ZNALECKÝ POSUDEK O OBVYKLÉ CENĚ NEMOVITOSTI č. 988/2012 Ocenění bytové jednotky č. č. 1225/19 zapsaná na listu vlastnictví č. 13674, v budově č.p. 1225 a 1226 zapsané na LV č. 3177, stojící na parcele č. 3388 a parcele č. 3389 zapsaných na LV č. 10097. Se spoluvlastnickým podílem o velikosti 7583/317544 na společných částech bytového domu č.p. 1225 a 1226, zapsaného na LV č. 3177. a se spoluvlastnickým podílem o velikosti 7583/317544 na parcele č. 3388 o výměře 262 m2 a na parcele č. 3389 o výměře 262 m2, obě vedené jako zastavěná plocha a nádvoří, zapsané na LV č. 10097. To vše v k.ú. Bolevec, obec Plzeň, okres Plzeň-město, vedeném u Katastrálního úřadu pro Plzeňský kraj, Katastrální pracoviště Plzeň-město. Objednatel posudku: Účel posudku: EURODRAŽBY.CZ a.s. U Pískovny 890/1 18200 Praha 8 Podklad pro dražbu Dle stavu ke dni 05.12.2012 posudek vypracovala: Renáta Havířová Pod Stráží 75 323 00 Plzeň Posudek obsahuje 19 listů. Objednateli se předává ve 2 písemných vyhotoveních. V Plzni 07.12.2012 1
SEZNAM 1. ÚVOD 1.1. Znalecký úkol 1.2. Podklady dodané objednatelem 1.3. Podklady zajištěné znalcem 1.4. Stanovení tržní hodnoty 2. METODY OCEŇOVÁNÍ 2.1. Metoda stanovení věcné hodnoty 2.2. Metoda porovnávací 2.3. Strategie postupu ocenění 3. NÁLEZ A OCENĚNÍ 3.1. Identifikační údaje 3.1.1. Identifikace nemovitosti 3.1.2. Restituční nároky, zástavní právo, věcná břemena 3.1.3. Poloha a charakteristika nemovitosti 3.1.4. Popis a stav bytové jednotky 3.2. Aplikace metod 3.2.1. Metoda věcné hodnoty 3.2.2. Porovnávací hodnota 3.2.3. Rekapitulace 4. ZNALECKÁ DOLOŽKA 5. PŘÍLOHY 5.1. Osvědčení 5.2. Fotodokumentace 5.3. Doklady 2
1. ÚVOD 1.1. Znalecký úkol Předmětem znaleckého posudku je stanovení tržní hodnoty (obvyklé ceny) nemovitého majetku kterým je nemovitost bytová jednotka č. č. 1225/19 zapsaná na listu vlastnictví č. 13674, v budově č.p. 1225 a 1226 zapsané na LV č. 3177, stojící na parcele č. 3388 a parcele č. 3389 zapsaných na LV č. 10097. Se spoluvlastnickým podílem o velikosti 7583/317544 na společných částech bytového domu č.p. 1225 a 1226, zapsaného na LV č. 3177. a se spoluvlastnickým podílem o velikosti 7583/317544 na parcele č. 3388 o výměře 262 m2 a na parcele č. 3389 o výměře 262 m2, obě vedené jako zastavěná plocha a nádvoří, zapsané na LV č. 10097. To vše v k.ú. Bolevec, obec Plzeň, okres Plzeň-město, vedeném u Katastrálního úřadu pro Plzeňský kraj, Katastrální pracoviště Plzeň-město. 1.2. Podklady dodané objednatelem Výpis z katastru nemovitostí LV č. 13674 pro k.ú. Bolevec ze dne 15.11.2012 Výpis z katastru nemovitostí LV č. 10097 pro k.ú. Bolevec ze dne 20.11.2012 Výpis z katastru nemovitostí LV č. 3177 pro k.ú. Bolevec ze dne 20.11.2012 Objednávka na provedení odhadu Oznámeni o provedení odhadu ceny předmětu dražby 1.3. Podklady zajištěné znalcem Výpis z katastru nemovitostí LV č. 13674 pro k.ú. Bolevec ze dne 05.12.2012 Informace z katastru nemovitostí LV č. 10097 a LV č. 3177 pro k.ú. Bolevec ze dne 071.12.2012 Kopie katastrální mapy ze dne 05.12.2012 Fyzická prohlídka oceňované nemovitosti a pořízení fotodokumentace. Vlastník nebo osoba, která má předmět ocenění v držení nebo nájmu, byl přítomen řádné prohlídce předmětu ocenění, prohlídka byla umožněna. 