Ing. Michal Sirový, Kájovská 65, 381 01 Český Krumlov tel. : + 420 603 77 603 1 mail.: info@posudkyodhady.cz www.posudkyodhady.cz ZNALECKÝ POSUDEK č. 1716 11/11 o stanovení obvyklé ceny rozestavěného rodinného domu č.p. 16 na pozemku parcela č. 165 zastavěná plocha a nádvoří vč. pozemku a pozemek parcela č. 171/6 trvalý travní porost vše s příslušenstvím v katastrálním území a v obci Homole zapsané na LV 1483 a evidované u Katastrálního úřadu pro Jihočeský kraj, Katastrální pracoviště České Budějovice Objednatel posudku : EURODRAŽBY.CZ a.s., U Pískovny č.p. 890/1 182 00 Praha 8, č.j. 015/2011-N Účel posudku : Posudek vypracoval : Datum místního šetření : 9.2.2011 Zohlednění stavu ke dni : 9.2.2011 Datum, ke kterému je provedeno ocenění : 9.2.2011 Použitý oceňovací předpis : Zvláštní požadavky objednatele: V Českém Krumlově dne 21.2.2011 Zjištění obvyklé ceny pro nedobrovolnou dražbu Ing. Michal Sirový, znalec bytem Kájovská 65, 381 01 Český Krumlov Vyhláška MF č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č.456/2008 Sb., č.460/2009 Sb., č.364/2010 Sb. o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. ve znění pozdějších předpisů ( oceňovací vyhláška ) provést ocenění obvyklou cenou dle zákona č.151/1997 Sb. v platném znění Tento znalecký posudek obsahuje 30 stran včetně příloh a znalecké doložky a předává se ve dvou vyhotoveních. Jedno vyhotovení archivuje znalec.
2 1. NÁLEZ Podklady pro vypracování posudku Pro vypracování posudku byly použity následující podklady : 1.1.1 Objednávka EURODRAŽBY.CZ a.s., U Pískovny č.p. 890/1, 182 00 Praha 8, pod č.j. 015/2011-N ze dne 24.1.2011 s předáním podkladů mailem 1.1.2 Výpis z katastru nemovitostí ze dne 16.1.2011 vyhotovený dálkovým přístupem, LV č. 838 A: Vlastník : 1. Jirmásek Jindřich, Dobrovodská 125/3, 370 01 České Budějovice B : Nemovitosti : - parcela č. 165 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 821 m2 - parcela č. 171/6 trvalý travní porost o výměře 120 m2 - objekt bydlení č.p. 16 na parcele č. 165 zastavěná plocha a nádvoří vše v k.ú. a obci Homole 1.1.3 Kopie katastrální mapy vyhotovená znalcem na internetovém katastru nemovitostí viz příloha č.3 1.1.4 Projektová dokumentace nepředložena 1.1.5 Kolaudační rozhodnutí - nebylo předloženo 1.1.6 Místní šetření - proběhlo na místě samém dne 9.2.2011. Při místním šetření provedl znalec prohlídku oceňovaných nemovitostí a zaměření oceňovaných staveb. Objekt č.p. 16 byl volně přístupný. 1.1.8 Fotodokumentace - provedena znalcem při místním šetření část viz příloha č. 1 1.1.9 Konzultace u místních realitních kanceláří ve věci zjištění současného trhu s obdobnými rodinnými domy v lokalitě 1.1.10 Konzultace na Obecním úřadě v Homolích ve věci předložení územního plánu obce a vyhledání projektové dokumentace na oceňované stavby 1.1.11 Internet zjištění stávajících nabídek rozestavěných rodinných domů na realitních serverech v oceňované lokalitě. Realitní servery www.sreality.cz, www.prolux.cz, www.jihočeskéreality.cz apod. 1.1.12 Odborná publikace Teorie oceňování nemovitostí od Prof. Ing. Alberta Bradáče CSc vydaná v nakladatelství CERM Brno 1.1.13 Metodika oceňování nemovitostí vypracoval VUT Brno - Ústav soudního inženýrství Brno 1.1.14 Vyhláška MF č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb. a č. 460/2009 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů ve znění pozdějších předpisů ( oceňovací vyhláška ) 1.2 Popis oceňovaného areálu Oceňované nemovitosti rozestavěný rodinný dům č.p. 16 na pozemku parcela č. 165 zastavěná plocha a nádvoří a pozemek parcela č. 171/6 trvalý travní porost se nachází v katastrálním území a v obci Homole přímo v centru obce v lokalitě zastavěné původní vesnickou zástavbou i novějšími rodinnými domy. Celý areál je ke dni ocenění rozestavěn ve fázi dokončované hrubé stavby. Rodinný dům je přestavován z původního vesnického stavení a tvoří jej celkem tři objekty v řadě, které jsou propojeny probouranými otvory v úrovni půdního prostoru.
3 Přední a prostřední objekt je jednopodlažní s vyššími půdními nadezdívkami umožňující zřízení podkroví, zadní objekt je dvojpodlažní s menším půdním prostorem a též s možností zřízení půdní vestavby. Jižní fasády těchto objektů a východní fasáda předního objektu tvoří zároveň hranici areálu, nezastavěná část parcely je severně a západně od oceňovaných objektů a tvoří volnou neupravenou plochu. Parcela č. 171/6 trvalý travní porost navazuje na zastavěnou plochu západně od objektů. Objekty budou napojeny na veřejné rozvody elektrické energie, vody, kanalizace i zemního plynu. Zda jsou již napojení provedena nebylo možno zjistit. Objekty jsou volně přístupné a sou zabezpečeny proti povětrnostním vlivům, do objektů nezatéká. Technický stav objektů je dobrý. V původních zdech ( přední a střední část ) bylo započato provádění izolace proti vodě chemickou cestou navrtávkami do stavajících zdí. Ocenění je provedeno podle skutečností zjištěných v den zaměření a prohlídky nemovitostí tj. účelu užívání, použité konstrukce, rozsahu prováděné běžné údržby, stáří, vybavení, způsobu provedení a předpokládané životnosti s tím, že stav objektu rozestavěného rodinného domu vč. příslušenství je znalcem zohledněn ke dni místního šetření tj. 9.2.2011. Stav konstrukcí zakrytých a stáří nemovitostí jsou převzaty z ústní informace na Obecním úřadě v obci Homole a předaných písemných podkladů, případně doplněny vlastním odborným odhadem znalce. Následně se ocenění provede dle obecně platných zásad v souladu s vyhláškou MF č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb. a č. 364/2010 Sb. o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů ve znění pozdějších předpisů (oceňovací vyhláška ). 