ZNALECKÝ POSUDEK. č /2015

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č /2015 O ceně lesních pozemků p.č.314/7 o výměře 9836m 2 a p.č.330/4 o výměře 7398m 2, oba v obci a k.ú.prachovice, okres Chrudim Objednatel znaleckého posudku: EURODRAŽBY.CZ a.s. Čimícká 780/ Praha 8 Účel znaleckého posudku: Stanovení ceny podle platného cenového předpisu Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni znalecký posudek vypracoval: Ing. Jiří Novák Antonína Dvořáka Lázně Bohdaneč telefon: či jiri.novak.bohdanec@gmail.com Znalecký posudek obsahuje 8stran textu včetně titulního listu a 7 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Lázních Bohdaneč

2 A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Provést ocenění lesních pozemků p.č.314/7 o výměře 9836m 2 a p.č.330/4 o výměře 7398m 2, oba v obci a k.ú.prachovice, okres Chrudim. Ocenění provést jako podklad pro konání nedobrovolné dražby 2. Základní informace předmětu ocenění: Pozemky p.č.314/7,330/4 Adresa předmětu ocenění: Prachovice Prachovice Kraj: Pardubický Okres: Chrudim Obec: Prachovice Katastrální území: Prachovice Počet obyvatel: Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne Podklady pro vypracování znaleckého posudku - dopis od EURODRAŽBY.CZ a.s. čj. 1309/2014-D z LV č.1148 pro k.ú.prachovice - cuzk.cz - informace zjištěné při místním šetření - LHO - výpis z hospodářské knihy a porostní mapa od MÚ Chrudim - odbor životního prostředí 5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastník pozemku: Demak, Praha, S.R.O. V Likvidaci, Vídeňská 619/142, Praha 4 Kunratice, vlastnictví: výhradní 6. Dokumentace a skutečnost K ocenění lesních pozemků nebyl předložen projekt žádných staveb žádné stavby se na pozemku nenachází. 7. Celkový popis nemovité věci Předmětem ocenění jsou: 1) lesní pozemek p.č.314/7 o výměře 9836m 2 2) lesní pozemek p.č.330/4 o výměře 7398m 2, oba v k.ú.prachovice, obec Prachovice, okres Chrudim. Dle doložené LHO pro LO Středočeská pahorkatina, LHC , s platností od se na pozemku p.č.314/7 nachází v dílu H, porostu J: 1) porostní skupina 0 o ploše 5300m 2, lesní typ 4B1, HS nyní bez porostu - holina, dle LHO s plánem zalesnění 70% smrkem a 30% borovicí. 2) porostní skupina 1 o ploše 1400m 2, lesní typ 4B1, HS 451, porost - smrk 10%, stáří 7 roků,zakmenění 10, bonita abs.30, bonita rel. 1 3) porostní skupina 2 o ploše 1600m 2,lesní typ 4B1, HS 451, porost - smrk 100%, stáří 17 roků, zakmenění 10, bonita abs.30, bonita rel.1 4) porostní skupina 10 o ploše 1600m 2, lesní typ 4S2, HS 451, porost - smrk 100%, stáří 97 roků, zakmenění 6, bonita abs.26, bonita rel.4 Jedná se o pozemek v pásmu ohrožení C. Porosty se nachází v severozápadním svahu, jedná se o holinu až mlazinu s předrosty a zbytky kmenoviny

3 Dle doložené LHO pro LO Středočeská pahorkatina, LHC , s platností od se na pozemku p.č.330/7 nachází v dílu H, porostu r: 1) porostní skupina 1 o ploše 4600m 2,lesní typ 4S2, HS 451, porost stáří 12 roků, zakmenění 9, smrk 80% - bonita abs.30, bonita rel. 1, bříza 20%, bonita abs. 26, bonita rel. 1 2) porostní skupina 10 o ploše 2800m 2, lesní typ 4S2, HS 436, porost stáří 96 roků, zakmenění 9, buk 95%, bonita abs. 26, bonita rev.4,smrk 5%, bonita abs. 28, bonita rev.3 Jedná se o pozemek v pásmu ohrožení C. Jedná se o pozemek v mírně zvlněném terénu k severu, buková kmenovina a smrková mlazina s podílem břízy. 8. Obsah znaleckého posudku a) Ocenění pozemků a1) Lesní pozemek p.č.314/7 a2) Lesní pozemek p.č.330/4 B. ZNALECKÝ POSUDEK B.1. Zjištění výsledné ceny zjištěné dle aktuální vyhlášky MF ČR Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. a) Ocenění pozemků Ocenění a1) Lesní pozemek p.č.314/7 Lesní pozemky oceněné dle 7 Výpočet úpravy základní ceny - příloha č. 7 Pásmo ohrožení C: -20 % Celková úprava ceny: -20 % Parcelní číslo SLT Úprava JC UC [m2] [%] [Kč] lesní pozemek 314/7 - část 4B ,00 7,56-20,00 6, ,80 lesní pozemek 314/7 - část 4S ,00 6,37-20,00 5, ,00 Lesní pozemky oceněné dle 7 - celkem ,80 Ocenění porostů na pozemcích Porostní skupina 1 Lesní porosty: mýtní výtěže Náklady na zajištěnou kulturu c Věkový hodnot. faktor fa Opravný faktor fuv smrk ztepilý ,