1.4. Stanovení tržní hodnoty Tržní hodnota je stanovena podle dostupných metod, které jsou reálně použitelné v současných ekonomických podmínkách v ČR a nejlépe vystihují současnou hodnotu majetku. Na nemovitý majetek je pohlíženo v souladu s definicí ceny obvyklé podle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku. Konvenční stanovení tržní hodnoty nemovitosti vychází obvykle z metod, jejichž použití je součástí metodiky používané v ČKOM. Použité metody: Metoda stanovení věcné hodnoty Metoda porovnání tržních cen ( cen realizovaných na trhu ) 2. METODY OCEŇOVÁNÍ 2.1. Metoda stanovení věcné hodnoty Věcná hodnota je reprodukční cena nemovitosti snížená o opotřebení. Reprodukční cena odpovídá výši nákladů, které by bylo nutno v době ocenění vynaložit na pořízení stejné nebo porovnatelné věci. 3
Věcnou hodnotu staveb je třeba určit s přihlédnutím k opotřebení. Při stanovení věcné hodnoty nemovitosti mají zásadní význam vstupní údaje. U staveb těmito údaji jsou: délka, zastavěná plocha, obestavěný prostor, stáří stavby, reprodukční pořizovací, opotřebení stavby. Pro výpočet opotřebení stavby je nutné zajistit příp. stanovit: stáří stavby a stav běžné údržby, technické a morální opotřebení, provedené opravy a výměna jednotlivých konstrukčních prvků, předpokládanou životnost. 2.2. Metoda porovnávací Tato metoda pro ocenění nemovitosti je založena na porovnání předmětné nemovitosti s obdobnými, jejichž ceny byly v nedávné době realizovány na trhu, jsou známé a ze získané informace je možno vyhodnotit jak hodnotu samotné stavby, tak i hodnotu pozemku. Pro porovnání budou použity tři realizované ceny obdobných nemovitostí. Porovnání bude provedeno jak ze stavebnětechnického hlediska tak i z pohledu ekonomického efektu nemovitosti ( fyzické opotřebení, funkční a ekonomická zastaralost, vybavenost, ekologické zatížení atd. ). Porovnávací metoda dává nejpřesnější obraz o skutečně realizovaných cenách. Použité koeficienty: 1 Lokalita K1, 2 Typ stavby K2, 3 Stáří K3, 4 Garáž K4, 5 Vybavení, stav K5, 6 Úvaha K6, 7 Zdroj nabídky K7 2.3. Strategie postupu ocenění V našem případě hodnocené nemovitosti budou použity dvě hlavní metody používané při oceňování nemovitostí, tj. metoda zjištění věcné hodnoty a metoda porovnávací. Při ocenění nemovitosti metodou zjištění věcné hodnoty se uvádí přehled obestavěného prostoru, zastavěných ploch, metrů užitných ploch a stáří objektu. Pro výpočet věcné hodnoty bude použito podpůrně ceny zjištěné dle platného cenového předpisu. Dále pak bude použita metoda porovnávací, jenž dává nejpřesnější obraz o skutečně realizovaných cenách. Tato metoda je založena na porovnání předmětné nemovitosti s obdobnými, jejichž prodeje byly v nedávné době realizovány na trhu, jsou známé a ze získaných informací je možné vyhodnotit hodnotu oceňované nemovitosti jako celku. Porovnání bude provedeno z pohledu stavební substance tak i z pohledu ekonomického efektu nemovitosti. Pro porovnávací metodu bude použito podkladů z vlastní databáze nebo z důvěryhodných zdrojů. 3. NÁLEZ A OCENĚNÍ 3.1. Identifikační údaje 3.1.1.Identifikační údaje nemovitosti Dle výpisu z katastru nemovitostí LV č. 13674 ze dne 05.12.2012 pro k.ú. Bolevec SJM Frnka Karel a Frnková Věra Frnka Karel, Kaznějovská 1225/39, Plzeň, Bolevec, 323 00 Frnková Věra, Kaznějovská 1225/39, Plzeň, Bolevec, 323 00 Adresa nemovitosti: Kaznějovská 39 Název katastrálního území: Bolevec Název obce: Plzeň Název okresu: Plzeň město List vlastnictví: LV č. 13674 4
