 1 1 003 000,00 Kč 1 003 000,00 Kč 18 269,58 Kč 81,7 1 1 376 000,00 Kč 1 376 000,00 Kč 16 842,11 Kč 38,7 1 688 000,00 Kč 688 000,00 Kč 17 777,78 Kč 3.NP 35,1 6 623 000,00 Kč 3 738 000,00 Kč 17 749,29 Kč 23,1 2 402 000,00 Kč 804 000,00 Kč 17 402,60 Kč 42,6 5 755 000,00 Kč 3 775 000,00 Kč 17 723,00 Kč 42,0 1 745 000,00 Kč 745 000,00 Kč 17 738,10 Kč 41,3 1 733 000,00 Kč 733 000,00 Kč 17 748,18 Kč 54,9 1 1 003 000,00 Kč 1 003 000,00 Kč 17 473,87 Kč 81,7 1 1 376 000,00 Kč 1 376 000,00 Kč 16 842,11 Kč 38,7 1 688 000,00 Kč 688 000,00 Kč 17 777,78 Kč 4.NP 35,4 6 629 000,00 Kč 3 774 000,00 Kč 17 768,36 Kč 43,2 5 765 000,00 Kč 3 825 000,00 Kč 17 708,33 Kč 22

39,0 1 693 000,00 Kč 693 000,00 Kč 17 769,23 Kč 42,6 1 755 000,00 Kč 755 000,00 Kč 17 723,00 Kč 41,9 1 743 000,00 Kč 743 000,00 Kč 17 732,70 Kč 73,5 1 1 235 000,00 Kč 1 235 000,00 Kč 16 802,72 Kč 48,1 1 801 000,00 Kč 801 000,00 Kč 16 652,81 Kč 23,4 2 407 000,00 Kč 814 000,00 Kč 17 393,16 Kč Počet bytů celkem 80 Užitná plocha všech bytů celkem[m²] 3641,3 Průměrná cena za 1 m² bytu 17 346,06 Kč Indikovaná cena budovy (suma cen všech bytů) 56 918 000,00 Kč Nad rámec standardního výstupu uvádím v tabulce také cenu 1 m² uţitné plochy jednotlivých bytů a v konečném sumáři také průměrnou cenu uţitné plochy bytu 1 m² za celou budovu. Tento údaj bude důleţitý při dalším porovnání. 2.3.2. Ocenění porovnávací metodou Pro porovnávací metodu jsem pouţil dva mě známé prodeje, a jednu nabídku viz příloha č. 7. Zelená ulice je v centru města, byty se nacházejí v panelovém domě po celkové rekonstrukci. Jankovcova ulice je v širším centru, byt se nachází v domě ve starší zástavbě na rozhraní centra a oblíbené obytné čtvrti Šanov. Poloha Denisovi ulice se dá charakterizovat také jako širší centrum na rozhraní centra a čtvrti Řetenice. Byty budou v domě po totální rekonstrukci v objektu se srovnatelným standardem s panelovým domem, i kdyţ stavebně je nosným prvkem ţelezobetonový skelet. 23

