ZNALECKÝ POSUDEK číslo: 5771-11/2016 o obvyklé ceně spoluvlastnického podílu o velikosti 1/12 na nemovité věci pozemky p.č.376 a p.č.503, katastrální území Býkev (kód: 616460), obec Býkev, okres Mělník Objednavatel posudku: Exekutorský úřad Praha 9 JUDr. Milan Usnul, soudní exekutor Bryksova 763/46 198 00 Praha 9 Účel posudku: Oceňovací vyhláška: Odhad obvyklé ceny nemovité věci 098 EX 01710/06-092 Odhad obvyklé ceny nemovité věci je proveden s přihlédnutím k vyhlášce MF ČR č.199/2014 Sb., k provedení zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění zákona č.303/2013 Sb. (oceňovací vyhláška), s účinností od 1.10.2014. Oceněno ke dni: 22. prosince 2015 Posudek vypracoval: Ing. Jan Melš znalec a odhadce Bítovská 1227 140 00 Praha 4 - Michle Posudek byl vypracován v 3 vyhotoveních. 2 vyhotovení obdrží žadatel a 1 vyhotovení je uloženo v archívu znalce. Celkem posudek obsahuje 12 stran a přílohy. V Praze, dne 16.ledna 2015
ÚVOD Ocenění je provedeno "cenou obvyklou" ve smyslu definice uvedené v 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku): obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. (Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vazby mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim.) METODY URČENÍ HODNOTY Odhad obvyklé ceny je prováděn zpravidla třemi základními metodami: - metoda nákladového ohodnocení - vychází z nákladů, které by bylo nutno vynaložit na pořízení předmětu ocenění v místě ocenění a podle jeho stavu ke dni ocenění. - metoda výnosová - vychází z výnosu z předmětu ocenění skutečně dosahovaného z výnosu, který lze z předmětu ocenění za daných podmínek obvykle získat, a z kapitalizace tohoto výnosu. - metoda srovnávací - vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji, je jím též ocenění věci odvozením z jiné funkčně související věci. Pro tento konkrétní případ, kdy předmětem ocenění jsou zemědělské pozemky, je cena zjištěná určena na základě bonitních koeficientů BPEJ podle platné oceňovací vyhlášky. Prováděcí vyhlášky k zákonu č.151/1997 Sb. o oceňování majetku (ve znění zákona č.303/2013 Sb.) jsou průběžně novelizovány právě za účelem dosažení relace mezi cenou zjištěnou, stanovenou podle oceňovací vyhlášky a cenou obvyklou. Oceňovací vyhláška, podle které je ocenění zpracováno, postupuje při určení ceny zjištěné na základě bonitních koeficientů. Tvůrce vyhlášky pro určení tímto způsobem disponuje nejúplnější databází ověřitelných údajů. Pro určení obvyklé ceny bude, z důvodů výše uvedených, přihlédnuto k ceně zjištěné, vypočtené podle oceňovací vyhlášky a k ceně stanovené metodou srovnávací. - 2 -
