ZNALECKÝ POSUDEK č. 104-09/2013 O ceně nemovitosti - bytové jednotky č. 1254/7 v budově čp. 1254, 1255, 1256, 1257, ulice Klostermannova, Plzeň, stojící na pozemcích parc. č. 6722/1, 6723/1, 6724/1, 6725/1, včetně spoluvlastnického podílu o velikosti 51/1655 na společných částech budovy a na pozemcích, vše k.ú. Plzeň, obec Plzeň, část obce Jižní Předměstí, Plzeňský kraj. Objednatel znaleckého posudku: Účel znaleckého posudku: Realitní kancelář Pubec s.r.o. Americká 60 30100 Plzeň Stanovení ceny podle platného cenového předpisu pro účely daní a poplatků jako podklad pro převod nemovitosti Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., podle stavu ke dni 4.2.2013 znalecký posudek vypracoval: JUDr. Miroslav Pelc Příkrá 17 326 00 Plzeň Znalecký posudek obsahuje 9 stran textu včetně titulního listu a 2 strany příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Plzni 4.2.2013
A. Nález 1. Znalecký úkol Znaleckým úkolem je ocenění bytové jednotky č. 1254/7 v budově čp. 1254, 1255, 1256, 1257, ulice Klostermannova, Plzeň, stojící na pozemcích parc. č. 6722/1, 6723/1, 6724/1, 6725/1, včetně spoluvlastnického podílu o velikosti 51/1655 na společných částech budovy a na pozemcích, vše k.ú. Plzeň, obec Plzeň, část obce Jižní Předměstí, Plzeňský kraj. 2. Základní informace Název předmětu ocenění: bytová jednotka č. 1254/7 Adresa předmětu ocenění: Klostermannova 1254/13 301 00 Plzeň Kraj: Plzeňský Okres: Plzeň-město Obec: Plzeň Katastrální území: Plzeň Počet obyvatel: 167 302 Základní cena podle 28 odst. 1 písm. e) : 800,- Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 4.2.2013 za přítomnosti zástupce RK Pubec Bc. Zdeňka Helmy. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpisy z katastru nemovitostí Katastrálního úřadu pro Plzeňský kraj, Katastrální pracoviště Plzeň město, LV č. 22691 a 10544 pro obec Plzeň, část obce Jižní Předměstí, k.ú. Plzeň, - kopie snímku katastrální mapy, - kupní smlouva ze dne 27.10.2006 (Ing. Martan x mž. Krausovi), - kopie kolaudačního vysvědčení čj. XI/2-711.2-2466-9.12.52. ze dne 7.2.1953, - částečná kopie prohlášení vlastníka budovy Klostermannova 13, 15, 17, 19 (V9-7626/99), - skutečnosti a výměry zjištěné při prohlídce nemovitosti. 5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastnické právo viz výpis z KN v příloze tohoto znaleckého posudku. 6. Celkový popis nemovitosti Bytový dům sestává z budov čp. 1254, 1255, 1256, 1257, a pozemků parc. č. 6722/1, 6723/1, 6724/1, 6725/1, vše k.ú. Plzeň, obec Plzeň, část obce Jižní Předměstí, Plzeňský kraj, tj. dle vyhlášky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., ve městě s počtem obyvatel 167 302. Bytový dům se nachází v ulici Klostermannova v zástavbě mezi dalšími bytovými domy, poblíž areálu Fakultní nemocnice Bory a budovy Českého rozhlasu, v lokalitě s dobrou dopravní dostupností včetně MHD. Jedná se o nemovitost určenou k bydlení. Se stavbou bytového domu bylo započato v dubnu roku 1950 a stavba byla dokončena dne 25.02.1952. Bytový dům byl předán k trvalému užívání kolaudačním vysvědčením čj. XI/2-711.2-2466-9.12.52. ze dne 7.2.1953. Existence stavby je tak ke dni ocenění uvažována ode dne dokončení v délce trvání 61 roků. Bytový dům je zděný o čtyřech vchodech, má - 2 -
1 podzemní a 4 nadzemní podlaží a je ukončen plochou střechou. Sestává ze 32 bytových jednotek (8 bytových jednotek v každém vchodě) a dalších místností potřebné občanské vybavenosti. Objekt je napojen na veškeré standardní inženýrské sítě (elektro, voda, kanalizace, plyn). Vytápění je zajištěno dálkově. Objekt je v udržovaném stavu po provedení revitalizace střechy v roce 2000, zateplení uliční fasády. Prováděné údržbě a stáří odpovídá dobrý stavebně-technický stav. Stanovení ceny vychází ze zjištěných údajů, skutečného stavu a údajů podaných objednatelem posudku. 7. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka č. 1254/7-3 -