3.1.2. Restituční nároky, zástavní právo, věcná břemena, rizika, ochrana Na předmětu dražby váznou tato práva: - Předkupní právo - 1. faktorská s.r.o., Svatopluka Čecha 413/7, Stará Boleslav, 250 01 Brandýs nad Labem-Stará Boleslav 1, Listina Smlouva o zřízení věcného břemene - úplatná, o zřízení věcného předkupního práva o zřízení zástavního práva podle obč.z. ze dne 05.03.2009. Právní účinky vkladu práva ke dni 17.03.2009. - Věcné břemeno užívání - 1. faktorská s.r.o., Svatopluka Čecha 413/7, Stará Boleslav, 250 01 Brandýs nad Labem-Stará Boleslav 1, Listina Smlouva o zřízení věcného břemene - úplatná, o zřízení věcného předkupního práva, o zřízení zástavního práva podle obč.z. ze dne 05.03.2009. - Zástavní právo smluvní - k zajištění pohledávky ve výši 200.000,- Kč s příslušenstvím BP INTEGRALIS LIMITED, 255048, Diagorou 4, 1097 Nicosia - Kermia Building, 6th Floor, Flat/Office 601, Kypr, Listina Smlouva o zřízení věcného břemene - úplatná, o zřízení věcného předkupního práva, o zřízení zástavního práva podle obč.z. ze dne 05.03.2009. Listina Smlouva o postoupení pohledávky ze dne 14.10.2011. - Nařízení exekuce -pověřený soudní exekutor: JUDr. Tomáš Vrána, Komenského 38, 750 00 Přerov. Listina Usnesení soudu o nařízení exekuce Okresní soud Plzeň-město 77 EXE- 1581/2012-17 ze dne 17.09.2012.; uloženo na prac. Plzeň-město. - Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti - Listina Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí Soudní exekutor JUDr. Tomáš Vrána 103 Ex-41208/2012-35 ze dne 26.10.2012. - Zástavní právo exekutorské - pohledávka ve výši 1.732,23 Kč s příslušenstvím, další pohledávky dle listiny ESSOX s.r.o., Senovážné nám. 213/7, České Budějovice 6, 370 21. Listina exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti Soudní exekutor JUDr. Tomáš Vrána 103 Ex-41208/2012-36 ze dne 26.10.2012. Předkupní právo, věcné břemeno užívání, zástavní právo smluvní, nařízení exekuce, exekuční příkaz, zástavní právo exekutorské, zapsané v katastru nemovitostí a váznoucí na předmětu dražby neovlivňují hodnotu předmětu dražby, protože v souladu s 58, odst.1 zákona č. 26/2000 Sb. v platném znění s přechodem vlastnictví k předmětu dražby zanikají. 3.1.3. Poloha a charakteristika nemovitosti Bytový dům je postavený v zastavěné části krajského statutárního města Plzeň při místní komunikaci, v části Plzeň 1 Bolevec v ul. Kaznějovská. Bezprostřední okolí je zastavěné převážně původními panelovými domy (sídlištní zástavba) kde převládá funkce bytová, rodinnými domy tzv. Bolevecká náves a občanskou vybaveností (zejména školy, školky, sportovní hřiště apod.). Okolí bytového domu je dostatečně prostorné, se vzrostlými stromy, zatravněné a i s možností parkování (přímo u parkoviště). Bytový dům je využíván pro bydlení. Hlavní vstup do domu je orientován z severozápadní strany, zadní vstup ze jihovýchodní strany. Bytový dům je podsklepený (zvýšený suterén) a má 8 nadzemních podlaží, v každém podlaží tři bytové jednotky. Okolí a vnitřní prostory bytového domu jsou hodnoceny jako udržované. Objekt byl dán do užívání v 80 tých letech, v posledních letech byla provedena revitalizace domu (zateplení, plastová okna, výtah), dům je v udržovaném stavu. Dům je napojen na veškeré