IINDIKACE TRŽNÍ HODNOTY BYTU č. 407/22, DENISOVA 407, 41501 TEPLICE POROVNÁVACÍ METODA Oceňovaný majetek Porovnávaný majetek Porovnávaný majetek Porovnávaný majetek A.Identifikační údaje Pořadové číslo 1 2 3 Byt Zelená ulice Zelená ulice Jankovcova Katastrální území Teplice Teplice Teplice Teplice Obec Teplice Teplice Teplice Teplice Okres Teplice Teplice Teplice Teplice B. Údaje o pozemku Pozemek není oceňován samostatně C. Základní údaj pro porovnání NFA Počet jednotek 54,9 67,4 49,5 60 Prodejní cena 1550000 1230000 1380000 Cena za jednotku X 22 997 24 848 23 000 Datum transakce X VIII.08 XI.08 Korekce 1 1 1 Upravená hodnota 22 997 24 848 23 000 D. Právní údaje Druh transakce Prodej Prodej Prodej nabídka Korekce 1 1 0,9 Upravená hodnota 22 997 24 848 20 700 Vlastnická práva Absolutní Absolutní Absolutní Absolutní Korekce 1 1 1 Upravená hodnota 22 997 24 848 20 700 Existence břemen Nezjištěna Nezjištěna Nezjištěna Nezjištěna Korekce 1 1 1 Upravená hodnota 22 997 24 848 20 700 Vyuţití dle územního plánu Bytové domy Bytové domy Bytové domy Bytové domy Korekce 1 1 1 Upravená hodnota 22 997 24 848 20 700 Stavební povolení Ano Ano Ano Ano Korekce 1 1 1 Upravená hodnota 22 997 24 848 20 700 Jiná právní omezení a nejsou nejsou nejsou nejsou závazky Korekce 1 1 1 Upravená hodnota 22 997 24 848 20 700 E. Technické parametry Lokalita Dobrá Velmi dobrá Velmi dobrá Dobrá Korekce 0,95 0,95 1 Upravená hodnota 21 847 23 606 20 700 Technický stav Po Po Po Velmi dobrý 24

rekonstrukcí rekonstrukcí rekonstrukcí Korekce 1 1 1,1 Upravená hodnota 21 847 23 606 22 770 Technické vybavení Dobré Dobré Dobré Dobré Korekce 1 1 1 Upravená hodnota 21 847 23 606 22 770 Funkční vyuţitelnost Dobrá Dobrá Dobrá Dobrá Korekce 1 1 1 Upravená hodnota 21 847 23 606 22 770 Další moţný rozvoj Omezený Omezený Omezený Omezený Korekce 1 1 1 Upravená hodnota 21 847 23 606 22 770 Dopravní obsluţnost MHD MHD MHD MHD Korekce 1 1 1 Upravená hodnota 21 847 23 606 22 770 Atraktivita objektu Průměrná Průměrná Průměrná Průměrná Korekce 1 1 1 Upravená hodnota 21 847 23 606 22 770 Jiná technická korekcepříslušenství Lepší dobré dobré Lepší bytu Korekce 0,95 0,95 1 Upravená hodnota 20 755 22 426 22 770 F. Ostatní parametry Velikost Větší Obdobný Obdobný Korekce 1,05 1 1 Upravená hodnota 21 793 22 426 22 770 Jiná korekce Obdobný Obdobný Obdobný Obdobný Korekce 1 1 1 Upravená hodnota 21 793 22 426 22 770 Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota 22 329,44 Kč jednotky Celková porovnávací hodnota 1 225 886,27 Kč Zaokrouhleno 1 226 000,00 Kč Výsledná porovnávací hodnota za celý objekt Užitná plocha všech bytů celkem[m²] 3641,3 Indikovaná cena budovy (suma cen všech bytů) 81 308 190,64 Kč 25

2.3.3. Rekapitulace V následující tabulce uvádím výsledky dosaţené jednotlivými metodami Expresní ocenění Porovnávací metoda Cena za 1 m² bytu 17 346,- Kč 22 329,44 Kč Cena za celou budovu 56 918 000,- Kč 81 308 000,- Kč Zjištěné hodnoty se liší o více neţ 25%, coţ je i podle mých zkušeností s expresním oceněním příliš. Nemyslím, ţe jsem se dopustil závaţných chyb při stanovování korekčních koeficientů v porovnávací metodě, problém můţe být v jednom z nich. Pouţité prodeje proběhli v srpnu a září roku 2008, tedy v době kdy se v České republice naplno neprojevily důsledky světové finanční krize, a ceny na trhu s nemovitostmi, alespoň v lokálním Teplickém měřítku, měly stále rostoucí úroveň. Naopak cenová mapa, kterou jsem pouţil k expresnímu ocenění byla upravena k 1. 4. 2009 a to sníţením hodnot. Tato cena také lépe koresponduje s doporučenou pojistnou (reprodukční) hodnotou, zjištěnou v obchodním systému TIA České pojišťovny a.s. Doporučená hodnota je v rozpětí 60 65 milionů Kč viz print screen v příloze č. 9. 2.4. Stanovení ceny rekonstrukce Tato kapitola bude velmi krátká, známe-li kupní cenu, předpokládaný výnos z prodeje snadno vypočteme náklady spojené s rekonstrukcí za předpokládané kapitalizace vloţených prostředků. Pro výpočet pouţiji zaokrouhlené ceny na stotisíce dolu. Budu vycházet s ceny vzešlé z expresního ocenění, jak uţ jsem zdůvodňoval, jako z ceny minimální. Výsledky výpočtů jsou shrnuty do následující tabulky, ceny a výnos je v milionech Kč, 26