2. POSUDEK - OCENĚNÍ NEMOVITOSTÍ Přehled ocenění : 2.1 Věcná hodnota ( časová cena ) ke dni odhadu 2.1.1 Rozestavěná budova č.16 přední část 2.1.2 Rozestavěná budova č.16 prostřední část 2.1.3 Rozestavěná budova č. 16 zadní část 2.1.4 Pozemky parcela č. 165 a č. 171/6 2.1.5 Rekapitulace 2.2 Výnosová hodnota 2.3 Komparativní porovnávací metoda 2.4 Vyhodnocení obvyklé ceny oceňovaných nemovitostí 2.5 Rekapitulace
4 2.1 Věcná hodnota ( časová cena ) ke dni odhadu Metodika stanovení časové ceny Časovou cenou se rozumí cena, za kterou je možno nemovitosti pořídit /postavit/ v cenové úrovni k datu ocenění / tzn. reprodukční výchozí cena/, snížená u staveb o přiměřené opotřebení. Vzhledem k tomu, že podle provedených porovnání cena stanovená podle cenového předpisu ( dle vyhl. č.3/2008 Sb. ve znění novel s koeficientem indexu cen staveb ke dni odhadu ) v současné době odpovídá nákladům na postavení staveb, jsou u staveb převzaty ceny zjištěné výše podle cenového předpisu, bez koeficientu prodejnosti Kp a koeficientu polohového K 5. 2.1.1 Rozestavěná budova č. 16 přední část - SKP 46.21.11 2.1.1.1 Popis Jedná se o nepodsklepený dům s jedním nadzemním podlažím, obdélníkového půdorysu a se sedlovou střechou s možností zřídit vestavbu podkroví. Hlavní vchod je ze severní fasády. Napojení objektu na inženýrské sítě nebylo ke dni ocenění zatím pravděpodobně provedeno, příprava na napojení je provedena. V místě je možnost napojení na veřejný rozvod elektrické energie, vody, kanalizace a zemního plynu. Základy : pravděpodobně původní kamenné pasy Nosná konstrukce : zděná z cihel plného formátu a cihelných bloků Porotherm Stropy : rovné, keramické vložkové Izolace : zatím neprovedena Vnější povrchy obvodových stěn : část objektu je zateplená Střecha : sedlová Střešní krytina : tašková Oplechování : osazeny žlaby z pozinkovaného plechu Bleskosvod : neproveden Technický stav budovy : Rodinný dům je rozestavěn v úrovni dokončené hrubé stavby. Je vystavěn na místě původního objektu, základy a část svislých nosných konstrukcí je původní. Technický stav objektu je dobrý, práce byly provedeny v požadované kvalitě, objekt je zabezpečen proti působení povětrnostních vlivů. Popis vybavení 1.NP Vnitřní úprava stěn : štukové omítky Podlaha a dlažby : podkladní betony Schodiště : betonové Okna : dřevěná zdvojená Dveře : nevyskytují se El. instalace : hrubé rozvody
5 Obklady : nevyskytují se Vytápění : nevyskytují se Rozvod vody a kanalizace : hrubé rozvody Sanitární zařízení : nevyskytují se Rozvod plynu : nevyskytují se Zdroj teplé vody : nevyskytují se Kuchyňské vybavení : nevyskytují se Popis vybavení podkroví volná půda 2.1.1.2 Výměry pro ocenění Jednotlivé rozměry vycházejí z provedených kontrolních měření. Výpočty jsou prováděny podle přílohy č. 1 výše uvedené vyhlášky. OBESTAVĚNÝ PROSTOR OP rozměry v části ( m ) plocha ( m 2 ) výška ( m ) OP (m 3 ) 8,60 * 14,75 = 126,85 srovnávací výška = 3,35 424,95 celkem 1.NP 126,85 424,95 8,60 * 14,75 = 126,85 1,60 + 4,00/2 = 3,60 456,66 celkem zastřešení 126,85 456,66 celkem OP rozestavěná budova č. 16 přední část 881,61 m 3 2.1.1.3 Zjištění charakteru objektu Oceňovaný objekt bude po dokončení, svým stavebním uspořádáním, určen k rodinnému bydlení, 100 % podlahové plochy místností bude určena k bydlení, a jelikož bude mít jeden byt, jedno nadzemní podlaží a vestavbu podkroví, splňuje požadavky na rodinný dům dle ustanovení 3, odst. C) vyhlášky MMR č. 137/1998 Sb. Zastavěná plocha 1.NP je 126,85 m 2. Zastavěná plocha 1.PP je 00,00 m 2. Poměr zastavěných ploch : 1.PP/1.NP = 00,00/126,85 = 0 % Tj. objekt rodinného domu je podsklepen pod 1/2 zastavěné plochy 1.NP / zde zcela nepodsklepen / Zastavěná plocha 1.NP je 126,85 m 2. Zastavěná plocha podkroví je 0,00 m 2. Poměr zastavěných ploch : podkroví/1.np = 0,00/126,85 = 00,00 % Tj. objekt rodinného domu nemá zařízené podkroví Rodinný dům je typem A krajní řadový, nepodsklepený, jednopodlažní se sklonitou střechou a se základní cenou 2 290,- Kč/ m 3
6 2.1.1.4 Koeficienty Rodinný dům podle 5 a přílohy č. 6 vyhlášky Typ A ( 1.NP, sedlová střecha ) ZC 2 290,- Kč/m 3 Obestavěný prostor objektu dle projektu OP m 3 881,61 Koeficient polohový příloha č. 13 vyhlášky neuplatněno K5 1,00 Koeficient podkroví nezařízeno Kpod 1,00 Koeficient změny ceny staveb příloha č. 38 vyhlášky Ki 2,169 Koeficient prodejnosti příloha č. 39 vyhlášky neuplatněno Kp 1,000 Základní cena po první úpravě = ZC x Kpod x K řad Kč/m 3 ZC - Pořizovací cena konstrukcí navíc Cena odhadnuta znalcem Kč CK 0,00,- Podíl ceny konstrukce navíc = CK/ ( ZC x OP x K5 x Ki ) - PK 0,00,- koeficient vybavení stavby S = standardní provedení, CH = chybí, P = podstandardní, A = nadstandardní Pol.