INSTITUT CELOŽIVOTNÍHO VZDĚLÁVÁNÍ

MENDELOVA ZEMĚDĚLSKÁ A LESNICKÁ UNIVERZITA V BRNĚ INSTITUT CELOŽIVOTNÍHO VZDĚLÁVÁNÍ ZÁVĚREČNÁ PRÁCE Znalecký posudek dle metodiky soudního znalectví na Ocenění nemovitosti za účelem prodeje V Praze 2008 Bc. Radek Procházka

PROHLÁŠENÍ Prohlašuji, že jsem závěrečnou práci na téma: Znalecký posudek dle metodiky soudního znalectví na tržní odhad nemovitosti a pozemku. vypracoval samostatně a použil jen pramenů, které cituji a uvádím v přiloženém seznamu literatury. dne. podpis studenta.. 1

Poděkování Rád bych poděkoval vedoucímu závěrečné práce prof. Ing. Janu Marečkovi, DrSc. a dále Institutu celoživotního vzdělávání. 2

Obsah ÚVOD...4 Vlastní materiál...6 ZÁKLADNÍ PŘÍSTUPY K OCEŇOVÁNÍ NEMOVITOSTI...8 Několik poznámek k obvyklé ceně a tržní hodnotě...8 ODHAD OBVYKLÉ CENY NOVOSTAVBA RODINNÉHO DOMU...9 Ocenění věcná hodnota...10 Ocenění porovnávací hodnota...13 Vyhodnocení tržní ceny...14 PŘÍLOHY :...15 Výpis z katastru nemovitostí...15 Kopie katastrální mapy...15 ZÁVĚR...18 SEZNAM POUŽITÉ LITERATURY...19 3

Úvod Odhad cen patří mezi práce, které může provádět jen odborně vyškolený pracovník. Kromě špičkové znalosti posuzované oblasti je totiž nutné ovládat všechny příslušné předpisy, zákony a vyhlášky a cenový vývoj posuzovaných věcí. 1) zákon č. 569/1991 Sb., o Pozemkovém fondu České republiky (zákon o PF ČR), ve znění pozdějších předpisů. Zákon č. 229/1991 Sb., o úpravě vlastnických vztahů k půdě 2) zákon č. 95/1999 Sb. o podmínkách převodu zemědělských a lesních pozemků z vlastnictví státu na jiné osoby a o změně zákona č. 569/1991 Sb., o PF ČR a zákona č. 357/1992 Sb. (zákon o prodeji půdy), ve znění pozdějších předpisů. Způsob ocenění pozemků připravovaných k převodu je realizováno v souladu s 9 zákona o prodeji půdy: 9 Kupní cena a její úhrada (1) Pokud tento zákon nestanoví jinak, převádějí se pozemky a budovy úplatně, a to za cenu podle zvláštního právního předpisu /zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) a vyhláška č. 279/1997 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku)/ platného k poslednímu dni kalendářního roku předcházejícího uzavření kupní smlouvy podle 5 odst. 1 (3) Při prodeji podle je cenou minimální, která se oznamuje při vyhlášení prodeje, buď základní cena pozemků a nemovitosti podle bonitovaných půdně ekologických jednotek snížená o srážky, / 11 zákona č. 151/1997 Sb. 24 odst. 1 a 2 vyhlášky č. 279/1997 Sb., ve znění pozdějších předpisů/ nebo nejsou-li pozemky bonitovány, průměrná cena pro jednotlivá katastrální území podle zvláštního právního předpisu /vyhláška č. 215/1995 Sb., kterou se stanoví seznam katastrálních území, ve znění pozdějších předpisů/ snížená o srážky. 4

