- 1 - ZNALECKÝ POSUDEK č. 1639-225/2014 o odhadu ceny obvyklé na nemovité věci: pozemku parc.č.st.68 jehož nedílnou součástí je stavba rodinný dům č.p. 211, včetně pozemků parc.č.62/11, 62/20 a příslušenství, katastrální území a obec Vedrovice, okres Znojmo (LV č. 270). Objednatel posudku: Soudní exekutor Mgr. Tomáš Pospíchal Exekutorský úřad Nymburk 28. října 1474/20 288 02 Nymburk Účel posudku: Zjištění ceny obvyklé nemovité věci pro exekuční řízení č.j. 070 EX 1822/11 Podle stavu ke dni 18. 4. 2014 posudek vypracoval: Ing. René Butkov, Ph.D., MBA Foerstrova 18 702 00 Ostrava Posudek obsahuje včetně titulního listu a příloh 19 stran. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Ostravě 6. 5. 2014
- 2 - A. Nález 1. Znalecký úkol Ocenit nemovitou věc včetně součástí a příslušenství, ocenit jednotlivá práva a závady, ocenit závady, které prodejem z dražby nezaniknou a odhadnout cenu obvyklou. 2. Informace o nemovité věci Název nemovité věci: Rodinný dům č.p. 211 Adresa nemovité věci: Vedrovice č.p.211 Okres: Znojmo Obec: Vedrovice Katastrální území: Vedrovice 3. Prohlídka a zaměření nemovité věci Prohlídka nemovité věci byla provedena dne 18. 4. 2014 za účasti znalce a vlastníka (povinného) nemovité věci. 4. Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí LV č. 270 pro k.ú. Vedrovice ze dne 27. 3. 2014. Kopie katastrální mapy. Usnesení Soudního exekutora Mgr. Tomáš Pospíchal Sp.zn. 070 EX 1822/11-39 o ustanovení znalce ze dne 27.3.2014. Nájemní smlouva předložená povinným (viz. příloha) 5. Vlastnické a evidenční údaje Jako vlastníci nemovité věci jsou v KN na LV č. 270 zapsáni: SJM Knotek Milan a Knotková Jaroslava (povinná), č.p. 211, 67175 Vedrovice Omezení vlastnického práva: Zástavní právo smluvní Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Zástavní právo exekutorské Nařízení exekuce Zahájení exekuce blíže viz LV v příloze Objekt je částečně pronajat (viz. Nájemní smlouva v příloze). Z této smlouvy není patrný přesný předmět nájmu, rovněž doba trvání smlouvy vykazuje známky neurčitosti. Dle názoru znalce tato smlouva nemá dopad do ceny obvyklé nemovité věci.
- 3-6. Celkový popis nemovité věci Oceňovaná nemovitá věc se nachází v obci Vedrovice, v okrese Znojmo, v kraji Jihomoravském. Objekt je situován v centru obce, v ulici cca 100m od Obecního úřadu Vedrovice, Základní školy a pošty, v sousedství hřbitova. Nemovitá věc je tvořena pozemkem parc.č. St. 68 a na něm stojícím rodinným domem č.p.211, pozemky parc.č.62/11 a 62/20, včetně příslušenství, které jsou v jednotném funkčním celku. Příslušenství nemovité věci tvoří: a) vedlejší stavby - dřevěná kolna (zast. pl. 6 m 2 ), vedlejší stavba (zast.pl. 25 m 2 ), hospodářská budova (zast.pl. 38 m 2 ), přístřešek (zast.pl 7 m 2 ) b)venkovní úpravy - oplocení, přípojky inženýrských sítí, udírna, zpevněné plochy (z dlaždic, betonové plochy, betonové obrubníky) c)trvalé porosty - trvalé porosty jsou různého druhu a stáří (stromy a keře) Nemovitá věc se nachází v zastavěném území, v centru obce, v zástavbě objekty individuálního