B. Znalecký posudek Popisy objektů, výměra, hodnocení Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. bytová jednotka č. 1254/7 Popis: Oceňovaná bytová jednotka se nachází v nejvyšším, tj. 4.NP zděného bytového domu bez výtahu. Podlahová plocha bytu je 47,49 m 2 o dispozici 2+1 v členění na kuchyň 12,72 m 2, pokoj 13,55 m 2 s francouzským oken a balkónem zanedbatelných rozměrů, pokoj 13,55 m 2, předsíň 3,83 m 2, koupelnu s WC 3,84 m 2. V bytě je instalována kuchyňská linka, sporák se sklokeramickou deskou. Vytápění je zajištěno dálkové. Ohřev TÚV el. bojlerem. Povrchy podlah v obytných místnostech parketové, v ostatních keramické. Koupelna v provedení sprchový kout, umyvadlo WC podomítkový systém. K bytu přísluší dva zděné sklepy v suterénu bytového domu. Byt je v dobrém stavu po provedení částečných rekonstrukcí v roce 2009 (rozvody elektřiny, vody, osazena plastová okna, bezpečnostní dveře). Ocenění příslušenství jednotky - pozemky: Pozemky Ocenění: Stavební pozemky oceněné dle 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené: Úprava ceny - příloha č. 21 - položka č. 1: 1.2. Výhodnost polohy pozemku na území obce z 100 % hlediska účelu užití staveb na nich zřízených nebo k jejich zřízení určených: Úprava cen: 100 % Úprava ceny - příloha č. 21 - další položky: 2.11. Možnost napojení na plynovod: 10 % Úprava cen: 10 % pozn.: upravuje-li se cena dle položky č. 1, počítají se další položky z již takto upravené ceny. Úprava cen celkem: 100% + 10% * (100 % + 100%) 120,00 % Zdůvodnění použití či nepoužití přirážek a srážek: Poloha pozemků je z hlediska účelu využití výhodná. Výhodnost je dána skutečností, že se jedná o pozemky využité ke stavbě bytového domu v oblasti s převažujícím využitím pro bydlení s dobrou dopravní dostupností, s veškerou potřebnou občanskou vybaveností a infrastrukturou. Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití) 1,9540 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): 2,1310-4 -
Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků: Zatřídění Zákl. cena [Kč/m 2 ] Koef. K i K p Úprava [%] Upr. cena [Kč/m 2 ] 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 28 odst. 1 a 2 800,- 1,00 2,1310 1,9540 120,00 7 328,59 Typ Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a nádvoří 6722/1 138,00 7 328,59 1 011 345,42 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a nádvoří 6723/1 133,00 7 328,59 974 702,47 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a nádvoří 6724/1 134,00 7 328,59 982 031,06 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a nádvoří 6725/1 138,00 7 328,59 1 011 345,42 Stavební pozemky - celkem 3 979 424,37 Pozemky - zjištěná cena = 3 979 424,37 Kč Rekapitulace cen příslušenství jednotky - pozemky: pozemky = 3 979 424,37 Kč 3 979 424,37 Kč Cena příslušenství - celkem: = 3 979 424,37 Kč Vlastní ocenění jednotky: Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu: Bytový prostor 25 porovnávací metoda Poloha objektu: Plzeň 1 Stáří stavby: 61 let Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 19): 28 759,- Kč/m 2 Podlahové plochy bytu: bytová jednotka č. 1254/7: 13,55+13,55+12,72+3,83+3,84 = 47,49 m 2 Započítaná podlahová plocha bytu: = 47,49 m 2 Podlahové plochy prostorů se zkoseným stropem pod 2 m, komor mimo byt a místností sklepů: sklepy: 3,77 m 2 Podlahové pl. prostorů se zkoseným stropem pod 2 m, komor mimo byt = 3,77 m 2 a místností sklepů - celkem: Započítaná podlahová plocha bytu: = 47,49 m 2 Započítaná podlahová plocha prostorů se zkoseným stropem 3,77 m 2 * 0,80 = 3,02 m 2 pod 2 m, komor mimo byt a místností sklepů: Podlahové plochy - celkem: = 50,51 m 2 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení: - 5 -
