ZNALECKÝ POSUDEK. č /12

Transkript

1 Ing. Michal Sirový, Jírovcova 1621/19, České Budějovice tel. : mail.: info@posudkyodhady.cz ZNALECKÝ POSUDEK č /12 o stanovení obvyklé ceny nemovitostí tj. objektu bydlení č.p. 28 na pozemku st. parcela č zastavěná plocha a nádvoří vč. pozemku, objektu bydlení č.p. 41 na pozemku st. parcela č. 54/1 - zastavěná plocha a nádvoří vč. pozemku a pozemky st. parcela č. 54/2 zastavěná plocha a nádvoří, parcela č. 728/8 ostatní plocha, parcela č. 780 zahrada a parcela č zahrada zapsaných na LV 50 pro katastrální území Přehořov u Soběslavi a obec Přehořov a evidovaných u Katastrálního úřadu pro Jihočeský kraj, Katastrální pracoviště Tábor Objednatel posudku : EURODRAŽBY.CZ a.s., U Pískovny č.p. 890/ Praha 8 č.j. 364/2012-N Účel posudku : Zjištění ceny nemovitostí pro nedobrovolnou Posudek vypracoval : Datum místního šetření : Zohlednění stavu ke dni : Datum, ke kterému je provedeno ocenění : Použitý oceňovací předpis : Zvláštní požadavky objednatele: V Českých Budějovicích dne dražbu a prodej Ing. Michal Sirový, znalec Jírovcova 1621/19, České Budějovice Vyhláška MF č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č.456/2008 Sb. č.460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb. a č. 387/2011 Sb. o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o znění pozdějších předpisů ( oceňovací vyhláška ) provést ocenění obvyklou cenou dle zákona č.151/1997 Sb. v platném znění Tento znalecký posudek obsahuje 27 stran včetně příloh a znalecké doložky a předává se ve dvou vyhotoveních. Jedno vyhotovení archivuje znalec.

2 2 1. NÁLEZ Podklady pro vypracování posudku Pro vypracování posudku byly použity následující podklady : Objednávka EURODRAŽBY.CZ a.s., U Pískovny č.p. 890/1, Praha 8, pod č.j. 364/2012-N ze dne s předáním podkladů mailem Výpis z katastru nemovitostí vyhotovený dálkovým přístupem dne , LV č. 50 A: Vlastník : 1. Jančová Miluše, Přehořov 28, Soběslav B : Nemovitosti : - objekt bydlení č.p. 28 na st. parcele č. 80 zastavěná plocha a nádvoří - objekt bydlení č.p. 41 na st. parcele č. 54/1 zastavěná plocha a nádvoří - st. parcela č. 80 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 269 m2 - st. parcela č. 54/1 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 567 m2 - st. parcela č. 54/2 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 366 m2 - parcela č. 728/8 ostatní plocha o výměře 61 m2 - parcela č. 780 zahrada o výměře 1050 m2 - parcela č. 781 zahrada o výměře 1178 m2 vše v k.ú. Přehořov u Soběslavi a v obci Přehořov dále viz příloha č Kopie katastrální mapy vyhotovená znalcem na internetovém katastru nemovitostí dne viz příloha č Projektová dokumentace znalci nebyla předložena žádná projektová dokumentace Místní šetření - proběhlo na místě samém dne za účasti znalce. Vlastník oceňovaných nemovitostí se nedostavil, místní šetření bylo provedeno z veřejně přístupného prostoru a ze sousedního pozemku Fotodokumentace - provedena znalcem při místním šetření viz příloha č Konzultace u místních realitních kanceláří ve věci zjištění současného trhu s obdobnými rodinnými domy v lokalitě Internet zjištění stávajících nabídek rodinných domů na realitních serverech v oceňované lokalitě. Realitní internetové servery apod Odborná publikace Teorie oceňování nemovitostí od Prof. Ing. Alberta Bradáče CSc vydaná v nakladatelství CERM Brno Metodika oceňování nemovitostí vypracoval VUT Brno - Ústav soudního inženýrství Brno Vyhláška MF č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb. a č. 387/2011 Sb. o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů ve znění pozdějších předpisů ( oceňovací vyhláška ) 1.2 Popis oceňovaného areálu Oceňované objekty pro bydlení č.p. 28 stojící na st. parcele č. 80 zastavěná plocha a nádvoří a č.p. 41 stojící na st. parcele č. 54/1 zastavěná plocha a nádvoří se nachází v katastrálním území Přehořov u Soběslavi v obci Přehořov v zastavěné části obce Přehořov v zástavbě venkovských rodinných domů.

3 3 Celý areál, který je ke dni ocenění prázdný a neužívaný, tvoří dva samostatně stojící objekty bydlení č.p. 28 a č.p. 41, které mají charakter rodinných domů, dále rozestavěný objekt garáže bez č.p.. S uvedenými nemovitostmi tvoří jednotný funkční celek pozemky st. parcela č zastavěná plocha a nádvoří, st. parcela č. 54/1 - zastavěná plocha a nádvoří, st. parcela č. 54/2 zastavěná plocha a nádvoří, parcela č. 728/8 ostatní plocha, parcela č. 780 zahrada a parcela č zahrada. Celek dotvářejí venkovní úpravy ( oplocení, zpevněné plochy a přípojky inženýrských sítí ). Objekty rodinných domů jsou napojeny na veřejný rozvod elektrické energie, na veřejný vodovod a na statní studnu a kanalizace je svedena do vlastního septiku. Příjezd k domu č.p. 41 je možný po zpevněné asfaltové místní komunikaci a příjezd k domu č.p. 28 je možný po pozemcích st. parcela č. 54/1 a č. 54/2, příjezd k domu není umožněn přímo veřejné komunikace. Původní stáří domu č.p. 28 je, dle inzerátu na z roku 1960 a domu č.p. 41 z roku Oba objekty prošly rekonstrukcí před cca šesti lety, ale rekonstrukce nebyly zcela dokončeny. Všechny konstrukce dlouhodobé životnosti staveb i některé prvky krátkodobé životnosti jsou původní. Technický stav objektů odpovídá ke dni ocenění svému stáří, provedené rekonstrukci, ale i neprováděné běžné údržbě v posledních letech a je celkově zanedbaný. Ocenění je provedeno podle skutečností zjištěných v den zaměření a prohlídky nemovitostí tj. účelu užívání, použité konstrukce, rozsahu prováděné běžné údržby, stáří, vybavení, způsobu provedení a předpokládané životnosti s tím, že stav rodinných domů vč. příslušenství je znalcem zohledněn ke dni místního šetření tj Stav konstrukcí zakrytých a stáří nemovitostí jsou převzaty z předaných písemných podkladů, případně doplněny vlastním odborným odhadem znalce. Následně se ocenění provede dle obecně platných zásad v souladu s vyhláškou MF č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb. č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb. a č. 387/2011 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů ve znění pozdějších předpisů (oceňovací vyhláška ). POZNÁMKA : Znalci nebylo vlastníkem oceňovaných nemovitostí umožněno provést prohlídku oceńovaných staveb ani nebyly znalci vlastníkem předány požadované podklady potřebné pro výpočet. K místnímu šetření svolanému na den v 10:00 hod. se vlastník nedostavil. Ocenění je tudíž provedeno na základě vnějšího ohledání oceňovaných nemovitostí z veřejně přístupného prostoru a ze sousedních pozemků. 2. POSUDEK - OCENĚNÍ NEMOVITOSTÍ Přehled ocenění : 2.1 Věcná hodnota ( časová cena ) ke dni odhadu Objekt bydlení č.p Objekt bydlení č.p Venkovní úprava Pozemky st. parcela č.54/1, č.54/2 a č.80 a parcela č. 728/8, č.780 a č Rekapitulace 2.2 Výnosová hodnota