dostupné inženýrské sítě. Dům je montovaný, panelový, základy domu jsou bet. vč. izolací proti zemní vlhkosti, obvodové a vnitřní stěny jsou panelové, stropy jsou želbetonové prefa, střecha je plochá, klempířské konstrukce jsou provedeny z pozinkovaného plechu, schodiště je železobetonové prefa a stupně jsou teracové. Vnější omítky jsou stříkané s nátěrem, vnitřní omítky jsou stěrkové. Plzeň je Krajské statutární město, které má 163 392 obyvatel a je s kompletní občanskou a technickou vybaveností a dostatečnou nabídkou pracovních možností. Daná lokalita, Bolevec je hodnocena kladně, v blízkosti Boleveckých rybníků, v blízkém okolí lesy a příroda. 5
3.1.4. Popis a stav bytové jednotky Bytová jednotka 3+1 o výměře 75,83m2 se sociálním zázemím se nachází v 7 nadzemním podlaží (6.patro) bytového domu. Vstup do bytu je od výtahu vlevo. V bytě se nachází obdélníková předsíň (10,58m2, ker. dlažba a PVC) s vestavěnou skříní (1,08m2), z předsíně je vstup vlevo na WC (0,93m2), do koupelny (2,62m2, ker.dlažba, betonové jádro), vlevo okolo sociálního zařízení do kuchyně (10,02m2, ker.dlažba, okno na severozápad), v kuchyni spíž (0,36m2), vlevo z předsíně do pokoje (13,87m2, koberec, okno na severozápad), rovně z předsíně do pokoje obývacího (20,09m2, koberec, okno na severozápad) a vpravo z předsíně do pokoje ložnice (16,28m2, koberec, okno na jihovýchod) s lodžií s pěkným výhledem (5,48m2). K užívání bytu náleží sklepní kóje (1,44m2) v suterénu domu. Vytápění bytu je ústřední teplovodní z centrálního zdroje, kanalizace a vodovod jsou standardního provedení, el. instalace je provedena v rozvodu 220 V, teplá voda je z centrálního zdroje, okna plastová, dveře náplňové do kovových zárubní, na sociálním zařízení vana a umyvadlo, v kuchyni kuchyňská linka se sporákem. Koupelna byla modernizována před cca 5 lety, kdy byly rovněž položeny i keramické dlažby v předsíni a kuchyni, dříve byl v kuchyni proveden dřevěný palubkový obklad a upravena kuchyňská linka, podhled kuchyně a ložnice z umělohmotných podhledových desek, stěny s tapetou, v jednom pokoji tapeta částečně odstraněna, pod ní poškozená omítka. Byt je trvale užíván k bydlení, opravy a údržba prováděny v nejnutnější míře, byt je v dobrém, stavebně technickém stavu, vybavení, zařízení a celkový dojem mírně morálně zastaralý. Pozemky K dané nemovitosti náleží spoluvlastnický podíl o velikosti 7583/317544 na pozemcích parc.č. 3388 o výměře 262m2 a parc.č. 3389 o výměře 262m2, oba vedené jako zastavěná plocha a nádvoří, zapsané na LV č. 10097. Jedná se o pozemky celé zastavěné bytovým domem čp. 1225 a čp. 1226. Ekonomická charakteristika Jedná se o nemovitost, bytovou jednotku, která je trvale užívána pro bydlení, je po částečné modernizaci (sociálního zařízení) v revitalizovaném bytovém domě. Byt v udržovaném stavu, nevyžaduje dalších investic pro zachování provozuschopnosti, mírně morálně zastaralý. 3.2. Aplikace metod 3.2.1. Metoda věcné hodnoty Věcná hodnota bytové jednotky vč. podílu na společných částech domu a pozemcích, podpůrně použita cena zjištěná dle platného cenového předpisu. Popisy objektů, výměra, hodnocení Ocenění nemovitosti je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb. a č. 387/2011 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Byt, jednotka č. 1225/19 6