4 82,46 14,29 0,067 Ha=[(82,46-14,29)*0,067+14,29]*1,00*100 % = 18,8574 Kč/m ,36 Věkový koeficient lesního porostu: [1,00 - (Obmýtí - ) * 0,005] * 0,535 smrk ztepilý - celkem = ,19 Celkem - lesní porosty = ,19 Kč Porostní skupina 1 - zjištěná cena ,19 Kč Porostní skupina 2 Lesní porosty: mýtní výtěže Náklady na zajištěnou kulturu c Věkový hodnot. faktor fa Opravný faktor fuv smrk ztepilý , ,46 14,29 0,116 Ha=[(82,46-14,29)*0,116+14,29]*1,00*100 % = 22,1977 Kč/m ,32 Věkový koeficient lesního porostu: [1,00 - (Obmýtí - ) * 0,005] * 0,585 smrk ztepilý - celkem = ,05 Celkem - lesní porosty = ,05 Kč Porostní skupina 2 - zjištěná cena ,05 Kč Porostní skupina 10 Lesní porosty: mýtní výtěže Náklady na zajištěnou kulturu c Věkový hodnot. faktor fa Opravný faktor fuv smrk ztepilý , ,05 14,29 0,948 Ha=[(63,05-14,29)*0,948+14,29]*0,60*100 % = 36,3087 Kč/m ,92 Věkový koeficient lesního porostu: [1,00 - (Obmýtí - ) * 0,005] * 0,985 smrk ztepilý - celkem = ,51 Celkem - lesní porosty = ,51 Kč Porostní skupina 10 - zjištěná cena ,51 Kč porostů celkem = ,75 Kč Lesní pozemek p.č.314/7 - zjištěná cena = ,55 Kč - 4 -

5 Ocenění a2) Lesní pozemek p.č.330/4 Lesní pozemek oceněný dle 7 Výpočet úpravy základní ceny - příloha č. 7 Pásmo ohrožení C: -20 % Celková úprava ceny: -20 % Úprava Parcelní číslo SLT JC UC [m2] [%] [Kč] lesní pozemek 330/4 4S ,00 6,37-20,00 5, ,80 Lesní pozemek oceněný dle 7 - celkem ,80 Ocenění porostů na pozemcích Porostní skupina 1 Lesní porosty: mýtní výtěže Náklady na zajištěnou kulturu c Věkový hodnot. faktor fa Opravný faktor fuv smrk ztepilý , ,46 14,29 0,116 Ha=[(82,46-14,29)*0,116+14,29]*0,90*80 % = 15,9824 Kč/m ,08 Věkový koeficient lesního porostu: [1,00 - (Obmýtí - ) * 0,005] * 0,560 smrk ztepilý - celkem = ,76 mýtní výtěže Náklady na zajištěnou kulturu c Věkový hodnot. faktor fa Opravný faktor fuv bříza bradavičnatá , (max 80) 11,21 4,32 0,162 Ha=[(11,21-4,32)*0,162+4,32]*0,90*20 % = 0,9785 Kč/m ,14 Věkový koeficient lesního porostu: [1,00 - (Obmýtí - ) * 0,005] * 0,660 bříza bradavičnatá - celkem = 2 969,43 Celkem - lesní porosty = ,19 Kč Porostní skupina 1 - zjištěná cena ,19 Kč Porostní skupina