č. Konstrukce a vybavení Provedení Standard Podíl příl. Č.14 Upravený podíl 1 Základy betonové pasy bez izolace P 0.08200 0.03770 2 Svislé kce zděné S 0.21200 0.21200 3 Stropy keramické S 0.07900 0.07900 4 Zastřešení dřevěný vázaný krov S 0.07300 0.07300 5 Krytiny střech tašková S 0.03400 0.03400 6 a Klempířské konstrukce pozinkovaný ploch žlaby S 40 % 0.00360 0.00360 6 b Klempířské konstrukce zatím neprovedeno CH 60% 0.00540 0.00000 7 Vnitřní omítky štukové S 80% 0.04640 0.04640 7 Vnitřní omítky nevyskytuje se CH 20% 0.01160 0.00000 8 a Fasádní omítky zateplení S 50% 0.01400 0.01400 8 b Fasádní omítky nevyskytuje se CH 50% 0.01400 0.00000 9 Vnější obklady nevyskytuje se CH 0.00500 0.00000 10 Vnitřní obklady nevyskytuje se CH 0.02300 0.00000 11 Schody betonové P 0.01000 0.00460 12 Dveře nevyskytuje se CH 0.03200 0.00000 13 Okna dřevěné zdvojené S 0.05200 0.00000 14 Podlahy obytných místnost. nevyskytuje se CH 0.02200 0.00000 15 Podlahy ostatních místností nevyskytuje se CH 0.01000 0.00000 16 Vytápění nevyskytuje se CH 0.05200 0.00000 17 a Elektroinstalace hrubé rozvody S 50% 0.02150 0.02150 17 b Elektroinstalace nevyskytuje se CH 50% 0.02150 0.00000 18 Bleskosvod nevyskytuje se CH 0.00420 0.00000 19 a Rozvod vody hrubé rozvody S 50% 0.01600 0.01600 19 b Rozvod vody nevyskytuje se CH 50% 0.01600 0.00000 20 Zdroj teplé vody nevyskytuje se CH 0.01900 0.00000 21 Instalace plynu nevyskytuje se CH 0.00500 0.00000 22 Kanalizace hrubé rozvody S 50% 0,01550 0,01550 22 Kanalizace nevyskytuje se CH 50% 0,01550 0.00000 23 Vybavení kuchyní nevyskytuje se CH 0.00500 0.00000 24 Vnitřní hygienic. vybavení nevyskytuje se CH 0.04100 0.00000 25 Záchod nevyskytuje se CH 0.00300 0.00000 26 Ostatní nevyskytuje se CH 0.01360 0.00000 CELKEM 1.00000 0.60932 Koeficient vybavení stavby ( z výpočtu výše ) K 4-0.60932 Základní cena upravená ZCU = ZC x K4 x K5 x Ki x Kp x Kpod x Křad Kč / m 3 3 026,50,-
7 2.1.1.5 Stáří a opotřebení Rodinný dům je rozestavěn, z původních konstrukcí byly zachovány základy a část svislých konstrukcí. Objekt je zabezpečen proti působení povětrnostních vlivů. Vzhledem k oceňování stavby, ve které jsou konstrukce a prvky stavby původní je, dle přílohy č. 14 vyhlášky, použita při výpočtu opotřebení lineární metoda. Rok odhadu 2011 Rok kolaudace / začátek užívání / odhad - Stáří formálně 20 let ( objekt není zcela nový ) Předpokládaná další životnost 80 let Celková životnost 100 let Procento ročního opotřebení 1,00 % Opotřebení 20,00 % 2.1.1.6 Výpočet ceny Základní cena ZC Kč / m 3 2 290,00,- Základní cena upravená ZCU Kč / m 3 3 026,50,- Obestavěný prostor OP m 3 881,61 Výchozí cena objektu CN = ZCU x OP Kč 2 668 191,37,- Stupeň dokončení stavby % viz výpočet koeficientu K4 Výchozí cena po zohlednění dokončenosti stavby Kč 2 668 191,37,- Opotřebení 20,00 % - 533 638,27,- Cena časová rozestavěné budovy č. 16 přední část ke dni odhadu Kč 2 134 553,10,- 2.1.2 Rozestavěná budova č. 16 střední část - SKP 46.21.11 2.1.2.2 Popis Jedná se o nepodsklepený dům s jedním nadzemním podlažím, obdélníkového půdorysu a se sedlovou střechou s možností zřídit vestavbu podkroví. Hlavní vchod je ze severní fasády. Napojení objektu na inženýrské sítě nebylo ke dni ocenění zatím pravděpodobně provedeno, příprava na napojení je provedena. V místě je možnost napojení na veřejný rozvod elektrické energie, vody, kanalizace a zemního plynu. Základy : pravděpodobně původní kamenné pasy Nosná konstrukce : zděná z cihel plného formátu a cihelných bloků Porotherm Stropy : rovné, keramické vložkové Izolace : zatím neprovedena Vnější povrchy obvodových stěn : část objektu je zateplená Střecha : sedlová Střešní krytina : tašková Oplechování : osazeny žlaby z pozinkovaného plechu
8 Bleskosvod : neproveden Technický stav budovy : Rodinný dům je rozestavěn v úrovni dokončené hrubé stavby. Je vystavěn na místě původního objektu, základy a část svislých nosných konstrukcí je původní. Technický stav objektu je dobrý, práce byly provedeny v požadované kvalitě, objekt je zabezpečen proti působení povětrnostních vlivů. Popis vybavení 1.NP Vnitřní úprava stěn : štukové omítky částečně Podlaha a dlažby : podkladní betony Schodiště : betonové Okna : dřevěná zdvojená Dveře : nevyskytují se El. instalace : nevyskytují se Obklady : nevyskytují se Vytápění : nevyskytují se Rozvod vody a kanalizace : nevyskytují se Sanitární zařízení : nevyskytují se Rozvod plynu : nevyskytují se Zdroj teplé vody : nevyskytují se Kuchyňské vybavení : nevyskytují se Popis vybavení podkroví volná půda 2.1.2.2 Výměry pro ocenění Jednotlivé rozměry vycházejí z provedených kontrolních měření. Výpočty jsou prováděny podle přílohy č. 1 výše uvedené vyhlášky. OBESTAVĚNÝ PROSTOR OP rozměry v části ( m ) plocha ( m 2 ) výška ( m ) OP (m 3 ) 7,65 * 15,60 = 119,34 srovnávací výška = 3,00 358,02 celkem 1.NP 119,34 358,02 7,65 * 15,60 = 119,34 1,60 + 3,90/2 = 3,55 423,66 celkem zastřešení 119,34 423,66 celkem OP rozestavěná budova č. 16 střední část 781,68 m 3 2.1.2.3 Zjištění charakteru objektu Oceňovaný objekt bude po dokončení, svým stavebním uspořádáním, určen k rodinnému bydlení, 100 % podlahové plochy místností bude určena k bydlení, a jelikož bude mít jeden byt, jedno nadzemní podlaží a vestavbu podkroví, splňuje požadavky na rodinný dům dle ustanovení 3, odst. C) vyhlášky MMR č. 137/1998 Sb.