Jestliže se prodává pozemek včetně jeho součástí a příslušenství, pak cena těchto součástí a příslušenství se připočte k ceně minimální, která se oznamuje při vyhlášení prodeje. V případě pozemků, které splňují podmínky pro převod uvedené v 5 odst. 1, 5 a 6, je cenou minimální, která se oznamuje při vyhlášení prodeje, cena podle zvláštního právního předpisu. /zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) a vyhláška č. 279/1997 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku)/. Při stanovení ceny se ve všech případech použije cenový předpis platný k poslednímu dni kalendářního roku předcházejícího vyhlášení prodeje. Cíl závěrečné práce Úkolem práce je vypracovat expertízu o tržní hodnotě stavby a pozemku pomocí ekonomických metod. Je však nutné zdůraznit, že každou nemovitost lze prodat jen za tolik, za kolik ji je někdo ochoten koupit, a to bez ohledu na to, jaká hodnota byla sebedokonalejšími vědeckými metodami nebo jejich kombinací s použitím aritmetických nebo vážených průměrů stanovena. Použiji statistickou analýzu vztahu mezi oceněním pozemků dle cenových předpisů pro účely převodů pozemků ze správy Pozemkového fondu ČR a skutečně nabízenou cenou. Vývojem kupních cen z let 2002-2006 vybraného katastrálního území v okresu Praha východ. Dále se budu zabývat základními přístupy k ocenění nemovitosti a stanovení tržní ceny konkrétní nemovitosti Rodinný dům na parcele 110/33, Nehvizdy. 5

Vlastní materiál Mezi zkoumané katastrální území je zařazena obec Nehvizdy na okrese Praha východ. V tabulkách jsou podrobné údaje o převáděných parcelách, v předposledním sloupci je uvedena cena, za kterou byl pozemek veřejně nabízen a v posledním sloupci cena, za kterou byl převod ve skutečnosti realizován. Z výsledků lze dovodit jednak zvýšený zájem o nákup pozemků obecně a důvody zvýšeného zájmu o koupi. K. ú. Nehvizdy, okr. Praha - východ % rozdíl Výše nabízené Skutečná výše (nabízená datum výměra JC kupní ceny dle ceny - dle p.č. BPEJ cena: znal.posudku (m2) (Kč/m2) cenových nabídky skutečná předpisů (Kč) zájemců (Kč) cena) 10. 1. 2002 353/1 53211 46397 4,18 193 939,46 2 450 000,00 1 263,28 2. 7. 2004 PK 107 53211 15181 4,18 63 456,58 413 000,00 605,76 2. 7. 2004 PK 107 53241 1418 3,33 4 721,94 2. 7. 2004 PK 111 53211 1629 4,18 6 809,22 90 000,00 1 321,74 2. 7. 2004 PK 156 53211 8721 4,18 36 453,78 199 000,00 482,42 2. 7. 2004 PK 157/1 53211 10282 3,93 43 159,26 201 000,00 465,72 2. 7. 2004 PK 206/1 55011 6143 4,63 28 442,09 658 600,00 2 219,55 2. 7. 2004 PK 206/1 55014 381 3,23 1 230,63 4. 8. 2006 183 55001 4198 5,22 21 913,56 22 000,00 100,39 4. 8. 2006 223/1 57869 3946 0,7 2 762,20 2 800,00 101,37 4. 8. 2006 223/2 53211 1494 4,18 6 244,92 6 960,00 100,13 4. 8. 2006 223/2 57869 1009 0,7 706,30 1 200,00 169,90 6

Obec Nehvizdy se nachází cca 7 km od východní hranice hlavního města a je dostupná po komunikaci č. 611, která spojuje Prahu s Poděbrady, nebo také po dálnici D11, exit Jirny. Občanská vybavenost obce je základní a odpovídá její velikosti. V obce se nachází školka, škola, praktický lékař, síť základních obchodů, obecní úřad, apod. Vše ostatní je snadno dostupné vlastní nebo veřejnou dopravou v okolních obcích, především v Praze. Dopravní obslužnost je Pražskou integrovanou dopravou, a to autobusy s dostupností např. na metro Černý most. Jak je patrno, katastrální území Nehvizdy patří mezi lokality se zvýšeným zájmem o koupi nemovitostí a převod pozemků. Velmi významným cenovým faktorem je skutečnost, že katastrální území nespadá do povodňové lokality. Mnoho nákupů státní půdy je prováděno ze spekulativním záměrem (změna kultury pozemků, změna ÚPD území pro bydlení, průmyslové zóny). Toto území je velmi vyhledávanou lokalitou, a proto tržní cena zákonitě stále stoupá. V tabulce je vidět ochota kupujících mnohonásobně navýšit kupní cenu v návaznosti na uvedené skutečnosti. 7