6 Lesní porosty: mýtní výtěže Náklady na zajištěnou kulturu c Věkový hodnot. faktor fa Opravný faktor fuv buk lesní , ,39 26,83 0,823 Ha=[(80,39-26,83)*0,823+26,83]*0,90*95 % = 60,6279 Kč/m ,12 Věkový koeficient lesního porostu: [1,00 - (Obmýtí - ) * 0,005] * 0,880 buk lesní - celkem = ,15 mýtní výtěže Náklady na zajištěnou kulturu c Věkový hodnot. faktor fa Opravný faktor fuv smrk ztepilý , ,92 14,29 0,802 Ha=[(83,92-14,29)*0,802+14,29]*0,90*5 % = 3,1560 Kč/m ,80 Věkový koeficient lesního porostu: [1,00 - (Obmýtí - ) * 0,005] * 0,880 smrk ztepilý - celkem = 7 776,38 Celkem - lesní porosty = ,53 Kč Porostní skupina 10 - zjištěná cena ,53 Kč porostů celkem = ,72 Kč Lesní pozemek p.č.330/4 - zjištěná cena = ,52 Kč B.2..REKAPITULACE výsledných cen zjištěných dle vyhlášky MF ČR Rekapitulace výsledných cen a) Ocenění pozemků a1) Lesní pozemek p.č.314/ ,- Kč a2) Lesní pozemek p.č.330/ ,- Kč a) Ocenění pozemků celkem ,- Kč Celkem ,- Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem ,- Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: ,- Kč slovy: Třistaosmdesátdevěttisícjednostotřicet Kč - 6 -

7 C. Analýza trhu, porovnání s nabídkou lesních pozemků na prodej S potřebnými údaji o lesním porostu je nyní v okrese Chrudim pouze tato jedna nabídka (zbývající nabídky obvsahují údaje jen o plošné výměře pozemků): 1) Prodej lesa m² Miřetice, okres Chrudim Kč (44 Kč za m²) 0,75 ha převážně smrkového lesa ve stáří 84 a 66 let. Celková zásoba 344 m2 dřeva. Les se skládá ze dvou porostních skupin ve stáří 84 let- SM 90%, BO- 9%, BK- 1% zásoba dřeva 104 m3 a 64 let- SM 98%, BO 1%, MD 1% zásoba dřeva 240 m3. Pozemek je dobře přístupný. Veškeré podklady k dispozici. Celková plocha pozemku je 7531 m2 Dlouhodobě pro prodej lesních pozemků s porosty platí, že výsledné ceny (administrativní ceny) dle vyhlášky MFČR jsou většinou výrazně vyšší, než činí kupní ceny lesních pozemků, dlouhodobě činí tento poměr cca 50-70% - ovšem tento poměr platí jen u porostů starších. Je to především z toho důvodu, že současně platný způsob stanovení zjištěné ceny lesního porostu nezahrnuje hodnotu nákladů na zajištění lesního porostu do zjištěné ceny. Při určení ceny pro nedobrovolnou dražbu, vycházím z 50-tního poměru. Lesní pozemky s porosty mladšími jsou velmi obtížně prodejné za jakoukoliv cenu, neboť se jedná o dlouhodobou investici (doba obmýtí je u oceňovaných smrkových porostů 100 roků). Z těchto důvodů lze předpokládat, že případný zájemce o koupi lesních pozemků v nedobrovolné dražbě bude mít zájem o tyto pozemky jen z důvodu starších porostů, tj. u pozemku p.č.314/7 se jedná o porostní skupinu 10 o výměře 1600m2 (stáří smrkového prostu 97 roků) zjištěná cena tohoto porostu je ,-Kč, a u pozemku p.č.330/4 o porostní skupinu 10 o výměře 2800m2 (stáří bukového porostu s břízami 96 roků), zde činí zjištěná cena ,-Kč. Tj. vyhlášková cena jen za porost činí v prvním případě (část p.p.č.314/7) 35,76Kč/m2, v druhém případě (část p.p.č.330/4) činí 56,13 Kč/m2. Trvalé porosty na zbývajících částech pozemků jsou prakticky nyní neobchodovatelné. Z těchto výše uvedených důvodů lze předpokládat obchodovatelnost (po započtení administrativních cen pozemků) u pozemku p.č.314/7 v úrovni cca ,5*57000= ,-Kč,u pozemku p.č.330/4 pak v úrovni cca ,5*157000= ,-Kč. Přibližně v této úrovni určuji obvyklou cenu. Obvyklá cena pozemku p.č.314/7 činí ,-Kč, Tj. slovy osmdesátpěttisíc Kč Obvyklá cena pozemku p.č.330/4 činí ,-Kč, Tj. slovy : stopatnácttisíc Kč V Lázních Bohdaneč Ing. Jiří Novák Antonína Dvořáka Lázně Bohdaneč telefon: či jiri.novak.bohdanec@gmail.com - 7 -

8 D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne pod č.j.spr. 2696/94 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č /2015 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č /15. E. Seznam příloh - LV č.1148, snímek kat.mapy z cuzk.cz, LHO, foto - 8 -

9 - 9 -