9 Zastavěná plocha 1.NP je 119,34 m 2. Zastavěná plocha 1.PP je 00,00 m 2. Poměr zastavěných ploch : 1.PP/1.NP = 00,00/119,34 = 0 % Tj. objekt rodinného domu je podsklepen pod 1/2 zastavěné plochy 1.NP / zde zcela nepodsklepen / Zastavěná plocha 1.NP je 119,34 m 2. Zastavěná plocha podkroví je 0,00 m 2. Poměr zastavěných ploch : podkroví/1.np = 0,00/119,34 = 00,00 % Tj. objekt rodinného domu nemá zařízené podkroví Rodinný dům je typem A řadový, nepodsklepený, jednopodlažní se sklonitou střechou a se základní cenou 2 290,- Kč/ m 3 2.1.2.4 Koeficienty Rodinný dům podle 5 a přílohy č. 6 vyhlášky Typ A ( 1.NP, sedlová střecha ) ZC 2 290,- Kč/m 3 Obestavěný prostor objektu dle projektu OP m 3 781,68 Koeficient polohový příloha č. 13 vyhlášky neuplatněno K5 1,00 Koeficient podkroví nezařízeno Kpod 1,00 Koeficient změny ceny staveb příloha č. 38 vyhlášky Ki 2,169 Koeficient prodejnosti příloha č. 39 vyhlášky neuplatněno Kp 1,000 Základní cena po první úpravě = ZC x Kpod x K řad Kč/m 3 ZC - Pořizovací cena konstrukcí navíc Cena odhadnuta znalcem Kč CK 0,00,- Podíl ceny konstrukce navíc = CK/ ( ZC x OP x K5 x Ki ) - PK 0,00,- koeficient vybavení stavby S = standardní provedení, CH = chybí, P = podstandardní, A = nadstandardní Pol.č. Konstrukce a vybavení Provedení Standard Podíl příl. Č.14 Upravený podíl 1 Základy betonové pasy bez izolace P 0.08200 0.03770 2 Svislé kce zděné S 0.21200 0.21200 3 Stropy keramické S 0.07900 0.07900 4 Zastřešení dřevěný vázaný krov S 0.07300 0.07300 5 Krytiny střech tašková S 0.03400 0.03400 6 a Klempířské konstrukce pozinkovaný ploch žlaby S 40 % 0.00360 0.00360 6 b Klempířské konstrukce zatím neprovedeno CH 60% 0.00540 0.00000 7 Vnitřní omítky štukové S 50% 0.04640 0.04640 7 Vnitřní omítky nevyskytuje se CH 50% 0.01160 0.00000 8 a Fasádní omítky zateplení S 50% 0.02900 0.02900 8 b Fasádní omítky nevyskytuje se CH 50% 0.02900 0.00000 9 Vnější obklady nevyskytuje se CH 0.00500 0.00000 10 Vnitřní obklady nevyskytuje se CH 0.02300 0.00000 11 Schody betonové P 0.01000 0.00460 12 Dveře nevyskytuje se CH 0.03200 0.00000 13 Okna dřevěné zdvojené S 0.05200 0.00000 14 Podlahy obytných místnost. nevyskytuje se CH 0.02200 0.00000 15 Podlahy ostatních místností nevyskytuje se CH 0.01000 0.00000 16 Vytápění nevyskytuje se CH 0.05200 0.00000 17 Elektroinstalace nevyskytuje se CH 0.04300 0.00000 18 Bleskosvod nevyskytuje se CH 0.00420 0.00000 19 Rozvod vody nevyskytuje se CH 0.03200 0.00000 20 Zdroj teplé vody nevyskytuje se CH 0.01900 0.00000
10 21 Instalace plynu nevyskytuje se CH 0.00500 0.00000 22 Kanalizace nevyskytuje se CH 0,03100 0.00000 23 Vybavení kuchyní nevyskytuje se CH 0.00500 0.00000 24 Vnitřní hygienic. vybavení nevyskytuje se CH 0.04100 0.00000 25 Záchod nevyskytuje se CH 0.00300 0.00000 26 Ostatní nevyskytuje se CH 0.01360 0.00000 CELKEM 1.00000 0.53892 Koeficient vybavení stavby ( z výpočtu výše ) K 4-0.53892 Základní cena upravená ZCU = ZC x K4 x K5 x Ki x Kp x Kpod x Křad Kč / m 3 2 676,82,- 2.1.1.5 Stáří a opotřebení Rodinný dům je rozestavěn, z původních konstrukcí byly zachovány základy a část svislých konstrukcí. Objekt je zabezpečen proti působení povětrnostních vlivů. Vzhledem k oceňování stavby, ve které jsou konstrukce a prvky stavby původní je, dle přílohy č. 14 vyhlášky, použita při výpočtu opotřebení lineární metoda. Rok odhadu 2011 Rok kolaudace / začátek užívání / odhad - Stáří formálně 20 let ( objekt není zcela nový ) Předpokládaná další životnost Celková životnost 80 let 100 let Procento ročního opotřebení 1,00 % Opotřebení 20,00 % 2.1.2.6 Výpočet ceny Základní cena ZC Kč / m 3 2 290,00,- Základní cena upravená ZCU Kč / m 3 2 666820,- Obestavěný prostor OP m 3 781,68 Výchozí cena objektu CN = ZCU x OP Kč 2 092 417,46,- Stupeň dokončení stavby % viz výpočet koeficientu K4 Výchozí cena po zohlednění dokončenosti stavby Kč 2 092 417,46,- Opotřebení 20,00 % - 418 483,49,- Cena časová rozestavěné budovy č. 16 střední část ke dni odhadu Kč 1 673 933,97,- 2.1.3 Rozestavěná budova č. 16 zadní část - SKP 46.21.11 2.1.3.1 Popis Jedná se o nepodsklepený dům přibližně čtvercového půdorysu se dvěma nadzemními podlažími /1.NP a 2.NP/ a se sedlovou střechou. Konstrukci tvoří tvárnicové zdivo YTONG. Krov je dřevěný vázaný, stropy jsou dřevěné trámové. Krytina je tašková. Hlavní vstup do domu je ze západní fasády. V objektu je v jednotlivých patrech volná dispozice, členění příčkami není provedeno. Napojení objektu na inženýrské sítě není pravděpodobně provedeno. Částečně je proveden vnitřní rozvod kanalizace.
Základy : základové pasy bez izolace proti zemní vlhkosti Nosná konstrukce : zděná z tvárnicového zdiva YTONG Vnější povrchy obvodových stěn : jednovrstvá omítka natahovaná Stropy : dřevěné trámové s viditelnými trámy Střecha : sedlová Střešní krytina : tašková Oplechování : žlaby z pozinku Bleskosvod : nevyskytuje se Popis vybavení 1.NP Vnitřní úprava stěn : nevyskytuje se Podlaha a dlažby : nevyskytuje se Schodiště : nevyskytuje se Okna : dřevěná zdvojená Dveře : nevyskytují se El. instalace : nevyskytuje se Obklady : nevyskytují se Vytápění : nevyskytuje se Rozvod vody : nevyskytuje se Sanitární zařízení : nevyskytuje se Rozvod plynu : nevyskytuje se Zdroj teplé vody : nevyskytuje se Kuchyňské vybavení : nevyskytuje se Výčet místností dle skutečného stavu: volná dispozice 11 Popis vybavení 2.NP Vnitřní úprava stěn : nevyskytuje se Podlaha a dlažby : nevyskytuje se Schodiště : nevyskytuje se Okna : dřevěná zdvojená Dveře : nevyskytují se El. instalace : nevyskytuje se Obklady : nevyskytuje se Vytápění : nevyskytuje se Rozvod vody : nevyskytuje se Sanitární zařízení : nevyskytuje se Rozvod plynu : nevyskytuje se Zdroj teplé vody : nevyskytuje se Kuchyňské vybavení : nevyskytuje se Výčet místností dle skutečného stavu: volná dispozice 2.1.3.2 Výměry pro ocenění Jednotlivé rozměry vycházejí z kontrolních měření provedených znalcem. Výpočty jsou prováděny podle přílohy č. 1 výše uvedené vyhlášky.