Název znaku č. V i 1. Typ stavby - Budova - zděná nebo monolitická konstrukce IV 0,10 vyzdívaná 2. Společné části domu - Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, II 0,00 sušárna, sklad 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu II 0,00 4. Umístění bytu v domě - Ostatní podlaží nevyjmenované II 0,00 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové II 0,00 strany - částečný výhled 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství úplné - standardní III 0,00 provedení 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní III 0,00 vybavení - balkon nebo lodžie, komora nebo sklepní kóje (sklep) 8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etážové III 0,00 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu III 0,00 10. Stavebně - technický stav - Byt v dobrém stavu s pravidelnou II 1,05 údržbou Koeficient pro stáří 61 let: 0,70 9 Index vybavení I V = (1 + V i ) * V 10 * 0,70 = 0,809 i = 1 Index polohy: Název znaku č. P i 1. Poloha nemovitosti v obci - v souvisle zastavěném území III 0,00 2. Význam lokality (v obci, oblasti, okresu) - bez vlivu II 0,00 3. Okolní zástavba a životní prostředí - převažující objekty pro III 0,00 bydlení 4. Dopravní spojení - dobrá dostupnost centra obce, dobré dopravní II 0,00 spojení 5. Parkovací možnosti v okolí nemovitosti - omezené II 0,00 6. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí II 0,00 7. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu III 0,00 8. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů II 0,00 8 Index polohy I P = (1 + P i ) = 1,000 i = 1 Index trhu s nemovitostmi: Název znaku č. T i 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - nabídka III 0,00 odpovídá poptávce 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve II 0,00 spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - bez vlivu II 0,00 3 Index trhu I T = (1 + T i ) = 1,000 i = 1 Celkový index I = I V * I P * I T = 0,809 * 1,000 * 1,000 = 0,809-6 -
Ocenění: Cena upravená CU = IPC * I = 28 759,- Kč/m 2 * 0,809 = 23 266,03 Kč/m 2 CP = CU * PP = 23 266,03 Kč/m 2 * 50,51 m 2 = 1 175 167,18 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = 1 175 167,18 Kč Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na příslušenství a pozemku: Zjištěná cena pozemku: 3 979 424,37 Kč Spoluvlastnický podíl: 51 / 1 655 Hodnota spoluvlastnického podílu: 3 979 424,37 Kč * 51 / 1 655 = 122 628,79 Kč Spoluvlastnický podíl na příslušenství a pozemku + 122 628,79 Kč Bytová jednotka č. 1254/7 - zjištěná cena = 1 297 795,97 Kč - 7 -
C. Rekapitulace Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. bytová jednotka č. 1254/7 1 297 796,- Kč 1. Ocenění staveb celkem 1 297 796,- Kč Celkem 1 297 796,- Kč Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem 1 297 796,- Kč Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. bytová jednotka č. 1254/7 1 297 796,- Kč 1. Ocenění staveb celkem 1 297 796,- Kč Celkem 1 297 796,- Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem 1 297 796,- Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 46: 1 297 800,- Kč slovy: Jedenmiliondvěstědevadesátsedmtisícosmset Kč V Plzni 4.2.2013 JUDr. Miroslav Pelc Příkrá 17 326 00 Plzeň - 8 -
D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Krajského soudu v Plzni ze dne 27.10.2010 pod č.j.: Spr 2012/2010 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 104-09/2013 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 09/2013. E. Seznam příloh počet stran A4 v příloze: Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 22691 pro obec a k.ú. Plzeň 1 Snímek katastrální mapy 1-9 -