Znalecký posudek - Odhad obvyklé ceny nemovitosti číslo 1726/001/2015 NEMOVITOST: 1/2 rodinného domu č.p. 357 Adresa nemovitosti: Hájenská 357, 407 47 Varnsdorf Katastrální údaje : Kraj Ústecký, okres Děčín, obec Varnsdorf, k.ú. Varnsdorf, kód ČSÚ: 776 971, LV: 5391 Ostatní stavby: Kolna Pozemky: 7213, 7214 Vlastník stavby: Oldřich Rybář, Hájenská 357, 407 47 Varnsdorf, vlastnictví: podílové, spoluvlastnický podíl: 1 / 2 Jitka Rybářová, Hájenská 357, 407 47 Varnsdorf, vlastnictví: podílové, spoluvlastnický podíl: 1 / 2 Vlastník pozemku: Oldřich Rybář, Hájenská 357, 407 47 Varnsdorf, vlastnictví: podílové, spoluvlastnický podíl: 1 / 2 Jitka Rybářová, Hájenská 357, 407 47 Varnsdorf, vlastnictví: podílové, spoluvlastnický podíl: 1 / 2 OBJEDNATEL : EURODRAŽBY.CZ a.s.; č. obj.:, Adresa objednatele: Čimická 780 / 61, 181 00 Praha 8 IČ: 25023217 telefon: 800900490 e-mail: info@eurodrazby.cz DIČ: fax: ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: ÚČEL OCENĚNÍ: Ing._ Miroslav Bažant Jasmínová 2750, 470 01 Česká Lípa IČ: 10402462_ telefon: 605858917 e-mail: miroslav.bazant@seznam.cz DIČ: CZ5504250774 fax: Jiné (ocenění stávajícího stavu) Účel úvěru: koupě výstavba změna stavby rekonstrukce leasing jiné OBVYKLÁ CENA Současný stav 300 000 Kč Budoucí stav Datum místního šetření: 2.1.2015 Datum zpracování : 2.1.2015 Počet stran: 11 stran Počet příloh: 5 České Lípě, dne 2.1.2015 Otisk razítka Ing._ Miroslav Bažant
STAV POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI : stavba dokončena v r. 1840 změna stavby v r. Rekonstrukce v r. Stavebně technický stav stavby: novostavba udržovaná neudržovaná SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Konstrukce: zděné betonové montované Konstrukce: zděné betonové montované kovové dřevěné jiné kovové dřevěné jiné Využití: bydlení pronájem podnikání Využití: bydlení pronájem podnikání bydl., podn. část. obsazen volný objekt bydl., podn. část. obsazen volný objekt Poloha: centrum kraj obce bytová zóna Poloha: centrum kraj obce bytová zóna prům. zóna nákup. zóna mimo obec prům. zóna nákup. zóna mimo obec Příjezd: zpevněná komunikace Příjezd: zpevněná komunikace Přípojky: / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn / elektro telefon / elektro telefon Dopravní dostupnost do vyššího správního celku : MHD železnice autobus dálnice silnice I.,II.,III.tř RODINNÝ DŮM SOUČASNÝ STAV Typ PP RD Garáž Pozemky OP ZP Rozesta- Obytná/ výměra věnost Nebyt. Typ PP RD Obytná/ Nebyt. BUDOUCÍ STAV Garáž Pozemky OP výměra m 2 ks m 2 m 3 m 2 % m 2 ks m 2 m 3 m 2 4+1 0 / 0 0 1 152 520 122 100,00 / ZP negativní vlivy okolní zástavby právní zánik stavby (zánik čp/čo) záplavová a zátopová oblast RIZIKA riziko přístupu a příjezdu věcná břemena předkupní právo ostatní omezení evidence v KN záplavová a zátopová oblast pojištění proti zaplavení ano / ne REKAPITULACE OCENĚNÍ POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI Současný stav Porovnávací hodnota 600 000 Kč Výnosová hodnota 0 Kč Věcná hodnota 380 000 Kč Obvyklá cena 300 000 Kč - z toho hodnota pozemku 120 000 Kč Budoucí stav Minimální cena v rekonstrukci x Vklad investice do nemovitosti 0 Kč x Reprodukční cena pro pojištění 1 760 000 Kč - z toho hlavní budova 1 690 000 Kč - ostatní objekty 70 000 Kč Komentář ke stanovení ceny obvyklé posuzovaných nemovitostí Obvyklá cena byla stanovena na základě porovnání s nemovitostmi na trhu v dané lokalitě. V tomto regionu je ztížené pracovní uplatnění a tím i nízká kupěschopnost obyvatelstva, nemovitosti se velmi obtížně prodávají a prodej je obvykle dlouhodobá záležitost. V lokalitě je nízká poptávka a velmi nízká koupěschopnost. Porovnávací metoda nejpřesněji určuje cenu obvyklou, neboť nejvěrněji zobrazuje stav na trhu s nemovitostmi v daném regionu. Při stanovení obvyklé ceny bylo přihlédnuto k technickému a morálnímu opotřebení objektu, umístění v obci, specifikům regionu. Velký vliv má i okolnost, že je dražena jen jedna polovina nemovitosti. - 2 -
