ZNALECKÝ POSUDEK. č /15

Transkript

1 Ing. Michal Sirový, Jírovcova 1621/19, České Budějovice tel. : mail.: info@posudkyodhady.cz ZNALECKÝ POSUDEK č /15 o stanovení obvyklé ceny nemovitých věcí tj. parcely č. 289/3 zastavěná plocha a nádvoří s rozestavěnou stavbou rodinného domu stojící na pozemku v části obce Nová Ves a pozemky parcela č. 286/6 - orná půda a parcela č. 289/2 - zahrada vše vč. příslušenství zapsaných na LV 1214 pro katastrální území Nová Ves u Českých Budějovic a obec Nová Ves a evidovaných u Katastrálního úřadu pro Jihočeský kraj, Katastrální pracoviště České Budějovice Objednatel posudku : EURODRAŽBY.CZ a.s., Čimická č.p. 780/ Praha 8 č.j. 357/2015-D Účel posudku : Zjištění ceny nemovitých věcí pro nedobrovolnou Posudek vypracoval : dražbu Ing. Michal Sirový, znalec Jírovcova 1621/19, České Budějovice Datum místního šetření : Zohlednění stavu ke dni : Datum, ke kterému je provedeno ocenění : Oceňovací předpis platný ke dni ke dni ocenění : Vyhláška MF č. 441/2013 Sb. ve znění vyhl. č. 199/2014 Sb. k provedení zákona o oceňování majetku č. 151/1997 Sb. ve znění pozdějších předpisů ( oceňovací vyhláška ) Zvláštní požadavky objednatele: V Českých Budějovicích dne provést ocenění obvyklou cenou dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů ve znění zákona č.303/2013 Sb. Tento znalecký posudek obsahuje 20 stran včetně příloh a znalecké doložky a předává se ve dvou vyhotoveních. Jedno vyhotovení archivuje znalec.

2 2 1. NÁLEZ Podklady pro vypracování posudku Pro vypracování posudku byly použity následující podklady : Objednávka EURODRAŽBY.CZ a.s., Čimická č.p. 780/1, Praha 8, pod č.j. 357/2015-D ze dne s předáním podkladů mailem Výpis z katastru nemovitostí vyhotovený dálkovým přístupem dne , LV č A: Vlastník : 1. Smržová Radka, nám. Přemysla Otakara II. 2/2, České Budějovice 1, České Budějovice 1/1 B : Nemovitosti : - parcela č. 286/6 orná půda o výměře 927 m2 - parcela č. 289/2 zahrada o výměře 535 m2 - parcela č. 289/3 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 226 m2, na pozemku stojí stavba : rozestavěná - rozestavěná stavba na parcele č. 289/3 zastavěná plocha a nádvoří vše v k.ú. Nová Ves u Českých Budějovice a v obci Nová Ves dále viz příloha č Kopie katastrální mapy vyhotovená znalcem na internetovém katastru nemovitostí dne viz příloha č Projektová dokumentace znalci byly předloženy základní stavební výkresy rozestavěného rodinného domu Místní šetření - proběhlo na místě samém dne v 13:30 hod. za účasti znalce a vlastníka oceňovaných nemovitostí paní Radky Smržové, která umožnila znalci prohlídku oceňovaných nemovitých věcí. Při místním šetření byla provedena prohlídka oceňovaných nemovitostí, zaměření objektu a fotodokumentace Fotodokumentace - provedena znalcem při místním šetření viz příloha č Konzultace na Obecním úřadě v Nové Vsi, kde byly znalci podány dostupné informace o oceňovaných stavbách a o problematice zajištění přístupu a příjezdu z pozemku, který je ve vlastnictví privátních osob Konzultace u místních realitních kanceláří ve věci zjištění současného trhu s obdobnými rodinnými domy v lokalitě Internet zjištění stávajících nabídek rodinných domů na realitních serverech v oceňované lokalitě. Realitní internetové servery apod Odborná publikace Teorie oceňování nemovitostí od Prof. Ing. Alberta Bradáče CSc vydaná v nakladatelství CERM Brno Metodika oceňování nemovitostí vypracoval VUT Brno - Ústav soudního inženýrství Brno Vyhláška MF č. 441/2013 Sb. ve znění novely č. 199/2014 Sb. o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů ve znění pozdějších předpisů ( oceňovací vyhláška ) 1.2 Popis oceňovaného areálu Oceňovaný objekt rozestavěného rodinného domu stojící na parcele č. 289/3 - zastavěná plocha a nádvoří se nachází v katastrálním území Nová Ves u Českých Budějovic a v obci Nová Ves na západním okraji zastavěné části obce Nová Ves v lokalitě místní nízkopodlažní zástavby objektů pro bydlení ( novější rodinné domy ).