bydlení. V obci Vedrovice se nachází základní občanská vybavenost, která je v dosahu pěší chůze. Přístup k objektu je po zpevněné obecní komunikaci. Pozitiva oceňované nemovité věci: - umístění ve středu obce, občanská vybavenost v dosahu pěší chůze Negativa oceňované nemovité věci: - nemovitá věc tvoří řadový dům střední sekce, sousední pozemky a rodinné domy jsou tak v těsné blízkosti - pozemky jsou nevhodného tvaru úzké dlouhé - podstandardní vybavení domu (lokální vytápění) 7. Obsah posudku I) Odhad ceny obvyklé Přílohy: - Fotodokumentace - Mapa širších souvislostí - Srovnávané nemovité věci - Výpis z Katastru nemovitostí
- 4 - B. Posudek I) Odhad ceny obvyklé Použitá metodika ocenění Odhad ceny obvyklé srovnávací metodou Za metodu srovnávací se považuje hodnotové srovnání předmětných nemovitých věcí s obdobnými, jejichž ceny byly v nedávné minulosti na trhu realizovány. Tuto metodu lze v tomto případě použít rovněž v podobě vyhodnocení nabídek k prodeji obdobně situovaných nemovitých věcí. Tento způsob stanovení ceny se provádí na principu zejména vlastního sledování trhu nemovitých věcí, inzerovaných nabídek, vývěsek realitních kanceláří a konzultací s realitními kancelářemi. V zásadě se jedná o vyhodnocení cen realizovaných prodejů srovnatelných typů nemovitých věcí v dané lokalitě za určité období, které by nemělo přesáhnout délku 1 roku. Popis A) pozemky Výčet pozemků: Parc.č. St. 68 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 284 m 2 Parc.č.61/11 zahrada o výměře 181 m 2 Parc.č.62/20 zahrada o výměře 60 m 2 Pozemky jsou v jednotném funkčním celku se stavbou Rodinného domu č.p. 211 a příslušenstvím. Pozemky jsou rovinaté a nachází se zde trvalé porosty, venkovní úpravy a vedlejší stavby. Celková výměra funkčního celku činí pouze 525 m 2. Příslušenství nemovité věci je standardního rozsahu a provedení. Příslušenství je popsáno v části A kapitole 6. B) stavby: Rodinný dům č.p. 211 stojící na pozemku parc.č. St. 68 Oceňovaný rodinný dům je řadový, střední sekce, nepodsklepený, přízemní se sedlovou střechou, kde půdního prostoru není využito jako podkroví. Dům se nachází v průměrném technickém stavu, opotřebení stanovuji odborným odhadem na 65 %. V domě se nachází jedna bytová jednotka o velikosti 4+1 sestávající se z kuchyně, WC, koupelny, chodeb, komory, 4 obytných místností. Základy objektu jsou betonové. Svislé obvodové konstrukce zděné z klasických materiálů. Střecha je sedlová, s krytinou z pálených tašek. Fasádní omítky a vnitřní omítky vápenné. Podlahy tvoří krytiny PVC a keramické dlažby. Okna dřevěná dvojitá, dveře hladké plné a prosklené. Elektroinstalace světelná i motorová. Vytápění objektu zajišťují kamna na tuhá paliva. Je proveden rozvod studené a teplé vody. Ohřev vody zajišťuje el. boiler. Odpadní vody svedeny do žumpy. Vybavení zdravotechniky tvoří vana, splachovací WC a umývadlo. V kuchyni je instalován plynový sporák na PB. Ostatní vybavení chybí. Zastavěná plocha objektu činí cca 135 m 2. Znalec odhaduje obytnou plochu objektu na cca 102 m 2.