NÁLEZ Situace Přehled podkladů Výpis z katastru nemovitostí - list vlastnictví č. 5391 Kopie katastrální mapy Charakteristika obce Varnsdorf je město s 15730 obyvateli. Obec leží v bezprostřední blízkosti státní hranice s Německem ve Šluknovském výběžku v okresu Děčín, Ústecký kraj. V celém šluknovském výběžku je značná komunita nepřizpůsobivého obyvatelstva. Poloha nemovitosti Oceňovaná nemovitost je v ulici Hájenská v zástavbě rodinných domů.. Popis omezení rizik nemovitostí Sociální riziko Riziko nezjištěno Negativní vlivy v okolní Riziko nezjištěno zástavbě Záplavová oblast/zátopové Riziko nezjištěno území Riziko přístupu a příjezdu Riziko nezjištěno Věcná břemena Riziko nezjištěno Překupní právo Riziko nezjištěno Ostatní omezení Zástava. Zástavní právo smluvní ve výši 600.000,- Kč s příslušenstvím ve prospěch České spořitelny a.s. Praha. V ceně nejsou tato rizika zahrnuta, protože dražbou zaniknou. Evidence v KN Riziko nezjištěno Právní zánik stavby Riziko nezjištěno Popis jednotlivých staveb Základní popis Jedná se o samostatně stojící dům s 1.NP a podkrovím se sedlovou střechou a částečným podsklepením. Objekt byl postaven cca v roce 1840. V domě je jeden byt. Druh stavby - účel využití Dle výpisu z katastru nemovitostí - list vlastnictví č. 5391 je nemovitost č.p. 357 rodinný dům Dispoziční řešení 4+1 Popis tech. stavu stavby Základy jsou kamenné bez izolace. Svislé konstrukce jsou převážně dřevěné roubené. Vodorovné nosné konstrukce jsou s viditelnými trámy. Střecha je sedlová s krytinou z asfaltových šindelů, klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu, vnější i vnitřní povrchová úprava je nátěr, vnitřní obklady jsou běžného provedení, okna jsou dřevěná jednoduchá. Podlahy jsou PVC, kanalizace standardní, vodoinstalace studená i teplá, TUV elektrický boiler, topení je ústřední s kotlem na tuhá paliva + krbová kamna. WC splachovací, elektroinstalace třífázová. Většina konstrukcí je původní. Příslušenství stavby Studna, kolna a venkovní úpravy Konstrukce Popis 1. Základy včetně zemních prací Kamenné základy bez izolace 2. Svislé konstrukce dřevěné 3. Stropy dřevěné 4. Krov, střecha dřevěný vázaný 5. Krytiny střech asfaltový šindel 6. Klempířské konstrukce pozink plech 7. Úprava vnitřních povrchů nátěr 8. Úprava vnějších povrchů nátěr 9. Vnitřní obklady keramické běžné obklady 10. Schody dřevěné 11. Dveře náplňové 12. Vrata 13. Okna jednoduchá 14. Povrchy podlah PVC 15. Vytápění ústřední 16. Elektroinstalace světelná třífázová 17. Bleskosvod bleskosvod 18. Vnitřní vodovod studená i teplá 19. Vnitřní kanalizace standardní 20. Vnitřní plynovod chybí - 3 -