3 3 Celý areál, který je ke dni ocenění opuštěn tvoří rozestavěný rodinný dům v počáteční fázi výstavby, pozemek parcela č.289/3 - zastavěná plocha a nádvoří, která je zastavěna oceňovanou stavbou rozestavěného RD a pozemky parcela č. 286/6 - orná půda a parcela č. 289/2 - zahrada, které nejsou zastavěny žádnými stavbami a které tvoří jednotný funkční celek se st. pozemkem a oceňovanou stavbou RD. Dále celek dotvářejí venkovní úpravy tj. především přípojky inženýrských sítí a část oplocení. Příjezd do lokality je možný po místní zpevněné asfaltové komunikaci, která je ve vlastnictví obce Nová Ves a bezprostřední příjezd a přístup k oceňovaným pozemkům je umožněn přes pozemky parcelu č. 311/7, který je zajištěn příslušným věcným břemenem práva chůze a jízdy a parcelu č. 286/5 - orná půda, kdy příjezd a přístup není právně zajištěn. Tato parcela je v podílovém spoluvlastnictví manželů Gregorových a povinné paní Radky Smržové, ale není předmětem ocenění. Přípojky inženýrských sítí jsou vedeny k rozestavěnému rodinnému domu v pozemku parcela č. 286/5 ( elektro a vodovod ) a v pozemcích parcela č. 289/1 a parcela č. 287 ( kanalizace ), které jsou ve vlastnictví sousedů manželů Gregorových. Souhlas s napojením byl udělen při stavebním řízení. S výstavbou oceňovaného rodinného domu bylo započato, dle sdělení povinné paní Smržové, v roce Na počátku následujícího roku byla stavba zastavěna a chátrá. není zakonzervována ani není zajištěna proti povětrnostním vlivům. Dále viz výpočet opotřebení. Ocenění je provedeno podle skutečností zjištěných v den zaměření a prohlídky nemovitostí tj. účelu užívání, použité konstrukce, rozsahu prováděné běžné údržby, stáří, vybavení, způsobu provedení a předpokládané životnosti s tím, že stav rodinného domu vč. příslušenství je znalcem zohledněn ke dni místního šetření tj Stav konstrukcí zakrytých a stáří nemovitostí jsou převzaty z předaných písemných podkladů, ze sdělení vlastníka a jsou doplněny vlastním odborným odhadem znalce. 1.3 Definice pojmů Obvyklá cena Obvyklá cena je cena, kterou by bylo možno za konkrétní věc jako předmět prodeje a koupě v rozhodné době a místě dosáhnout. V zákoně č. 151/97 Sb. v platném znění o oceňování majetku je tato cena definována takto: Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodeji stejného, případně obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepronajímají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího, nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Zákon již blíže nestanoví, jakou porovnávací metodu či jak porovnávací metodu použít Cena zjištěná ( dříve nazývaná administrativní či úřední ) Zjištěná cena je cena věci určená dle cenového předpisu vydaného MF ČR platného ke dni ocenění. V tomto případě se jedná o vyhl. MF č. 441/2013 Sb. ve znění novely č. 199/2014 Sb. o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů ( oceňovací vyhláška ).

