Ma saryk ova u niverzita Ekonomicko-správní fakulta Studijní obor: Finance FINANČNÍ MATEMATIKA V HYPOTEČNÍM BANKOVNICTVÍ Financial Mathematics in Mortgage Banking Bakalářská práce Vedoucí bakalářské práce: Mgr. Petr Červinek Autor: Jakub Kratochvíla Hodonín, 2012
J méno a p říjmen í au tor a: Název d ip lomov é pr áce: Název pr áce v angličtině: Katedr a: Vedoucí d ip lomov é pr áce: Jakub Kratochvíla Finanční matematika v hypotečním bankovnictví Financial Mathematics in Mortgage Banking Financí Mgr. Petr Červínek Rok obh ajob y: 2013 Anotace Předmětem bakalářské práce Finanční matematika v hypotečním bankovnictví je analýza moţností vyuţití finanční matematiky v hypotečním bankovnictví. První část je zaměřena na charakteristiku hypotečního bankovnictví. Druhá část je zaměřena na charakteristiku finanční matematiky s ohledem na hypoteční bankovnictví. V poslední části demonstruji vyuţití finanční matematiky na modelovém příkladu a analyzuji nejvhodnější způsob splácení hypotečního úvěru. Annotation Thesis "Financial Mathematics in Mortgage Banking" analyses the possibility of using financial mathematics in mortgage banking. The first part focuses on the characteristics of the mortgage banking. The second part focuses on the characteristics of financial mathematics regarding the mortgage banking. The last part is a demonstration of the use of financial mathematics for the model example and analysis the best method of repayment the mortgage loan. Klíčová slova Hypoteční úvěr, finanční matematika, ţivotní pojištění, metody splácení hypotečního úvěru, analýza splácení hypotečního úvěru, Keywords Mortgage, financial mathematics, life insurance, mortgage repayment methods, analysis of repayment of the mortgage loan
Prohlášení Prohlašuji, ţe jsem diplomovou práci Finanční matematika v hypotečním bankovnictví vypracoval samostatně pod vedením Mgr. Petra Červinka a uvedl v ní všechny pouţité literární a jiné odborné zdroje v souladu s právními předpisy, vnitřními předpisy Masarykovy univerzity a vnitřními akty řízení Masarykovy univerzity a Ekonomicko-správní fakulty MU. V Brně vl a st noru č ní podpis autor a
Poděkování Děkuji vedoucímu bakalářské práce Mgr. Petru Červinkovi za hodnotné rady, podněty, připomínky a odborné vedení při zpracování mé práce.
Obsah Úvod.....7 1 Hypoteční bankovnictví...8 1.1 Hypoteční úvěr...8 1.2 Hypoteční zástavní listy...10 1.3 Cena hypotečního úvěru...10 1.4 Fáze hypotečního úvěru...11 1.5 Státní podpora hypotečního úvěru...12 1.6 Daňové úlevy...13 1.7 Charakteristika hypotečního trhu...13 1.8 Stavební spoření...17 1.9 Americká hypotéka...18 2 Využití finanční matematiky v hypotečním bankovnictví...18 2.1 Úrok a úročení...18 2.1.1 Úroková sazba a frekvence úročení... 18 2.1.2 Sloţené a jednoduché úročení... 19 2.2 Splácení hypotečního úvěru...20 2.2.1 Splácení stejnými splátkami... 20 2.2.2 Konstantní úmor... 22 2.2.3 Kombinace hypotečního úvěru a ţivotního pojištění... 24 3 Finanční matematika v praxi...26 3.1 Definování modelové situace...26 3.2 Přehled moţností splácení hypotečního úvěru na českém trhu...27 3.2.1 Hypoteční banka... 27 3.2.2 Komerční banka... 28 3.2.3 Česká spořitelna... 28 3.2.4 Raiffeisen bank... 28 3.2.5 mbank... 28 3.2.6 Srovnání některých parametrů vybraných bank... 28
3.2.7 Bankovní poplatky... 30 3.2.8 Doplňkové pojištění u hypotečního úvěru... 30 3.3 Aplikace na modelový příklad... 31 3.3.1 Fixace nebo variabilní sazba... 32 3.3.2 Splácení úvěru stejnými splátkami... 33 3.3.3 Degresivní způsob splácení... 36 3.3.4 Kombinace hypotečního úvěru a ţivotního pojištění... 38 3.4 Srovnání metod splácení s ohledem na modelový příklad... 41 3.4.1 Splatnost a výše splátky... 41 3.4.2 Srovnání celkových nákladů jednotlivých variant... 42 3.5 Doporučení pro splácení hypotečního úvěru... 43 Závěr.... 45 Seznam použité literatury... 46 Monografické publikace:... 46 Internetové portály:... 46 Zákony:.46 Seznam tabulek... 47 Seznam Grafů... 47 Seznam obrázků... 47 Seznam Příloh... 48