cena za nákup nemovitosti 23,00 Kč realizovaný prodej bytů 56,90 Kč kapitalizace 10% náklady na rekonstrukci 28,73 Kč Hrubí výnos 5,17 Kč Tímto jsem splnil zadaný úkol, náklady na rekonstrukci s poţadovanou mírou kapitalizace za předpokladu velmi reálných prodejních cen bytů nesmějí přesáhnout částku 28 730 000,- Kč. 3. Vyhodnocení výsledků K vyhodnocení výsledků potřebuji alespoň hrubý odhad nákladů na rekonstrukci. Pomůţu si touto úvahou: Horní hranice doporučené pojistné hodnoty je 65 000 000,-Kč Tuto hodnotu budu povaţovat za reprodukční. Jinými slovy za rozpočtovou cenu tak jako by se dům stavěl od počátku. Prodávající prezentuje stavbu z 80% dokončenou, po osobní prohlídce si nechám rezervu a budu tuto stavbu dokončenou pouze z 65%. Zbývá tedy dokončit 35%. Toto procento z částky 65 000 000,- Kč dělá 21 550 000,- Kč a tuto částku budu povaţovat za náklady nutné k dokončení rekonstrukce. V následující tabulce, jsou uvedeny hrubé výnosy a míry kapitalizace při různých zadaných hodnotách nákladů na dokončení rekonstrukce. Je-li moje úvaha správná, bude výsledný hrubý výnos přes 12 000 000,-Kč a míra kapitalizace přes 26%. Tyto hodnoty vysoce převyšují původně poţadovanou míru. cena za nákup nemovitosti 23,00 Kč realizovaný prodej bytů 56,90 Kč kapitalizace 10% 19% 26% 35% 50% náklady na rekonstrukci 28,73 Kč 25,00 Kč 22,00 Kč 19,00 Kč 15,00 Kč Hrubí výnos 5,17 Kč 8,90 Kč 11,90 Kč 14,90 Kč 18,90 Kč Vzhledem k tomu, ţe jsem ve všech poloţkách uvaţoval horší variantu mohu tuto investici podle svého nejlepšího vědomí a svědomí doporučit. 27

3.1. Jiný pohled Zatím jsem se zabýval pohledem na nemovitost s tím, ţe nebude v dlouhodobém drţení investora. Otázkou je zda není výhodnější si tuto nemovitost ponechat v dlouhodobém drţení a vyuţívat výnosy plynoucí z nájmů. Na tuto otázku odpoví ocenění příjmovou metodou, které jsem provedl podle pravidel popsaných v teoretické část. PŘÍJMOVÁ METODA - PŘÍMÁ KAPITALIZACE Potenciální hrubý příjem 4 320 000 Neobsazenost a ztráty vlivem neplacení nájemného 5% 216 000 Efektivní hrubý příjem 4 104 000 Náklady na údržbu 100 000 Pojistné 45 000 Daň z nemovitosti 3 000 Pronájem cizích pozemků 0 Marketing 0 Ostatní provozní náklady 20 000 Provozní náklady celkem 168 000 Provozní příjem 3 936 000 Rezervy na renovace 1 300 000 Čistý provozní příjem 2 636 000 Míra kapitalizace 6% Indikovaná hodnota 47 927 273 Zaokrouhleno dolu 47 920 000 Hrubý příjem vychází z předpokladu, ţe byty budou pronajímány v průměru za 4000,- Kč p.m. coţ odpovídá realitě. Vyhodnocení výsledků získaných touto metodou je velice obtíţné, indikovaná hodnota nemovitosti zhruba odpovídá nákladům potřebným na nákup a dokončení rekonstrukce, z toho vyplývá i současná hodnota míry kapitalizace. Míru kapitalizace 6% bych všeobecně hodnotil jako průměrnou, ale vzhledem k relativní bezpečnosti a vzhledem k potenciálu zvýšení příjmů z nájmů v budoucnu, mohu prohlásit, ţe je vhodná k dlouhodobému uloţení vlastních volných finančních prostředků. 28