4 Cena sjednaná Jedná se o peněžní částku, která byla sjednaná dohodou při nákupu a prodeji zboží podle zákona o cenách Cena pořizovací Cena pořizovací je cena, za kterou by bylo možno věc pořídit v době jejího pořízení bez odpočtu opotřebení ( u staveb jde o cenu v době jejich postavení ) Cena reprodukční Cena reprodukční je cena ( věcná hodnota ), za kterou by bylo možno stejnou věc nebo porovnatelnou novou věc pořídit v době ocenění, bez odpočtu opotřebení. Zjišťuje se u staveb nákladovou kalkulací, nebo podrobným položkovým rozpočtem, nebo za pomoci agregovaných položek. Nejčastěji se však stanoví za pomoci technicko hospodářských ukazatelů ( THU ) - jednotkových cen za l m3 obestavěného prostoru, nebo l m2 zastavěné plochy a pod. V současné době se také s výhodou používáno ocenění nákladovým způsobem podle cenového předpisu ( viz níže ) Cena časová Cena časová je cenou reprodukční sníženou o přiměřené opotřebení, odpovídající průměrně opotřebované věci stejného stáří a přiměřené intenzity používání. Ke zjištění věcné hodnoty staveb je možno využít výpočtu ceny nákladovým způsobem dle platného cenového přepisu ( oceňovací vyhláška ) Cena výnosová Cena výnosová - též "kapitalizovaná míra zisku". Zjednodušeně řečeno jistina, kterou je nutno při stanovené úrokové sazbě uložit, aby úroky z této jistiny byly stejné jako čistý výnos z nemovitosti Cena porovnávací Porovnávací cena - cena obdobných nemovitých věcí. Standardně se zjišťuje porovnáním s již realizovanými prodeji, koupěmi či pronájmy obdobných věcí v daném místě a čase, pokud jsou k tomu dostupné informace. Např. Indexová porovnávací metoda výpočtu ceny je používána pro zjištění obvyklé ceny nemovitých věcí za základě porovnání rozhodujících kritérií, které mají bezprostřední vliv na cenu nemovitostí ( poloha, technický stav, velikost, účel užití, příslušenství apod. ) Tržní hodnota Je často zaměňována za obvyklou cenu. Rozdíl oproti obvyklé ceně je v odhadu realizované ceny na trhu za nabízený majetek ( např. nemovitou věc ) tj. odhad do budoucnosti. Jedná se o hodnotu, jíž je možno s největší pravděpodobností dosáhnout v dané době a v konkrétních podmínkách trhu mezi dobrovolně a legálně jednajícím kupujícím a prodávajícím s vyloučením působení mimořádných faktorů např. při prodeji v tísni či v nekalé soutěži. Tržní hodnotu je možno spočítat, na rozdíl od obvyklé ceny, vyhodnocením věcné ceny ( nákladové ocenění ), výnosové hodnoty a ceny určené porovnáním, jsou-li dostupné alespoň základní údaje srovnávacích objektů Tržní cena Skutečně realizovaná částka při prodeji, většinou je to cena sjednaná mezi dvěma nezávislými subjekty na volném trhu uvedená v kupní smlouvě, případně na prodejním dokladu o zaplacení.

5 5 2. POSUDEK - OCENĚNÍ NEMOVITOSTÍ Přehled ocenění : 2.1 Věcná hodnota ( časová cena ) ke dni odhadu Rozestavěná stavba rodinného domu Venkovní úprava Pozemky parcela č. 286/6, č. 289/2 a č. 289/ Rekapitulace věcné a reprodukční ceny 2.2 Komparativní porovnávací metoda 2.3 Vyhodnocení obvyklé ceny oceňovaných nemovitostí 2.4 Rekapitulace 2.1 Věcná hodnota ( časová cena ) ke dni odhadu Rozestavěný rodinný dům Popis Objekt rozestavěného rodinného domu byl dle předložené projektové dokumentace naplánován jako samostatně stojící, nepodsklepený, jednopodlažní půdorysného tvaru písmene "U" s valbovou střechou o menším spádu typu "bungalov" bez možnosti vestavby podkroví. Objekt je dřevěné slupkové konstrukce s oboustranným opláštěním a vloženou tepelnou izolací, provedena je pouze nosná konstrukce sloupků. Příjezd a přístup byl naplánován z místní komunikace přes parcely č. 311/7 ( zajištěno věcným břemenem práva chůze a jízdy ) a č. 286/5 ( právně nezajištěno ). V objektu je navržena jedna bytová jednotka vel. 4+kk s jednou koupelnou a vnitřním bazénem. Dům je napojen na přívod elektrické energie, přípojkou na obecní vodovod, kanalizace je svedena přípojkou do kanalizace ve vlastnictví souseda a dále do veřejné kanalizace a v příjezdové komunikaci je možnost napojení i na zemní plyn. Výstavba objektu byla započata v roce 2010, v roce 2012 byly práce ukončeny a objekt nekontrolovaně chátrá. Technický stav podprůměrný. Ke dni ocenění byly provedeny tyto práce : - základové pasy betonové - betonová vana pro budoucí vnitřní bazén - podkladní betony v celé zastavěné ploše objektu - svislé nosné konstrukce dřevěné zatím bez opláštění, které byly částečně vandaly demontovány Výměry pro ocenění Jednotlivé rozměry vycházejí z provedených kontrolních měření a z předložené projektové dokumentace. Výpočty jsou prováděny podle přílohy č. 1 výše uvedené vyhlášky. rozměry v části ( m ) OBESTAVĚNÝ PROSTOR OP plocha ( m 2 ) výška 12,25 * 22,10-5,50 * 7,85 = 227,55 = 3,20 728,16 3,00 * 7,00 prohloubení pod bazén = 1,30 27,30 ( m ) OP (m 3 )