ÚVOD Téměř kaţdý člověk bude alespoň jednou stát před rozhodnutím, které ovlivní jeho ţivot na delší dobu, a to realizaci vlastního bydlení. Způsobů jak tuto otázku řešit je mnoho. Záleţí však na finančních moţnostech daného jedince. Pokud nejsou jeho úspory moc velké, nezbývá mu jiná moţnost, neţ si nějaký byt nebo dům pronajmout. Jestliţe jsou naspořené finanční prostředky vyšší, můţe daná osoba přemýšlet o pořízení vlastního bytu či domu. Variant realizace pořízení vlastního bydlení je vícero. Kdyţ naše finanční prostředky nestačí na pořizovací cenu dané nemovitosti, můţeme se poohlédnout po nějakém úvěrovém produktu. Mezi ty nejběţnější patří hypoteční úvěr nebo úvěr ze stavebního spoření. Podle statistik Ministerstva pro místní rozvoj k 30. 9. 2011 je počet úvěrů ze stavebního spoření téměř dvakrát vyšší neţ počet hypotečních úvěrů. Finanční objem hraje ve prospěch hypotečních úvěrů, je více neţ třikrát vyšší. Proto se ve své práci budu věnovat právě hypotečnímu úvěru. Toto téma jsem si vybral, protoţe před otázkou vlastního bydlení budu jednou určitě stát i já, chci se v této problematice lépe orientovat a nastudovat co nejvíce informací. Chtěl bych být schopen propočítat a vybrat pro mě tu nejlepší variantu. Nechci se spoléhat jen na informace a rady, jeţ by mi podali lidé, kteří jsou za poskytnutí daného produktu finančně odměňováni. Cílem bakalářské práce je analyzovat moţnosti vyuţití finanční matematiky v hypotečním bankovnictví. Nejprve charakterizuji hypoteční bankovnictví, následně popíši metody finanční matematiky. Dále se budu věnovat analýze metod splácení hypotečního úvěru. V závěru práce shrnu zjištěné poznatky analýzy a doporučím nejvhodnější metodu splácení pro zvolený modelový příklad. 7
1 HYPOTEČNÍ BANKOVNICTVÍ Hypoteční úvěr se jako specifický druh úvěru zajištěného nemovitostí vyvinul jiţ v antickém Řecku. Za počátek hypotečního bankovnictví na českém území se dá povaţovat rok 1865, kdy vznikla Hypoteční banka Království českého. Do první světové války na našem území působilo šest zemských a hypotečních bank. "Hypoteční banky měly velký význam také ve 30. letech 20. stol. v období krize, kdy se zvyšoval počet hypotečních zápůjček, hypoteční banky tvořily stabilizační prvek české ekonomiky. Po druhé světové válce zde zbyly pouze čtyři hypoteční banky. 1 S nástupem totalitního reţimu hypoteční bankovnictví zaniklo a jeho následné obnovení započalo aţ po roce 1989. Hypoteční bankovnictví bylo formálně obnoveno v roce 1990 vydáním zákona č. 530/1990 Sb. První hypoteční úvěry byly však poskytnuty aţ v roce 1995, kdy vstoupil v platnost zákon č. 84/1995 Sb. Chybějící legislativní úprava byl jeden z hlavních důvodů, proč se po roce 1989 tento druh úvěru začal poskytovat aţ od roku 1995. Právě v tomto roce vstoupila v platnost novela zákona o dluhopisech a novely některých dalších předpisů č. 84/1995 Sb. Rozvoji hypotečního trhu jiţ nestálo nic v cestě. Hypoteční bankovnictví se zabývá poskytováním hypotečních úvěrů. Tento typ úvěrů by se dal v krátkosti charakterizovat jako dlouhodobý úvěr zajištěný nemovitostí. Blíţe se tomuto tématu budu věnovat v podkapitole hypoteční úvěr. Typickým způsoben, jak získávají hypoteční banky finanční prostředky na poskytování hypotečních úvěrů, je emise hypotečních zástavních listů (HZL). Tyto HZL prodá banka primárním věřitelům, kteří z úroků ze splátek dostávají od banky pravidelný kupón. Ze splátek hypotečního úvěru banka vytváří fondy, ze kterých v době splatnosti vyplácí drţitelům HZL nominální hodnotu tohoto cenného papíru. Rozdíl mezi úrokovou sazbou HZL a úrokovou sazbou u hypotečního úvěru je ziskem banky. 1.1 Hypoteční úvěr Zákon 190/2004 Sb. definuje hypoteční úvěr jako úvěr, jehož splacení včetně příslušenství je zajištěno zástavním právem k nemovitosti, i rozestavěné. Úvěr se považuje za hypoteční úvěr dnem vzniku právních účinků zástavního práva. 2 Další právní úpravy najdeme v této sbírce zákonů v části 2 v 28-32. 1 HYBLEROVÁ, Š. Hypoteční bankovnictví v podmínkách české ekonomiky. In Aplikované právo. 1. vyd. Praha: Vysoká škola aplikovaného práva, 2005, roč. 3, č. 1. S. 87 111. ISSN 1214-4878. 2 Zákon o dluhopisech. In: 190/2004 Sb. 1. dubna 2004. Dostupné z: http://www.zakonyprolidi.cz/cs/2004-190 8