NÁLEZ 1. Bližší údaje o nemovité věci Oceňovaná nemovitá věc se nalézá v katastrálním území Býkev (kód: 616460), obec Býkev. Oceňovanou nemovitou věc tvoří: - pozemek p.č.376, orná půda a - pozemek p.č.503, orná půda. Nemovitá věc je přístupná z místních nezpevněných cest. Pozemky netvoří celek, p.č.376 se nalézá cca 0,6 km severním směrem od zastavěné části obce Býkev, p.č.503 sousedí se zastavěnou částí, resp. s její západní částí. Oceňovaná nemovitá věc je součástí větších půdních celků (zemědělské pozemky). Dopravní dostupnost obce je dobrá, obcí prochází silniční komunikace I. třídy č.16, která spojuje obec Býkev s obcí Mělník, Slaný a s dálniční komunikací D8. Mělník je vzdálen 3 km východním směrem, Slaný je 28 km na jihozápad, dálniční komunikace D8 je 9 km západně a Praha se nalézá 40 km na jih. Hromadná dopravní obsluha je v obci zastoupena autobusovou dopravou s přímými spoji na Mělník, Kralupy nad Vltavou, aj. Autobusová zastávka Býkev je v centru obce. Dle Malého lexikonu obcí žije v obci Býkev 421 stálých obyvatel. V obci se nalézá pouze základní sortiment služeb občanské vybavenosti. Býkev je obcí, která je ve správním obvodu obce Mělník, obec s rozšířenou působností. Pověřený obecní úřad je též v obci Mělník. Předmětem daného usnesení o ustanovení znalce jsou též věci nemovité zapsané na listu vlastnictví č.41 v katastrálním území Zálezlice (kód: 790630), obec Zálezlice. Tyto nemovité věci dle pokynů Exekutorského úřadu Prahy 9 nejsou předmětem tohoto ocenění. Nemovité věci zapsané v daném usnesení v katastrálním území Obříství (kód: 708828), LV č.155 a Úpor (kód: 708836) jsou předmětem ocenění jiných znaleckých posudků, a to z důvodu jiné lokality a funkční nespjatosti. 2. Podklady pro vypracování posudku Usnesení o ustanovení znalce č. 098 Ex 01710/06-092 ze dne 26.11.2013 Výpis z katastru nemovitostí pro katastrální území Býkev (kód:616460), obec Býkev, list vlastnictví č.198, vyhotovený dálkovým přístupem dne 1.12.2014 Mapa geografického systému ČUZK katastrální území Býkev (kód: 616460) Platný územní plán obce Býkev. Místní šetření dne 22.12.2015. Údaje zjištěné na místě a na místně příslušných úřadech. 3. Vlastnictví Podle údajů z katastru nemovitostí jsou jako vlastníci nemovité věci na listu vlastnictví č.198 pro katastrální území Býkev (kód: 616460), obec Býkev zapsáni: 1) A1, s. r. o. identifikátor: 24677299 Kubelíkova 1224/42 130 00 Praha 3 Spoluvlastnický podíl ¼, - 3 -
2) Dalibor Mikeš identifikátor: 710530/0895 Jenišovice 7 276 01 Býkev Spoluvlastnický podíl 1/2 3) Karel Švec identifikátor: 690803/0899 Kozárovice 5 277 45 Zálezlice Spoluvlastnický podíl 1/12, 4) Zdeňka Švecová identifikátor: 485202/068 Kozárovice 5 277 45 Zálezlice Spoluvlastnický podíl 1/12, a 5) Václav Švec identifikátor: 710614/1053 Mělnická 579 277 11 Libiš Spoluvlastnický podíl 1/12. 4. Přílohy posudku Výpis z katastru nemovitostí Mapa geografického systému Mapa širších souvislostí Ortofoto mapa Inzertní listy porovnatelných nemovitých věcí 5. Předmětem ocenění jsou 1) Pozemek p.č.376 část I 2) Pozemek p.č.376 část II 3) Pozemek p.č.503 část I 4) Pozemek p.č.503 část II 5) Pozemek p.č.503 část III * * * Předpokládá se, že veškeré informace, které znalec obdržel, jsou správné. Objednatel posudku prohlašuje, že mu nejsou známy žádné skutečnosti, resp. že znalci nezamlčel žádná fakta, která by mohla závěry znaleckého posouzení jakkoli zkreslit, nebo zpochybnit. Posudek byl vypracován pouze k výše uvedenému účelu. Jeho případné další využití v jakékoli formě nebo kontextu, je možné pouze se souhlasem zpracovatele. * * * - 4 -
