ZNALECKÝ POSUDEK č. 3941-64/2014 O ceně nemovitostí, tj. pozemku p.č.st.46 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 460m 2 včetně součástí tohoto pozemku tj. rodinného domu čp.39 stojícího na tomto pozemku, a pozemku p.č.348/6 zahrada o výměře 440m 2, vše zapsáno na LV č.1329 pro obec Biskupice, k.ú.biskupice u Ronova nad Doubravou - vše 1/2 podíl Objednatel znaleckého posudku: EURODRAŽBY.CZ a.s. Čimícká 780/61 18100 Praha 8 Účel znaleckého posudku: určení obvyklé ceny nemovitostí pro potřebu nedobrovolné dražby Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 340/2013 Sb.., podle stavu ke dni 1.7.2014 znalecký posudek vypracoval: Ing. Jiří Novák Antonína Dvořáka 4836 533 41 Lázně Bohdaneč telefon: 466924117 či 603509434 e-mail: novak.bohdanec@tiscali.cz Znalecký posudek obsahuje 6 stran textu včetně titulního listu a 7 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Lázních Bohdaneč 5.7.2014
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Provést ocenění nemovitostí, tj. pozemku p.č.st.46 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 460m 2 včetně součástí tohoto pozemku tj. rodinného domu čp.39 stojícího na tomto pozemku, a pozemku p.č.348/6 zahrada o výměře 440m 2, vše zapsáno na LV č.1329 pro obec Biskupice, k.ú.biskupice u Ronova nad Doubravou - vše 1/2 podíl.ocenění provést jako podklad pro konání nedobrovolné dražby. 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Pozemky p.č.st.46,p.č.348/6 + rodinný dům čp.39 - vše 1/2 podíl Adresa předmětu ocenění: Biskupice 39 538 43 Biskupice Kraj: Pardubický Okres: Chrudim Obec: Biskupice Katastrální území: Biskupice u Ronova nad Doubravou Počet obyvatel: 60 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 1.7.2014 za přítomnosti p.dandáše. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - dopis od EURODRAŽBY.CZ a.s. č.j. 204/2014-A z 16.6.2014 - LV č.1329 pro k.ú.biskupice u Ronova nad Doubravou - cuzk.cz - údaje sdělené p.dandášem při místním šetření 5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastníci stavby: Pavol Dandáš, Biskupice 39, 538 43, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2 Františka Dandášová, Biskupice 39, 538 43, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2 Vlastníci pozemku: Pavol Dandáš, Biskupice 39, 538 43, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2 Františka Dandášová, Biskupice 39, 538 43, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2 6. Dokumentace a skutečnost K ocenění rodinného domku nebyl předložen projekt stavby domku.ocenění je provedeno dle měření a zjištění na místě samém. 7. Celkový popis nemovitosti Předmětem ocenění jsou nemovitosti nacházející se v zastavěné části obce Biskupice. Jedná se o rodinný dům čp.36, který se nachází po pravé straně příjezdové komunikace do obce od Kněžic. V okolí se nachází převážně samostatně postavené rodinné domky či zemědělské usedlosti. Rodinný dům je půdorysného tvaru písmene L, dvoupodlažní, nepodsklepený, se sklonitou střechou. V domku se nachází byt velikosti 4+1 s příslušenstvím. Domek má základy bez izolace proti zemní vlhkosti, obvodové zdivo je zděné o tl.45cm z plných pálených cihel, stropy jsou dřevěné s rákosovou omítkou,v garáži je strop klenutý, střecha je sklonitá - sedlová a valbová, tašková pálená krytina, klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu, vnitřní omítky jsou vápenné hladké, fasádní omítka je břízolitová, bez vnějších obkladů, vnitřní bělninové obklady jsou v kuchyni a koupelně, schodiště do patra je s teracovým povrchem stupňů,dveře jsou hladké, lakované, ocelové zárubně, okna jsou v přízemí dřevěná zdvojená, v patře jsou špaletová,podlahy v obytných místnostech jsou betonové, v kuchyni je PVC a částečně keramická dlažba, v ostatních místnostech jsou keramické dlažby, případně betonová