Odhad obvyklé ceny nemovitosti číslo 1250/110/2012/5 NEMOVITOST: Rodinný dům - samostatný, RD č.p. 579 Adresa nemovitosti: U Krematoria 579, 460 01 Liberec Katastrální údaje : Kraj Liberecký, okres Liberec, obec Liberec, k.ú. Liberec, kód ČSÚ: 682 039, LV: 1798 Ostatní stavby: Pozemky: 3788/2, 3788/1 Vlastník stavby: Jiří Bradna, U Krematoria 579 / 20, 460 01 Liberec, vlastnictví: výhradní Vlastník pozemku: Jiří Bradna, U Krematoria 579 / 20, 460 01 Liberec, vlastnictví: výhradní OBJEDNATEL : EURODRAŽBY.CZ a.s.; č. obj.:, 22.8.2012 Adresa objednatele: U Pískovny 890 / 1, 182 00 Praha 8 IČ: 25023217 telefon: 800900490 e-mail: info@eurodrazby.cz DIČ: fax: ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: ÚČEL OCENĚNÍ: Ing._ Miroslav Bažant Bohušovická 2366, 470 01 Česká Lípa IČ: 10402462 telefon: 605858917 e-mail: miroslav.bazant@seznam.cz DIČ: CZ5504250774 fax: Jiné (ocenění stávajícího stavu) Účel úvěru: koupě výstavba změna stavby rekonstrukce leasing jiné OBVYKLÁ CENA Současný stav 1 500 000 Kč Budoucí stav Datum místního šetření: 6.9.2012 Datum zpracování : 6.9.2012 Počet stran: 10 stran Počet příloh: 5 České Lípě, dne 6.9.2012 Otisk razítka Ing._ Miroslav Bažant
STAV POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI : stavba dokončena v r. 1970 změna stavby v r. Rekonstrukce v r. Stavebně technický stav stavby: novostavba udržovaná neudržovaná SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Konstrukce: zděné betonové montované Konstrukce: zděné betonové montované kovové dřevěné jiné kovové dřevěné jiné Využití: bydlení pronájem podnikání Využití: bydlení pronájem podnikání bydl., podn. část. obsazen volný objekt bydl., podn. část. obsazen volný objekt Poloha: centrum kraj obce bytová zóna Poloha: centrum kraj obce bytová zóna prům. zóna nákup. zóna mimo obec prům. zóna nákup. zóna mimo obec Příjezd: zpevněná komunikace Příjezd: zpevněná komunikace Přípojky: / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn / elektro telefon / elektro telefon Dopravní dostupnost do vyššího správního celku : MHD železnice autobus dálnice silnice I.,II.,III.tř RODINNÝ DŮM SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Typ PP RD Garáž Pozemky OP ZP Rozesta- Typ PP RD Garáž Pozemky OP ZP Obytná/ Nebyt. výměra věnost Obytná/ Nebyt. výměra m 2 ks m 2 m 3 m 2 % m 2 ks m 2 m 3 m 2 3+2 0 / 0 1 712 367 102 100,00 / negativní vlivy okolní zástavby právní zánik stavby (zánik čp/čo) záplavová a zátopová oblast záplavová a zátopová oblast RIZIKA riziko přístupu a příjezdu věcná břemena předkupní právo pojištění proti zaplavení ano / ne ostatní omezení REKAPITULACE OCENĚNÍ POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI evidence v KN Současný stav Porovnávací hodnota 1 500 000 Kč Výnosová hodnota 0 Kč Věcná hodnota 2 440 000 Kč Obvyklá cena 1 500 000 Kč - z toho hodnota pozemku 1 420 000 Kč Budoucí stav Minimální cena v rekonstrukci x Vklad investice do nemovitosti 0 Kč x Reprodukční cena pro pojištění 1 560 000 Kč - z toho hlavní budova 1 560 000 Kč - ostatní objekty 0 Kč Komentář ke stanovení ceny obvyklé posuzovaných nemovitostí Obvyklá cena byla stanovena na základě porovnání s nemovitostmi na trhu v dané lokalitě. Porovnávací metoda nejpřesněji určuje cenu obvyklou, neboť nejvěrněji zobrazuje stav na trhu s nemovitostmi v daném regionu. Při výpočtu nebyla vzata v úvahu uvedená rizika, protože zaniknou provedením dražby. Při