POSUDEK A OCENĚNÍ CENA ZJIŠTĚNÁ 1. Pozemek p.č.376 část I Oceněno podle 6 vyhlášky. 1.1 Popis Pozemek p.č.376, evidovaný v katastru nemovitostí jako orná půda, celková výměra 14613 m 2, katastrální území Býkev (kód: 616460), obec Býkev. Pozemek je přístupný z místní nezpevněné cesty. Dle územního plánu je celý pozemek v zóně se zemědělským využití. BPEJ pozemku je následující: - Část I: 6091 m 2, BPEJ 10100, - Část II: 8522 m 2, BPEJ 11000. Pozemky jsou oceněny na základě jejich zařazení dle územního plánu. 1.2 Výpočet ceny zeměděl.pozemku ( 6 vyhlášky) Základní cena za m 2 zem.pozemku (BPEJ=10100) = Kč 14,57 Cena za celou výměru 6091.00 m 2 = Kč 88.745,87 Po započtení 0.00% všech přirážek a srážek = Kč 88.745,87 Pozemek p.č.376 část I Cena celkem Kč 88.746,- 2. Pozemek p.č.376 část II Oceněno podle 6 vyhlášky. 2.1 Popis Pozemek p.č.376, evidovaný v katastru nemovitostí jako orná půda, celková výměra 14613 m 2, katastrální území Býkev (kód: 616460), obec Býkev. Pozemek je přístupný z místní nezpevněné cesty. Dle územního plánu je celý pozemek v zóně se zemědělským využití. BPEJ pozemku je následující: - Část I: 6091 m 2, BPEJ 10100, - Část II: 8522 m 2, BPEJ 11000. Pozemky jsou oceněny na základě jejich zařazení dle územního plánu. 2.2 Výpočet ceny zeměděl.pozemku ( 6 vyhlášky) Základní cena za m 2 zem.pozemku (BPEJ=11000) = Kč 14,73 Cena za celou výměru 8522.00 m 2 = Kč 125.529,06 Po započtení 0.00% všech přirážek a srážek = Kč 125.529,06 Pozemek p.č.376 část II Cena celkem Kč 125.529,- - 5 -
3. Pozemek p.č.503 část I Oceněno podle 6 vyhlášky. 3.1 Popis Pozemek p.č.503, evidovaný v katastru nemovitostí jako orná půda, celková výměra 28961 m 2, katastrální území Býkev (kód: 616460), obec Býkev. Pozemek je přístupný z místní nezpevněné cesty. Dle územního plánu je celý pozemek v zóně se zemědělským využití. BPEJ pozemku je následující: - Část I: 927 m 2, BPEJ 10100, - Část II: 6482 m 2, BPEJ 10401, - Část III: 21552 m 2, BPEJ 10501 Pozemky jsou oceněny na základě jejich zařazení dle územního plánu. 3.2 Výpočet ceny zeměděl.pozemku ( 6 vyhlášky) Základní cena za m 2 zem.pozemku (BPEJ=10100) = Kč 14,57 Cena za celou výměru 927.00 m 2 = Kč 13.506,39 Po započtení 0.00% všech přirážek a srážek = Kč 13.506,39 Pozemek p.č.503 část I Cena celkem Kč 13.506,- 4. Pozemek p.č.503 část II Oceněno podle 6 vyhlášky. 4.1 Popis Pozemek p.č.503, evidovaný v katastru nemovitostí jako orná půda, celková výměra 28961 m 2, katastrální území Býkev (kód: 616460), obec Býkev. Pozemek je přístupný z místní nezpevněné cesty. Dle územního plánu je celý pozemek v zóně se zemědělským využití. BPEJ pozemku je následující: - Část I: 927 m 2, BPEJ 10100, - Část II: 6482 m 2, BPEJ 10401, - Část III: 21552 m 2, BPEJ 10501 Pozemky jsou oceněny na základě jejich zařazení dle územního plánu. 