4 4 2.3 Komparativní porovnávací metoda 2.4 Vyhodnocení obvyklé ceny oceňovaných nemovitostí 2.5 Rekapitulace 2.1 Věcná hodnota ( časová cena ) ke dni odhadu Metodika stanovení časové ceny Časovou cenou se rozumí cena, za kterou je možno nemovitosti pořídit /postavit/ v cenové úrovni k datu ocenění / tzn. reprodukční výchozí cena/, snížená u staveb o přiměřené opotřebení. Vzhledem k tomu, že podle provedených porovnání cena stanovená podle cenového předpisu ( dle vyhl. č.3/2008 Sb. ve znění novel s koeficientem indexu cen staveb ke dni odhadu ) v současné době odpovídá nákladům na postavení staveb, jsou u staveb převzaty ceny zjištěné výše podle cenového předpisu, bez koeficientu prodejnosti Kp a koeficientu polohového K Objekt bydlení č.p. 28 ( 5 ) Popis Objekt pro bydlení je samostatně stojící, částečně podsklepená, jednopodlažní přibližně čtvercového půdorysu s menší přístavbou s rovnou střechou u severní fasády. Konstrukci tvoří pravděpodobně cihelné zdivo. Krov je dřevěný vázaný s taškovou krytinou a s provedenou vestavbou podkroví resp. s plochou střechou na přístavbě. V objektu je jedna bytová jednotka velikosti 4+1. Objekt byl užíván vlastníkem, v posledních letech je ale prázdný a neužívaný. Dům je napojen na přívod elektrické energie, na vlastní studnu a kanalizace je svedena pravděpodobně do vlastní žumpy. Původní stáří rodinného domu je dle inzerátu z roku 1960, v roce 2006 byla dle vyjádření sousedů provedena rekonstrukce, která není zcela dokončena. Základy : základové pasy s izolací proti zemní vlhkosti Nosná konstrukce : zděná Vnější povrchy obvodových stěn : štuková omítka a zateplení Stropy : rovný podhled Střecha : sedlová a plochá Střešní krytina : tašková Oplechování : z pozinkovaného plechu Bleskosvod : nevyskytuje se Popis vybavení dle předpokladu znalce Vnitřní úprava stěn : štuková omítka Podlaha a dlažby : keramické dlažby, jekory či PVC Schodiště : pravděpodobně dřevěné Okna : dřevěná zdvojená Dveře : hladké El. instalace : 220 V, pojistné automaty Obklady : keramické běžné Vytápění : etážové Rozvod vody : studené i teplé Sanitární zařízení : koupelna s vanou a umyvadlem

5 5 Rozvod plynu : nevyskytuje se Zdroj teplé vody : EI boiler Kuchyňské vybavení : není dokončeno Výměry pro ocenění Jednotlivé rozměry vycházejí z provedených kontrolních měření z veřejně přístupného prostoru a ze sousedních pozemků. Rozměry byly též odhadnuty znalcem na základě odborného odhadu. Výpočty jsou prováděny podle přílohy č. 1 výše uvedené vyhlášky. OBESTAVĚNÝ PROSTOR OP rozměry v části ( m ) plocha ( m 2 ) výška ( m ) OP (m 3 ) 8,00 * 9,60 = 76,80 = 3,50 268,80 8,00 * 2,70 = 21,60 = 2,00 64,80 celkem 1.NP 98,40 333,60 8,00 * 9,60 = 76,80 3,50/2 = 1,75 134,40 celkem zastřešení 76,80 134,40 celkem OP objekt bydlení - rodinný dům č.p ,00 m Zjištění charakteru objektu Oceňovaný objekt je svým stavebním uspořádáním určen k bydlení, 100 % podlahové plochy místností je určena k bydlení, není podsklepen a jelikož má jedno nadzemní podlaží, zařízené podkroví, splňuje požadavky na rodinný dům dle ustanovení 3, odst. C) vyhlášky MMR č. 137/1998 Sb. Zastavěná plocha 1.NP je 98,40 m 2 Zastavěná plocha 1.PP není možno stanovit Poměr zastavěných ploch : 1.PP/1.NP = -/98,40 = 0,00 % Tj. objekt rodinného domu je podsklepen pod 1/2 zastavěné plochy 1.NP / zde zcela nepodsklepen / Zastavěná plocha 1.NP je 98,40 m 2 Zastavěná plocha podkroví je odhadem 76,80 m 2 Poměr zastavěných ploch : podkroví/1.np = 76,80/98,40 = 78,0 % Tj. objekt rodinného domu má stavebně upravené podkroví nad 2/3 zastavěné plochy 1.NP Rodinný dům je stavbou typu A samostatně stojící, částečně podsklepený, jednopodlažní se sklonitou střechou, s provedenou vestavbou podkroví a se základní cenou 2 290,- Kč/ m Koeficienty Rodinný dům podle 5 a přílohy č. 6 vyhlášky Typ A ( 1.PP, 1.NP, zařízené podkroví, sedlová střecha ) ZC 2 290,- Kč/m 3 Obestavěný prostor objektu dle projektu OP m 3 468,00 Koeficient polohový příloha č. 13 vyhlášky neuplatněno K5 1,00 Koeficient podkroví nad 2/3 ZP 1.NP Kpod 1,12 Koeficient změny ceny staveb dle přílohy č.38 vyhl. Ki 2,155 Koeficient prodejnosti dle přílohy č.39 vyhl. neuplatněno Kp 1,000 Základní cena po první úpravě = ZC x Kpod Kč/m 3 ZC 2 564,80