4. Stanovení maximální ceny rekonstrukce Poţadovanou cenu rekonstrukce jsem jiţ stanovil, a tuto cenu povaţuji i za absolutně maximální cenu rekonstrukce. Při výpočtech a oceněních jsem sice nechával vatu na případné nepředvídatelné navýšení nákladů, drobná rezerva je také v nezahrnutém pozemku, ale při pohledu na tabulku, která udává náklady na rekonstrukci a hrubý výnos při kapitalizaci 10% a při současné míře nejistoty, kdy ceny bytů můţou poklesnout a naopak rekonstrukce se můţe prodraţit doporučuji maximální cenu na dokončení rekonstrukce 23 000 000,-Kč cena za nákup nemovitosti 23,00 Kč realizovaný prodej bytů 56,90 Kč kapitalizace 10% náklady na rekonstrukci 28,73 Kč Hrubí výnos 5,17 Kč Pro představu uvedu předpoklad, ţe ceny bytů klesnou během roku o 5% a náklady s zvýší o 3% bude to znamenat sníţení výnosu z prodeje bytů o téměř 2 800 000,- Kč a zvýšení nákladů o zhruba 870 000,- Kč tedy sníţení hrubého výnosu o 3 670 000,- Kč na 1 500 000,- Kč a o kapitalizaci nemá smysl ani mluvit. 29

Závěr Hlavním cílem této práce bylo, zjistit zda má smysl přemýšlet nad investicí do dané nemovitosti, já jsem přesvědčený, ţe stojí zato vypracovat řádný rozpočet na dokončovací stavební práce, ale to uţ nechám na svém klientu a moţná i na Vás nebo Vaše klienty. 30

seznam použité literatura Ing. Petr Ort, Ph.D MODERNÍ METODY OCEŇOVÁNÍ NEMOVITOSTÍ NA TŢNÍCH PRINCIPECH ISBN 80-7265-085-8 Ing. Petr Ort, Ph.D OCEŇOVÁNÍ NEMOVITOSTÍ NA TRŢNÍCH PRINCIPECH ISBN 80-7265-085-8 http://193.86.30.142/tms/cmp05/index.php?m_stype=par&m_year=2008&m_ctype=sea rch&m_map_size=middle_map&m_sparku=727415&m_sparku_l=727415&m_sparpg= 0&m_sadrpg=0&m_sparcis=726%2F1&m_sadr=&m_sdo=1 http://www.realitymorava.cz/informace/realitni-zpravodaj/2-byty-stale-nejhledanejsi http://www.sreality.cz/domy-a-vily-prodej-haj-u-duchcova-1974610983 http://www.sreality.cz/domy-a-vily-prodej-haj-u-duchcova-1974554125 http://www.sreality.cz/byty/prodej/2+1-teplice-1977035118 31