4.2 Výpočet ceny zeměděl.pozemku ( 6 vyhlášky) Základní cena za m 2 zem.pozemku (BPEJ=10401) = Kč 6,03 Cena za celou výměru 6482.00 m 2 = Kč 39.086,46 Po započtení 0.00% všech přirážek a srážek = Kč 39.086,46 Pozemek p.č.503 část II Cena celkem Kč 39.086,- 5. Pozemek p.č.503 část III Oceněno podle 6 vyhlášky. 5.1 Popis Pozemek p.č.503, evidovaný v katastru nemovitostí jako orná půda, celková výměra 28961 m 2, katastrální území Býkev (kód: 616460), obec Býkev. - 6 -
Pozemek je přístupný z místní nezpevněné cesty. Dle územního plánu je celý pozemek v zóně se zemědělským využití. BPEJ pozemku je následující: - Část I: 927 m 2, BPEJ 10100, - Část II: 6482 m 2, BPEJ 10401, - Část III: 21552 m 2, BPEJ 10501 Pozemky jsou oceněny na základě jejich zařazení dle územního plánu. 5.2 Výpočet ceny zeměděl.pozemku ( 6 vyhlášky) Základní cena za m 2 zem.pozemku (BPEJ=10501) = Kč 7,82 Cena za celou výměru 21552.00 m 2 = Kč 168.536,64 Po započtení 0.00% všech přirážek a srážek = Kč 168.536,64 Pozemek p.č.503 část III Cena celkem Kč 168.537,- CENA ZJIŠTĚNÁ REKAPITULACE 1) Pozemek p.č.376 část I Kč 88.746,- 2) Pozemek p.č.376 část II Kč 125.529,- 3) Pozemek p.č.503 část I Kč 13.506,- 4) Pozemek p.č.503 část II Kč 39.086,- 5) Pozemek p.č.503 část III Kč 168.537,- Zjištěná výsledná cena Kč 435.404,- Po zaokrouhlení podle 50 vyhlášky Kč 435.400,- - 7 -
i Nabídková cena [Kč] KRC Cena po KRC [Kč] Plocha [m 2 ] Jednotkov á cena [Kč/m 2 ] Znalecký posudek č.5771-11/2016 METODA SROVNÁVACÍ 1. Popis K ocenění nemovité věci pozemky p.č.376 a p.č.503, katastrální území Býkev (kód: 616460), obec Býkev, je použita porovnávací metoda. Základní podmínkou pro použití této metody je výskyt dostatečného množství obdobných nemovitých věcí, které disponují srovnatelnou charakteristikou především se jedná o srovnatelný typ nemovité věci a lokalitu. Cena standardní nemovité věci je stanovena srovnáním s obdobnými nemovitými věcmi. Index srovnávací věci je vyjádřením odlišností kvalitativního charakteru srovnávaných nemovitých věcí od standardní nemovité věci. Na základě výpočtu indexu srovnávací nemovité věci je stanovena jednotková tržní cena nemovité věci (JTCs). Index oceňované nemovité věci je pak vyjádřením odlišností kvalitativního charakteru oceňované nemovité věci. Jednotková tržní cena oceňované nemovité věci je dosažena na základě součinu průměru jednotkových tržních cen srovnatelných použitých nemovitých věcí (SJTC) a indexu oceňované nemovité věci. Směrodatná odchylka vyjadřuje, jak moc se od sebe liší jednotkovou tržní cenou jednotlivé srovnávací nemovité věci. Míra kompaktnosti souboru jednotkových tržních cen vyjadřuje poměr směrodatné odchylky k průměru jednotkových tržních cen srovnávacích nemovitostí. Pásmo přijatelných cen je pak vyjádřeno intervalem, který je ohraničen odečtením, resp. přičtením směrodatné odchylky od průměru jednotkových tržních cen srovnávacích nemovitých věcí. V tomto případě jsou za standardní nemovité