6 6 Pořizovací cena konstrukcí navíc Cena odhadnuta znalcem Kč CK 0,00 Podíl ceny konstrukce navíc = CK/ ( ZC x OP x K5 x Ki ) - PK 0,00 koeficient vybavení stavby S = standardní provedení, CH = chybí, P = podstandardní, N = nadstandardní vnitřní vybavení je stanoveno znalcem na základě odborného odhadu Pol.č. Konstrukce a vybavení Provedení Standard Podíl příl. Č.14 Upravený podíl 1 Základy betonové pasy s izolací S Svislé kce cihelné zdivo S Stropy rovný podhled S Zastřešení krov vázaný sedlový S Krytiny střech tašková S Klempířské konstrukce pozinkovaný plech S Vnitřní omítky omítky vápenné štukové S Fasádní omítky štuková omítka a zateplení S Vnější obklady nevyskytují se CH Vnitřní obklady keramické S Schody dřevěné či betonové S Dveře hladké S Okna dřevěná zdvojená S Podlahy obytných místnost. PVC, dlažba S Podlahy ostatních místností cementový potěr, dlažba S Vytápění etážové S Elektroinstalace 220 V, automaty P Bleskosvod nevyskytuje se CH Rozvod vody studené a teplé S Zdroj teplé vody EI boiler S Instalace plynu nevyskytují se CH Kanalizace provedena S 0, , Vybavení kuchyní nevyskytuje se CH Vnitřní hygienic. vybavení umyvadlo, vana S Záchod splachovací S Ostatní nevyskytuje se CH N Navíc CELKEM Koeficient vybavení stavby ( z výpočtu výše ) K Základní cena upravená ZCU = ZC x K4 x K5 x Ki x Kp x Kpod Kč / m , Stáří a opotřebení Původní stáří rodinného domu je dle inzerátu z roku 1960, v roce 2006 byla zahájena rekonstrukce objektu. Technický stav objektu je, vzhledem k uvažovanému stáří a neprováděné běžné údržbě zanedbaný, technický stav vnitřních prostor nebylo možno ověřit. Dle přílohy č. 14 vyhlášky je použita při výpočtu opotřebení lineární metoda, další životnost je znalcem stanovena na základě odborného odhadu. Rok odhadu 2012 Rok kolaudace / začátek užívání / odhad 1960 Stáří 52 let Předpokládaná další životnost 68 let

7 7 Celková životnost 120 let Procento ročního opotřebení 0,833 % Opotřebení 43,33 % Výpočet ceny Základní cena ZC Kč / m ,00 Základní cena upravená ZCU Kč / m ,81 Obestavěný prostor OP m 3 468,00 Výchozí cena objektu CN = ZCU x OP Kč ,45 Stupeň dokončení stavby % 100 Výchozí cena po zohlednění dokončenosti stavby Kč ,97 Opotřebení 43,33 % ,24 Cena časová rodinného domu č.p. 28 ke dni odhadu Kč , Objekt bydlení č.p. 41 ( 5 ) Popis Objekt pro bydlení je samostatně stojící, nepodsklepený, jednopodlažní obdélníkového půdorysu. Konstrukci tvoří pravděpodobně smíšené zdivo. Krov je dřevěný vázaný s taškovou krytinou a s možností vestavby podkroví. V objektu je, dle sdělení sousedů, jedna bytová jednotka neznámé velikosti. Objekt byl užíván vlastníkem k bydlení, v posledních letech je ale prázdný a neužívaný. Dům je napojen na přívod elektrické energie, na veřejný vodovod a kanalizace je svedena pravděpodobně do vlastní žumpy. Původní stáří rodinného domu je dle odborného odhadu znalce cca let. Dle inzerátu je původní stáří z roku Základy : základové pasy Nosná konstrukce : zděná ze smíšeného zdiva Vnější povrchy obvodových stěn : štuková omítka Stropy : rovný podhled Střecha : sedlová Střešní krytina : tašková Oplechování : nevyskytuje se Bleskosvod : nevyskytuje se Popis vybavení dle předpokladu znalce Vnitřní úprava stěn : štuková omítka Podlaha a dlažby : keramické dlažby, jekory či PVC Schodiště : nevyskytuje se Okna : dřevěná zdvojená Dveře : hladké El. instalace : 220 V/380 V, pojistné automaty Obklady : keramické běžné Vytápění : etážové s elektrokotlem Rozvod vody : studené i teplé Sanitární zařízení : koupelna se sprchou a umyvadlem Rozvod plynu : nevyskytuje se Zdroj teplé vody : EI boiler Kuchyňské vybavení : nevyskytuje se