Přílohy Příloha č. 1 3 Prodej 1/2 RD, 100 m2, pl. pozemku 1 000 m2, Háj u Duchcova Lokalita: Kubátova, Háj u Duchcova, 417 22 Cena: 2 000 000 Kč za nemovitost (Cena bez provize RK.) Číslo zakázky: 61157 Stav nabídky: Aktivní Poslední změna: 4.3.2008 Datum vložení inzerátu: 19.10.2007 Popis: Prodej 1/2 dvougeneračního cihl. domu, 100 m2, pl. pozemku 1 000 m2, Háj u Duchcova. V přízemí domu se nachází byt. jednotka s obývacím pokojem, kuchyní, 1x pokoj, soc. zařízení. Voda a kanalizace je obecní, el. 200/380, přípojka plynu. K bytu patří garáţ. Detailní informace Typ objektu samostatný Zastavěná plocha 0 m 2 Plocha parcely 1 000 m 2 Typ objektu přízemní Typ budovy panelová Stav budovy dobrý 3 zdroj: http://www.sreality.cz/domy-a-vily-prodej-haj-u-duchcova-1974610983 32

4 Prodej 1/2 RD s pozemkem v obci Háj u Duchcova Lokalita: Kubátova, Háj u Duchcova, 417 22 Cena: 990 000 Kč za nemovitost Číslo zakázky: 007/07 Stav nabídky: Aktivní Poslední změna: 25.2.2008 Datum vložení inzerátu: 2.10.2007 Popis: Nabízím k prodeji ideální polovinu rodinného domu s pozemkem, který se nachází v obci Háj u Duchcova. Nemovitost je situována na klidném místě této obce. Detailní informace Typ objektu samostatný Zastavěná plocha 659 m 2 Užitná plocha 648 m 2 Počet podlaží objektu 2 Plocha parcely 2 825 m 2 Typ objektu patrový Typ budovy cihlová Stav budovy dobrý 4 zdroj: http://www.sreality.cz/domy-a-vily-prodej-haj-u-duchcova-1974554125 33

příloha č. 2 Příloha č. 1 - TABULKA I - POZEMEK Oceňovaný pozemek Porovnávaný pozemek Porovnávaný pozemek Porovnávaný pozemek Porovnávaný pozemek A. Identifikační údaje Pořadové číslo pozemku 1 2 3 4 Název pozemku Rolnická 4 stavební parcela Stavební parcela stavební parcela stavební parcela Parcelní číslo 1782, 1783 N/A N/A N/A N/A Adresa pozemku Katastrální území Smíchov Smíchov Smíchov Smíchov Smíchov Obec Praha Praha Praha Praha Praha Okres Praha 5 Praha 5 Praha 5 Praha 5 Praha 5 B. Základní údaj pro porovnání cena za 1 m2 v tisících Kč Prodejní cena celkem X 34 760 000 8 000 000 11 400 000 15 422 400 Rozloha pozemku v m2 565 3160 752 856 1680 Cena za 1 m2 X 11000 10638,29787 13317,75701 9180 Datum transakce 1.6.2007 1.3.2007 1.9.2007 1.9.2007 Korekce 1 1 1 1 Upravená hodnota 11000 10638,29787 13317,75701 9180 C. Právní údaje Druh transakce Prodej Prodej Nabídka Nabídka Korekce 1 1 0,9 0,9 Upravená hodnota 11000 10638,29787 11985,98131 8262 Vlastnická práva Absolutní vlastnictví Absolutní vlastnictví Absolutní vlastnictví Absolutní vlastnictví Absolutní vlastnictví Korekce 1 1 1 1 Upravená hodnota 11000 10638,29787 11985,98131 8262 Existence věcných břemen Bez věcných Bez věcných Bez věcných Bez věcných Bez věcných břemen břemen břemen břemen břemen Korekce 1 1 1 1 Upravená hodnota 11000 10638,29787 11985,98131 8262 Vyuţití podle územního Bytový dům Bytový dům Bytový dům Bytový dům Bytový dům plánu Korekce 1 1 1 1 Upravená hodnota 11000 10638,29787 11985,98131 8262 Územní rozhodnutí Ano Ano Ano Ano Ano Korekce 1 1 1 1 Upravená hodnota 11000 10638,29787 11985,98131 8262 Jiná právní omezení a Nejsou Nejsou Nejsou Nejsou Nejsou závazky Korekce 1 1 1 1 Upravená hodnota 11000 10638,29787 11985,98131 8262 D. Technické parametry Lokalita Dobrá Porovnatelná Horší Horší Horší Korekce 1 1,05 1,05 1,4 Upravená hodnota 11000 11170,21277 12585,28037 11566,8 Tvar pozemku Pravidelný Pravidelný Pravidelný Pravidelný Pravidelný 34