Hypoteční úvěr je úvěrem dlouhodobým a jeho splatnost se v průměru pohybuje okolo 20 let. 3 Průměrná výše hypotečního úvěru je téměř dva miliony korun. 4 Hypoteční úvěry smějí poskytovat od vstupu do Evropské unie, tedy od roku 2004, všechny banky, které obdrží od České národní banky licenci pro vykonávání bankovní činnosti. 5 Definice, která hypoteční úvěr dle mého názoru vystihuje nejlépe je: Hypoteční úvěr je vysoce účelový úvěr zajištěný nemovitostí a v praxi je poskytován na koupi nebo výstavbu nemovitosti, její rekonstrukci, modernizaci nebo opravu, koupi podílu nemovitosti za účelem vypořádání spoluvlastnických a dědických nároků nebo na splácení dříve poskytnutých krátkodobých a střednědobých úvěrů použitých k investicím do nemovitostí. 6 Nemovitost se podle zákona 190/2004 Sb. musí nacházet na území České republiky. Na získání prostředků pro poskytnutí hypotečního úvěru banka pouţívá jiţ zmíněné hypoteční zástavní listy. Výše takto získaných prostředků je omezena na 70 % hodnoty zastavené nemovitosti. Toto opatření slouţí ke sníţení rizika v případě pohybu cen nemovitostí a neschopnosti klienta úvěr splácet. Deset procent můţe tvořit náhradní krytí, které je jasně definováno v zákoně č. 84/1995 Sb. Náhradní krytí jmenovité hodnoty hypotečních zástavních listů je možné pouze do výše 10 % této jmenovité hodnoty, a to jen hotovostí, vklady u České národní banky, státními dluhopisy nebo cennými papíry vydanými Českou národní bankou podle zvláštního zákona. 7 I kdyţ je maximální hodnota nemovitosti, na kterou můţe banka vydat hypoteční zástavní listy stanovena na 70 %, banky poskytují i vyšší úvěry neţ je tato hranice ceny nemovitosti. Nad tuto hranici musí však banka poskytnout z vlastních zdrojů, případně získat finanční prostředky jinak, neţ vydáním HZL. V případě ţe poskytnutý úvěr přesahuje 70 %, má úroková sazba tendenci být vyšší, neboť banka podstupuje vyšší riziko. Jestliţe klient není schopen splácet, banka je nucena nemovitost prodat. Banka se takto můţe dostat do ztráty. Pokud se jedná o jeden či malé mnoţství úvěrů, není to zase tak velká rána. Ale pokud je mnoţství úvěrů větší a ceny nemovitostí klesají, mohou mít takto 3 Vlastní výpočty k 31. 12. 2011, zdroj Ministerstvo pro místní rozvoj 4 Vlastní výpočty k 31. 12. 2011, zdroj Ministerstvo pro místní rozvoj 5 Zákon č. 21/1992 Sb., o bankách. In: Dostupné z: http://www.cnb.cz/miranda2/export/sites/www.cnb.cz/cs/legislativa/zakony/download/zakon_o_bankach.pdf 6 POLOUČEK, Stanislav. Bankovnictví. Vyd. 1. Praha: C. H. Beck, 2006, 716 s. ISBN 80-717-9462-7. str. 387 7 Předpis č. 84/1995 Sb. In: 84/1995 Sb. 18. dubna 1995. Dostupné z: http://www.zakonyprolidi.cz/cs/1995-84#f1605635 9
poskytnuté úvěry fatální dopad na funkci hypoteční banky. Podobná situace nastala v roce 2006 v USA a zapříčinila bankrot největších amerických hypotečních bank IndyMac a FannieMae. 8 1.2 Hypoteční zástavní listy Hypoteční zástavní listy (HZL) jsou cenné papíry, které jsou spojeny s hypotečním úvěrem. Jak jiţ bylo řečeno, banka vydává tyto cenné papíry, aby získala finanční prostředky na poskytnutí hypotečního úvěru. Způsob emise a legislativní úprava HZL je obsaţena v zákoně č. 190/2004 Sb., o dluhopisech. Tento zákon charakterizuje HZL takto: Hypoteční zástavní listy jsou dluhopisy, jejichž jmenovitá hodnota a poměrný výnos (dále jen "závazky z hypotečních zástavních listů") jsou plně kryty pohledávkami z hypotečních úvěrů nebo částí těchto pohledávek (řádné krytí) a popřípadě též náhradním způsobem podle tohoto zákona (náhradní krytí). Součástí názvu tohoto dluhopisu je označení hypoteční zástavní list. Jiné cenné papíry nesmí toto označení obsahovat. 