8 Výměry pro ocenění Jednotlivé rozměry vycházejí z provedených kontrolních měření z veřejně přístupného prostoru a ze sousedních pozemků. Rozměry byly též odhadnuty znalcem na základě odborného odhadu. Výpočty jsou prováděny podle přílohy č. 1 výše uvedené vyhlášky. OBESTAVĚNÝ PROSTOR OP rozměry v části ( m ) plocha ( m 2 ) výška ( m ) OP (m 3 ) 22,00 * 6,00 = 132,00 srovnávací výška = 3,00 396,00 celkem 1.NP 132,00 396,00 22,00 * 6,00 = 132,00 3,00/2 = 1,50 198,00 celkem zastřešení 132,00 198,00 celkem OP objekt bydlení - rodinný dům č.p ,00 m Zjištění charakteru objektu Oceňovaný objekt je svým stavebním uspořádáním určen k bydlení, 100 % podlahové plochy místností je určena k bydlení, není podsklepen a jelikož má jedno nadzemní podlaží s možností zřízení podkroví, splňuje požadavky na rodinný dům dle ustanovení 3, odst. C) vyhlášky MMR č. 137/1998 Sb. Zastavěná plocha 1.NP je 132,00 m 2 Zastavěná plocha 1.PP je 0,00 m 2 Poměr zastavěných ploch : 1.PP/1.NP = 0,00/132,00 = 0,00 % Tj. objekt rodinného domu je podsklepen pod 1/2 zastavěné plochy 1.NP / zde zcela nepodsklepen / Zastavěná plocha 1.NP je 132,00 m 2 Zastavěná plocha podkroví je odhadem 0,00 m 2 Poměr zastavěných ploch : podkroví/1.np = 0,00/132,00 = 0,0 % Tj. objekt rodinného domu nemá stavebně upravené podkroví Rodinný dům je stavbou typu A samostatně stojící, nepodsklepený, jednopodlažní se sklonitou střechou, s možností zřízení podkroví a se základní cenou 2 290,- Kč/ m Koeficienty Rodinný dům podle 5 a přílohy č. 6 vyhlášky Typ A ( 1.NP, nezařízené podkroví, sedlová střecha ) ZC 2 290,- Kč/m 3 Obestavěný prostor objektu dle projektu OP m 3 594,00 Koeficient polohový příloha č. 13 vyhlášky neuplatněno K5 1,00 Koeficient podkroví neuplatněno Kpod 1,00 Koeficient změny ceny staveb dle přílohy č.38 vyhl. Ki 2,155 Koeficient prodejnosti dle přílohy č.39 vyhl. neuplatněno Kp 1,000 Základní cena po první úpravě = ZC x Kpod Kč/m 3 ZC 2 290,00 Pořizovací cena konstrukcí navíc Cena odhadnuta znalcem Kč CK 0,00 Podíl ceny konstrukce navíc = CK/ ( ZC x OP x K5 x Ki ) - PK 0,00 koeficient vybavení stavby S = standardní provedení, CH = chybí, P = podstandardní, N = nadstandardní vnitřní vybavení je stanoveno znalcem na základě odborného odhadu Pol.č. Konstrukce a vybavení Provedení Standard Podíl příl. Č.14 Upravený podíl

9 9 1 Základy betonové pasy P Svislé kce smíšené zdivo P Stropy rovný podhled S Zastřešení krov vázaný sedlový S Krytiny střech tašková S Klempířské konstrukce nevyskytuje se CH Vnitřní omítky omítky vápenné štukové S Fasádní omítky omítky vápenné štukové S Vnější obklady nevyskytují se CH Vnitřní obklady keramické S Schody nevyskytují se CH Dveře hladké S Okna dřevěná zdvojená S Podlahy obytných místnost. PVC, dlažba S Podlahy ostatních místností cementový potěr, dlažba S Vytápění etážové S Elektroinstalace 220 V/380 V, automaty S Bleskosvod nevyskytuje se CH Rozvod vody studené a teplé S Zdroj teplé vody EI boiler S Instalace plynu nevyskytují se CH Kanalizace provedena S 0, , Vybavení kuchyní nevyskytuje se CH Vnitřní hygienic. vybavení umyvadlo, sprcha S Záchod splachovací S Ostatní nevyskytuje se CH N Navíc CELKEM Koeficient vybavení stavby ( z výpočtu výše ) K Základní cena upravená ZCU = ZC x K4 x K5 x Ki x Kp x Kpod Kč / m , Stáří a opotřebení Původní stáří rodinného domu nebylo znalci sděleno, dle informace z inzerátu je stáří z roku Jedná se o objekt původní zástavby a dle znalce se stářím cca let. Z vnějšího ohledání jsou patrné některé rekonstrukční práce v průběhu životnosti ( např. krytina, okna ). Technický stav objektu je, vzhledem k uvažovanému stáří a prováděné běžné údržbě zanedbaný. Dle přílohy č. 14 vyhlášky je použita při výpočtu opotřebení lineární metoda, další životnost je znalcem stanovena na základě odborného odhadu. Rok odhadu 2012 Rok kolaudace / začátek užívání / odhad 1920 Stáří 92 let Předpokládaná další životnost 38 let Celková životnost 130 let Procento ročního opotřebení 0,769 % Opotřebení 70,77 %

10 Výpočet ceny Základní cena ZC Kč / m ,00 Základní cena upravená ZCU Kč / m ,29 Obestavěný prostor OP m 3 594,00 Výchozí cena objektu CN = ZCU x OP Kč ,26 Stupeň dokončení stavby % 100 Výchozí cena po zohlednění dokončenosti stavby Kč ,68 Opotřebení 70,77 % ,12 Cena časová rodinného domu č.p. 41 ke dni odhadu Kč , Venkovní úprava ( 10 ) Znalci se nepodařilo dokumentovat všechny venkovní úpravy, které tvoří příslušenství objektů RD č.p. 28 a č.p. 41. Pro potřeby ocenění je postačující provést ocenění zjednodušeným způsobem. Z ohledání nemovitosti se jedná zejména o : - Přípojky inženýrských sítí - Oplocení - Zpevněné plochy - Ohradní zeď se vstupní brankou - Rozestavěná stavba garáže ( zahrnuto z důvodu zjednodušení mezi venkovní úpravy ) Ocenění venkovních úprav : Ocenění venkovních úprav se provede dle 10 odst. 2 vyhl. zjednodušeným způsobem ve výši 3,50 až 5,0 % ze zjištěné ceny stavby oceňované dle 5 vyhl. ( 2x rodinný dům ) a z ceny stavby nebo staveb tvořící příslušenství k nim. Výpočet ceny reprodukční venkovních úprav : Cena stavby objektu rodinného domu č.p ,45 Kč Cena stavby objektu rodinného domu č.p ,26 Kč Cena staveb rozhodných pro výpočet celkem ,71 Kč Výše procentuelního podílu venkovních úprav stanovená znalcem x 3,50 % Cena reprodukční venkovních úprav zjednodušeným způsobem ,97 Kč Výpočet ceny časové venkovních úprav : Cena stavby objektu rodinného domu č.p ,73 Kč Cena stavby objektu rodinného domu č.p ,56 Kč Cena staveb rozhodných pro výpočet celkem ,29 Kč Výše procentuelního podílu venkovních úprav stanovená znalcem x 3,50 % Cena časová venkovních úprav zjednodušeným způsobem ,33 Kč Pozemky st. parcela č. 54/1, č.54/2 a č.80 a parcela č. 728/8, č.780 a č Metodika výpočtu ceny pozemku Cena pozemků se zjistí tzv. indexovou metodou tzn. porovnáním srovnávacího ( pozemek o známé ceně a výměře ) a oceňovaného pozemku na základě indexů ( koeficientů ), které se mezi sebou pronásobí a výsledným indexem se násobí cena srovnávacího pozemku.