6 6 celkem 1.NP 227,55 755,46 12,25 * 22,10-5,50 * 7,85 = 227,55 odhadem 2,30/2,50 = 0,92 209,35 celkem zastřešení 227,55 209,35 celkem OP rodinný dům dle projektu 964,81 m Zjištění charakteru objektu Oceňovaný objekt je svým stavebním uspořádáním určen k bydlení, 100 % podlahové plochy místností je určena k bydlení, je nepodsklepen a jelikož má jedno nadzemní podlaží, bez možnosti vestavby podkroví a jednu bytovou jednotku, splňuje požadavky na rodinný dům dle ustanovení 3, odst. C) vyhlášky MMR č. 137/1998 Sb. Zastavěná plocha 1.NP je 126,00 m 2 Zastavěná plocha 1.PP je 0,00 m 2 Poměr zastavěných ploch : 1.PP/1.NP = 0,00/126,00 = 0 % Tj. objekt rodinného domu je podsklepen do 1/2 zastavěné plochy 1.NP / zde zcela nepodsklepen / Zastavěná plocha 1.NP je 126,00 m 2 Zastavěná plocha podkroví je 0,00 m 2 Poměr zastavěných ploch : podkroví/1.np = 0,00/126,00 = 0,00 % Tj. objekt rodinného domu nemá stavebně upravené podkroví Rodinný dům je stavbou typu A samostatně stojící, nepodsklepený, jednopodlažní se sklonitou střechou, bez možnosti vestavby podkroví a se základní cenou 2 290,- Kč/m Koeficienty Rodinný dům podle 13 a přílohy č. 11 vyhlášky Typ A ( 1.NP, valbová střecha ) ZC 2 290,- Kč/m 3 Obestavěný prostor objektu dle výpočtu OP m 3 964,81 Koeficient polohový příloha č. 20 vyhlášky - pol. 5 ostatní obce - počet obyvatel pod 1000 Koeficient podkroví neuplatněn Kpod 1,000 Koeficient změny ceny staveb dle přílohy č. 41 vyhl. Ki 2,115 Základní cena po první úpravě = ZC x Kpod Kč/m 3 ZC 2 290,00 Pořizovací cena konstrukcí navíc Cena odhadnuta znalcem Kč CK 0,00 Podíl ceny konstrukce navíc = CK/ ( ZC x OP x K5 x Ki ) - PK 0,00 koeficient vybavení stavby S = standardní provedení, CH = chybí, P = podstandardní, N = nadstandardní K5 0,80 Pol.č. Konstrukce a vybavení Provedení Standard Podíl příl. Č.14 Upravený podíl 1 Základy betonové pasy S a Svislé kce dřevěná konstrukce sloupková S b Svislé kce zatím neprovedeno CH Stropy zatím neprovedeno CH Zastřešení zatím neprovedeno CH Krytiny střech zatím neprovedeno CH Klempířské konstrukce zatím neprovedeno CH Vnitřní omítky zatím neprovedeno CH Fasádní omítky zatím neprovedeno CH Vnější obklady zatím neprovedeno CH Vnitřní obklady zatím neprovedeno CH

7 7 11 Schody zatím neprovedeno CH Dveře zatím neprovedeno CH Okna zatím neprovedeno CH Podlahy obytných místnost. zatím neprovedeno CH Podlahy ostatních místností zatím neprovedeno CH Vytápění zatím neprovedeno CH Elektroinstalace zatím neprovedeno CH Bleskosvod zatím neprovedeno CH Rozvod vody zatím neprovedeno CH Zdroj teplé vody zatím neprovedeno CH Instalace plynu zatím neprovedeno CH Kanalizace zatím neprovedeno CH 0, Vybavení kuchyní zatím neprovedeno CH Vnitřní hygienic. vybavení zatím neprovedeno CH Záchod zatím neprovedeno CH Ostatní zatím neprovedeno CH N Navíc CELKEM Koeficient vybavení stavby ( z výpočtu výše ) K Základní cena upravená ZCU = ZC x K4 x K5 x Ki x Kpod Kč / m 3 448, Stáří a opotřebení Se stavbo rodinného domu bylo započato, dle sdělení vlastníka paní Smržové, v roce V následujícím roce byla stavba zastavěna a chátrá. Převážná část prací byla provedena v roce Stavba není zakonzervována, není ani zajištěna proti povětrnostním vlivům. Opotřebení je, z důvodu zjednodušení, provedeno lineární metodou. Další životnost je znalcem stanovena na základě odborného odhadu. Rok odhadu 2015 Rok kolaudace / začátek užívání / odhad 2010 Stáří 5 let Předpokládaná další životnost 55 let Celková životnost 60 let Procento ročního opotřebení 1,67 % Opotřebení 8,33 % Výpočet ceny Základní cena ZC Kč / m ,00 Základní cena upravená ZCU Kč / m 3 448,24 Obestavěný prostor OP m 3 964,81 Výchozí cena objektu CN = ZCU x OP Kč ,03 Stupeň dokončení stavby % 100 Výchozí cena po zohlednění dokončenosti stavby Kč ,03 Opotřebení 8,33 % ,09 Cena časová rozestavěného rodinného domu ke dni odhadu Kč ,94