9 1.3 Cena hypotečního úvěru Cena, kterou platí klient za poskytnutý úvěr, je úrok. U hypotečního úvěru má výše úroku několik sloţek. Hlavní sloţkou je úrok, za který si banka vypůjčí finanční prostředky na poskytnutí hypotečního úvěru. Další sloţkou je bankovní marţe. Tento vztah by se dal vyjádřit jednoduchou rovnicí: Velikost marţe si banka určuje sama v závislosti na následujících faktorech: Výše zajištění nemovitosti: Pokud je například cena nemovitosti dva miliony korun a klient si vypůjčí na tuto nemovitost jeden milión, zpravidla platí niţší úrok, neţ kdyby si vypůjčil vyšší část - například 1,5 mil. Kč. Délka splatnosti: Delší doba splatnosti obvykle znamená vyšší úrokovou míru. Tato skutečnost je ještě více determinována zvolenou délkou fixace. Fixace úrokové sazby: Má zpravidla velký vliv na výši celkového úroku. V nabídce jsou variabilní úrokové sazby a fixní aţ s dobou fixace na 15 let. 8 ZEMÁNEK, Josef. Hypoteční krize v USA. Příčiny, průběh, následky. Euroekonom.cz: ekonomický portál [online]. 2008 [cit. 2012-12-17]. Dostupné z: http://www.euroekonom.cz/analyzy-clanky.php?type=jz-usahypoteky3 9 Zákon o dluhopisech. In: 190/2004 Sb. 1. dubna 2004. Dostupné z: http://www.zakonyprolidi.cz/cs/2004-190 10
Bonita klienta: Důleţitá sloţka úrokové sazby. Bonita posuzuje schopnost klienta úvěr splatit, zahrnuje posouzení jeho důvěryhodnosti. 10 Kaţdá banka má speciální způsob, jak posuzuje bonitu svého klienta. Zpravidla záleţí na finanční a sociální situaci klienta. V modelu se však můţe objevit i věk, či pohlaví klienta, ale i jiné sloţky. Konkurenční prostředí: Více bank na trhu s hypotečními úvěry nutí banky nabízet úvěry s niţšími úrokovými sazbami. Počet spoludluţníků: Jestliţe za úvěr ručí více osob, banka tento fakt zpravidla ocení niţší úrokovou sazbou. Pojištění: Jestliţe klient má uzavřené například ţivotní pojištění nebo pojištění proti neschopnosti splácení úvěru, banka klienta odmění niţší úrokovou sazbou. Otázka je, jestli je toto sníţení výhodné a zda klient nezaplatí vyšší částku na pojistném, neţ o jakou část se mu sníţilo úrokové zatíţení. Jednorázové poplatky: Jsou to poplatky spojené s náklady na vyřízení hypotečního úvěru. V tabulce číslo jedna jsou shrnuty některé faktory, které ovlivňují koncovou úrokovou sazbu pro klienta. Tabulka č. 1 Faktory ovlivňující výši úrokové sazby nízký úrok vysoký úrok Zajištění nemovitosti 50% 70% Délka splatnosti 10 let 20 let Fixace kratší delší Bonita klienta vysoká nízká Konkurenční prostředí vysoké nízké Počet spoludlužníků vyšší nižší Pojištění sjednané nesjednané Úrokové sazby na trhu nízké vysoké Pramen: Vlastní zpracování 1.4 Fáze hypotečního úvěru Hypoteční úvěr se dá rozdělit do 3 fází. Tyto fáze jsou vzájemně propojené, jestliţe není dosaţeno jedné, není moţné dosáhnout té druhé. Například pokud není úvěr schválen, nemůţe nastat fáze čerpání. 10 POLOUČEK, Stanislav. Bankovnictví. Vyd. 1. Praha: C. H. Beck, 2006, 716 s. ISBN 80-717-9462-7. str. 387 11
Ţádost Klient podá ţádost o hypoteční úvěr. Musí doloţit všechny potřebné dokumenty, které po něm banka vyţaduje, například doloţení příjmů, výpis z katastru nemovitostí atd. Pokud klient dosahuje poţadované bonity a splní všechny poţadavky banky, je ţádost odeslána ke schválení. Schválení Banka v této fázi zpracovává podanou ţádost o hypoteční úvěr. V případě schválení úvěru připraví banka smlouvy k podpisu a zašle je klientovi. Po podpisu smlouvy můţe klient začít úvěr čerpat. Čerpání Při zakoupení nemovitosti můţe probíhat jednorázově, nebo v případě rekonstrukce a výstavby nemovitosti, postupně. Fáze čerpání pokračuje aţ do splacení hypotečního úvěru. 