11 Výpočet ceny pozemku indexovou metodou Výše uvedené pozemky st. parcela č. 54/1 zastavěná plocha a nádvoří je na části své výměry zastavěna oceňovanou stavbou objektu rodinného domu č.p. 41 a má výměru 567 m2, st. parcela č. 80 zastavěná plocha a nádvoří je na části své výměry zastavěna oceňovanou stavbou objektu rodinného domu č.p. 28 a má výměru 269 m2. Další pozemky st. parcela č. 54/2 zastavěná plocha a nádvoří, parcela č. 728/8 statní plocha, parcela č. 780 zahrada a parcela č. 781 zahrada nejsou zastavěny a tvoří s oceňovanými stavbami a st. pozemky jednotný funkční celek. Celková výměra oceňovaných pozemků je 3491 m2. Srovnávací pozemek je nabízen k prodeji a leží na okraji zastavěné části obce Přehořov. Dle platného územního plánu obce Přehořov je pozemek určen pro bytovou výstavbu. Inženýrské sítě ( EI, vodovod ) jsou u pozemku. Pozemek je nabízen za cenu 102,- Kč/m2. Z důvodu zatím nerealizovaného převodu a názoru znalce z důvodu přemrštěné nabídkové ceny je nabídková cena korigována koeficientem 0,80 tj. cena pozemku uvažovaná ve výpočtu je ve výši cca 82,- Kč/m2. ocenění pozemku indexovou porovnávací metodou srovnávací pozemek ( známá cena a výměra ) Poloha srovnávacího pozemku obec Přehořov, zastavěná část obce Přehořov, bytová zástavba převažuje, Popis srovnávacího pozemku Stavební pozemek pro výstavbu RD, mírně svažitý pozemek, zpevněný příjezd, IS na pozemku v místě částečně Výměra srovnávacího pozemku VS m Cena srovnávacího pozemku CS Kč 0,80 * ,- Jednotková cena srovnávacího pozemku JCS = CS/VS Kč/m2 82,00 Koeficienty pro výpočet indexu A Územní struktura Zastavěná část obce, nízkopodlažní bytová 1.00 zástavba, zpevněný příjezd B Typ stavebního pozemku Stavebně připravený částečně 1.30 C Třída velikosti obce 0 až 2 tisíc obyvatel 0.50 D Obchodní resp. průmysl. poloha Vesnická lokalita 1.25 E Územní připravenost, infrastr. Horší 0.65 F Speciální charakteristiky Nejsou 1.00 Celkový index srovnávacího pozemku Is = A x B x C x D x E x F oceňovaný pozemek Poloha oceňovaného pozemku obec Přehořov, zastavěná část obce Přehořov, bytová zástavba převažuje, Popis oceňovaného pozemku Stavební pozemek pro výstavbu RD, mírně svažitý pozemek, zpevněný příjezd, IS na pozemku v místě částečně Výměra oceňovaného pozemku m Koeficienty pro výpočet indexu A Územní struktura Zastavěná část obce, nízkopodlažní bytová 1.00 zástavba, zpevněný příjezd B Typ stavebního pozemku Stavebně připravený částečně 1.30 C Třída velikosti obce 0 až 2 tisíc obyvatel 0.50

12 12 D Obchodní resp. průmysl. poloha Vesnická lokalita 1.25 E Územní připravenost, infrastr. Horší 0.65 F Speciální charakteristiky Nejsou 1.00 Celkový index srovnávacího pozemku Io = A x B x C x D x E x F Poměr indexů Pi = Io/Is Jednotková cena oceńovaného pozemku JCC = JCS x Pi Kč/m2 82,00 Cena oceňovaných pozemků Kč ,00 Spoluvlastnický podíl oceňovaného pozemku - 1/1 Cena oceňovaných pozemků ke dni odhadu Kč , Rekapitulace časové a reprodukční ceny staveb a obvyklá cena pozemků Stavba Časová cena Opotřebení Reprodukční cena Rodinný dům č.p ,73 Kč 43,33 % ,45 Kč Rodinný dům č.p ,56 Kč 70,77 % ,26 Kč Venkovní úpravy ,33 Kč ,97 Kč Stavby celkem / zaokrouhleno / ,00 Kč ,00 Kč Oceňované pozemky ,00 Kč ,00 Kč Oceňované nemovitosti celkem ,00 Kč ,00 Kč 2.2 Výnosová hodnota areálu oceňovaných nemovitostí Metodika ocenění výnosovou hodnotou Výnosová hodnota je součtem diskontovaných příjmů, které je možno v budoucnu v daném místě očekávat při přiměřeném pronajmutí nemovitosti, po odečtení výdajů nutných k dosažení těchto příjmů. Výnosová hodnota nemovitostí se stanovuje za předpokladu, že lze oceňovanou nemovitost ke dni ocenění pronajmout, popřípadě pronajmout s vynaložením nákladů, které jsou nutné pro uvedení nemovitosti do pronajímatelného stavu. Tyto nutné náklady se od zjištěné výnosové ceny nemovitostí odečítají Ocenění výnosovou hodnotou Výše uvažovaného nájemného 8 000,- Kč/měsíc je stanoveno znalcem na základě odborného odhadu a vychází ze součtu nájemného za objekty rodinných domů vč. příslušenství.

