ZNALECKÝ POSUDEK č. 3927-50/2014 O ceně nemovitostí, tj. pozemku p.č.st.111/1 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 222 m2, pozemku p.č.111/3 zahrada o výměře 501m 2 a rodinného domu čp.19 (součást pozemku p.č.st.111/1), vše v obci a k.ú.nechanice Objednatel znaleckého posudku: EURODRAŽBY.CZ a.s. Čimícká 780/61 18100 Praha 8 Účel znaleckého posudku: určení obvyklé ceny nemovitostí pro potřebu konání nedobrovolné dražby Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 340/2013 Sb., podle stavu ke dni 14.5.2014 znalecký posudek vypracoval: Ing.Jiří Novák Antonína Dvořáka 4836 533 41 Lázně Bohdaneč telefon: 466924117 či 603509434 e-mail: novak.bohdanec@tiscali.cz Znalecký posudek obsahuje 7 stran textu včetně titulního listu. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Lázních Bohdaneč 16.5.2014
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Provést ocenění nemovitostí, tj. pozemku p.č.st.111/1 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 222 m2, pozemku p.č.111/3 zahrada o výměře 501m 2 a rodinného domu čp.19 (součást pozemku p.č.st.111/1), vše v obci a k.ú.nechanice. Ocenění provést jako podklad pro konání nedobrovolné dražby 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Pozemky p.č.st.111/1 a p.č.111/3 + rodinný dům čp.19 Adresa předmětu ocenění: Pražská 19 503 15 Nechanice Kraj: Královéhradecký Okres: Hradec Králové Obec: Nechanice Katastrální území: Nechanice Počet obyvatel: 2 275 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 14.5.2014. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - dopis od EURODRAŽBY.CZ a.s. čj. 668/2013-A z 5.5.2014 - LV č.621 pro k.ú. Nechanice - cuzk.cz 5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastník stavby: Pavel Kopečný, Putkov 41, 38472 Zdíkov, vlastnictví: výhradní Vlastník pozemku: Pavel Kopečný, Putkov 41, 38472 Zdíkov, vlastnictví: výhradní 6. Dokumentace a skutečnost K ocenění rodinného domku nebyl předložen projekt stavby domku.ocenění je provedeno dle měření a zjištění na místě samém. 7. Celkový popis nemovitosti Předmětem ocenění jsou pozemek p.č.st.111/1 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 222 m2, pozemek p.č.111/3 zahrada o výměře 501m 2 a rodinný dům čp.19 stojící na pozemku p.č.st.111/1 (součást pozemku p.č.st.111/1), vše v obci a k.ú.nechanice. Ve skutečnosti se jedná o řadový vnitřní rodinný dům, jež je součástí souvislé zástavby v ulici Pražská v Nechanicích. Rodinný dům čp.19 je zděná přízemní stavba s půdním prostorem pod sedlovou střechou, s hřebenem střechy orientovaným rovnoběžně s přilehlou komunikací. Domek je lichoběžníkového půdorysného tvaru. Zastavěná plocha činí (10,51+9,34)/2*10,84= 107,59m 2. Domek má základy bez izolace proti zemní vlhkosti, obvodové zdivo je smíšené - je tvořeno jak plnými pálenými cihlami, tak nepálenými (báchor), tl. zdiva je 45-60cm, stropy jsou dřevěné trámové s rákosovou omítkou, dřevěný sedlový krov, krytina eternitová - šablony, klempířské prvky z pozinkovaného plechu (jen žlaby a svody, parapety jsou z keramických pásků), fasádní omítka vápenná hladká s nátěrem, vnitřní omítky vápenné hladké - převážně otlučené, či opadané, podlahy jsou převážně odstraněné, jen v chodbě teracová