1.5 Státní podpora hypotečního úvěru Tato podpora je aplikována v podobě úrokové dotace. V České republice funguje jiţ jediný program podpory hypotečního úvěru a to podpora hypoték pro mladé lidi na starší byty. Čerpání této podpory má mnoho podmínek a dle mého názoru na ni většina klientů nedosáhne. Podmínky pro poskytnutí podpory vyplývají z ustanovení nařízení vlády č. 249/2002 Sb., ve znění nařízení vlády č. 32/2004 Sb., a mezi nejdůleţitější patří: Žadatel o příspěvek k hypotečnímu úvěru (v případě manželů ani jeho partner) nesmí v roce podání žádosti dovršit věk 36 let. Žadatel o příspěvek k hypotečnímu úvěru (v případě manželů ani jeho partner) nesmí v době podání žádosti mít ve vlastnictví ani ve spoluvlastnictví byt, bytový dům nebo rodinný dům vyjma bytu nebo rodinného domu s jedním bytem, na jehož koupi je podpora žádána. Byt nebo rodinný dům s jedním bytem, na jehož koupi je žádána tato podpora, musí být starý nejméně dva roky a musí se nacházet na území ČR. Byt nebo rodinný dům s jedním bytem, při jehož koupi byla využita tato podpora, musí po dobu jejího poskytování sloužit k trvalému bydlení žadatele a musí být v jeho výlučném vlastnictví (popř. v případě manželství ve společném jmění). 11 Mezi další podmínky patří cena nemovitosti (pro byt limit 800 tisíc Kč, pro rodinný dům 1,5 mil. Kč.). Také záleţí na tom, u jaké instituce klient hypotéku bude čerpat, neboť státní podporu mohou 11 MINISTERSTVO PRO MÍSTNÍ ROZVOJ. Podpora hypoték pro mladé lidi na starší byty [online]. 2012 [cit. 2012-10-04]. Dostupné z: http://www.mmr.cz/bytova-politika/programy-dotace/podpora-hypotek/1 12
schvalovat pouze hypoteční banky s náleţitým oprávněním a to mají pouze banky uvedené v příloze číslo jedna. Jednou z nejpodstatnějších podmínek je, ţe se dotace poskytuje pouze v případě, ţe se průměrná úroková sazba hypoték v předešlém roce nacházela nad hranicí 5 %. Dotace můţe dosáhnout od 1 aţ po 4 procentní body. Pokud však tuto 5 % hranici průměrná výše úroků nepřekoná, podpora se neposkytuje. Díky tomuto pravidlu byla státní podpora v letech 2009 2010 1 % a v letech 2011 2012 0 %. 12 1.6 Daňové úlevy Podle zákona č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů je možné od základu daně si odečíst částku, která se rovná úrokům zaplaceným ve zdaňovacím období z úroků hypotečního úvěru. 13 Je moţné odečíst aţ 300 tisíc korun, pokud splní daňový plátce všechny podmínky uvedené v paragrafu 15 v třetím odstavci. V případě, ţe by zaplacené úroky činily zmíněných 300 tisíc za rok, domácnost by získala slevu na dani 57 tisíc korun. Diskutovalo se o zrušení tohoto daňového zvýhodnění jiţ pro rok 2012 u nově uzavřených smluv a sníţení limitu odečitatelné částky aţ na 80 tisíc korun u smluv starých. Tento návrh však nevešel v platnost. Jaká situace bude v budoucnu, je otázkou. 1.7 Charakteristika hypotečního trhu Na českém finančním trhu je aktuálně 25 14 bankovních institucí a z toho 16 15 bank se rozhodlo pro poskytování hypotečního úvěru. Největší trţní podíl na hypotečním trhu má Hypoteční banka s podílem 32 %. 16 V hypotečním bankovnictví se pohybuje velký objem finančních prostředků. V roce 2012 jsou schváleny výdaje státního rozpočtu ČR na 1 184 mld. Kč. 17 K 30. 9. 2012 byl objem 12 MINISTERSTVO PRO MÍSTNÍ ROZVOJ. Podpora hypoték pro mladé lidi na starší byty [online]. 2012 [cit. 2012-10-04]. Dostupné z: http://www.mmr.cz/bytova-politika/programy-dotace/podpora-hypotek/1 13 Zákon o daních z příjmů. In: 586/1992 Sb. 1992. Dostupné z: http://business.center.cz/business/pravo/zakony/dprij/cast1.aspx 14 Banky a pobočky zahraničních bank (stav ke dni 17.12.2012). Česká národní banka [online]. 2012 [cit. 2012-12-20]. Dostupné z: https://apl.cnb.cz/apljerrsdad/jerrs.web15.basic_listings_response_3?p_lang=cz&p_datum=17.1 2.2012&p_hie=HI&p_rec_per_page=25&p_ses_idx=1 15 Finance.cz. Finance.cz [online]. 2012 [cit. 2012-02-20]. Dostupné z: http://www.finance.cz/bydleni/seznamya-adresare/hypotecni-banky/ 16 Hypoteční banka: Zkraťte si cestu domů. Komentář Hypoteční banky k výsledkům hypotečního trhu v roce 2010 [online]. 27. ledna 2011 [cit. 2012-02-20]. Dostupné z: http://www.hypotecnibanka.cz/o-bance/promedia/tiskove-zpravy/item:727/ 17 Zákon č. 455/2011 Sb. o státním rozpočtu České republiky na rok 2012. In: Zákon č. 455/2011 Sb. 2011. Dostupné z: http://www.mfcr.cz/cps/rde/xchg/mfcr/xsl/zakon_o_sr_66838.html 13