13 13 Výnosové ocenění konstantní příjmy po dlouhou dobu, věčná renta Příjmy z nájemného Objekt rodinný dům Nájemné ročně předpoklad v daném místě, objekt ke dni ocenění Nájemné / odhad dle místních poměrů reálně dosažitelný / Kč/měsíc Počítáno 12 měsíců měsíců/rok 12 Celkem příjem z nájemného ročně Kč/rok ,- Výdaje na dosažení příjmů Podklady pro výpočet výdajů Reprodukční cena RD vč. příslušenství RC ( Kč ) ,- Časová cena RD včetně příslušenství ČC ( Kč ) ,- Předpokládaná doba kapitalizace pro amortizaci T ( roků ) 30 Stáří stavby původní S ( roků ) 92 Celková životnost Z ( roků ) 100 Opotřebení hlavní stavby A ( % ) 70,77 Předpokládané roční procento na údržbu a opravy % z RC 0,75 Míra kapitalizace roční pro výpočet amortizace u ( % ) 3,00 Úročitel pro výpočet amortizace q ( - ) 1,03 Výpočet výdajů Daň z nemovitostí / dle odhadu provedeného znalcem / Kč/rok 2 000,00 Pojištění nemovitostí / x RC / Kč/rok 3 836,00 Průměrné roční náklady na běžnou údržbu a opravy / x RC / Kč/rok ,00 Správa nemovitostí Kč/rok 0,00 Průměrné kapitalizované roční odpisy výpočtem ( ČC x i )/( q) T - 1 Kč/rok ,00 Jiné náklady Kč 0,00 Roční nájemné z pozemku Kč 0,00 Celkem výdaje ročně Kč ,00 Výpočet čistého ročního nájemného Příjmy ročně celkem Kč ,00 Výdaje ročně celkem Kč ,00 Čisté roční nájemné Kč ,00 Výpočet výnosové hodnoty Předpoklad dlouhodobých konstantních příjmů z nájemného? ano Výpočet věčnou rentou Čisté roční nájemné Kč ,00 Míra kapitalizace pro výpočet výnosové hodnoty % 6,00 Výnosová hodnota před provedením opravy a bez provize Kč ,72 Odpočet nákladů na opravu pro znovuzprovoznění Kč 0,00 Výnosová hodnota RD včetně příslušenství ke dni odhadu Kč ,-

14 Porovnávací indexová metoda Metodika ocenění porovnávací metodou Obvyklá cena je v zákoně č. 151/1997 Sb. v platném znění definována v 2 jako cena..., která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby...". Standardně se obvyklá cena zjišťuje porovnáním s již realizovanými prodeji, koupěmi či pronájmy obdobných věcí v daném místě a čase, pokud jsou k tomu dostupné informace. Pokud tyto informace nejsou od statisticky významného souboru dostatečně porovnatelných nemovitostí, je třeba použít náhradní metodiku. Indexová metoda výpočtu obvyklé ceny je standardně používána pro zjištění obvyklé ceny nemovitostí za základě porovnání rozhodujících kritérií, které mají bezprostřední vliv na cenu nemovitostí ( poloha, technický stav, velikost, účel užití, příslušenství apod. ). Porovnávací kriteria : - korekce pramene ceny - poloha nemovitosti - velikost nemovitosti - příslušenství nemovitosti - technický stav nemovitosti Znalcem bylo zjištěno, že jsou oceňované nemovitosti nabízeny realitní kanceláří k prodeji a že zatím není o oceňované nemovitosti žádný zájem např. na úrovni reservace. Oceňované nemovitosti jsou nabízeny k prodeji na realitním serveru Z tohoto inzerátu použil znalec informace o nemovitostech a zároveň je možno konstatovat, že inzerovaná nabídková cena oceňovaných nemovitostí je na jednu stranu cenou maximální, ale na druhou stranu se může směrem dolů i výrazně lišit. Oceňovaný objekt inzerovaný realitním serveru Oceňovaný areál č.p. 28 a č.p. 41 Prodej rodinného domu v obci Přehořov Lokalita : zastavěná část obce Přehořov

15 15 Dva rodinné domy, velká zahrada, rozestavěná dílna (garáž) klidná jihočeská vesnice Přehořov. 4x denně autobus. spojení se Soběslaví - 5km ( obchody, škola, školka, lékař, žel.stanice v Soběslavi ). Čp.28 - Stavba dokončená v r V roce 2006 zahájena rekonstrukce. Stavba zděná, střecha sedlová nové trámy i tašky, budova částečně podsklepená, celá zateplená. Vytápění celého domu je ústřední teplovodní. Dispozice.4+1. Zvýšené přízemí, dva pokoje, spíž, nová koupelna se zapuštěnou vanou, WC vše nově obloženo. Započatá rekonstrukce kuchyně, obklady ( nedokončené-materiál zůstává ), podlahy, rozvod vody i elektřiny 220/380.. Nová eurookna i dveře v celém domě. Dva pokoje omítnuté vymalované. 1.poschodí dva pokoje a terasa-balkon. Materiál ( dlaždice ) na rekonstrukci terasy ponechán. Voda - vlastní studna. Internet a satelit. Dům ve velmi dobrém stavu ihned obyvatelný. Čp.41 - Stavba dokončená v r Rekonstrukce v r Budova zděná, nové krovy a tašky. Voda a kanalizace, nové elektrorozvody. Dispozice 3+1. Dům je přízemní nepodsklepený. Okna euro, vytápění ústřední elektro, nová koupelna WC sprcha, umyvadlo. Garáž a vlastní studna. Zadní pokoj je bez omítek, rekonstrukce nebyla dokončena Zastavěná plocha : 567 m2 Užitná plocha : 438 m2 Celková cena pozemku : 3491 m2 Nabídková cena : ,- Kč Znalec provedl výběr srovnávacích objektů jednak ze své databáze a jednak z nabídky realitních kanceláří uveřejněných ke dni odhadu na internetu na serveru a Jednotlivé níže uvedené nabídky byly doslovně převzaty jednotlivých inzerátů : Srovnávací objekt č.1 Prodej rodinného domu v obci Drahov Lokalita : okraj zastavěné části obce Drahov Rodinný dům v klidné obci Drahov u Veselí nad Lužnicí. Dispozice 3+1, garáž, velký uzavřený dvůr a zahrada okolo domu, prostorná půda vhodná na půdní vestavbu, dílna, kůlna, zahradní domek, sklep. Vytápění kotlem na TP + krbová kamna. Na střeše pálené tašky, betonové podlahy - dlažba a koberce. Konstrukce cihla + kamen, voda z vrtu, žumpa s přepadem. Vhodné na trvalé bydlení i rekreaci Zastavěná plocha : 270 m2