podlaha či teracová dlažba. Světelná i motorová elektroinstalace, bleskosvod není nainstalován, rozvod vody je v ocelových trubkách, zdrojem teplé vody je elektrický boiler. Vytápění v domku je ústřední, kotel na tuhá paliva, starší radiátory (zřejmě původem z NDR). Plyn není zaveden. Odkanalizování je v litinových či kameninových rourách. Kuchyně je vybavena kuchyňskou linkou, kombinovaným sporákem. V koupelně je smaltovaná vana, umyvadlo, WC je combi. Rodinný dům je napojen na veřejný rozvod elektřiny vrchním vedením, odkanalizování je do betonové žumpy na vyvážení umístěné na dvoře u domku,voda je z vlastní kopané skružové studny o hl. cca 10m. Zemní plyn není zaveden - v obci není ani rozvod zemního plynu. - 2 -
Dle sdělení vlastníka se jedná o domek cca z roku 1960-1965. Dispoziční řešení - výměry místností: 1.NP: veranda 6,60m2, chodba 12,13m 2, kuchyně 16,15m 2, obývací pokoj 16,60m 2, koupelna 11,72m 2, WC 0,96m 2 tj. celkem 64,16m 2,+ kotelna 6,26m 2 a zvenku samostatně přístupná garáž 16,31m 2. 2.NP: pokoj 18,19m 2, pokoj 20,81m 2, komora 5,18m 2, pokoj 17,48m 2, chodba + schodiště 11,98m 2, tj. 73,64m 2. Z patra je též přístupná terasa (6,02m2) nad vstupní přízemní verandou. Celkem podlahová plocha v domku tedy celkem je 137,80m 2. Zastavěná plocha přízemí činí 9,66*7,33+7,75*6,10 +1,85*3,31+1,30*1,50= 126,15m 2. Zastavěná plocha patra je 9,66*7,33+7,75*6,10= 118,08m 2. K obytné části jsou přistavěny dvě přízemní stavby s pultovou střechou - navazující dřevník a k němu přistavěná kůlna. Dřevník je zděná stavba o tl. stěn 30cm z plných pálených cihel, strop je jen v části z I nosníků a betonových vložek, z cca 50% chybí, krytina je tašková, betonová,vnitřní hladké vápenné omítky, fasáda je z 50% břízolitová, z 50% vápenná hladká, dveře svlakové, okna jsou dřevěná jednoduchá, betonová podlaha, světelná elektroinstalace. Objekt o zastavěné ploše 5,65*7,30= 41,24m 2. Stavba cca z roku 1965. Kůlna je přízemní zděná stavba též s pultovou střechou o tl. zdiva 30cm z plných pálených cihel, stropy jsou z I nosníků a betonových vložek, krytina je z vlnitého eternitu, na objektu je žlab, bezu vnitřních omítek, fasádní omítka je vápenná jednoduchá, plechová vrata dvoukřídlá, bez oken, bez dveří, betonová podlaha, světelná elektroinstalace. Objekt z roku cca 1965. K této kůlně je ještě přistavěn malý objekt - kůlna o zastavěné ploše 2,18*3,30= 7,19m2, též s pultovou střechou, vlnitým eternitem, svlakovými dveřmi, omítnutý zevně, s malým jednoduchým oknem. Na zahradě u rodinného domku se nachází 3ks třešní a 4 ks jabloní, vše stáří cca 40-50 roků. K nemovitosti patří ještě pravý zadní plot z ocelových sloupků, strojového pletiva, výšky 1,5m, délky cca 32,30m. Dále uliční plot s plotovými vraty a vrátky, vše ocelové sloupky, plotové pletivové rámy, výška 1,0m, betonová podezdívka, délka plotu celkem včetně vrat cca 14,0m. Celková výměra pozemků je 900m2. Celkově se jedná o nemovitosti bez jakékoliv údržby, vyžadující k zajištění současným standardů bydlení celkovou rekonstrukci. Vesnička Biskupice je začleněna územně pod okres Chrudim a náleží pod Pardubický kraj. Příslušnou obcí s rozšířenou působností je rovněž okresní město Chrudim. Obec Biskupice se rozkládá asi dvacetčtyři kilometrů jihozápadně od Chrudimi. Úředně žije v katastru této malé vesničky zhruba 40 obyvatel. Dále bychom v obci našli knihovnu. Místní obyvatelé mohou využívat plynofikaci. Vesnička Biskupice leží v průměrné výšce 284 metrů nad mořem. První zmínku o obci nalezneme v historických pramenech v roce 1352. Celková katastrální plocha obce je 274 ha, z toho orná půda zabírá sedmdesátpět procent. Lesy zabírají pouze kolem jedné desetiny katastru obce. Vzhledem k geografické poloze bychom nalezli v obci velmi málo ploch s travním porostem. V katastru obce jsou ovocné sady. Všechny potřebné základní služby jsou k dispozici v Ronově nad Doubravou. S ohledem na současnou situaci na trhu s nemovitostmi stav objektu čp.39 lze předpokládat obchodovatelnost na volném trhu v úrovni cca 600-800 tis.kč 100%tní podíl k nemovitostem. V rámci nedobrovolné dražby lze předpokládat obchodovatelnost na té nižší hranici, tj. v úrovni cca 600 tis.kč.. Za ½ podíl určuji obvyklou cenu tedy v částce 600 000,-Kč/2= 300 000,-Kč Obvyklá cena - 3 -