stanovení obvyklé ceny bylo přihlédnuto k technickému a morálnímu opotřebení objektu. Povinný neumožnil vnitřní prohlídku nemovitosti a proto se předpokládá stejně zanedbaný stav, jako má objekt z vnější strany. NÁLEZ Situace Přehled podkladů Výpis z katastru nemovitostí - list vlastnictví č. 1798 Kopie katastrální mapy Charakteristika obce Liberec je krajské statutární město. Obec má veškerou infrastrukturou a s rozmanitou pracovní nabídkou. Poloha nemovitosti Stavba RD je u místní komunikace v ulici U Krematoria nedaleko centra města. - 2 -
Popis omezení rizik nemovitostí Sociální riziko Riziko nezjištěno Negativní vlivy v okolní Riziko nezjištěno zástavbě Záplavová oblast/zátopové Riziko nezjištěno území Riziko přístupu a příjezdu Riziko nezjištěno Věcná břemena Riziko nezjištěno Překupní právo Riziko nezjištěno Ostatní omezení Zástava. Půjčka od ČSTSP - 140.000,- Kč Zástavní právo smluvní k zajištění pohledávek ve výši 1.100.000,- Kč ve prospěch České spořitelny a.s. Praha. Zástavní právo smluvní k zajištění pohledávek ve výši 1.500.000,- Kč a budoucích pohledávek do výše 1.5.00.000,- Kč ve prospěch České spořitelny a.s. Praha.Tato rizika nejsou zahrnuta v ceně protože dražbou zaniknou. Evidence v KN Riziko nezjištěno Právní zánik stavby Riziko nezjištěno Popis jednotlivých staveb Základní popis Jedná se o samostatně stojící rodinný dům s 1.PP a 2.NP. Stáří dle sdělení majitele 42 let. RD má plochou střechu. Svislé nosné konstrukce jsou panelové. Příslušenství tvoří venkovní úpravy a pozemky p.č. 3788/1 a 3788/2. Druh stavby - účel využití Nemovitost k bydlení - rodinný dům. Dispoziční řešení 3+2 Popis tech. stavu stavby Základy jsou betonové. Svislé konstrukce jsou z panelů. Vodorovné nosné konstrukce jsou s rovným podhledem. Střecha je plochá s bleskosvodem s lepenkovou krytinou, klempířské prvky z pozinkovaného plechu, fasáda je břizolitová, okna jsou dřevěná zdvojená, schody dřevěné, podlahy PVC, dveře hladké, elektroinstalace třífázová, vodoinstalace studená a teplá, TUV - el. boiler, vytápění ústřední s plynovým kotlem, vnitřní omítky vápenné štukové, koupelna svanou a umyvadlem a WC, další samostatné WC. K domu je přistavěn výtah. Konstrukcí jsou původní. Povinný umožnil pouze vnější prohlídku, pustit znalce do interiéru odmítl. Z vnější strany vykazuje objekt značně zanedbanou údržbu a vysoký stupeň opotřebení. Lze předpokládat, že stav uvnitř domu bude obdobný. Příslušenství stavby Venkovní úpravy, trvalé porosty a pozemky p.č. 3788/1, 3788/2 Konstrukce Popis 1. Základy včetně zemních prací betonové pasy 2. Svislé konstrukce montované betonové 3. Stropy s rovným podhledem 4. Krov, střecha plochá 5. Krytiny střech asfaltové 6. Klempířské konstrukce pozinkovaný plech 7. Úprava vnitřních povrchů dvouvrstvé vápenné omítky 8. Úprava vnějších povrchů břízolitové omítky 9. Vnitřní obklady keramické běžné obklady 10. Schody dřevěné 11. Dveře hladké plné dveře 12. Vrata 13. Okna dřevěná zdvojená okna 14. Povrchy podlah PVC 15. Vytápění plynové 16. Elektroinstalace třífázová 17. Bleskosvod bleskosvod 18. Vnitřní vodovod studená i teplá 19. Vnitřní kanalizace standardní 20. Vnitřní plynovod rozvod zemního plynu 21. Ohřev teplé vody bojler 22. Vybavení kuchyní běžný elektrický sporák 23. Vnitřní hygienické vybavení WC, umyvadla, vana 24. Výtahy osobní výtah 25. Ostatní chybí 26. Instalační pref. jádra chybí - 3 -