ZÁKLADNÍ PŘÍSTUPY K OCEŇOVÁNÍ NEMOVITOSTI Stanovení kupní ceny je vždy nejobtížnější část jednání mezi kupujícím a prodávajícím. Určení ceny nemusí být vždy jednoznačné Při oceňování lze hledat odpověď na následující zásadní otázky: Jaké je tedy tržní ocenění? Kolik bychom mohli dostat na trhu? Kolik je ochoten zaplatit běžný zájemce? Jaká je hodnotu z hlediska konkrétního kupujícího? TRŽNÍ HODNOTA Tržní hodnota je odhadnutá částka, za kterou by měl být majetek směněn k datu ocenění mezi kupujícím a prodávajícím při transakci k datu ocenění mezi samostatnými a nezávislými partnery po náležitém marketingu, ve které by obě strany jednaly informovaně, rozumně a bez nátlaku. Pojem tržní hodnoty předpokládá cenu sjednanou na volném a konkurenčním trhu. Oceňování na trhu jsou obecně založena na informacích týkajících se srovnatelných majetků. Proces oceňování vyžaduje, aby oceňovatel udělal adekvátní a relevantní průzkum trhu. Oceňovatel musí získat všechna významná data a zohlednit všechna související fakta. Tam, kde jsou údaje o trhu omezené či vůbec neexistují, musí oceňovatel náležitě objasnit situaci a uvést, zda byl nějakým způsobem omezen kvůli neadekvátnosti údajů. Několik poznámek k obvyklé ceně a tržní hodnotě Cena obecná byla ustáleným pojmem v soudní praxi desítky let. V současné době se místo ní většinou používá pojem cena obvyklá, kterou do právních předpisů zavedl zákon č. 151/1997 Sb. Můžeme tedy říci, že pojmy cena obecná a cena obvyklá jsou synonyma. 8

Obvyklou cenou se podle zákona č. 151/1997 Sb. ve znění zákona č. 121/2000 Sb. rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Obvyklá cena existuje pouze u zboží, s kterým se běžně obchoduje. Je to cena běžná, pravidelně se opakující a odpovídající zvyku v daném místě a čase. Tato cena je tudíž hodnotovým ekvivalentem vyjádřeným v penězích umožňujícím podle místních podmínek obstarání obdobné věci, tedy v praxi zpravidla aritmetickým průměrem realizovaných prodejů nebo vybudování staveb, které jsou stejné nebo srovnatelné v daném místě a čase. Protože úroveň obecné ceny je v podstatě odrazem zprůměrovaných dohodnutých cen za věci srovnatelného druhu, vlastností, stáří apod., jak se utvářejí v určité lokalitě a za určitých časově proměnlivých podmínek. Obvyklou cenu nemovitostí tedy nelze pevně stanovit, ale jen odhadnout. Při odhadu tržní hodnoty lze zpravidla využít pouze nákladový způsob ocenění a u nemovitostí, které jsou pronajaty nebo kde je alespoň reálná možnost pronajmutí, lze použít i výnosový způsob ocenění. Pokud nemovitosti nejsou pronajaty a neexistuje ani reálná možnost jejich pronajmutí, je výnosová hodnota nulová. Pokud jsme totiž již odhadli obvyklou cenu, nepotřebujeme se již zabývat odhadem tržní hodnoty, neboť obvyklá cena je v tomto případě tržní hodnotou. ODHAD OBVYKLÉ CENY Novostavba rodinného domu 9