16 16 Užitná plocha : 170 m2 Celková cena pozemku : 1730 m2 Nabídková cena : ,- Kč Srovnávací objekt č. 2 Prodej rodinného domu v obci Přehořov Lokalita : zastavěná část obce Přehořov v sousedství oceňovaných nemovitostí RD 4+1 obci Přehořov u Soběslavi.V prvním podlaží se nachází 3 ložnice, v druhém pak, kuchyně a obývací pokoj s balkonem. Dům má vlastní studnu, ústřední topení na tuhá paliva. Součástí domu je průjezdná garáž s dílnou. Ve dvoře jsou přístřešky, v minulosti využívané jako kotce pro psy. Za domem se nachází zahrada o velikosti 1654 m2. Před domem malá předzahrádka. Klidná část obce. Zastavěná plocha : 339 m2 Užitná plocha : 90 m2 Celková cena pozemku : 1993 m2 Nabídková cena : ,- Kč po slevě Srovnávací objekt č. 3 Prodej rodinného domu v obci Chlebov Lokalita : zastavěná část obce Chlebov v sousedství Přehořova Rodinný dům 3+1 v obci Chlebov u Soběslavi. Rodinný dům s předzahrádkou a dvorkem,

17 17 při vstupu do domu je veranda ze, které se vchází do chodby domu, vpravo vstup do kuchyně s jídelním koutem a doleva jsou dva pokoje s toho je jeden průchozí, dále je v domě další pokoj nyní jako pracovna. K domu náleží budova jako technické zázemí a garáž. Zastavěná plocha : 329 m2 Užitná plocha : 100 m2 Celková cena pozemku : 427 m2 Nabídková cena : ,- Kč po slevě Porovnání objektů : Zjištění ceny porovnáním nemovitostí jako celku list 1 Č. Obec / Lokalita Oce ň. obj RD obec Přehořov, zastavěná část obce Přehořov Velikost /Počet místností 2x RD Příslušenství / Garáž venkovní úpravy/ ne Pozemek ( m2 ) 3491 Jiné / stav horší bez běžné údržby ( 1 ) ( 2 ) ( 3 ) ( 4 ) ( 5 ) ( 6 ) 1 RD obec Drahov, okraj zastavěné části obce 3+1 kolna, zahradní domek, venkovní úpravy/ 1x 1730 průměr + 2 RD obec Přehořov, zastavěná část obce Přehořov 5+1 kolna, venkovní úpravy/ 1x 1993 průměr + 3 RD obec Chlebov, okraj zastavěné části obce Chlebov 3+1 garáž, kolna, venkovní úpravy/ 1x 427 průměr Zjištění ceny porovnáním nemovitostí jako celku list 2 Č. Cena požadovaná / realizovaná Koef. redukc e na prame n ceny Kr Cena po redukci na pramen ceny = ( 7 ) * ( 8 ) K 1 Poloh a K 2 Veliko st K 3 vybav ení a stupe ň rozest avěno sti K 4 Celkov ý stav K 5 Vliv pozem ku K 6 Úvaha a názor znalce Index odlišnosti Io (10 až 15) Cena oceňovaného objektu odvozená ze srovnávacího = ( 9 )/( 16 ) Kč ( 1 ) ( 7 ) ( 8 ) ( 9 ) ( 10 ) ( 11 ) ( 12 ) ( 13 ) ( 14 ) ( 15 ) ( 16 ) ( 17 ) , ,10 0,80 1,10 1,15 0,90 1,10 1, , , ,00 0,80 1,00 1,15 0,90 1,10 0, , , ,00 0,70 1,00 1,00 0,85 1,10 0, ,- Celkový průměr Kč ,- Minimum Kč ,- Maximum Kč ,-