finančních prostředků v hypotečních úvěrech 1 262 mld., coţ přibliţně odpovídá státnímu rozpočtu pro rok 2012. 18 V České republice jsou hypoteční úvěry nejčastěji vyuţívány občany s podílem na celkovém finančním objemu 74,51 % a průměrnou výší úvěru přibliţně 1,5 milionu korun. Podnikatelským subjektům patří 24,69 % s průměrnou výší okolo 18,3 milionu korun. Nejméně významnou sloţkou z hlediska finančního objemu jsou municipality 19 s podílem 0,80 % a průměrnou výší úvěru takřka 10 milionů korun. 20 Graf číslo jedna znázorňuje vývoj peněţního podílu občanů, podnikatelských subjektů a municipalit. Lze vidět, ţe za posledních dvanáct let se podíl domácností na hypotečních úvěrech stal dominantní. Tento trend můţe být dle mého názoru způsoben lepší dostupností hypotečních úvěrů pro občany, výstavbou nových bytů a výhodami spojené s vlastním bydlením. Koncem roku 2000 měly domácnosti 49,57 % podíl, koncem roku 2 011 tento podíl činil jiţ 74,51 % celkového objemu. 21 18 Hypoteční úvěry pro občany, podnikatele a obce. Ministerstvo pro místní rozvoj [online]. 2012 [cit. 2012-12- 17]. Dostupné z: http://www.mmr.cz/cs/stavebni-rad-a-bytova-politika/bytova-politika/statistiky- Analyzy/Statistiky-z-oblasti-bytove-politiky/Hypotecni-uvery/Hypotecni-uvery-pro-obcany-podnikatele-a-obce 19 Městská nebo obecní samospráva 20 Vlastní výpočty k 31. 12. 2011, zdroj Ministerstvo pro místní rozvoj 21 Vlastní výpočty k 31. 12. 2011, zdroj Ministerstvo pro místní rozvoj 14
Podíl na trhu Graf č. 1 Podíl finančních prostředků poskytnutých prostřednictvím hypotečního úvěru 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% Občané Podnikatelské subjekty Municipality Pramen: Vlastní zpracování, data Ministerstvo pro místní rozvoj Velkou změnu na celkovém objemu zaznamenaly podnikatelské subjekty. Koncem roku 2000 měly podíl 45 % a na konci roku 2011 podíl činil necelých 25 %. 22 Tato změna můţe být způsobena velkým nárůstem hypotečních úvěrů u domácností, který se za posledních jedenáct let téměř dvaceti-násobil. Počet hypotečních úvěrů se u podnikatelských subjektů pouze osmi-násobil. Další moţné vysvětlení je, ţe firmy raději volily jiný, výhodnější způsob financování podnikatelských aktivit. Například navýšením základního kapitálu nebo získání kapitálu prodejem akcií. Podíl municipalit se také od roku 2 000 zmenšil z původních 5 % na necelé procento. Vývoj celkového finančního objemu poskytnutých hypotečních úvěrů je znázorněn v grafu číslo dva. 22 Vlastní výpočty k 31. 12. 2011, zdroj Ministerstvo pro místní rozvoj 15
Celkem v mld. Kč Graf č. 2 - Hypoteční úvěry poskytnuté od počátku činnosti hypotečních bank 1 400 1 200 1 000 800 600 400 200 0 Pramen: Vlastní zpracování, data Ministerstvo pro místní rozvoj, Finanční objem hypotečních úvěrů rostl v letech 2000 aţ 2011 s průměrným meziročním tempem 23,39 %. Počet hypotečních úvěrů ve stejném období jako objem rostl průměrným meziročním tempem 22,83%. Velký růstový trend byl zejména v letech 2001 aţ 2007, kdy finanční objem rostl meziročně o více jak 24 %. V roce 2009 finanční objem hypotečních úvěrů stále rostl, ale uţ pouze přibliţně o 9 %. I přes nástup ekonomické krize má hypoteční trh stále růstový trend. V roce 2011 bylo uzavřeno 72 721 nových hypotečních smluv o celkovém objemu 141 mld. Kč. 23 Tento trend můţe být dle mého názoru způsoben změnou preferencí, zejména občanů na způsob realizace vlastního bydlení. Lidé raději volí zakoupení vlastní nemovitosti před pronájmem. Tuto teorii můţe podporovat neustále rostoucí cena nájmů a relativní zlepšení dostupnosti hypotečního financování. Dalším důvodem můţe být například výhodnost investice do nemovitosti za účelem pronájmu. Hypoteční úvěr je jako způsob financování z hlediska objemu finančních prostředků nejvíce vyuţíván ke koupi, případně rekonstrukci nebo výstavbě nemovitosti. 