Stáří: Lokalita: 5 let postavená v těsné blízkosti hranice hlavního města v obci s dobrou občanskou vybaveností, mimopovodňová lokalita Zástava: nemovitost slouží jako zástavní právo, předpokládá se výmaz tohoto zástavního práva. Zastavěná plocha: 118 m 2 Ostatní plocha: 110m 2 Obytná plocha: 90,7m 2, druhé patro 383m 2, terasa a venkovní kryté parkoviště 28 m 2 Konstrukční řešení: YTONG Dům je připojen na elektrickou energii, plyn, vodovodní a kanalizační řad, telefonní linku. Vytápění a ohřev TUV je zajištěno plynovým kotlem. Dům obsahuje jednu bytovou jednotku dispozice 4+kk. Vstup do domu je přes zádveří na které navazuje obývací pokoj s kuchyňským a jídelním koutem. V 1. NP je dále koupelna a šatna. Z obývacího pokoje je přístupné schodiště do 2. NP, kde jsou tři pokoje a koupelna. Dispozici domu hodnotím jako standardní. Technický stav stavby je výborný, bez závad. Oceňovaný rodinný dům je postavený na pozemkové parcele č. St. 443, která leží na východním okraji obce Nehvizdy v lokalitě nazývané u Studánky, kde bylo postaveno několik obdobných řadových rodinných domů navazujících na stávající zástavbu obce. Ocenění věcná hodnota Reprodukční cena cena (věcná hodnota), za kterou by bylo možno stejnou nebo porovnatelnou novou věc pořídit v době ocenění, bez odpočtu opotřebení. 10

Hlavní stavba Reprodukční hodnota: 1.915.000,- Kč Opotřebení 4% Časová cena stávající: 1.838.000,- Kč Pozemek Jednotková cena: 2.150. - Kč/m 2 Hodnota pozemku: 490.200. - Kč Výměra 228 m 2 Vedlejší stavby + venkovní úpravy Vzhledem k rozsahu venkovních úprav oceněno paušální částkou ve výši 5% věcné hodnoty hlavní stavby, tj. 90.000,- Kč Věcná hodnota celkem stávající: 2.418.200,- Kč Fotodokumentace interiéru 11

Číslo bytu Kategorie Plocha bytu m 2 Venkovní terasa / balkon m 2 Plocha pro Parkovací místo - zahradu m 2 venkovní stání Sklepní kóje m 2 Cena celkem (včetně DPH 9%) 1-1..NP 2 + kk 60,7 5 terasa cca 135 ano 2 2 399 000 2-1..NP 2 + kk 66,5 5 terasa cca 40 ano 2 2 499 000 3-1..NP 2 + kk 60,7 5 terasa cca 60 ano 2 2 299 000 4-2..NP 2 + kk 46,5 5 balkon cca 50 ano 2 1 849 000 5-2..NP 2 + kk 46,5 5 balkon cca 50 ano 2 1 849 000 6-2..NP 2 + kk 46,5 5 balkon cca 50 ano 2 1 849 000 7-3..NP 2 + kk 57,6 5 terasa cca 50 ano 2 2 249 000 8-3..NP 2 + kk 57,6 5 terasa cca 50 ano 2 2 249 000 9-3..NP 2 + kk 57,6 5 terasa cca 50 ano 2 2 249 000 10-1..NP 2 + kk 60,7 5 terasa cca 75 ano 2 2 329 000 11-1..NP 2 + kk 60,7 5 terasa cca 75 ano 2 2 329 000 12-1..NP 2 + kk 60,7 5 terasa cca 75 ano 2 2 329 000 13-2..NP 2 + kk 46,5 5 balkon cca 50 ano 2 1 849 000 14-2..NP 2 + kk 46,5 5 balkon cca 50 ano 2 1 849 000 15-2..NP 2 + kk 46,5 5 balkon cca 50 ano 2 1 849 000 16-3..NP 2 + kk 57,6 5 terasa cca 50 ano 2 2 249 000 12