18 18 K1 koeficient na úpravu polohy objektu ( kolikrát je u srovnávacího lepší než u oceňovaného / lepší > 1, horší < 1 / K2 koeficient úpravy na velikost objektu či areálu ( kolikrát je u srovnávacího lepší než u oceňovaného /lepší > 1, horší < 1/ K3 koeficient úpravy na provedení a vybavení staveb v areálu ( kolikrát je u srovnávacího lepší než u oceňovaného /lepší > 1, horší < 1/ K4 koeficient úpravy na celkový technický stav : / srovnávací objekt celkově lepší : K 4 > 1, horší < 1 / K5 koeficient úpravy na vliv pozemku velikost, vlastnictví : / srovnávací pozemek celkově lepší : K 5 > 1, horší < 1 / K6 koeficient úpravy dle odborné úvahy znalce : / analogicky : srovnávací objekt, kromě vlivu předchozích koeficientů ještě lepší : K 6 > 1, horší < 1 / společný dvůr Koeficient úpravy na pramen zjištěné ceny sloupec ( 8 ) : skutečná kupní cena : Kr = 1,00, u inzerce přiměřeně nižší Io Index odlišnosti Io = K1* K2 * K3 * K4 * K5 * K 6 U oceňovaného objektu se při přímém porovnání mezi objekty srovnávacími a oceńovaným uvažují všechny koeficienty rovny 1,0 2.4 Vyhodnocení obvyklé ceny oceňovaných nemovitostí Pro zjištění výše obvyklé ceny oceňovaných nemovitostí použil znalec běžné a hojně používané metody zjišťování obvyklých cen, které jejichž je využíváno v metodikách našich např. bankovních domů či některých státních institucí ( např. Úřad pro zastupování státu ve věcech majetkových ). Nejdříve byla znalcem zjištěna cena areálu nákladovým způsobem ( cena časová a cena reprodukční ), která vystihuje výši nákladů, které by bylo nutno vynaložit na pořízení předmětu ocenění v místě ocenění a podle jeho stavu ke dni ocenění. U obdobných staveb je tato cena v drtivé většině případů výrazně vyšší než cena obvyklá. Naopak tomu bývá u nemovitostí, o které je enormní zájem, leží v lukrativních lokalitách a jejichž prodej bývá realizován obratem, což ale není tento případ. Dále byla zjišťována cena výnosovým způsobem, který vychází z výnosu z předmětu ocenění skutečně dosahovaného nebo z výnosu, který lze z předmětu ocenění za daných podmínek obvykle získat, a z kapitalizace tohoto výnosu. Dle výše uvedeného rozboru je zřejmé, že výnosová hodnota oceňovaných nemovitostí je výrazně nižší než obvyklá cena nemovitostí, a to především z důvodu možného nižšího reálného nájemného v daném místě a čase. Jako poslední metoda určení obvyklé ceny byla znalcem použita porovnávací metoda indexová, která vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem ( nemovitostí ) a cenou sjednanou při jeho prodeji či cenou nabídkovou při prodeji v daném místě a čase. Na závěr provedl znalec vyhodnocení výpočtů u jednotlivých způsobů ocenění a stanovení výsledné obvyklé ceny : Oceňované rodinné domy leží v lokalitě místní venkovské zástavby starších rodinných domů v zastavěné části obce Přehořov. Objekt jsou v zanedbaném technickém stavu, běžná údržba není v posledních letech prováděna vůbec. Vybavenost inženýrskými sítěmi a ostatní infrastrukturou je v místě na průměrné úrovni. Občanská vybavenost je v dojezdové vzdálenosti v nedalekém městě Soběslav. Poloha je vhodná k trvalému bydlení, i když v místě občanská vybavenost absentuje. Oceňované rodinné domy jsou sice dva samostatné objekty, ale leží v jednom funkčně spojeném areálu, což omezuje samostatné užívání především z pohledu přístupu.

19 19 O obdobné nemovitosti je v místě průměrný až podprůměrný zájem o čemž svědčí nabídka obdobných nemovitostí na vícero realitních internetových serverech. Za inzerované ceny nejsou inzerované nemovitosti mnohdy prodejné, nabídkové ceny je cenami maximálními a zároveň nad možnostmi trhu. Skutečné kupní ceny budou výrazně níže než ceny nabídkové. V poslední době nabídka obdobných nemovitostí mírně vzrostla, ale poptávka stagnuje, což má bezprostřední vliv na výši nabídkových resp. následně na výši realizovaných kupních cen. Výše obvyklé ceny je pohyblivá mj. i v čase, což se odráží i ze situace v naší i světové ekonomice, která prochází výraznou recesí a která má bezprostřední vliv i na cenu obdobných nemovitostí. Ztížené možnosti úvěrování a zpřísněné podmínky pro příslib úvěrů obvyklou cenu obdobných nemovitostí v současné době výrazně snižují a omezují i okruh potenciálních kupců. V současné době je nejméně vhodná doba k prodejům. Obvyklá cena je pohyblivá i v čase během kterého chci a plánuji nemovitost prodat. Neodkladný či nedobrovolný prodej vyžadující výrazně kratší čas vymezený pro prodej úměrně snižuje i výslednou realizovanou cenu ( tzn. cena v tísni není dle objednávky předmětem zjištění ). Obvyklá cena se bude pohybovat mezi stanovenou cenou časovou a cenou výnosovou a bude se blížit ke zjištěné ceně porovnávací. Výsledná cena oceňovaných nemovitostí byla stanovena na základě odborného odhadu znalce z dostupných podkladů, vyhodnocení zjištěných cen a vyhodnocení uvedených vlivů, které mají přímý vliv na její výši. 2.5 Rekapitulace Způsob ocenění cena Reprodukční cena ,- Kč Věcná hodnota / časová cena / ,- Kč Výnosová hodnota ,- Kč Cena zjištěná porovnávacím způsobem ,- Kč Obvyklá cena oceňovaných nemovitostí dle odborného odhadu znalce ke dni ocenění ,- Kč Závěr : 1. Obvyklá cena oceňovaných nemovitostí tj. objektu bydlení č.p. 28 na pozemku st. parcela č zastavěná plocha a nádvoří vč. pozemku, objektu bydlení č.p. 41 na pozemku st. parcela č. 54/1 - zastavěná plocha a nádvoří vč. pozemku a pozemky st. parcela č. 54/2 zastavěná plocha a nádvoří, parcela č. 728/8 ostatní plocha, parcela č. 780 zahrada a parcela č zahrada zapsaných na LV 50 pro katastrální území Přehořov u Soběslavi a obec Přehořov a evidovaných u Katastrálního úřadu pro Jihočeský kraj, Katastrální pracoviště Tábor činí, dle zjištění znalce, ke dni ocenění ,- Kč slovy : jedenmilióndvěstěpadesáttisíckorunčeských

20 20 2. Závady či jednotlivá práva, kromě omezení vlastnického práva vedeného v katastru nemovitostí, nejsou znalci známa, nebyly znalci povinnými sděleny a dle zjištění se znalce nevyskytují. v Českých Budějovicích dne Ing. Michal Sirový Příloha : 4x fotodokumentace 1x kopie výpisu z KN, LV 50 1x kopie katastrální mapy

21 21 ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Předsedy krajského soudu v Českých Budějovicích ze dne 2.června 1999 č.j. Spr. 823/99 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady, zvláštní specializace oceňování nemovitostí. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem /12 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle přiložené likvidace na základě dokladu číslo 248/12. CERTIFIKÁT QEN Znalec je držitelem certifikátu QEN - expert v oboru ekonomika odvětví ceny a odhady nemovitostí vydaný Certifikačním orgánem Ústavu soudního inženýrství v Brně dne pod č.95/64/qen/2009-re. České Budějovice 7. září 2012 Ing. Michal Sirový

22 22 FOTODOKUMENTACE uliční pohled na RD č.p. 41 pohled na RD č.p. 28 ( objekt za stromem ) a RD č.p. 41 ( vpravo )

23 23 objekt RD č.p. 28 zadní pohled objekt RD č.p. 28