- 5 - Stanovení hodnoty srovnávací metodou Při použití srovnávací metody je nutno provést srovnání předmětných nemovitých věcí s obdobnými objekty, jejichž ceny byly v nedávné době na trhu realizovány. Tržní hodnota nemovitých věcí srovnávací metodou je zjišťována na základě srovnávací analýzy základních parametrů oceňované nemovité věci a ověřených informací ze stávajícího trhu nemovitých věcí. V současné době se v této lokalitě běžně obchoduje s rodinnými domy. Nabídka převyšuje poptávku. V okolí nemovité věci do 5 km se nabízí obdobné nemovité věci v rozmezí cca 450 tis. až 1 000 tis. Kč dle technického stavu, umístění v lokalitě, velikosti pozemku apod. Nutno podotknout, že se jedná o ceny nabídkové, které bývají od realizovaných cen vyšší cca o 10 až 15%. Příklady obdobných nemovitých věcí pro srovnání jsou uvedeny v příloze č. 3 Srovnávací analýza je provedena v následující tabulce. oceňovaná Srov. 1 Srov. 2 Srov. 3 Srov. 4 Vedrovice Vedrovice Vedrovice Bohutice Olbramovice č.p.211 ZÁKLADNÍ ÚDAJE plocha pozemku 525 352 765 303 1090 zastavěná plocha 135 100 200 150 85 užitná podlahová plocha 102 80 140 110 85 prodejní/nabídkovácena celkem 610 000 1 100 000 1 090 000 780 000 EKONOMICKÉ ÚDAJE Typ transakce nabídka nabídka nabídka nabídka korekce pro typ trans. 0,85 0,85 0,85 0,85 datum nabídky/prodeje IV.14 V.14 III.14 V.14 korekce pro datum nabídky 1,00 1,00 1,00 1,00 FYZICKÉ ASPEKTY tech. stav objektu srov. lepší lepší lepší korekce pro tech. Stav 1,00 0,90 0,70 0,90 lokalita/přístupnost srov. srov. srov. lepší korekce pro lokalitu 1,00 1,00 1,00 0,95 vzhled a atraktivita objektu srov. lepší lepší lepší korekce pro atraktivitu 1,00 0,90 0,90 0,90 příslušenství horší lepší horší horší korekce pro příslušenství 1,05 0,90 1,10 1,10 korekce pro velikost domu 1,10 0,85 0,95 1,05 korekce pro velikost pozemku 1,10 0,90 1,10 0,75 Indikovaná hodnota nemovitosti 618 671 658 754 579 373 745 508 491 047 Cena nemovité věci zjištěna srovnáním (orientační): 618 671,- Kč
- 6 - Po provedené celkové analýze nemovité věci, s přihlédnutím k současným podmínkám, aktuálním cenám na trhu nemovitých věcí a se zřetelem na výše uvedená zjištění, zejména na stav domu, velikost pozemku, s přihlédnutím k místním podmínkám polohy, charakteru nemovité věci, nabídce a poptávce, odhaduji cenu obvyklou nemovité věci zjištěnou srovnávací metodou ve výši 620 000,- Kč. Cena zjištěna srovnávací metodou zahrnuje jak cenu pozemků, tak i staveb a příslušenství. Srovnávací hodnota (zaokrouhleno) celkem 620 000,- Kč Závěr zdůvodnění obvyklé ceny: Obvyklá cena nemovité věci: pozemku parc.č. St.68, jehož nedílnou součástí je rodinný dům č.p.211, pozemky parc.č.62/11 a 62/20, vč. příslušenství, v k.ú. a obci Vedrovice, okresu Znojmo (LV č. 270), je stanovena ke dni 18. 4. 2014. Na základě zjištěných cen a na základě zjištěných údajů, se započtením a zvážením rozhodujících podmínek, majících vliv na konečnou hodnotu (velikost, poloha, stav, umístění, nabídku a poptávku, apod.), stanovuji cenu obvyklou oceňované nemovité věci k datu ocenění ve výši 620 000,- Kč.
- 7 - C. Rekapitulace Na základě výše uvedených zjištění a s přihlédnutím k místním podmínkám polohy nemovité věci, nabídce a poptávce, odhaduji cenu obvyklou ve společném jmění manželů na nemovité věci následovně: 1) Cena obvyklá nemovité věci 620 000,- Kč Slovy: šestsetvacettisíc Kč 2) Ocenění právních vad váznoucích na nemovité věci (nájemní smlouva) 0,- Kč Slovy: nula Kč Cena obvyklá nemovité věci po zohlednění právních vad 620 000,- Kč Slovy: šestsetdvacettisíc Kč Znalci nejsou známy žádné právní vady, které by nezanikly prodejem nemovité věci z dražby. V Ostravě, 6. 5. 2014 Ing. René Butkov, Ph.D., MBA Foerstrova 18 702 00 Ostrava D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 23. června 2009, č.j. Spr 1757/2009 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1639-225/2014 znaleckého deníku.