8 Venkovní úprava Popis Znalci se nepodařilo dokumentovat všechny venkovní úpravy, které tvoří příslušenství objektu rozestavěného RD. Pro potřeby ocenění je postačující provést ocenění zjednodušeným způsobem. Z ohledání nemovitosti se jedná zejména o : - Přípojky inženýrských sítí - Oplocení Ocenění venkovních úprav : Ocenění venkovních úprav se provede obdobným způsobem jako umožňuje oceňovací vyhl. tj. zjednodušeným způsobem ve výši 3,50 až 5,00 % ze zjištěné ceny stavby oceňované a z ceny stavby nebo staveb tvořící příslušenství k nim. Jelikož jsou přípojky inženýrských sítí již vybudovány, je základna pro výpočet ceny venkovních úprav stanovena z odhadu ceny dokončení stavby tj ,- Kč/0,1138 = ,- Kč resp ,- Kč x ( 1,00-0,0833 ) = ,- Kč ( předpoklad výše koeficientu K4 = 1,00 ) Výpočet ceny reprodukční venkovních úprav : Cena stavby objektu rozestavěného rodinného domu ,00 Kč Cena staveb rozhodných pro výpočet celkem ,00 Kč Výše procentuelního podílu venkovních úprav stanovená znalcem x 3,50 % Cena reprodukční venkovních úprav zjednodušeným způsobem ,76 Kč Výpočet ceny reprodukční venkovních úprav : Cena stavby objektu rozestavěného rodinného domu ,92 Kč Cena staveb rozhodných pro výpočet celkem ,92 Kč Výše procentuelního podílu venkovních úprav stanovená znalcem x 3,50 % Cena časová venkovních úprav zjednodušeným způsobem ,26 Kč Pozemky parcela č. 286/6, č. 289/2 a č. 289/ Metodika výpočtu ceny pozemku Cena pozemků se zjistí tzv. indexovou metodou tzn. porovnáním srovnávacího ( pozemek o známé ceně a výměře ) a oceňovaného pozemku na základě indexů ( koeficientů ), které se mezi sebou pronásobí a výsledným indexem se násobí cena srovnávacího pozemku Výpočet ceny pozemku indexovou metodou Výše uvedené pozemky parcela č. 289/3 - zastavěná plocha a nádvoří je zastavěna rozestavěnou stavbou RD a má výměru 226 m2, parcela 286/6 - zahrada o výměře 927 m2 a parcela č. 289/2 - zahrada o výměře 535 m2 nejsou zastavěny žádnými stavbami a tvoří se st. pozemkem jednotný funkční celek. Celková výměra oceňovaných pozemků je 1688 m2. Jako srovnávací pozemek byla vybrána parcela č. 345/30 v obci Nová Ves, které je nabízena na internetovém katastru nemovitostí. Je určena k výstavbě objektu RD a leží na jižním okraji zastavěné části obce Nová Ves. Dle platného územního plánu obce Nová Ves je pozemek určen pro bytovou výstavbu. Inženýrské sítě jsou u pozemku s možností napojení. Pozemek má výměru 1630 m2 a je nabízen za cenu 1349,- Kč/m2. Z důvodu zatímní nerealizace prodeje je nabídková cena redukována koeficientem 0,80.