12 OBESTAVĚNÝ PROSTOR OP rozměry v části ( m ) plocha ( m 2 ) výška ( m ) OP (m 3 ) 8,10 * 8,50 = 68,85 srovnávací výška = 3,20 220,32 celkem 1.NP 68,85 220,32 8,10 * 8,50 = 68,85 srovnávací výška = 2,65 182,45 celkem 2.NP 68,85 182,45 8,10 * 8,50 = 68,85 3,20/2 = 1,60 110,16 celkem zastřešení 68,85 110,16 celkem OP rozestavěná budova č. 16 zadní část 512,93 m 3 2.1.3.3 Zjištění charakteru objektu Oceňovaný objekt je svým stavebním uspořádáním určen k rodinnému bydlení, 100 % podlahové plochy místností je určena k bydlení, a jelikož má plánován jeden byt, dvě nadzemní podlaží bez možnosti využití podkroví, splňuje požadavky na rodinný dům dle ustanovení 3, odst. C) vyhlášky MMR č. 137/1998 Sb. Zastavěná plocha 1.NP je 68,85 m 2. Zastavěná plocha 1.PP je 00,00 m 2. Poměr zastavěných ploch : 1.PP/1.NP = 00,00/68,85 = 0 % Tj. objekt rodinného domu je podsklepen pod 1/2 zastavěné plochy 1.NP / zde zcela nepodsklepen / Zastavěná plocha 1.NP je 68,85 m 2. Zastavěná plocha podkroví je 00,00 m 2. Poměr zastavěných ploch : podkroví/1.np = 00,00/68,85 = 00,00 % Tj. objekt rodinného domu nemá zařízené podkroví Rodinný dům je typem B řadový krajní, nepodsklepený, dvoupodlažní a se sklonitou střechou a se základní cenou 1 975,- Kč/ m 3 2.1.3.4 Koeficienty Rodinný dům podle 5 a přílohy č. 6 vyhlášky typ B ( 1.NP, 2.NP, sedlová střecha ) ZC 1 975,- Kč/m 3 Obestavěný prostor objektu OP m 3 512,93 Koeficient polohový příloha č. 13 vyhlášky neuplatněn K5 1,00 Koeficient podkroví neuplatněn Kpod 1,00 Koeficient změny ceny staveb Dle přílohy č.38 vyhl. Ki 2,169 Koeficient prodejnosti Dle přílohy č.39 vyhl. neuplatněn Kp 1,000 Základní cena po první úpravě = ZC x Kpod Kč/m 3 ZC 1 975,- Pořizovací cena konstrukcí navíc Vrata - cena zjištěná znalcem Kč CK 0,- Podíl ceny konstrukce navíc - vrata = CK/ ( ZC x OP x K5 x Ki ) - PK 0,00 koeficient vybavení stavby S = standardní provedení, CH = chybí, P = podstandardní, N = nadstandardní Pol.č. Konstrukce a vybavení Provedení Standard- Podíl příl. Č.14 Upravený podíl 1 Základy betonové pasy bez izolace P 0.07100 0.07100 2 a Svislé konstrukce zdivo z tvárnic YTONG S 85% 0.22300 0.18955 2 b Svislé konstrukce nevyskytuje se / příčky / CH 15% 0.22300 0.00000 3 Stropy dřevěné trámové P 0.08400 0.03860 4 Zastřešení krov dřevěný vázaný S 0.05200 0.05200
13 5 Krytiny střech tašková S 0.03200 0.03200 6 a Klempířské konstrukce žlaby z pozinku S 30 % 0.00800 0.00240 6 b Klempířské konstrukce nevyskytuje se CH 70% 0.00800 0.00000 7 Vnitřní omítky nevyskytuje se CH 0.06200 0.00000 8 a Fasádní omítky jednovrstvé S 50% 0.01550 0.01550 8 b Fasádní omítky nevyskytuje se CH 50% 0.01550 0.00000 9 Vnější obklady nevyskytuje se CH 0.00400 0.00000 10 Vnitřní obklady nevyskytuje se CH 0.02300 0.00000 11 Schody nevyskytuje se CH 0.02400 0.00000 12 Dveře nevyskytuje se CH 0.03300 0.00000 13 Okna dřevěná zdvojená S 0.05200 0.05200 14 Podlahy obytných místnost. nevyskytuje se CH 0.02200 0.00000 15 Podlahy ostatních místností nevyskytuje se CH 0.01100 0.00000 16 Vytápění nevyskytuje se CH 0.04400 0.00000 17 Elektroinstalace nevyskytuje se CH 0.04100 0.00000 18 Bleskosvod nevyskytuje se CH 0.00600 0.00000 19 Rozvod vody nevyskytuje se CH 0.03000 0.00000 20 Zdroj teplé vody nevyskytuje se CH 0.01800 0.00000 21 Instalace plynu nevyskytuje se CH 0.00500 0.00000 22 a Kanalizace hrubé rozvody v plastu S 30% 0,00840 0,00840 22 b Kanalizace nevyskytuje se CH 70% 0,01960 0,00000 23 Vybavení kuchyní nevyskytuje se CH 0.00500 0.00000 24 Vnitřní hygienic. vybavení nevyskytuje se CH 0.05100 0.00000 25 Záchod nevyskytuje se CH 0.00400 0.00000 26 Ostatní nevyskytuje se CH 0.03600 0.00000 N navíc nevyskytují se Na 0.00000 0.00000 CELKEM 1.00000 0.48515 Koeficient vybavení stavby ( z výpočtu výše ) K 4-0.48515 Základní cena upravená ZCU = ZC x K4 x K5 x Ki x Kp x Kpod x Křad Kč / m 3 2 078,27,- 2.1.3.5 Stáří a opotřebení Rodinný dům je rozestavěnou novostavbou, stáří nebylo znalcem zjištěno. Všechny konstrukce dlouhodobé životnosti a osazené prvky krátkodobé životnosti jsou původní. Objekt je zabezpečen proti působení povětrnostních vlivů a je volně přístupný. Z těchto důvodů není počítáno opotřebení stavby. 2.1.3.6 Výpočet ceny Základní cena ZC Kč / m 3 1 975,00,- Základní cena upravená ZCU Kč / m 3 2 078,27,- Obestavěný prostor OP m 3 512,93 Výchozí cena objektu CN = ZCU x OP Kč 1 066 008,80,- Stupeň dokončení stavby % viz výpočet koeficientu K4 Výchozí cena po zohlednění dokončenosti stavby Kč 1 066 008,80,- Opotřebení 0,00 % - 0,00,- Cena časová rozestavěné budovy č. 16 zadní část ke dni odhadu Kč 1 066 008,80,-