Ocenění příslušenství jednotky - pozemky: Pozemky Ocenění: Stavební pozemky oceněné dle 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené: Úprava ceny - příloha č. 21 - položka č. 1: 1.2. Výhodnost polohy pozemku na území obce z 100 % hlediska účelu užití staveb na nich zřízených nebo k jejich zřízení určených: Úprava cen: 100 % Úprava ceny - příloha č. 21 - další položky: 2.11. Možnost napojení na plynovod: 10 % Úprava cen: 10 % pozn.: upravuje-li se cena dle položky č. 1, počítají se další položky z již takto upravené ceny. Úprava cen celkem: 100% + 10% * (100 % + 100%) 120,00 % Zdůvodnění použití přirážek a srážek: Pozemek není v obci uvedené v odst.1 písmeno b), d), h), j), výhodnost polohy na území obce z hlediska účelu užití staveb na nich zřízených 100%, pozemek není určen pro stavbu s komerční využitelností, pozemek není v obci s polohou v okolí města podle odst.1 písm.a) nebo c) nebo e) a není v turisticky významné obci. Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití) 1,0880 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): 2,1390 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků: Zatřídění Zákl. cena [Kč/m 2 ] Koef. K i K p Úprava [%] Upr. cena [Kč/m 2 ] 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 28 odst. 1 a 2 800 1,00 2,1390 1,0880 120,00 4 095,93 Typ Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] 28 odst. 1 a 2 parc.č. 3388 262,00 4 095,93 1 073 133,66 28 odst. 1 a 2 parc.č. 3389 261,00 4 095,93 1 069 037,73 Stavební pozemky - celkem 2 142 171,39 Pozemky - zjištěná cena = 2 142 171,39 Kč Rekapitulace cen příslušenství jednotky - pozemky: Pozemky = 2 142 171,39 Kč 2 142 171,39 Kč Cena příslušenství - celkem: = 2 142 171,39 Kč Vlastní ocenění jednotky: Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu: Bytový prostor 25 porovnávací metoda Poloha objektu: Plzeň 2 Stáří stavby: 40 let Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 19): 27 041 Kč/m 2 7
Podlahové plochy bytu: kuchyně: 10,02 m 2 pokoj: 13,87 m 2 pokoj: 20,09 m 2 pokoj: 16,28 m 2 předsíň: 10,58 m 2 koupelna: 2,62 m 2 WC: 0,93 m 2 vest.skříň: 1,08 m 2 spíž: 0,36 m 2 lodžie: 5,48 m 2 Započítaná podlahová plocha bytu: = 81,31 m 2 Podlahové plochy sklepů a půd, ne místnosti: sklepní kóje: 1,44 m 2 Podlahové plochy sklepů a půd, ne místnosti - celkem: = 1,44 m 2 Započítaná podlahová plocha bytu: = 81,31 m 2 Započítaná podlahová plocha sklepů a půd, ne místnosti: 1,44 m 2 * 0,10 = 0,14 m 2 Podlahové plochy - celkem: = 81,45 m 2 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení: Název znaku č. V i 1. Typ stavby - Budova - panelová, zateplená III 0,00 2. Společné části domu - Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, II 0,00 sušárna, sklad 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu II 0,00 4. Umístění bytu v domě - Ostatní podlaží nevyjmenované II 0,00 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové II 0,00 strany - částečný výhled 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství úplné - standardní III 0,00 provedení 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní III 0,00 vybavení - balkon nebo lodžie, komora nebo sklepní kóje (sklep) 8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etážové III 0,00 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu III 0,00 10. Stavebně - technický stav - Byt