9 9 ocenění pozemku indexovou porovnávací metodou a) srovnávací pozemek ( známá cena a výměra ) Poloha srovnávacího pozemku obec Nová Ves, okraj zastavěné části obce, bytová zástavba, převažuje funkce bydlení v RD Popis srovnávacího pozemku rovinatý pozemek, zpevněný příjezd, inženýrské sítě v místě, inženýrské sítě u pozemku Výměra srovnávacího pozemku VS m Cena srovnávacího pozemku CS Kč 0,80 * ,- Jednotková cena srovnávacího pozemku JCS = CS/VS Kč/m ,- Koeficienty pro výpočet indexu A Územní struktura okraj zastavěné části obce Nová Ves, zpevněný 0.95 příjezd B Typ stavebního pozemku Stavebně připravený, inženýrské sítě u pozemku 1.50 C Třída velikosti obce 0 až 2 tisíc obyvatel 0.40 D Obchodní resp. průmysl. poloha Vesnická lokalita 1.10 E Územní připravenost, infrastr. Střední F Speciální charakteristiky Nejsou 1.00 Celkový index srovnávacího pozemku Is = A x B x C x D x E x F b) oceňovaný pozemek Poloha oceňovaného pozemku obec Nová Ves, okraj zastavěné části obce, bytová zástavba, převažuje funkce bydlení v RD Popis oceňovaného pozemku rovinatý pozemek, zpevněný příjezd, inženýrské sítě v místě, inženýrské sítě přivedeny na pozemek Výměra oceňovaného pozemku m Koeficienty pro výpočet indexu A Územní struktura okraj zastavěné části obce Nová Ves, zpevněný 0.95 příjezd B Typ stavebního pozemku Stavebně připravený, inženýrské sítě u pozemku 1.50 C Třída velikosti obce 0 až 2 tisíc obyvatel 0.40 D Obchodní resp. průmysl. poloha Vesnická lokalita 1.10 E Územní připravenost, infrastr. Střední F Speciální charakteristiky - ochranné pásmo železnice - napojení kanalizace přes pozemek souseda - přípojka EI, vodovod pře pozemek jiného vlastníka 0.50 Celkový index srovnávacího pozemku Io = A x B x C x D x E x F Poměr indexů Pi = Io/Is Jednotková cena oceńovaného pozemku JCC = JCS x Pi Kč/m2 539,50 Cena oceňovaných pozemků Kč ,00 Spoluvlastnický podíl oceňovaného pozemku - 1/1 Cena oceňovaných pozemků ke dni odhadu Kč ,-

10 Rekapitulace časové a reprodukční ceny staveb a obvyklá cena pozemků Stavba Časová cena Opotřebení Reprodukční cena Rozestavěný rodinný dům ,94 Kč 8,33 % ,03 Kč Venkovní úpravy ,26 Kč ,76 Kč Stavby celkem / zaokrouhleno / ,00 Kč ,00 Kč Pozemky parcela č. 286/6, č. 289/2 a č. 289/ ,00 Kč ,00 Kč Oceňované nemovité věci celkem ,00 Kč ,00 Kč 2.2 Porovnávací indexová metoda Metodika ocenění porovnávací metodou Obvyklá cena je v zákoně č. 151/1997 Sb. v platném znění definována v 2 jako cena..., která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby...". Standardně se obvyklá cena zjišťuje porovnáním s již realizovanými prodeji, koupěmi či pronájmy obdobných věcí v daném místě a čase, pokud jsou k tomu dostupné informace. Pokud tyto informace nejsou od statisticky významného souboru dostatečně porovnatelných nemovitostí, je třeba použít náhradní metodiku. Indexová metoda výpočtu obvyklé ceny je standardně používána pro zjištění obvyklé ceny nemovitostí za základě porovnání rozhodujících kritérií, které mají bezprostřední vliv na cenu nemovitostí ( poloha, technický stav, velikost, účel užití, příslušenství, pozemek apod. ). Porovnávací kriteria : - korekce pramene ceny - poloha nemovitých věcí - velikost nemovitých věcí - příslušenství nemovitých věcí - technický stav nemovitých věcí - odborný názor znalce Znalec provedl výběr srovnávacích objektů jednak ze své databáze a jednak z nabídky realitních kanceláří uveřejněných ke dni odhadu na internetu na serverech a Ocenění porovnávací metodou Oceńované nemovitosti jsou porovnávány s nemovitostmi, které byly v poslední době v dané lokalitě obchodovány nebo s těmi, které jsou k prodeji nabízeny. V dané lokalitě ani v celém Jihočeském kraji nemá znalec u podobných typů nemovitostí v dané fázi rozestavěnosti ve své databázi žádné podobné nemovitosti, znalci