věci považovány pozemky, které jsou lokalizovány v obci Býkev a okolí, jsou dobře dostupné, rovinné, přístupné z nezpevněné cesty, bez dalších vlivů na cenu. Jednotkou je zde metr čtvereční užitné plochy. Srovnávací pozemky byly částečně převzaty z databáze znalce a doplněny z nabídek realitních kanceláří. Znalec se při výběru srovnávacích pozemků soustředil zejména na lokalitu, dopravní obslužnost, svažitost terénu, přístupovou cestu a další vlivy. Informace o všech srovnávacích objektech v databázi jsou vztaženy k datu ocenění. Databáze srovnávaných pozemků obsahuje celkem 5 pozemků, u nichž jsou známy jejich potřebné parametry a nabídkové ceny. Nabídkové ceny jsou sníženy o koeficient redukce ceny (KRC), který započítává do inzerovaných cen průměrné ponížení cen ze strany inzerenta a jiné slevy, které nejsou z inzerátů patrné. 2. Výpočet jednotkové ceny dosažitelné porovnávací metodou k1 k2 k3 Lokalita Dopravní obslužnost Svažitost terénu 1 220 000 0,85 187 000 5703 33 1,00 Tuhaň 1,03 velmi dobře dostupný, HD v dosahu 1,00 rovinný 2 650 000 0,85 552 500 20000 27,63 0,90 Úžice 1,00 dobře dostupný 1,00 rovinný 3 665 105 0,85 565 339 19003 29,75 1,00 Kokořínská, Liběchov 1,00 dobře dostupný 1,00 rovinný 4 284 658 0,85 241 959 5987 40,41 1,00 Nelahozeves 1,00 dobře dostupný 1,00 rovinný 5 372 000 0,85 316 200 6343 49,85 1,05 Liběchov 1,05 dobře dostupný, HD v místě 1,00 rovinný - 8 -
I Znalecký posudek č.5771-11/2016 k 4 k 5 I S JTC O Přístupová cesta Další vlivy - jinde nezahrnuté 1 1,05 zpevněná 1,00 bez vlivu 1,08 30,36 2 1,05 zpevněná 1,00 bez vlivu 0,95 29,08 3 0,90 přes cizí pozemky 1,00 bez vlivu 0,90 33,06 4 1,05 zpevněná 1,00 bez vlivu 1,05 38,49 5 1,05 zpevněná 1,00 bez vlivu 1,16 42,97 3. Oceňovaná jednotková cena Celkový počet srovnávacích nemovitostí 5 Počet použitých srovnávacích nemovitostí 5 Minimum použitých hodnot 29,08 Kč Průměr použitých hodnot [SJTC] 34,79 Kč Maximum použitých hodnot 42,97 Kč Směrodatná odchylka 5,21 Kč Průměr minus směrodatná odchylka 29,58 Kč Průměr plus směrodatná odchylka 40,00 Kč Užitná plocha [m2] 43574 Koeficienty odlišnosti/sjtc 34,79 Kč Lokalita Býkev k1 1,00 velmi dobře dostupný, Dopravní obslužnost HD v dosahu k2 1,03 Svažitost terénu rovinný k3 1,00 Přístupová cesta přes cizí pozemky k4 0,90 Další vlivy - jinde nezahrnuté spoluvlastnictví k5 0,85 Index odlišnosti oceňovaného objektu IO 0,79 Jednotková tržní cena oceňovaného objektu JTCO [Kč/m2] 29,10 Pozemek p.č.376 m 2 14613 401 625,15 Pozemek p.č.503 m 2 28961 795 967,02 Celková srovnávací cena 1 197 592,17-9 -