Korekce 1 1 1 1 Upravená hodnota 11000 11170,21277 12585,28037 11566,8 Svaţitost Rovinný Rovinný Mírně svaţitý Mírně svaţitý Rovinný Korekce 1 1,05 1,05 1 Upravená hodnota 11000 11728,7234 13214,54439 11566,8 Dostupnost inţenýrských sítí Kompletní Kompletní Kompletní Kompletní Kompletní Korekce 1 1 1 1 Upravená hodnota 11000 11728,7234 13214,54439 11566,8 Kontaminace půdy Nezjištěna Nezjištěna Nezjištěna Nezjištěna Nezjištěna Korekce 1 1 1 1 Upravená hodnota 11000 11728,7234 13214,54439 11566,8 Dopravní obsluţnost Kompletní Kompletní Autobus, Autobus Autobus tramvaj Korekce 1 1,01 1,02 1,02 Upravená hodnota 11000 11846,01064 13478,83528 11798,136 Dopravní dostupnost a Omezené Dobré Dobré Výborné Průměrné parkování Korekce 0,95 0,95 0,92 0,92 Upravená hodnota 10450 11253,71011 12400,52846 10854,28512 Nutnost demolice stávajících Ne Ne Ne Ne Ne objektů Korekce 1 1 1 1 Upravená hodnota 10450 11253,71011 12400,52846 10854,28512 Jiná technická korekce Neaplikováno Neaplikováno Neaplikováno Neaplikováno Korekce 1 1 1 1 Upravená hodnota 10450 11253,71011 12400,52846 10854,28512 E. Ostatní parametry Velikost pozemku X Obdobná Menší Menší Menší Korekce 1 1,05 1,01 1,01 Upravená hodnota 10450 11816,39561 12524,53374 10962,82797 Moţná zastavitelnost Neaplikováno Neaplikováno Neaplikováno Neaplikováno Korekce 1 1 1 1 Upravená hodnota 10450 11816,39561 12524,53374 10962,82797 Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota 1 m2 11438,43933 10450 11816,39561 12524,53374 10962,82797 Rozloha pozemku 565 Celková porovnávací 6462718,222 hodnota Výpis oceňovaných parcel Jednotková hodnota v poř. číslo číslo parcely výměra v m2 Kč/m2 trţní hodnota zaokrouhleno 1 1782 434 11438 4 964 092 2 1783 131 11438 1 498 378 Celkem 565 6462470 6 462 000 5 5 zdroj: Ing. Petr Ort, Ph.D OCEŇOVÁNÍ NEMOVITOSTÍ NA TRŢNÍCH PRINCIPECH 35