se zanedbanou údržbou III 0,85 (předpoklad provedení menších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 40 let: 0,80 9 Index vybavení I V = (1 + V i ) * V 10 * 0,80 = 0,680 i = 1 Index polohy: Název znaku č. P i 1. Poloha nemovitosti v obci - v souvisle zastavěném území III 0,00 2. Význam lokality (v obci, oblasti, okresu) - bez vlivu II 0,00 3. Okolní zástavba a životní prostředí - převažující objekty pro III 0,00 bydlení 4. Dopravní spojení - dobrá dostupnost centra obce, dobré dopravní spojení II 0,00 8
5. Parkovací možnosti v okolí nemovitosti - omezené II 0,00 6. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí II 0,00 7. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu III 0,00 8. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů II 0,00 8 Index polohy I P = (1 + P i ) = 1,000 i = 1 Index trhu s nemovitostmi: Název znaku č. T i 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je I -0,10 výrazně nižší než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve II 0,00 spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - bez vlivu II 0,00 3 Index trhu I T = (1 + T i ) = 0,900 i = 1 Celkový index I = I V * I P * I T = 0,680 * 1,000 * 0,900 = 0,612 Ocenění: Cena upravená CU = IPC * I = 27 041 Kč/m 2 * 0,612 = 16 549,09 Kč/m 2 CP = CU * PP = 16 549,09 Kč/m 2 * 81,45 m 2 = 1 347 923,38 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = 1 347 923,38 Kč Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na příslušenství a pozemku: Zjištěná cena pozemku: 2 142 171,39 Kč Spoluvlastnický podíl: 7 583 / 317 544 Hodnota spoluvlastnického podílu: 2 142 171,39 Kč * 7 583 / 317 544 = 51 155,39 Kč Spoluvlastnický podíl na příslušenství a pozemku + 51 155,39 Kč Byt, jednotka č. 1225/19 - zjištěná cena = 1 399 078,77 Kč Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Byt, jednotka č. 1225/19 1 399 078,80 Kč 1. Ocenění staveb celkem 1 399 078,80 Kč Celkem 1 399 078,80 Kč Věcná hodnota celkem po zaokrouhlení: 1 400 000,00 Kč Slovy: jedenmiliončtyřista tisíc korun českých 9
3.2.2. Porovnávací hodnota Lokalita Popis stavby a pozemků Kč Foto Plzeň, ul. Plaská 1 650 000 83,38 m2, 6.NP Kupní cena Jedná se o bytovou jednotku o vel. 4+1 o ploše 83,38 m 2. Bytový dům po revitalizaci. V bytě dveře náplňové, okna plastová, podlahy PVC, koberce, v kuchyni kuchyňská linka se sporákem, na sociálním zařízení WC umyvadlo a vana, jádro betonové. Byt je v původním stavu.prodej 2012. Kč/m2 K1 K2 K3 K4 K5 K6 K7 Uprav.jedn.cena 19.789,- 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,90 1,00 17.810,- Kč/m2 Plzeň, ul. Tachovská 1 534 000 75,38 m2, 3.NP Kupní cena Jedná se o bytovou jednotku vel. 3+1 o ploše 75,38 m 2. Bytový dům po revitalizaci. V bytě dveře náplňové, okna plastová, podlahy standardní (koberce, PVC), v kuchyni kuchyňská linka se sporákem, na sociálním zařízení WC, umyvadlo a vana, jádro umakartové. Byt je v původním stavu. Prodej 2012. Kč/m2 K1 K2 K3 K4 K5 K6 K7 Uprav.jedn.cena 20.035,- 0,90 1,00 1,00 1,00 1,05 0,90 1,00 17.040,- Kč/m2 Plzeň, ul. Sokolovská 1 450 000 67,57 m2, 2.NP Kupní cena Jedná se o bytovou jednotku vel. 3+1 o ploše 67,57 m 2. Bytový dům po revitalizaci. V bytě dveře náplňové, okna plastová, podlahy PVC, koberce, v kuchyni kuchyňská linka se sporákem, na sociálním zařízení WC umyvadlo a vana, jádro umakartové. Byt je v původním stavu. Prodej 2012. Kč/m2 K1 K2 K3 K4 K5 K6 K7 Uprav.jedn.cena 21.459,- 1,00 1,00 1,00 1,00 1,05 0,90 1,00 20.279,- Kč/m2 Maximum 22.086,-Kč/m2 Minimum 16.913,-Kč/m2 Průměrná cena 18.376,-Kč/m2 Užitná plocha 75,83m2 Porovnávací cena pro dané nemovitosti s pozemkem jako celek 1.393.452,- Kč Porovnávací hodnota celkem po zaokrouhlení: 1 390 000,00 Kč Slovy: jedenmiliontřistadevadesát tisíc korun českých 10