11 11 se též nepodařilo v nabídkách realitních kanceláří včetně internetových nabídek žádnou podobnou nemovitost nalézt. Dle sdělení zástupců místních realitních kanceláří není s podobnými objekty v lokalitě běžně obchodováno a tudíž je velmi problematické stanovit prodejní resp. obvyklou cenu na základě porovnání. Dá se konstatovat, že pro provedení porovnávací metody nejsou k dispozici srovnávací nemovitosti a nelze tudíž věrohodně a objektivně porovnávací metodu použít. 2.3 Vyhodnocení obvyklé ceny oceňovaných nemovitostí Úkolem znalce je stanovit obvyklou cenu výše uvedených nemovitých věcí. Ta je definována v zákoně č. 151/97 Sb. v platném znění o oceňování majetku jako cena, která by byla dosažena při prodeji stejného, případně obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepronajímají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího, nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Zákon již blíže nestanoví, jakou porovnávací metodu či jak porovnávací metodu použít. Obvyklou cenu lze zjistit či stanovit pouze na základě analýzy trhu a nijak jinak. Existuje pouze u zboží, se kterým se běžně obchoduje. Je to cena běžná, opakující a odpovídající zvyku v daném místě a čase. Proto ji analýzou trhu můžeme v běžných situacích odhadnout s velkou přesností nebo s menším rozptylem od průměrných hodnot. Problém může nastat při zjišťování obvyklé ceny u nemovitých věcí, kdy oceňujeme nemovitost, která se ve stejném či obdobném druhu v místě či okolí a v daném čase nenachází. Nebo se nachází, ale není s ní obchodováno či je takového druhu, který není s oceňovanou nemovitostí ani shodný ani obdobný. V takovém případě obvyklá cena neexistuje, neboť v daném místě a čase se s obdobnými či stejnými nemovitostmi běžně neobchoduje a v takovém případě je možno odhadnout tržní hodnotu nemovitostí a k tomu je možné použít ji jiné metody stanovení ceny tj. např. metodu nákladovou či výnosovou. Pro zjištění obvyklé ceny oceňovaných nemovitostí vycházel znalec ze znalosti místního trhu s obdobnými usedlostmi, z konzultace u místních realitních kanceláří / např. realitní kancelář Pokorný reality České Budějovice, realitní kancelář REMAX pan Ševčík / a z vlastní databáze. Znalec provedl analýzu trhu a na jejím základě je možno konstatovat, že se stejnými nemovitými věcmi či s obdobnými nemovitými věcmi nebylo v poslední době v místě ani v lokalitě jižních Čech obchodováno. Potřebné porovnání nebylo možno provést. Znalcem byla proto zjištěna cena rozestavěného rodinného domu nákladovým způsobem ( cena časová a cena reprodukční ), která vystihuje výši nákladů, které by bylo nutno vynaložit na pořízení předmětu ocenění v místě ocenění a podle jeho stavu ke dni ocenění. U obdobných staveb je tato cena v drtivé většině případů vyšší než cena obvyklá resp. tržní. Naopak tomu bývá u nemovitostí, o které je enormní zájem, leží v lukrativních lokalitách a jejichž prodej bývá realizován obratem, což ale není tento případ. Cenu výnosovou nebylo možno stanovit, jelikož je stavba ve fázi výstavby, které pronajmutí neumožňuje.

12 12 Na závěr provedl znalec vyhodnocení a stanovení výsledné tržní hodnoty, kterou je možno, na rozdíl od obvyklé ceny, odhadnout. Oceňovaná rozestavěná stavba rodinného domu leží na okraji zastavěné části obce Nová Ves v lokalitě místní nízkopodlažní zástavby. Výstavba byla přerušena v roce 2012, objekt je nezakonzervovaný a nekontrolovaně chátrá. Vybavenost inženýrskými sítěmi a ostatní infrastrukturou je v místě na průměrné úrovni. Občanská vybavenost je v místě v základním rozsahu ( obecní úřad, obchod, hospoda, benzínová pumpa, vlaková a autobusová zastávka ). Nemovitosti neleží v zátopové oblasti. Poloha je vhodná k trvalému bydlení, pozemky leží v ochranném pásmu železnice, jejich plné využití je z tohoto důvodu částečně omezeno. O obdobné nemovitosti je v místě spíše průměrný zájem. Výrazným nedostatkem, který má zásadní vliv na tržní hodnotu je skutečnost, že není právně zajištěn přístup a příjezd k oceňovaným nemovitým věcem. Výstavba objektu rodinného domu byla sice řádně povolena, ale budoucí příjezdová komunikace na parcele č. 286/5 - orná půda není zatížena příslušným zástavním právem a není tudíž předmětem ocenění. V tomto pozemku jsou navíc umístěny i přípojky elektro a vody vedoucí k rozestavěnému domu. Není uzavřena ani žádná dohoda mezi vlastníkem komunikace resp. pozemku tvořící příjezd a vlastníkem oceňovaných nemovitostí o užívání pozemku s budoucí komunikací či o převedení komunikace na obec či do spoluvlastnictví budoucích vlastníků oceňovaných nemovitých věcí. Stávající vlastník oceňovaných nemovitých věcí paní Radka Smržová je současným spoluvlastníkem pozemku č. 286/5 - orná půda zajišťujícím příjezd, ale ten není předmětem ocenění. Možným dalším rizikem je otázka umístění přípojek inženýrských sítí uložených v tomto pozemku. Obvyklou cenu nelze dle zákonné úpravy a definice stanovit, jelikož obvyklou cenu lze zjistit pouze porovnáním. Znalcem byla proto odhadnuta tržní hodnota, která se pravděpodobně bude v úrovni možné obvyklé ceny pohybovat. Tržní hodnota se bude pohybovat pod stanovenou věcnou hodnotou a dle odborného odhadu znalce se může pohybovat v rozmezí % věcné hodnoty tj. v úrovni 1,0 mil. až 1,15 mil. Kč. Od této ceny je nutno odečíst cenu závady spočívající v nezajištěném příjezdu k oceňovaným pozemkům. Cenu závady je možno pouze odhadnout, nelze provést samostatný výpočet. Lze usuzovat z ceny pozemku tvořící možný a jediný příjezd. Výměra pozemku parcela č. 286/5 je 331 m2 což při ceně 800,- až 1 000,- Kč/m2 představuje možnou tržní hodnotu pozemku cca 265 tis. Kč až 330 tis. Kč. Připočteme-li k uvedené hodnotě i přirážku, která by zohledňovala zatěžování vlastníků oceňovaných nemovitostí při vyřizování těchto záležitostí o odhadovaných 40 %, je možná hodnota závady ve výši cca 370 tis. Kč tis. Kč. O tuto hodnotu je nutné odhadnutou tržní hodnotu oceňovaných nemovitých věcí ponížit. Odhady oceňovaných nemovitých věcí včetně odhadu ceny závady je provedena v níže zpracované tabulce. 2.4 Rekapitulace Způsob ocenění Reprodukční cena Věcná hodnota / časová cena / Výnosová hodnota Cena zjištěná porovnávacím způsobem Tržní hodnota oceňovaných nemovitých věcí dle odborného odhadu znalce ke dni ocenění bez závady cena ,- Kč ,- Kč není možné stanovit není možné stanovit ,- Kč