Příloha č. 2 - TABULKA II - MAJETEK JAKO CELEK příloha č. 3 Oceňovaná nemovitost Porovnávaná nemovitost Porovnávaná nemovitost Porovnávaná nemovitost Porovnávaná nemovitost A. Identifikační údaje Pořadové číslo nemovitosti 1 2 3 4 Název nemovitosti Bytový dům Bytový dům Bytový dům Bytový dům Rolnická 4 Smíchov Smíchov Smíchov Parcelní číslo 1782, 1783 Adresa nemovitosti Rolnická 4 Katastrální území Smíchov Smíchov Smíchov Smíchov Smíchov Bytový dům Smíchov Obec Praha Praha Praha Praha Praha Okres Praha 5 Praha 5 Praha 5 Praha 5 Praha 5 B. Údaje o pozemku přenos z Tabulky I Plocha pozemku 565 875 2114 1000 1050 Hodnota za 1 m2 pozemku 11 438 11 438 11 438 11 438 11 438 Hodnota pozemku celkem 6462470 10008250 24179932 11438000 12009900 C. Základní údaj pro porovnání m2 celkové zastavěné plochy podlaží Počet srovnávacích jednotek 1434 585 910 546 507 Prodejní cena celkem X 27 000 000 57 650 000 25 000 000 25 700 000 Prodejní cena bez ceny pozemku 16991750 33470068 13562000 13690100 Cena za 1 porovnávací jednotku X 29045,7265 36780,29451 24838,82784 27002,16963 Datum transakce 1.3.2007 1.2.2007 1.7.2007 1.7.2007 Korekce 1 1 1 1 Upravená hodnota 29045,7265 36780,29451 24838,82784 27002,16963 D. Právní údaje Druh transakce Prodej Prodej Nabídka Nabídka Korekce 1 1 0,9 0,9 Upravená hodnota 29045,7265 36780,29451 22354,94505 24301,95266 Vlastnická práva Břemeno náj. Absolutní Absolutní Absolutní Absolutní Smluv Korekce 0,9 0,9 0,9 0,9 Upravená hodnota 26141,15385 33102,26505 20119,45055 21871,7574 Existence věcných břemen Ano Ne Ne Ne Ne Korekce 0,95 0,95 0,95 0,95 Upravená hodnota 24834,09615 31447,1518 19113,47802 20778,16953 Vyuţití podle územního plánu Bytový dům Bytový dům Bytový dům Bytový dům Bytový dům Korekce 1 1 1 1 Upravená hodnota 24834,09615 31447,1518 19113,47802 20778,16953 Kolaudační rozhodnutí Ano Ano Ano Ano Ano Korekce 1 1 1 1 Upravená hodnota 24834,09615 31447,1518 19113,47802 20778,16953 Jiná právní omezení a závazky Ne Ne Ne Ne Ne Korekce 1 1 1 1 Upravená hodnota 24834,09615 31447,1518 19113,47802 20778,16953 E. Technické parametry Lokalita Dobrá Dobrá Dobrá Dobrá Dobrá Korekce 1 1 1,1 1 Upravená hodnota 24834,09615 31447,1518 21024,82582 20778,16953 Technický stav objektu Průměrný Dobrý Výborný Dobrý Dobrý Korekce 0,9 0,8 0,9 0,9 Upravená hodnota 22350,68654 25157,72144 18922,34324 18700,35257 Technická vybavenost budovy Průměrna Dobrá Výborná Dobrá Dobrá 36

Korekce 0,95 0,9 0,95 0,95 Upravená hodnota 21233,15221 22641,9493 17976,22608 17765,33495 Funkční vyuţitelnost budovy Dobrá Dobrá Dobrá Dobrá Dobrá Korekce 1 1 1 1 Upravená hodnota 21233,15221 22641,9493 17976,22608 17765,33495 Další moţný rozvoj nemovitosti Omezený Průměrný Průměrný Průměrný Průměrný Korekce 0,95 0,95 0,95 0,95 Upravená hodnota 20171,4946 21509,85183 17077,41478 16877,0682 Dopravní obsluţnost Kompletní Kompletní Kompletní Kompletní Kompletní Korekce 1 1 1 1 Upravená hodnota 20171,4946 21509,85183 17077,41478 16877,0682 Dopravní dostupnost a parkování Omezená Dobrá Dobrá Dobrá Dobrá Korekce 0,95 0,95 0,95 0,95 Upravená hodnota 19162,91987 20434,35924 16223,54404 16033,21479 Atraktivita objektu Dobrá Dobrá Dobrá Dobrá Dobrá Korekce 1 1 1 1 Upravená hodnota 19162,91987 20434,35924 16223,54404 16033,21479 Jiná technická korekce N/A N/A N/A N/A N/A Korekce 1 1 1 1 Upravená hodnota 19162,91987 20434,35924 16223,54404 16033,21479 F. Ostatní parametry Korekce pro velikost nemovitosti Větší Větší Větší Větší Korekce 0,9 0,95 0,9 0,9 Upravená hodnota 17246,62788 19412,64128 14601,18963 14429,89331 Jiná korekce N/A N/A N/A N/A Korekce 1 1 1 1 Upravená hodnota 17246,62788 19412,64128 14601,18963 14429,89331 Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota 1 jednotky 16422,58803 17246,62788 19412,64128 14601,18963 14429,89331 Porovnávací hodnota celkem (bez poz.) 23549991,23 Hodnota pozemku 6462470 Celková porovnávací hodnota 30012461,23 6 6 zdroj: Ing. Petr Ort, Ph.D OCEŇOVÁNÍ NEMOVITOSTÍ NA TRŢNÍCH PRINCIPECH 37