3.2.3. Rekapitulace Věcná hodnota: Porovnávací hodnota: 1 400 000,00 Kč, slovy: jedenmiliončtyřista tisíc korun českých 1 390 000,00 Kč slovy: jedenmiliontřistadevadesát tisíc korun českých Jedná se o objekt, který byl postaven jako obytný. Poloha nemovitosti je v lokalitě, která je využívaná pro bydlení. Oceňovanou bytovou jednotku vzhledem k dispozičnímu uspořádání a její poloze v domě je vhodné využívat k bydlení. Na oceňovanou nemovitost je nutné pohlížet komplexně a zhodnotit její silné a slabé stránky. Silné stránky bytová jednotka je trvale užívána pro bydlení, bytový dům je po revitalizaci, bezprostřední okolí je dostatečně prostorné, se vzrostlými stromy, se zelení, v blízkosti parkoviště, školka, škola, sportovní hřiště. Bytová jednotka po částečné rekonstrukci. Slabé stránky současná poptávka na trhu s nemovitostmi po bytech v panelových domech je výrazně menší než jejich nabídka. Tržní hodnota byla stanovena porovnáním všech pomocných hodnot s tím, že věcná hodnota má orientační význam. Při stanovení tržní hodnoty ceny obvyklé bylo přihlédnuto ke všem vlivů působícím na cenu obvyklou, zejména stavu objekt a vybavení, stavu a prognózám ekonomického vývoje odvětví. Po zvážení všech okolností byla současná cena obvyklá tržní hodnota stanovena, z důvodu obezřetnosti a možnosti negativního dopadu skutečnosti že v okolí převyšuje nabídka nad poptávkou, na úrovni hodnoty porovnávací. Porovnáním výše vypočtených pomocných hodnot a po přihlédnutí ke všem vlivům působícím na obvyklou cenu odhaduji cenu obvyklou výše uvedených nemovitostí, ke dni ocenění: 05.12.2012. ve výši: 1 390 000,00 Kč Slovy: jedenmiliontřistatdevadesát tisíc korun českých V Plzni, 07.12.2012 Renáta Havířová Pod Stráží 75 323 Plzeň 4. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podala jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Plzni ze dne 23.11. 2005 pod č.j.: Spr. 1101/2005 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 988/2012 znaleckého deníku. 11
5. Přílohy 5.1. Osvědčení Výše podepsaná tímto osvědčuje, že: 1. V současné době ani v budoucnosti nebude mít účast nebo prospěch z nemovitostí, které jsou předmětem zpracovaného tržního ocenění, výše odměny nezávisí na dosažených závěrech, nebo odhadnutých hodnotách. 2. Zpracované tržní ocenění zohledňuje všechny známé skutečnosti ke dni zpracování, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadnuté hodnoty. 3. Při své činnosti jsem neshledala žádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, že předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné. 5.2. Fotodokumentace Mapy 12
vstup do bytu předsíň předsíň schéma bytu (bez rozměrů, bez měřítka) 13
WC koupelna do kuchyně kuchyně pokoj pokoj obývací pokoj s lodžií lodžie 14
hlavní vstup, pohled severozápadní zadní vstup, pohled jihovýchodní pohled severovýchodní pohled severozápadní 15
5.3. Doklady 16
17
18
19