8. Obsah znaleckého posudku B. ZNALECKÝ POSUDEK B.1. Porovnání s nabídkou pozemků na prodej, analýza trhu, určení obvyklé ceny K datu ocenění se na prodej v Biskupicích či okolí nabízí např: 1) Za 660 tis.kč se nabízí - Dům 3+1 v Biskupicích u Ronova nad Doubravou, celková výměra pozemku 1483 m2, na obytné části domu je zánovní střecha, na pozemku vlastní studna, septik, proud 3x380 V, ústřední topení na pevná paliva Dům 3+1 v Biskupicích u Ronova nad Doubravou, celková výměra pozemku 1483 m2, na obytné části domu zánovní střecha, na pozemku vlastní studna a vlastní septik s přepadem do kanalizace, proud 3x380 V, ústřední topení na pevná paliva, k domu přiléhají hospodářské budovy se sklepem, klidné místo na okraji vesnice.podlahová plocha 78m2. Tj. objekt menší, v mírně lepším stavu, větší pozemek. 2) Za 350 tis.kč se nabízí ke koupi rodinný dům 1+1 nacházející se v malé obci Biskupice. Dispozice : chodba, kuchyň se sporákem na PB, komora, ložnice, půda vhodná k vestavbě. Na obytnou část navazuje stodola se sklepem, na dvoře se také nachází menší budova s bývalým chlévem. Elektřina v domě zavedena, voda ve studni u domu, topení lokální na TP. Dům je ideální k rekreaci jako chalupa, v blízkosti lesy a rybníky ; po úpravách i k trvalému bydlení. Podlahová plocha 60m2, pozemek 338m2. Tj. objekt v horším stavu, s menším pozemkem. - 4 -
3) Za 999 tis.kč se nabízí k prodeji rodinný dům 4+1 s uzavřeným dvorem a se zahradou o výměře 1200 m2. Dům se nachází na náměstí v Ronově nad Doubravou. Objekt je částečně podsklepen, s velkou půdou, kterou je možné využít k vybudování podkrovních místností. Podlahová plocha 165m2. Tj. objekt v obdobném stavu, v lepší lokalitě, s větším pozemkem. Oceňovaná nemovitost se nachází v obci Biskupice, v sídelní části této obce, jedná se o objekt dle sdělení vlastníka cca z let 1960-1965. Objekt s minimální údržbou, napojený na veřejný rozvod elektřiny. Voda z vlastní studny, odkanalizování do vlastní jímky na vyvážení. Vytápění v domku ústřední, kotel na tuhá paliva, starší radiátory (původem zřejmě z bývalé NDR). S ohledem na současnou situaci na trhu s nemovitostmi stav objektu čp.39 lze předpokládat obchodovatelnost na volném trhu v úrovni cca 600-800 tis.kč 100%tní podíl k nemovitostem. V rámci nedobrovolné dražby lze předpokládat obchodovatelnost na té nižší hranici, tj. v úrovni cca 600 tis.kč.. Za ½ podíl určuji obvyklou cenu tedy v částce 600 000,-Kč/2= 300 000,-Kč Obvyklá cena nemovitostí, tj. pozemku p.č.st.46 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 460m 2 včetně součástí tohoto pozemku tj. rodinného domu čp.39 stojícího na tomto pozemku, a pozemku p.č.348/6 zahrada o výměře 440m 2, vše zapsáno na LV č.1329 pro obec Biskupice, k.ú.biskupice u Ronova nad Doubravou - vše 1/2 podíl činí 300 000,-Kč, Slovy: třistatisíc Kč V Lázních Bohdaneč 5.7.2014 Ing.Jiří Novák Antonína Dvořáka 4836 533 41 Lázně Bohdaneč telefon: 466924117 či 603509434 e-mail: novak.bohdanec@tiscali.cz - 5 -
D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 3.2.1995 pod č.j.spr. 2696/94 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 3941-64/2014 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 941-64/14. E. SEZNAM PŘÍLOH LV č.1329 pro k.ú. Biskupice u Ronova nad Doubravou Snímek kat.mapy z cuzk.cz Fotodokumentace nemovitosti - 6 -
- 7 -
- 8 -
- 9 -