- 8 - Přílohy: Příloha č. 1: Fotodokumentace oceňované nemovité věci Příloha č. 2: Mapa širších souvislostí Příloha č. 3: Nájemní smlouva Příloha č. 4: Srovnávané nemovité věci Příloha č. 5: Výpis z katastru nemovitostí
- 9 - Příloha č. 1: Fotodokumentace oceňované nemovité věci Čelní pohled z ulice na RD č.p.211 Kuchyně Pohled ze dvora na RD č.p.211 Kuchyně Pohled ze dvora - detail WC Pohled na zahradu parc.č.62/11 a 62/20 Koupelna
- 10 - Vedlejší stavba Ložnice Přístřešek Ložnice Udírna
Příloha č. 2: Mapa širších souvislostí - 11 -
Příloha č. 3: Nájemní smlouva - 12 -
- 13 - Příloha č. 4: Srovnávané nemovité věci Nemovitá věc č. 1 RD Vedrovice Cena: 610 000,- Kč Zastavěná plocha: 100 m 2 Užitná plocha: 75 m 2 Velikost pozemku: 352 m 2 RD o velikosti 3+1 v obci Vedrovice,. Dům je cihlový, přízemní se sedlovou střechou je určen k modernizaci nebo k přestavbě. Za domem je menší zahrádka na posezení cca 150m2. Dispozice: vstupní chodba navazující na kuchyň, z kuchyně vstup do obývacího pokoje, ložnice a dětského pokoje, do koupelny s vanou, WC a vstupen na dvůr a zahradu. Půda - sedlová střecha s velmi dobrým zachovalým krovem a betonovou podlahou umožňuje půdní vestavbu. Dům je napojen na obecní vodovod, elektřinu 230 V, možnost připojení plynu - plyn před domem a nové obecní kanalizace. Možnost příjezdu na pozemek patřící k nemovitosti. Nemovitá věc č. 2 RD Vedrovice Cena: 1 100 000,- Kč Zastavěná plocha: 200 m 2 Užitná plocha: 140 m 2 Velikost pozemku: 765 m 2 RD řadový, krajní v řadě, v obci Vedrovice, okr. Znojmo. Dům je jednopodlažní, střecha sedlová, krov dřevěný s vysokým hřebenem, ve velmi dobrém stavu, vhodný k půdní vestavbě. Za domem je prostorná, klidná zahrada. Na dům navazuje dvorní křídlo s hospodářskými budovami, na zahradě samostatně stojící podzemní klenutý sklep. Dispozice: středem domu prochází ústřední chodba, která ústí na zasklenou verandu s výstupem přímo na zahradu. Po obou stranách chodby se vstupuje do obytné části domu. Pravé křídlo domu dvě obytné místnosti se samostatnými vstupy. Levé křídlo domu tvoří kuchyně a obytná místnost. Prostorná půda vhodná k půdní vestavbě. IS obecní vodovod, plyn, elektřina 220/380. V obci zbudována nová kanalizace - přípojka před domem, nyní septik. UT plynový kotel nyní odpojen, lokální krbová kamna, ohřev vody plynový a elektrický průtokový ohřívač Nemovitá věc č. 3 RD Bohutice Cena: 1 090 000,- Kč Zastavěná plocha: 150 m 2 Užitná plocha: 110 m 2 Velikost pozemku: 303 m 2 RD řadový koncový dům umístěný nedaleko středu obce Bohutice, okres Znojmo. Jedná se o přízemní, částečně podsklepený dům se sedlovou střechou. Dispozice: obývací pokoj s kuchyňským koutem (31 m2), 3x pokoj, předsíni přiléhá další pokojík a koupelna s vanou a sprchovým koutem. V letech 2004-2008 byla zahájena celková přestavba, která není dokončena. Součástí domu jsou dva samostatné sklepy, ideálně k předělání na vinný sklípek s posezením. Inženýrské sítě: obecní vodovod, plynovod, rozvod elektro. Splaškové vody jsou svedeny do septiku s přepadem. Vytápění domu - ústřední topení (kotel na tuhá paliva). Nemovitá věc č. 4 RD Olbramovice Cena: 780 000,- Kč Zastavěná plocha: 85 m 2 Užitná plocha: 85 m 2 Velikost pozemku: 1090 m 2 RD v obci Olbramice, 2+1. Dům po částečně vnitřní rekonstrukci-plastová okna, nové podlahy, elektřina v mědi. Topení na tuhá paliva, obecní vodovod. Dům je v původním stavu, na podlahách beton a na něm plovoucí podlahy. Nově vybudováno sociální příslušenství. K dispozici elektřina 220/380, plyn dotáhnutý k domu. Možnost využití studny vedle domu. V domě dva kotle na tuhá paliva, vodovod obecní, odpad řešen jímkou na dvoře, střecha původní-je nutná výměna krovů. Lze využít půdních prostor k nadstavbě.