2.1.4 Pozemky parcela č. 165 a č. 171/6 14 2.1.4.1 Metodika výpočtu ceny pozemku Pro zjištění obvyklé ceny vychází znalec vždy ze znalosti místního trhu s nemovitostmi, z konzultace u místních realitních kanceláří / realitní kancelář Kolář Český Krumlov, realitní kancelář BOARS České Budějovice / a z prohlídky nabídek pozemků na internetu. Známé prodejní ceny stavebních pozemků v lokalitě a okolí jsou znalcem porovnány a následně vyhodnoceny z hlediska jejich polohy, atraktivnosti, ekonomické návratnosti, dopravního propojení, vazby na zbudované inženýrské sítě, druh možné zástavby, přístupové cesty, rozvoje území apod. s oceňovaným pozemkem. Cena pozemku se zjistí tzv. indexovou metodou tzn. porovnáním srovnávacího ( pozemek o známé ceně a výměře ) a oceňovaného pozemku na základě indexů ( koeficientů ), které se mezi sebou pronásobí a výsledným indexem se násobí cena 2.1.4.2 Výpočet ceny pozemků indexovou metodou Srovnávací pozemek je nabízen k prodeji na internetovém serveru a leží v sousední obci Boršov nad Vltavou. Je určen stávajícím územním plánem pro výstavbu rodinného domu. Z důvodu zatímní nerealizace prodeje je nabídková cena srovnávacího pozemku ve výši 1093,- Kč/m2 redukována koeficientem 0,85 tj. na 929,- Kč/m2. OCENĚNÍ POZEMKU INDEXOVOU POROVNÁVACÍ METODOU a) srovnávací pozemek ( známá cena a výměra ) Poloha srovnávacího pozemku Okraj zastavěné části obce Boršov nad Vlt. Popis srovnávacího pozemku Stavební pozemek určený pro výstavbu RD, rovinatý, zpevněný příjezd, IS na pozemku Výměra srovnávacího pozemku VS m2 997 Cena srovnávacího pozemku nabídková CS Kč 1 090 000,00,- Koeficient nabídkové ceny x 0,85 Cena srovnávacího pozemku po redukci CS Kč 926 500,00,- Jednotková cena srovnávacího pozemku JCS = CS/VS Kč/m2 929,- Koeficienty pro výpočet indexu A Územní struktura Část souvisle zastavěná na okraji obce 1.00 B Typ stavebního pozemku Stavebně připravený 1.40 C Třída velikosti obce 0 až 2 tisíc obyvatel 0.50 D Obchodní resp. průmysl. Poloha lokalita s rodinnými domy 1.20 E Územní připravenost, infrastr. Střední 0.75 F Speciální charakteristiky Nejsou 1.00 Celkový index srovnávacího pozemku Is = A x B x C x D x E x F - 0.63 oceňovaný pozemek Poloha oceňovaného pozemku Centrum zastavěné části obce Homole Popis oceňovaného pozemku Stavební pozemek zastavěný RD, rovinatý, zpevněný příjezd, IS na pozemku Výměra oceňovaného pozemku 120 + 821 m2 941 Koeficienty pro výpočet indexu A Územní struktura Centrum obce 1.10
15 B Typ stavebního pozemku Stavebně připravený 1.50 C Třída velikosti obce 0 až 2 tisíc obyvatel 0.50 D Obchodní resp. průmysl. Poloha lokalita s rodinnými domy 1.20 E Územní připravenost, infrastr. Střední 0.75 F Speciální charakteristiky Nejsou 1.00 Celkový index srovnávacího pozemku Io = A x B x C x D x E x F - 0.7425 Poměr indexů Pi = Io/Is - 1.1786 Jednotková cena oceńovaného pozemku JCC = JCS x Pi Kč/m2 1 095,00,- Cena oceňovaného pozemku Kč 1 030 395,00,- Spoluvlastnický podíl oceňovaného pozemku - 1/1 Cena oceňovaných pozemků celkem dni odhadu / zaokrouhleno / Kč 1 030 400,- Rekapitulace časové a reprodukční ceny staveb a obvyklá cena pozemků Stavba / zaokr. / Časová cena Opotřebení Reprodukční cena Rozestavěná budova č.16 přední část 2 134 553,10,- Kč 12,00 % 2 668 191,37,- Kč Rozestavěná budova č.16 prostřední část 1 673 933,97,- Kč 12,00 % 2 092 417,46,- Kč Rozestavěná budova č.16 zadní část 1 066 008,80,- Kč 0,00 % 1 066 008,80,- Kč Stavby celkem / zaokrouhleno / 4 874 500,00,- Kč 5 826 620,00,- Kč Pozemky č. 165 a č. 171/6 1 030 400,00,- Kč 1 030 400,00,- Kč Oceňované nemovitosti celkem 5 904 900,00,- Kč 6 857 020,00,- Kč 2.2 Výnosová hodnota areálu oceňovaných nemovitostí 2.2.1 Metodika ocenění výnosovou hodnotou Výnosová hodnota je součtem diskontovaných příjmů, které je možno v budoucnu v daném místě očekávat při přiměřeném pronajmutí nemovitosti, po odečtení výdajů nutných k dosažení těchto příjmů. 2.2.1 Výpočet výnosovou hodnotou Oceňovaná stavba tj. rodinný dům je ve fázi nedokončené hrubé stavby. Je zřejmé, že v této fázi výstavby není možné objekt pronajmout. Stupeň rozestavěnosti je cca 50 %. Z tohoto důvodu není početně výnosová hodnota oceňovaných nemovitostí znalcem zjišťována a je rovna nule.