Popis pozemků Základní popis oceňovaných pozemků Pozemek p.č. 3788/2 o velikosti 94m 2 evidovaný v druhu pozemku zastavěná plocha a nádvoří. Pozemek p.č. 3788/1 o velikosti 618m 2 evidovaný v druhu pozemku zahrada. OCENĚNÍ Výpočet hodnoty pozemků porovnávacím způsobem Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků: Cena pozemků v okolí se v současné době pohybuje od 1000,-Kč do 3000,- Kč. V tomto případě byla cena s přihlédnutím k poloze stanovena ve výši 2000,-Kč/m 2. Druh pozemku Parcela č. Výměra m 2 Jednotková cena Kč/m 2 Celková cena pozemku Kč zastavěná plocha a nádvoří 3788/2 94 2 000 188 000 zahrada 3788/1 618 2 000 1 236 000 Hodnota pozemků celkem 1 424 000 Výpočet věcné hodnoty staveb Výpočet věcné hodnoty hlavní stavby Výpočet obestavěného prostoru: Název Obestavěný prostor spodní stavba 101,93*2,35 = 239,54 m 3 vrchní stavba 8,55*8,55+3,57*1,50+2,05*1,70*6,00+3,20*3,0*2,9 = 127,21 m 3 0 Obestavěný prostor - celkem: = 366,74 m 3 Současný stav Budoucí stav Zastavěná plocha [m 2 ] 102 Obestavěný prostor [m 3 ] 366,74 Jednotková cena (JC) [Kč/m 3 ] 4 248 Rozestavěnost % 100,00 Reprodukční hodnota (RC) Kč 1 557 924 0 Stáří roků 42 Další životnost roků 79 Opotřebení % 34,71 Věcná hodnota (VH) Kč 1 017 150 Výpočet porovnávací hodnoty Lokalita Obestavěný prostor Pozemek Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient celkový Upravená cena Popis rodinného domu a pozemků / Zdůvodnění koeficientu K c Foto m 3 m 2 Kč Kč/m 3 K C Kč/m 3 Liberec, Rochlice, Ševčíkova 486,00 437 3 960 000 8 148 0,624 5 082 Zděný RD s mansardovou střechou, stáří cca 80 let, 1.NP + podkroví, po celkové rekonstrukci, výborný stav. Liberec, Lužická 966,00 1 187 5 300 000 5 487 0,648 3 555 Samostatný zděný rodinný dům se stanovou střechou, 1.PP, 2.Np, stáří cca 90 let. Dobrý technický stav, po částečné rekonstrukci. - 4 -
Liberec, Perštýn 544,00 512 2 199 000 4 042 0,891 3 602 Samostatný zděný rodinný dům cca 60 let. Sedlová střecha. 1.PP, 1.NP a podkroví. 3+1 Velmi dobrý technický stav Průměrná cena 4 080 Kč/m 3 Celkový obestavěný prostor oceňované nemovitosti 366,74 m 3 Porovnávací hodnota 1 496 171 Kč Výpočet výnosové hodnoty Přehled pronajímaných plocha a jejich výnosů č. plocha - účel podlaží podlahová plocha nájem nájem nájem [m 2 ] [Kč/m 2 /rok] [Kč/měsíc] [Kč/rok] Celkový výnos za rok: 0 Výpočet hodnoty výnosovým způsobem Podlahová plocha PP m 2 0 Reprodukční cena RC Kč 1 560 000 Časová cena stavby (zaokrouhleno) C Kč 1 020 000 Výnosy (za rok) Dosažitelné roční nájemné za m 2 Nj Kč/(m 2x rok) Dosažitelné hrubé roční nájemné Nj x PP Kč/rok 0 Dosažitelné procento pronajímatelnosti % 95 % Upravené výnosy celkem Nh Kč/rok 0 Náklady (za rok) Daň z nemovitosti Kč/rok 0 Pojištění 0,00 % x RC Kč/rok 0 Opravy a údržba 3,00 % x RC Kč/rok 46 800 Správa nemovitosti 0,00 % x RC Kč/rok 0 Ostatní náklady Kč/rok 0 Náklady celkem V Kč/rok 46 800 Čisté roční nájemné N=Nh-V Kč/rok 0 Míra kapitalizace % 6,00 Zbývající životnost stavby pro výpočet výnosové hodnoty let Výnosová hodnota Cv Kč 0 Seznam příloh: počet stran A4 v příloze: Výpis z katastru nemovitostí 2 Snímek katastrální mapy 1 Fotodokumentace nemovitosti. 1 Mapa oblasti. 1 Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný předsedou Krajského soudu v Ústí nad Labem ze dne 8.12.2004, č.j. Spr. 6118/2004 pro základní obor ekonomika, ceny a odhady se zvláštní specializací oceńování nemovitostí. - 5 -
- 6 -
- 7 -
- 8 -
- 9 -
- 10 -