dlažba,okna jsou dřevěná špaletová, u oken zevně keramické obložení ostění, vchodové dřevěné dveře s menším prosklením, vnitřní dveře chybí. V kuchyni je umístěno 1 lokální plynové topidlo, a umyvadlo s elektrickým průtokovým ohřívačem. Bez jakéhokoliv jiné vybavení. Dispozičně se v domku nachází chodba umožňující vstup do domku a současně i na zahradu - 15,55m 2, z ní přístupná kuchyně (oknem orientovaná do zahrady) 13,60m 2, z ní je přístupen další pokoj s okny do zahrady 18,20m 2, a pokoj s okny do ulice 18,90m 2, z něhož je přístupný další pokoj s okny do ulice 18,13m 2, tj. celkem podlahová plocha v domku činí 84,38m 2. Objekt je tedy napojen na veřejný rozvod elektřiny, kanalizace i zemního plynu. Voda je zřejmě též získávána z veřejného vodovodu, umístění vodoměru při místním šetření však nebylo zjištěno. Plynoměr a elektro skříň jsou umístěny v obvodové uliční stěně Příslušenství rodinného domku tvoří vedlejší stavba postavená též na pozemku p.č.st.111/1 - jedná se o stavbu obdélníkového půdorysu o zastavěné ploše 7,0*5,0= 35m 2. Dispozičně tato stavba obsahuje místnost vlevo tj. původně zřejmě využívanou jako komoru, v níž jsou umístěny dřevěné schody (nyní již neumožňující vstup do půdního prostoru pod sedlovou střechou), a místnost - 2 -
vpravo - naposledy zřejmě využívanou jako koupelnu a prádelnu (přívod vody však zde není, jen volně položená vana a částečné obklady stěn). V komoře jsou stropy dřevěné s viditelnými trámy, v koupelně s rákosovou omítkou. Tento objekt je též zděný o tl. stěn 30cm, zřejmě též ze smíšeného zdiva (plné pálené cihly a báchor). Okna špaletová, dveře dřevěné, krytina tašková, pálená. Též objekt bez jakékoli údržby, ve špatném stavu. Celkově se jedná o dlouhodobě opuštěný objekt, na kterém byla zahájena rekonstrukce odstraněním zřejmě dřívějších dřevěných podlah (event.betonových) a otlučeny vnitřní omítky (převážně). Další stavební práce však zahájeny nebyly, a objekt tak chátrá.v domku jsou viditelné plísně, zvětralá omítky (zbytky omítek), dřevěné prvky na domku jsou napadeny dřevokazným hmyzem. Celková výměra pozemku je 723m 2, zahrada na pozemku p.č.111/3 není přístupná (přístup mezi vedlejší stavbou a sousední nemovitostí na pozemku p.č.st.110 je zarostlý náletovými dřevinami. Tj. jedná se o nemovitost bez jakékoliv údržby, podstandardně vybavenou,ve špatném technickém stavu. Městečko Nechanice se nachází na území okresu Hradec Králové a náleží pod Královéhradecký kraj. Příslušnou obcí s rozšířenou působností je rovněž okresní město Hradec Králové. Obec Nechanice se rozkládá asi sedmnáct kilometrů západně od centra Hradce Králové. Trvalý pobyt na území tohoto malého města má nahlášeno asi 2300 obyvatel. Nechanice se dále dělí na osm části, konkrétně to jsou: Komárov, Lubno, Nechanice, Nerošov, Sobětuš, Staré Nechanice, Suchá a Tůně. Školáci mají v obci možnost navštěvovat základní školu vyššího stupně a pro předškolní děti je zde mateřská škola. Pro využití volného času je v obci k dispozici sportovní hřiště. Dále bychom v obci našli knihovnu, kostel a hřbitov. V obci Nechanice má ordinaci jeden praktický lékař a jeden zubař. Kromě toho je v zde umístěn i domov důchodců. Z další občanské vybavenosti je zde rovněž policejní