16 2.3 Porovnávací indexová metoda 2.3.1 Metodika ocenění porovnávací metodou Obvyklá cena je v zákoně č. 151/1997 Sb. v platném znění definována v 2 jako cena..., která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby...". Standardně se obvyklá cena zjišťuje porovnáním s již realizovanými prodeji, koupěmi či pronájmy obdobných věcí v daném místě a čase, pokud jsou k tomu dostupné informace. Pokud tyto informace nejsou od statisticky významného souboru dostatečně porovnatelných nemovitostí, je třeba použít náhradní metodiku. Indexová metoda výpočtu obvyklé ceny je standardně používána pro zjištění obvyklé ceny nemovitostí za základě porovnání rozhodujících kritérií, které mají bezprostřední vliv na cenu nemovitostí ( poloha, technický stav, velikost, účel užití, příslušenství apod. ). Porovnávací kriteria : - korekce pramene ceny - poloha nemovitosti - velikost nemovitosti - příslušenství nemovitosti / rozestavěnost stavby / - technický stav nemovitosti Znalec provedl výběr srovnávacích objektů jednak ze své databáze a jednak z nabídky realitních kanceláří uveřejněných ke dni odhadu na internetu na serveru www.srealty.cz a www.realitymix.cz. Jednotlivé níže uvedené nabídky byly doslovně převzaty jednotlivých inzerátů : Srovnávací objekt č.1 Rozestavěný rodinný dům v obci Hůry Českých Budějovic Prodej rozestavěného rodinného domu v obci Hůry v blízkosti Českých Budějovic. Jedná se o 1/2 podkrovního dvojdomu s garáží. Půdorys domu je obdélníkový o rozměrech cca 14x8 m. V přízemí domu se nachází velký obývací pokoj s kuchyňským koutem a vstupem na zahradu, koupelna, WC, pracovna, chodba se schodištěm do podkroví a garáž na jeden
17 automobil. V podkroví jsou plánovány tři pokoje z nichž jeden má terasu směrem do zahrady a koupelna s WC. Dům je vyzděn ze zdiva typu Porotherm. Do domu je zavedena elektřina s vlastním měřením, vlastní kaplička s plynem, obecní vodovod a kanalizace. Před prodejem bude střecha pokryta taškami. Jedná se o vyhledávanou lokalitu v blízkosti Českých Budějovic. Dostavba domu vyjde ještě na cca na 1 mil. Kč. Zastavěná plocha : 112 m2 Užitná plocha : 170 m2 Plocha parcely : 519 m2 Nabídková cena : 1 899 000,- Kč Srovnávací objekt č.2 Rozestavěný rodinný dům v obci Homole u Českých Budějovic Nabízíme Vám k prodeji pozemek s hrubou stavbou o velikosti 1128m2, který se nachází v atraktivní lokalitě v Homolích u Českých Budějovic. Pozemek má tvar kosočtverce, veškeré inženýrské sítě na pozemku plyn, voda, elektřina a kanalizace. Dům o velikosti 4+1. Zastavěná plocha : 98 m2 Užitná plocha : 120 m2 Plocha parcely : 1128 m2 Nabídková cena : 1 450 000,- Kč Srovnávací objekt č.3 Rozestavěný rodinný dům v obci Němčice u Ćeských Budějovic
18 Jedná se o rodinný dům - rozestavěný, který se nachází 13 km jihozápadně od Českých Budějovic. Zastavěná plocha domu činí 174 m2 a skládá se ze tří pokojů, velkého obývacího pokoje propojeného s kuchyní, ze kterého je možno vyjít na krytou terasu. Dále se v přízemí nachází samostatné WC, koupelna se sprchovým koutem a vanou. Podkroví je možné využít pro další pokoje. Dům má plastová okna - Otherm, střešní krytinu Bramac. V domě je hotová elektroinstalace, rozvod vody a odpadů. Dále je v ceně domu započteno - kotel na tuhá paliva, elektrokotel, vana, WC, zateplení stropu, radiátory a rozvody. Dům je situován terasou na jižní stranu. Je napojen na obecní vodu, kanalizaci. Zastavěná plocha : 174 m2 Užitná plocha : 150 m2 Plocha parcely : 750 m2 Nabídková cena : 1 800 000,- Kč Srovnávací objekt č.4 Rozestavěný rodinný dům v obci Roudné u Českých Budějovic Nabízíme prodej stavebního pozemku se započatou stavbou rodinného domu. Výměra pozemku 938 m2. Nalézá se v klidné části obce na okraji starší zástavby u konce dále neprůjezdné ulice. Na hranici elektřina, vodovod, plyn. Stanice MHD a prodejna 150 m. Zastavěná plocha : 150 m2 Užitná plocha : 130 m2 Plocha parcely : 938 m2 Nabídková cena : 1 800 000,- Kč Srovnávací objekt č.5 Rozestavěný rodinný dům v obci Nová V u Českých Budějovic
19 Prodej hrubé stavby RD 7+1 v Nové Vsi u Českých Budějovic. Podlahová plocha je 210 m2, zastavěná je 117 m2, celková plocha pozemku je 1315 m2 a je oplocena. Zastavěná plocha garáže je 24 m2. Dům je stavěn z cihly - 40 STI, stropy jsou pevné trámečkové, okna, vstupní dveře a garážová vrata jsou plastová, vnitřní omítky jsou, krov nainpregnovaný, ze vnitř pobitý, taška Bramac. Do domu je přivedena elektřina, v základové desce jsou založeny odpady. Hypotéka možná, zajistíme. Dům stojí na okraji obce u lesa. Zastavěná plocha : 141 m2 Užitná plocha : 210 m2 Plocha parcely : 1315 m2 Nabídková cena : 2 990 000,- Kč Srovnávací objekt č.6 Rozestavěný rodinný dům v obci Boršov nad Vltavou u Českých Budějovic Prodej hrubé stavby rodinného domu na vlastním pozemku 700m2 v Boršově nad Vltavou. Samostatně stojící RD o zastavěné ploše 150m2 ve staré zástavbě, zasíťovaný pozemek, hrubá stavba vč. projektu a stavebního povolení, možnost rychlého dokončení. Atraktivní lokalita v dosahu MHD s dobrou dostupností občanské vybavenosti (škola, školka, obchody ). Klidné a pohodlné bydlení 10 min. od centra Českých Budějovic, nutno vidět. Zastavěná plocha : 150 m2 Užitná plocha : 130 m2 Plocha parcely : 700 m2 Nabídková cena : 2 420 000,- Kč
20 Porovnání objektů Zjištění ceny porovnáním nemovitostí jako celku list 1 Č. Obec / Lokalita Oce ň. obj Velikost /Počet místností Příslušenství / Garáž Pozemek ( m2 ) RD v obci Homole, rozestavěný nezjištěno ne /ne 942 Jiné / stav rozestavěná novostavba/ dobrý ( 1 ) ( 2 ) ( 3 ) ( 4 ) ( 5 ) ( 6 ) 1 RD obec Hůry u ČB, rozestavěný 4+kk ne /ano 519 rozestavěná novostavba/dobrý 2 RD obec Homole u ČB, rozestavěný 4+1 ne/ne 1128 rozestavěná novostavba/ zanedbaný 3 RD obec Němčice u ČB, rozestavěný 3+1 ne/ne 750 rozestavěná novostavba/dobrý 4 RD obec Roudné, rozestavěný 4+1 ne/ne 938 rozestavěná novostavba/ zanedbaný 5 RD obec Nová Ves u ČB, rozestavěný 7+1 ne/ano 1315 rozestavěná novostavba/ dobrý 6 RD obec Boršov nad Vlt., rozestavěný 4+1 ne/ano 700 rozestavěná novostavba/ dobrý Zjištění ceny porovnáním nemovitostí jako celku list 2 Č. Cena požadovaná / realizovaná Koef. redukc e na prame n ceny Kr Cena po redukci na pramen ceny = ( 7 ) * ( 8 ) K 1 Poloh a K 2 Veliko st K 3 vybav ení a stupe ň rozest