Ocenění porovnávací hodnota Nehvizdy II.etapa bytový dům. - Rezervace.. Novostavba ŘRD 4+1, Nehvizdy, P-V, poz. 189 m 2 Přízemí: zádveří 3,26 m 2, WC, kuchyň 12,03 m 2, šatna 4 m 2, obývací pokoj 43,9 m 2, schodiště 4,5 m 2, terasa 6,5 m 2. 1.NP: chodba 9,2 m 2, koupelna 7,41 m 2, pokoje 16,12 m 2 +16,83 m 2 +10,28 m 2, lodžie 6,5m 2. Termín dokončení výstavby je 11/2007. V místě je veškerá občanská vybavenost MŠ, ZŠ, OÚ, obchody, restaurace. Požadovaná cena: 3 496 500, Kč. Pozemek: 189 m 2, Užitná plocha: 142 m 2, Jednotková cena: 24 623, Kč RD řadový, 166m 2, Nehvizdy Rodinný dům o dvou podlažích, se samostatnou garáží a dvěma parkovacími místy před domem. Rodinný dům je zcela zařízen nábytkem: plně vybavená kuchyňská linka, obývací pokoj, dvě ložnice, terasa, dvě koupelny; plovoucí podlahy, v kuchyni a v koupelnách keramická dlažba. Požadovaná cena: 4 500 000, Kč. Pozemek: 166 m 2, Užitná plocha: 365 m 2, Jednotková cena: 27 108, Kč Nový ŘRD 4+1/b, Praha východ RD se nachází poblíž obce Šestajovice v komplexu 4 dvojdomů. V současnosti je hrubá stavba těsně před dokončením. Nové komunikace a úpravy okolí do parkového stylu. V okolí klidná příroda, les, absolutní soukromí. K domu náleží garáž, dům bude velmi kvalitně nadstandardně vybaven, laminát podlahy v imitaci dřeva, koupelna keramicky obložena, plast EURO okna. Požadovaná cena: 4 085 000, Kč, Pozemek: 338 m 2, Užitná plocha: 133 m 2, Jednotková cena: 30 714, Kč 13

Vyhodnocení tržní ceny Cena právě obchodovatelná: 3.500.000, Kč. Vzhledem k předchozím propočtům věcné a porovnávací hodnoty a výbornému stavebně technickému stavu nemovitosti, poměru nabídky a poptávky, celkové vybavenosti a lokalitě, dle analýzy lokality, ve které se rodinný dům nachází, považuji aktuálně obchodovatelnou cenu za cenu reálně dosažitelnou, tedy i cenu tržní. Cena je vyhodnocena dle standardních podmínek na realitním trhu, a proto je dále uvažována při stanovení ceny obvyklé. Kupní cena odpovídá jednotkové ceně cca. 29.480, Kč/m 2 užitné plochy rodinného domu. V lokalitě se k prodeji nabízí několik srovnatelných domů za obdobné ceny, a proto stanovenou cenu považuji za konkurence schopnou. Z výše uvedeného s aktuálními nabídkami prodejů obdobných rodinných domů je možné zjistit, že obdobné nemovitosti se nabízejí za jednotkové ceny od cca 25.000, - do 30.000, Kč/m 2 užitné plochy domu. 14

PŘÍLOHY : Výpis z katastru nemovitostí Kopie katastrální mapy 15

Výpis z katastru nemovitostí 16

17

Závěr Obchodovatelnost rodinného domu hodnotím vzhledem k jeho umístění a velmi dobrému technickému stavu jako velmi dobrou. Okolí rodinného domu je vhodné pro rezidenční bydlení bez negativních vlivů, které by měli přímý dopad na způsob užívání stavby, a potažmo i její tržní cenu. Do budoucna lze očekávat postupný růst cen obdobných nemovitostí. 18

Seznam použité literatury 1. BRADÁČ, A. a kolektiv Soudní inženýrství. Brno: Akademické nakladatelství CERM, 1999. 725 s. ISBN 80-7204-133-9. 2. Zákon 151/97 Sb. o oceňování majetku a předpisy související č.121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb 3. Zákon č. 569/1991 Sb., o Pozemkovém fondu České republiky 4. Zákon č. 95/1999 Sb., o podmínkách převodu zemědělských a lesních pozemků z vlastnictví státu na jiné osoby a o změně zákona č. 569/1991 Sb., o PF ČR a zákona č. 357/1992 Sb. (zákon o prodeji půdy), ve znění pozdějších předpisů. 5. Webové stránky http://stredo.ceskereality.cz/ 19