REKAPITULACE OBVYKLÁ CENA Předmětem ocenění je spoluvlastnický podíl 1/12 na nemovité věci zemědělské pozemky. Pozemky se nalézají na okraji obce Býkev. Netvoří jednotný celek. Pozitivní faktory ovlivňující obvyklou cenu nemovité věci: - Lokalita v dosahu obce Mělník cca 3 km, - Výměra pozemků. Negativní faktory ovlivňující obvyklou cenu nemovité věci: - Rozkolísaný trh s nemovitými věcmi shodného typu - Převis nabídky - Spoluvlastnictví. Pro tento konkrétní případ je cena určena na základě bonitních koeficientů jako cena zjištěná, vypočtena podle platné oceňovací vyhlášky. Prováděcí vyhlášky k zákonu č.151/1997 Sb. o oceňování majetku (ve znění zákona č.121/2000 Sb.) jsou průběžně novelizovány právě za účelem dosažení relace mezi cenou zjištěnou, stanovenou podle oceňovací vyhlášky a cenou obvyklou. Oceňovací vyhláška, postupuje při stanovení ceny na základě bonitních koeficientů, přičemž tvůrce vyhlášky pro stanovení údajů pro tento způsob výpočtu disponuje nejúplnější databází ověřitelných údajů. Porovnatelné nemovité věci Ve veřejně přístupných zdrojích lze najít nemovité věci shodného typu s nemovitou věcí oceňovanou, které však jsou srovnatelné pouze v některých z rozhodujících parametrů. Jedná se o nemovité věci stejné charakteristiky zemědělské pozemky. Ve veřejně přístupných zdrojích lze najít pouze nemovité věci, jejichž cena je právě cenou k jednání. Za předpokladu, že nemovité věci uvedené v příkladech nejsou zatíženy věcným břemenem nebo jiným omezujícím právem, pak podle názoru znalec je jejich obvyklá cena přibližně v úrovni ceny zjištěné. Na základě výše uvedeného je pro stanovení obvyklé ceny přihlédnuto k ceně stanovené metodou srovnávací. 1) Cena zjištěná Kč 435 400,- 2) Cena zjištěná - podíl 1/12 Kč 36 280,- 3) Cena stanovená metodou srovnávací Kč 1 197 600,- 4) Cena stanovená metodou srovnávací - podíl 1/12 Kč 99 800,- - 10 -
Po provedené analýze všech dostupných informací znalec odhaduje, že obvyklá cena spoluvlastnického podílu o velikosti 1/12 na nemovité věci pozemky p.č.376 a p.č.503, katastrální území Býkev (kód: 616460), obec Býkev, okres Mělník, po zaokrouhlení je: 100 000,- Kč Slovy: jedno sto tisíc Kč Uvedená obvyklá cena nemovitých věcí předpokládá absenci neodstranitelných právních vad. Rizika: - Nemovitá věc se nenalézá v oblasti s výskytem přírodních katastrof - v části C výpisu z KN je zapsáno omezení vlastnického práva (nařízení exekuce, zahájení exekuce, nařízení exekuce, exekuční příkaz k prodeji nemovitosti podílu ve výši 1/12, zástavní právo exekutorské, zapsáno do konkursní podstaty 1/12) Úkoly pro znalce: - Cena zjištěná, dle platné oceňovací vyhlášky: celku: 435.400,- Kč, podíl 1/12: 36.280,- Kč. - Na nemovité věci neváznou žádná práva a závady, které by ovlivňovaly cenu obvyklou. - Cena obvyklá, za kterou je nemovitá věc v dražbě prodejná, po zaokrouhlení je: podíl 1/12: 100.000,- Kč. Prohlašuji, že při provedení znaleckého posudku jsem osobou nezávislou. V Praze, dne 16. ledna 2015... vypracoval - 11 -
ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Městského soudu v Praze ze dne 27.5.1992, č.j.spr. 347/92, pro základní obor ekonomika a obor stavebnictví. Znalecký posudek je ve znaleckém deníku zapsán pod pořadovým číslem 5771-11/2016. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace. Ing. Jan Melš znalec a odhadce Bítovská 1227 140 00 Praha 4 Michle tel. 603 25 39 38 e-mail: jan.mels@atlas.cz - 12 -