13 13 Odpočet hodnoty závady za právně nezajištěný přístup a příjezd dle odborného odhadu znalce Tržní hodnota oceňovaných nemovitých věcí dle odborného odhadu znalce ke dni ocenění ,- Kč ,- Kč Závěr : 1. Obvyklou cenu oceňovaných nemovitých věcí tj. parcely č. 289/3 zastavěná plocha a nádvoří s rozestavěnou stavbou rodinného domu stojící na pozemku v části obce Nová Ves a pozemky parcela č. 286/6 - orná půda a parcela č. 289/2 - zahrada vše vč. příslušenství zapsaných na LV 1214 pro katastrální území Nová Ves u Českých Budějovic a obec Nová Ves a evidovaných u Katastrálního úřadu pro Jihočeský kraj, Katastrální pracoviště České Budějovice nelze, z důvodu nemožnosti provést porovnání, stanovit. 2. Tržní hodnotu oceňovaných nemovitých věcí tj. parcely č. 289/3 zastavěná plocha a nádvoří s rozestavěnou stavbou rodinného domu stojící na pozemku v části obce Nová Ves a pozemky parcela č. 286/6 - orná půda a parcela č. 289/2 - zahrada vše vč. příslušenství zapsaných na LV 1214 pro katastrální území Nová Ves u Českých Budějovic a obec Nová Ves a evidovaných u Katastrálního úřadu pro Jihočeský kraj, Katastrální pracoviště České Budějovice odhaduji ke dni ocenění slovy : sedmsettisíckorunčeských ,- Kč 3. Závady či jednotlivá práva, kromě omezení vlastnického práva vedeného v katastru nemovitostí, nejsou znalci známa, nebyly znalci povinnými sděleny a dle zjištění se znalce nevyskytují. Hodnota zástavního práva není v odhadnuté obvyklé ceně zohledněna. v Českých Budějovicích dne Ing. Michal Sirový Příloha : 4x fotodokumentace 1x kopie výpisu z KN, LV 1214, strana 1,9 1x kopie katastrální mapy

14 14 ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Předsedy krajského soudu v Českých Budějovicích ze dne 2.června 1999 č.j. Spr. 823/99 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady, zvláštní specializace oceňování nemovitostí. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem /15 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle přiložené likvidace na základě dokladu číslo 59/15. CERTIFIKÁT QEN Znalec je držitelem certifikátu QEN - expert v oboru ekonomika odvětví ceny a odhady nemovitostí vydaný Certifikačním orgánem Ústavu soudního inženýrství v Brně dne pod č.95/107/qen/2014-re. České Budějovice 5. června 2015 Ing. Michal Sirový

15 15 FOTODOKUMENTACE neoceňovaný pozemek parcela č. 286/5 zajišťující příjezd oceňovaná parcela č. 286/6

16 16 oceňovaný rozestavěný objekt RD oceňovaný rozestavěný objekt RD