24 23 Vlastní výpočty k 31. 12. 2011, zdroj Ministerstvo pro místní rozvoj (MMR) 24 Statistiky z oblasti bytové politiky. Ministerstvo pro místní rozvoj [online]. 2012 [cit. 2012-12-17]. Dostupné z: http://www.mmr.cz/cs/stavebni-rad-a-bytova-politika/bytova-politika/statistiky-analyzy/statistiky-z-oblastibytove-politiky 16
1.8 Stavební spoření Stavební spoření je největším přímým konkurentem hypotečního úvěru. Klient nejprve spoří určitou částku a následně můţe čerpat úvěr ze stavebního spoření. Tato varianta je dlouhodobá. Nárok na řádný úvěr ze stavebního spoření má jen klient, který splní podmínky a to minimálně 2 roky spoření, určitou výši hodnotícího čísla (rating klienta) a určité procento z cílové částky, například 40 %. 25 Existuje také moţnost, jak získání úvěru urychlit a čerpat tzv. překlenovací úvěr, který je více konkurenceschopný hypotečnímu úvěru. Pro tuto variantu není třeba mít delší dobu sjednanou smlouvu o stavebním spořením. U překlenovacího úvěru klient čerpá úvěr a paralelně spoří stanovenou částku pomocí stavebního spoření. Aţ je tato částka naspořena, klient dostane řádný úvěr. Schéma modelu je znázorněno v obrázku číslo jedna. Obrázek č. 1 Schéma čerpání překlenovacího úvěru Pramen: Vlastní zpracování Finanční prostředky, které jsou zapůjčeny klientovi v podobě úvěru, nejsou získány na finančním trhu, jako je tomu u hypotečního úvěru, ale jsou pouţity z prostředků ostatních klientů stavební spořitelny, kteří jsou ve fázi spoření. Toto můţe být jedna z výhod stavebního spoření. Klient platí po celou dobu splatnosti úvěru stejnou úrokovou sazbu. Úrokové sazby se u stavebního spoření pohybují okolo 3% na spoření a 4% na úvěr. 25 40 % je podmínka u Českomoravské stavební spořitelny a.s. 17
Stavební spoření je zvýhodněno státní podporou ve výši 2000 Kč ročně po dobu spoření 6 let. Toto zvýhodnění se má však v brzké době zrušit. 1.9 Americká hypotéka Jedná se o neúčelový úvěr a takto získané finanční prostředky se mohou čerpat na jakékoliv potřeby klienta. Například: koupě automobilu, vybavení domácnosti, dovolená, studium, atd. Úvěr je zajištěný jako u běţného hypotečního úvěru, zástavním právem k nemovitosti. Na českém trhu je tento druh úvěru aţ od roku 2004, kdy byla schválena novela zákona č. 190/2004 Sb., o dluhopisech. 26 Podíl těchto hypotečních úvěrů v prvním aţ třetím kvartále roku 2012 mohl být podle dat Ministerstva pro místní rozvoj a mých vlastních výpočtů přibliţně 14,69 % na celkové jistině hypotečních úvěrů a 8,93 % na počtu všech uzavřených smluv. 27 Úrokové sazby jsou u americké hypotéky oproti klasickému hypotečnímu úvěru vyšší, pohybují se okolo 5-7 %, ale oproti spotřebním úvěrům jsou tyto sazby nízké. Tento druh úvěru je výhodnější neţ klasické spotřební úvěry, ale klient musí splnit všechny náleţitosti jako u normálního hypotečního úvěru. 2 VYUŽITÍ FINANČNÍ MATEMATIKY V HYPOTEČNÍM BANKOVNICTVÍ Hypoteční bankovnictví by bez finanční matematiky nemohlo fungovat, protoţe by banka nemohla například stanovit výši splátky. V této kapitole charakterizuji základní znalosti z finanční matematiky, které se týkají hypotečního bankovnictví. 2.1 Úrok a úročení První otázka, která napadne asi kaţdého, kdo má zájem o hypoteční úvěr je, kolik ho bude úvěr stát. Na tuto otázku lze získat částečnou odpověď po zjištění úrokové sazby, neboť do úrokové sazby nejsou započítány náklady spojené s úvěrem. Úroková sazba tedy vyjadřuje cenu zapůjčených peněz bez ostatních poplatků. 2.1.1 Úroková sazba a frekvence úročení Úroková sazba vyjadřuje, kolik klient zaplatí za zapůjčenou korunu za určité období. Toto období můţe být roční (p.a.), čtvrtletní (p.q.) měsíční (p.m.), ale i jiné. Například při 10% p.a. klient za 26 Americká hypotéka. Hypoindex [online]. 2012 [cit. 2012-10-04]. Dostupné z: http://www.hypoindex.cz/americka-hypoteka-undefined-spasa-nebo-cesta-do-pekel/ 27 Odhad z dat Ministerstva pro místní rozvoj dle účelu úvěru (Ostatní HU/[ostatní HU + HU na bydlení]) 18