avěno sti K 4 Celkov ý stav K 5 Vliv pozem ku K 6 Úvaha a názor znalce Index odlišnosti Io (10 až 15) Cena oceňovaného objektu odvozená ze srovnávacího = ( 9 )/( 16 ) Kč ( 1 ) ( 7 ) ( 8 ) ( 9 ) ( 10 ) ( 11 ) ( 12 ) ( 13 ) ( 14 ) ( 15 ) ( 16 ) ( 17 ) 1 1 890 000 0,85 1 614 150 0,90 0,75 0,95 1,00 0,90 1,00 0,577 2 796 881,- 2 1 450 000 0,85 1 232 500 1,00 0,60 0,85 0,90 1,04 1,10 0,525 2 347 190,- 3 1 800 000 0,85 1 530 000 0,75 0,80 1,15 1,10 0,95 1,00 0,721 2 121 906,- 4 1 800 000 0,85 1 530 000 1,00 0,75 0,80 0,90 1,00 1,10 0,594 2 575 758,- 5 2 990 000 0,80 2 392 000 0,90 0,80 1,00 1,00 1,08 1,05 0,816 2 929 649,- 6 2 420 000 0,80 1 936 000 1,00 0,75 0,90 1,00 0,96 1,00 0,648 2 987 654,- Celkový průměr Kč 2 626 500,- Minimum Kč 2 121 906,- Maximum Kč 2 987 654,- K1 koeficient na úpravu polohy objektu ( kolikrát je u srovnávacího lepší než u oceňovaného / lepší > 1, horší < 1 / K2 koeficient úpravy na velikost objektu či areálu ( kolikrát je u srovnávacího lepší než u oceňovaného /lepší > 1, horší < 1/ K3 koeficient úpravy na provedení a vybavení staveb v areálu ( kolikrát je u srovnávacího lepší než u oceňovaného /lepší > 1, horší < 1/
21 K4 koeficient úpravy na celkový technický stav : / srovnávací objekt celkově lepší : K 4 > 1, horší < 1 / K5 koeficient úpravy na vliv pozemku velikost, vlastnictví : / srovnávací pozemek celkově lepší : K 5 > 1, horší < 1 / K6 koeficient úpravy dle odborné úvahy znalce : / analogicky : srovnávací objekt, kromě vlivu předchozích koeficientů ještě lepší : K 6 > 1, horší < 1 / Koeficient úpravy na pramen zjištěné ceny sloupec ( 8 ) : skutečná kupní cena : Kr = 1,00, u inzerce přiměřeně nižší Io Index odlišnosti Io = K1* K2 * K3 * K4 * K5 * K 6 U oceňovaného objektu se při přímém porovnání mezi objekty srovnávacími a oceńovaným uvažují všechny koeficienty rovny 1,0 2.4 Vyhodnocení obvyklé ceny oceňovaných nemovitostí Pro zjištění výše obvyklé ceny oceňovaných nemovitostí použil znalec běžné a hojně používané metody zjišťování obvyklých cen, které jejichž je využíváno v metodikách našich např. bankovních domů či některých státních institucí ( např. Úřad pro zastupování státu ve věcech majetkových ). Nejdříve byla znalcem zjištěna cena areálu nákladovým způsobem ( cena časová a cena reprodukční ), která vystihuje výši nákladů, které by bylo nutno vynaložit na pořízení předmětu ocenění v místě ocenění a podle jeho stavu ke dni ocenění. U obdobných staveb je tato cena v drtivé většině případů vyšší než cena obvyklá. Naopak tomu bývá u nemovitostí, o které je enormní zájem, leží v lukrativních lokalitách a jejichž prodej bývá realizován obratem, což ale není tento případ. Dále byla zjišťována cena výnosovým způsobem, který vychází z výnosu z předmětu ocenění skutečně dosahovaného nebo z výnosu, který lze z předmětu ocenění za daných podmínek obvykle získat, a z kapitalizace tohoto výnosu. Dle výše uvedeného výpočtu je zřejmé, že výnosová hodnota se, z důvodu nedokončené stavby a tím pádem nemožnosti pronajmutí, rovná nule. Jako poslední metoda určení obvyklé ceny byla znalcem použita porovnávací metoda indexová, která vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem ( nemovitostí ) a cenou sjednanou při jeho prodeji či cenou nabídkovou při prodeji v daném místě a čase. Na závěr provedl znalec vyhodnocení výpočtů u jednotlivých způsobů ocenění a stanovení výsledné obvyklé ceny : Oceňovaný areál rozestavěného objektu rodinného domu, který se skládá ze tří částí, se nachází v lokalitě převážně nízkopodlažní bytové zástavby v centru malé obce nedaleko krajské metropole Českých Budějovic. Rozestavěné stavby jsou v dobrém technickém stavu zabezpečené proti působení povětrnosti, jsou ale volně přístupné. Vybavenost inženýrskými sítěmi a ostatní infrastrukturou je v místě na dobré úrovni. Nemovitosti neleží v zátopové oblasti. O obdobné nemovitosti je v místě průměrný zájem, v poslední době nabídka obdobných nemovitostí vzrostla, což má bezprostřední vliv na výši nabídkových cen resp. následně uzavřených kupních cen. Obvyklá cena se bude pohybovat mezi stanovenou cenou časovou a cenou výnosovou a bude se blížit ke zjištěné ceně porovnávací. Níže stanovená obvyklá cena oceňovaných nemovitostí je výsledkem vyhodnocení zjištěných cen a vyhodnocení uvedených vlivů, které mají přímý vliv na její výši.
22 2.5 Rekapitulace Způsob ocenění Reprodukční cena Věcná hodnota / časová cena / Výnosová hodnota Cena zjištěná porovnávacím způsobem Obvyklá cena oceňovaných nemovitostí dle odborného odhadu znalce ke dni ocenění cena 6 857 020,00,- Kč 5 904 900,00,- Kč 0,00,- Kč 2 626 500,00,- Kč 2 500 000,00,- Kč Obvyklá cena oceňovaných nemovitostí tj. rozestavěné budovy č.p. 16 na pozemku parcela č. 165 zastavěná plocha a nádvoří vč. pozemku a pozemek parcela č. 171/6 trvalý travní porost vše s příslušenstvím v katastrálním území a v obci Homole zapsané na LV 1483 a evidované u Katastrálního úřadu pro Jihočeský kraj, Katastrální pracoviště České Budějovice činí, dle zjištění znalce, ke dni ocenění slovy : dvamiliónypětsettisíckorunčeských 2 500 000,- Kč 2. Závady či jednotlivá práva, kromě omezení vlastnického práva vedeného v katastru nemovitostí, nejsou znalci známa, nebyly znalci účastníky řízení sděleny a dle zjištění se znalce nevyskytují. v Českém Krumlově dne 21.2.2011 Ing. Michal Sirový Příloha : 4x fotodokumentace 1x kopie výpisu z KN, LV 1483 1x kopie katastrální mapy
23 ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Předsedy krajského soudu v Českých Budějovicích ze dne 2.června 1999 č.j. Spr. 823/99 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady, zvláštní specializace oceňování nemovitostí. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 1716-11/11 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle přiložené likvidace na základě dokladu číslo 11/11. CERTIFIKÁT QEN Znalec je držitelem certifikátu QEN - expert v oboru ekonomika odvětví ceny a odhady nemovitostí vydaný Certifikačním orgánem Ústavu soudního inženýrství v Brně dne 25.6.2009 pod č.95/64/qen/2009-re. Českém Krumlov 21. února 2011 Ing. Michal Sirový
24 FOTODOKUMENTACE pohled na RD č.p. 16 přední část z návsi obce pohled na RD č.p. 16 přední část z návsi obce
25 objekt RD č.p. 16 zadní část místnost v 1.NP přední části č.p. 16