stanice a poštovní úřad. Místní obyvatelé mohou využívat plynofikaci, kanalizaci i veřejný vodovod. Městečko Nechanice leží v průměrné výšce 239 metrů nad mořem. První zmínku o obci nalezneme v historických pramenech v roce 1228. Celková katastrální plocha obce je 3001 ha, z toho orná půda zabírá padesátdva procent. Pětina katastru obce je osázena lesním porostem. Vzhledem k geografické poloze bychom nalezli v obci velmi málo ploch s travním porostem. Analýza trhu, porovnání s nabídkou obdobných objektů na prodej, určení obvyklé ceny: 1)za 1,13 mil.kč se nabízí - Prodej řadového rodinného domu v klidné části Nechanic ulice Školská. Dům je o dispozici 3+1, z 1/2 podsklepený. Vytápění elektrokotlem a kotlem na tuhá paliva, veřejná kanalizace, voda obecní i vlastní studna. Za domem je malá zahrádka s kůlnou a prádelnou. Dům je před rekonstrukcí. Celková plocha pozemku 241 m2. Podl.plocha 130m2. Tj. objekt stejné architektury, ale v lepším stavu, i když též nutná rekonstrukce. Údaj o PP z nabídky RK je nedůvěryhodný (totožný se zastavěnou plochou). 2) za 700 tis.kč se nabízí - Prodej rodinného domku v obci Suchá u Nechanic. Dispozice domu je 3+1 a dům je po částečné rekonstrukci. Nová střecha (krovy a krytina), nové ÚT plyn, elektroinstalace a vodovod. K domu jsou připojeny další prostory využitelné jako dílna, sklad, apod. Dům je umístěn ve středu obce s dobrou dopravní obslužností cca 20 minut od Hradce Králové.Pozemek 372m2, podl.plocha 116m2. Tj. opět objekt stejné architektury, ale v lepším stavu,po částečné rekonstrukci.horší lokalita jen Suchá. Údaj o PP z nabídky RK je nedůvěryhodný (totožný se zastavěnou plochou). - 3 -
3)Nabídka za 490 tis.kč - k prodeji dům s dispozicemi v přízemí 4+1 a další 4+1 v prvním patře, se zahradou o výměře 1896 m2. V domě je nově přivedena plynová přípojka. Dům se nachází ve středu obce Babice, vzdálené pouhých 12 km od dálnice D11. V blízkosti Nového Bydžova(9km),Hradce Králové(18km).Vhodné k trvalému bydlení i rekreaci,pozemek celkem 2131m2, užitná plocha 290m2. Tj. domek v jiné, méně atraktivní lokalitě,s velkým pozemkem. Též objekt spíše k rekonstrukci. Oceňovaný rodinný domek je dlouhodobě opuštěn, nevyužíván, k datu ocenění ve stavu zahájené a nedokončené rekonstrukce (pouze odstranění části podlah, vnitřních omítek), je nutná celková rekonstrukce objektu,vyloučit nelze ani nutnost výměny stropní konstrukce a krovu, krytiny. Jeho obchodovatelnost výrazně též snižuje to, že je vystavěn též z nepálených cihel. Jeho obchodovatelnost na volném trhu lze předpokládat v úrovni cca 400-500 tis.kč. Pro potřebu nedobrovolné dražby určuji částku ve výši 400 000,-Kč. Obvyklá cena činí 400 000,- Kč Slovy: čtyřistatisíc Kč V Lázních Bohdaneč 16.5.2014 Ing. Jiří Novák Antonína Dvořáka 4836 533 41 Lázně Bohdaneč telefon: 466924117 či 603509434 e-mail: novak.bohdanec@tiscali.cz D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 3.2.1995 pod č.j.spr. 2696/94 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 3927-50/2014 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 927-50/14. E. SEZNAM PŘÍLOH počet stran A4 v příloze: Fotodokumentace nemovitosti 3 LV č.621 pro k.ú.nechanice Snímek kat.mapy z cuz.cz - 4 -
- 5 -
- 6 -
- 7 -