21. Ohřev teplé vody bojler 22. Vybavení kuchyní běžný elektrický sporák 23. Vnitřní hygienické vybavení WC, umyvadla, vana 24. Výtahy chybí 25. Ostatní chybí 26. Instalační pref. jádra chybí Popis pozemků Základní popis oceňovaných pozemků Pozemek p.č. 7213 o velikosti 116m 2 zapsaný v druhu pozemku zastavěná plocha a nádvoří. Pozemek p.č. 7214 o velikosti 1036m 2 zapsaný v druhu pozemku zahrada. OCENĚNÍ Výpočet hodnoty pozemků porovnávacím způsobem Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků: Cena pozemků v obci a okolí se v současné době pohybuje od 100,-Kč do 250,- Kč. V tomto případě byla cena s přihlédnutím k poloze stanovena ve výši 100,-Kč/m 2. Druh pozemku Parcela č. Výměra m 2 Jednotková cena Kč/m 2 Celková cena pozemku Kč zastavěná plocha a nádvoří 7213 116 100 11 600 zahrada 7214 1 036 100 103 600 Hodnota pozemků celkem 115 200 Výpočet věcné hodnoty staveb Výpočet věcné hodnoty hlavní stavby Výpočet obestavěného prostoru: Název Obestavěný prostor spodní stavba 9,72*2,00 = 19,44 m 3 vrchní stavba 84,50*2,80+2,25*2,25*2,60+4,20*7,40*1,90+0,46*1 = 310,53 m 3,96*1,90 zastřešení 84,50*3,30/2+2,25*2,25*0,30/2+4,20*7,40*0,80*2 = 189,91 m 3 Obestavěný prostor - celkem: = 519,88 m 3 Současný stav Budoucí stav Zastavěná plocha [m 2 ] 122 Obestavěný prostor [m 3 ] 519,88 Jednotková cena (JC) [Kč/m 3 ] 3 258 Rozestavěnost % 100,00 Reprodukční hodnota (RC) Kč 1 693 769 0 Stáří roků 174 Další životnost roků 30 Opotřebení % 85,29 Věcná hodnota (VH) Kč 249 090 Výpočet věcné hodnoty ostatních staveb Název Popis Parc. číslo Množství JC RC Opotřebení VH Kolna kolna 7214 65,00 m3 1 000 Kč/m3 65 000 Kč 90 % 6 500 Kč Věcná hodnota ostatních staveb celkem 6 500 Kč - 4 -
Výpočet porovnávací hodnoty Lokalita Obestavěný prostor Pozemek Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient celkový Upravená cena Popis rodinného domu a pozemků / Zdůvodnění koeficientu K c Foto m 3 m 2 Kč Kč/m 3 K C Kč/m 3 Varnsdorf, Truhlářova 615,00 1 700 890 000 1 447 0,772 1 117 Zděný RD s 1.NP a podkrovím s částečným podsklepením, 3+1. Dobrý technický stav. Stáří cca 100 let. Pozemek 1700m 2. Varnsdorf, Pletařská 1 350,00 600 1 590 000 1 178 0,943 1 111 Zděný rodinný dům s 1.PP, 1.NP, podkrovím, dobrý stav, stáří cca 90 let. Pozemek 600m 2, Varnsdorf, Světliny 514,00 1 873 1 560 000 3 035 0,403 1 224 samostatně stojící zděný a roubený RD s 1.NP a podkrovím, podsklepení, velmi dobrý technický stav, stáří cca 150 let. Pozemek 1873m 2, Průměrná cena 1 150 Kč/m 3 Celkový obestavěný prostor oceňované nemovitosti 519,88 m 3 Porovnávací hodnota 598 065 Kč Výpočet výnosové hodnoty Přehled pronajímaných plocha a jejich výnosů č. plocha - účel podlaží podlahová plocha nájem nájem nájem [m 2 ] [Kč/m 2 /rok] [Kč/měsíc] [Kč/rok] Celkový výnos za rok: 0 Výpočet hodnoty výnosovým způsobem Podlahová plocha PP m 2 0 Reprodukční cena RC Kč 1 690 000 Časová cena stavby (zaokrouhleno) C Kč 250 000 Výnosy (za rok) Dosažitelné roční nájemné za m 2 Nj Kč/(m 2x rok) Dosažitelné hrubé roční nájemné Nj x PP Kč/rok 0 Dosažitelné procento pronajímatelnosti % 95 % Upravené výnosy celkem Nh Kč/rok 0 Náklady (za rok) Daň z nemovitosti Kč/rok 0 Pojištění 0,00 % x RC Kč/rok 0 Opravy a údržba 3,00 % x RC Kč/rok 50 700 Správa nemovitosti 0,00 % x RC Kč/rok 0 Ostatní náklady Kč/rok 0 Náklady celkem V Kč/rok 50 700 Čisté roční nájemné N=Nh-V Kč/rok 0 Míra kapitalizace % 6,00 Zbývající životnost stavby pro výpočet výnosové hodnoty let Výnosová hodnota Cv Kč 0-5 -
Seznam příloh: počet stran A4 v příloze: Výpis z katastru nemovitostí 2 Snímek katastrální mapy 1 Fotodokumentace nemovitosti. 1 Mapa oblasti. 1 Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný předsedou Krajského soudu v Ústí nad Labem ze dne 8.12.2004, č.j. Spr. 6118/2004 pro základní obor ekonomika, ceny a odhady se zvláštní specializací oceńování nemovitostí. - 6 -
- 7 -
- 8 -
- 9 -
- 10 -
- 11 -