38 příloha č. 4

39

příloha č. 5 7 Detail nemovitosti -Nájemní domy - Prodej Investiční příležitost koupi panelového domu v Lázeňském městě Teplice Lokalita: Denisova, Teplice Cena: 23 000 000 Kč za nemovitost (Cena k jednání!) Číslo zakázky: 1700 Stav nabídky: Aktivní Poslední změna: 15.1.2009 Datum vložení inzerátu: 15.1.2009 Popis: Nabízíme prodej čtyř podlaţního panelového domu po celkové rekonstrukci, s novými plastovými okny, kompletními rozvody, novou střechou a zateplením celé budovy. Objekt stojí poblíţ centra města. Dispozičně je objekt řešen následovně: 8x garsoniéra (25 m2), 28x byt 1+1 (35 m2), 28x byt 2+kk (45 m2), 4x byt 2+1 (60 m2), 4x byt 3+1 (80m2), 800m2 nebytového prostoru v přízemí budovy. K objektu přísluší pozemek o rozloze 1500m2 vhodný k parkovacímu stání. Celý objekt je ve fázi dokončovacích prací, mimo koupě celého objektu je moţné se podílet na spoluinvestování s následným spoluvlastnickým podílem. V současné době mohu doporučit jako výhodnou příleţitost Detailní informace Zastavěná plocha 950 m 2 Užitná plocha 3 800 m 2 Plocha parcely 2 500 m 2 Počet podlaží objektu 4 Počet parkovacích míst 150 Typ budovy panelová Stav budovy po rekonstrukci Počet bytů 72 Počet volných bytů 72 Umístění nemovitosti centrum obce Komunikace asfaltová Topení Ústřední - dálkové Doprava vlak, silnice, MHD, autobus Voda Voda - rozvod studené a teplé vody Odpad Kanalizace Elektřina Elektro - 230 V Vybavenost Škola, Školka, Zdravotnická zařízení, Pošta, Supermarket, Kompletní síť obchodů a služeb 7 zdroj: http://www.sreality.cz/najemni-domy/prodej/teplice-1976516302 40

41 Příloha č. 6

42

Příloha č. 7 K prodeji byt 2+1 v Teplicích, cihlový dům. Lokalita: Jankovcova, Teplice, 415 01 Cena: 1 380 000 Kč za nemovitost Číslo zakázky: 1977035118 Stav nabídky: Aktivní Poslední změna: 1.4.2009 Datum vložení inzerátu: 1.4.2009 Popis: Nabídka bytu 2+1 v osobním vlastnictví v Teplicích, Jankovcova ulice, cihlový dům, 1.p., vlastní parkování u domu, vysoké stropy, vlastní plynový kotel. 8 Detailní informace Dispozice 2+1 Podlaží 1 Počet podlaží objektu 3 Vlastnictví osobní Podlahová plocha 60 m 2 Typ budovy cihlová Stav budovy dobrý Vybavenost Škola, Školka, Zdravotnická zařízení, Pošta, Supermarket, Kompletní síť obchodů a služeb 8 zdroj: http://www.sreality.cz/byty/prodej/2+1-teplice-1977035118 43

44 Příloha č. 8

45

46 Příloha č. 9