zapůjčenou korunu zaplatí 10 haléřů. Vyšší úroková sazba znamená vyšší cenu zapůjčených finančních prostředků. V hypotečním bankovnictví se pouţívá měsíční frekvence připisování úroku. Pokud chceme zjistit měsíční úrokovou sazbu, musíme 10 % p.a. podělit 12 a získáme tak 0,83 % p.m. Kaţdý měsíc se platí za zapůjčenou korunu 0,83 haléře. Měsíční úroková sazba se však většinou neuvádí. Rozdíl mezi ročním a měsíčním připisováním úroků je v případě jednoduchého úročení nulový, v případě sloţeného úročení znamená vyšší frekvence připisování vyšší platby na úrocích. Tento vztah je zachycen v grafu číslo tři. Graf č. 3 - Výše úroků v letech u jednoduchého a složeného úročení Výše dluhu 700 000 600 000 500 000 400 000 300 000 200 000 100 000 0 1 2 3 4 5 Období v letech Jednoduché - roční Jednoduché - měsíční Složené - roční Složené - měsíční Pramen: Vlastní zpracování, Dluh jeden mil. Kč, úroková sazba 10 % p.a.. 2.1.2 Složené a jednoduché úročení U jednoduchého úročení se připisuje úrok pouze z vypůjčené částky. Za vypůjčený milión korun na dva roky, při úrokové sazbě 10 %, zaplatíme na úrocích 100 tisíc. Za dva roky zaplatíme 200 tisíc korun. Úrok při jednoduchém úročení vypočítáme následujícím vztahem: H výše úvěru u úrok i úroková sazba (jako desetinné číslo) n doba splatnosti v letech 19
V hypotečním bankovnictví se však pouţívá úročení sloţené. Rozdíl mezi jednoduchým a sloţeným úročení je, ţe u sloţeného úročení se platí i úroky z úroků. V prvním roce se za vypůjčený milión platí stejný úrok jako u příkladu s jednoduchým úročením, tedy 100 tisíc korun. V dalším roce se úrok oproti jednoduchému ročnímu úročení zvýší, jelikoţ se jiţ platí úrok i z připsaného úroku. Úrok se nevypočítá z částky milión, ale z částky 1 100 000 Kč. Za dva roky se zaplatí na úrocích z vypůjčeného milionu korun 210 000 Kč. Pro výpočet úroku platí vztah: Úroky při jednoduchém úročení rostou lineárně, při sloţeném úročení exponenciálně. Tento vztah je znázorněn v grafu číslo tři, kde je také zachycen rozdíl mezi roční a měsíční frekvencí připisování úroků. U hypotečního úvěru se pouţívá sloţené úročení a úrok se připisuje měsíčně, dvanáctkrát do roka. Jestliţe chceme znát úrokovou sazbu, která by odpovídala roční frekvenci připisování úroků, musíme ji vypočítat. Pro výpočet platí vztah efektivní úrokové míry: Po dosazení do rovnice nám vychází při úroku 10 % p.a. a měsíčním připisování úroků efektivní úroková sazba 10,47 % p.a. 2.2 Splácení hypotečního úvěru Hypoteční úvěr se splácí měsíčními anuitními splátkami. Tato splátka se skládá z úmoru a úroku. Úmorem se umořuje, neboli splácí dluh a úrok se platí jako odměna pro věřitele za vypůjčené finanční prostředky, v tomto případě pro banku. Obecně lze tedy vzorec pro výpočet splátky zapsat jako: Výše splátky závisí na době splatnosti hypotečního úvěru, výši úrokové sazby a úvěru. Moţností jak splácet úvěr je několik. Základním způsobem je splácení stejnými splátkami. Další moţností je konstantní úmor nebo kombinace hypotečního úvěru a kapitálového, nebo ţivotního pojištění. 2.2.1 Splácení stejnými splátkami Splácení úvěru konstantními splátkami spočívá v tom, ţe se dluh po celou dobu splatnosti umořuje stejnou splátkou. Výše placených úroků klesá, naopak výše úmoru postupně roste. Tento vztah je zachycen v grafu číslo čtyři. 20