Znalecký posudek č. 5319-033/2012 o administrativní a tržní ceně nemovitosti Označení nemovitosti: Rodinný dům ve Valticích včetně pozemku Adresa nemovitosti: Valtice, Růžová 96 Katastrální údaje: Kraj Jihomoravský, okres Břeclav, obec Valtice, katastrální území Valtice, LV 773 Objekt bydlení č.p. 96 na parcele 758/1 a pozemek parc.č. 758/1 Vlastník: Horáček Radek, Pod zámkem 921, Valtice Účel ocenění: Ocenění je provedeno pro potřebu exekučního řízení ke dni 15.03.2012 Objednatel ocenění: Exekutorský úřad Břeclav Mgr. Marcela Petrošová, U Tržiště 9, Břeclav, Telefon: 513 033 035 Podklady: Exekuční příkaz, vydal Exekutorský úřad Břeclav, Mgr. Marcela Petrošová, soudní exekutor dne 12.10.2011 pod č.j.160 EX 1321/11-13 Usnesení o ustanovení znalce, vydal Exekutorský úřad Břeclav, Mgr. Marcela Petrošová, soudní exekutor dne 27.02.2012 pod č.j.160 EX 1321/11-52 Výpis z katastru nemovitostí, LV 773 pro k.ú. Valtice, vyhotoveno dálkovým přístupem podle stavu ke dni 27.02.2012 Kopie katastrálních map získaná prostřednictvím internetu Prohlídka nemovitosti dne 15.03.2012 Použitá literatura: Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) Vyhláška č. Malý lexikon obcí České republiky, vydal Český statistický úřad Oceňovací program DELTA-NEM Použité měřící přístroje: Laserový dálkoměr Leica Disto Svinovací metr Zhotovitel ocenění: Ing.arch. Pavel Přikryl, J.Palacha 121/8, 690 02 Břeclav, tel. 608 423 044, e-mail: prikryl@reality-domus.cz Vypracováno v Břeclavi dne 27.03.2012 Posudek obsahuje 12 stran. Posudek byl vypracován ve 2 vyhotoveních.
Ing.arch. Pavel Přikryl strana 2 posudek č.5319-033/2012 A. Nález Stručný popis: Předmětem ocenění dům č.p. 96 ve Valticích nacházející se na Růžové ulici. Jedná se o přízemní dům postavený v běžné uliční zástavbě jako dům řadový koncový. Dům je postaven v uličním líci obdélníkové parcely, pozemek je tvořen jdnou parcelou č. 758/1. Tato parcela je rovněž přístupná i z ulice Vinařské, zejména její zadní část užívaná jako zahrada. Vstup do domu je z ulice Růžové, vstup do dvora je z boku z ulice Vinařské. Na pozemku ve dvoře je postaveno dvorní křídlo, které má charakter vedlejší stavby, část křídla je obytná. Na pozemku se nachází minimální rozsah venkovních úprav a porostů (oplocení, přípojky a pod.), jejich hodnota je vzhledem k celku zanedbatelná a při ocenění je neuvažuji. Stáří není doloženo, podle stavebního provedení předpokládám pořízení stavby před více než 100 lety. Dům je postupně opravován, avšak velmi pomalým tempem a neodborně, takže zhodnocení domu stavebními úpravami je minimální a obecně je možno konstatovat, že dům je ve 3. třetině až na konci své životnosti. Nemovitost se nachází v jižní části města s krátkou docházkovou vzdáleností na hlavní náměstí. Z hlediska polohy se jedná o atraktivní nemovitost. Valtice jsou významnou vinařskou obcí s více než 3.500 obyvateli nacházející se v těsné blízkosti státních hranic s Rakouskem. Město je centrem Lednicko-valtického reálu zapsaného v seznamu významných kulturních památek UNESCO. Městu dominuje valtický zámek s historickým náměstím a dalšími významnými památkami ve městě i v jeho blízkosti. V teplých měsících je město vyhledávaným turistickým cílem. Uživatel: Nemovitost je užívána rodinou vlastníka, není známa existence nájemního vztahu. Břemena a závazky: Nebyly zjištěny. Součásti a příslušenství: Rodinný dům Vedlejší stavba Ploty Přípojky vodovodu, kanalizace a elektro Pozemky Trvalé porosty B. Posudek Popisy objektů 1) Objekty a) Rodinný dům Přízemní nepodsklepený dům ve stáří 100 let. Dům dispozičně obsahuje vstuponí středovou chodbu procházející napříč domem do dvorní verandy. Vpravo od chodby jedna obytná místnost, vlevo koupelna + WC (vyny, umyvadlo + WC), krytá veranda, místnost vedle verandy, kuchyň a další dva pokoje do ulice a jeden pokoj do dvora (částečně ve dvorním křídle). Konstrukčně se jedná o zděný objekt v tl. 45 cm s trámovými stropy, krov sedlový s osinkocementovými šablonami, vytápění lokální na TP. V obytných místnostech vlýsky, ostatní betonový potěr a ker. dlažba. Ohřev vody el. bojlerem, vodovod proveden v koupelně nově z plastu. V kuchyni el. sporák. Celkově zanedbaná údržba domu, stavební podstata silně poznamenána stářím. 2) Pozemky a) Pozemky Zastavěná plocha a nádvoří, ve skutečnosti užíváno jako zastavěná plocha společně se zahradou. Zahrada lze potencionálně využít jako druhé stavební místno. Přístup po živičné vozovce. U pozemku předpokládám obvyklou cenu ve výši 1000 Kč/m 2 v celé výměře. Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: 222 727 040, www.diotima.cz
Ing.arch. Pavel Přikryl strana 3 posudek č.5319-033/2012 Ocenění 1) Objekty 1.a) Věcná hodnota podle vyhlášky 387/2011 Sb. 1.a.1) Rodinný dům 5 Zatřídění pro potřeby ocenění Rodinný dům: typ A Konstrukce: zděná Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Typ střechy: se sklonitou střechou Podkroví: nemá podkroví Podlaží: s jedním nadzemním podlažím Polohový koeficient: 1,000 Kód klasifikace CZ-CC: 111 Budovy jednobytové Kód standardní klasifikace produkce: 46.21.11.1 domy rodinné jednobytové Koeficient změny ceny stavby: 2,155 Podlaží: přízemí Výška: 2,80 m Zastavěná plocha: 18,70 8,58+2,75 5,37 = 175,21 m 2 Obestavěný prostor (OP): přízemí po okap 2,80 (18,70 8,58+2,75 5,37) = 490,60 m 3 zastřešení 3,00 0,5 (18,70 8,58+2,75 5,37) = 262,82 m 3 Obestavěný prostor celkem: = 753,42 m 3 Vybavení: Název, popis Obj. podíl Hodnocení 1. Základy zákl.pasy s nefční izolací 8,20 % Podstandardní 2. Zdivo zdivo v tl. 45 cm 21,20 % Standardní 3. Stropy trámové s rovným podhledem 7,90 % Standardní 4. Střecha sedlová 7,30 % Standardní 5. Krytina osinkocementové šablony 3,40 % Standardní 6. Klempířské konstrukce pozinkovaný plech - úplné 0,90 % Standardní 7. Vnitřní omítky vápenná jednoduchá 5,80 % Podstandardní 8. Fasádní omítky vápenná hladká 2,80 % Podstandardní 9. Vnější obklady nejsou 0,50 % Nevyskytuje se 10. Vnitřní obklady podstandardní rozsah 2,30 % Podstandardní 11. Schody nejsou 1,00 % Nevyskytuje se 12. Dveře náplňové do dřev. zárubní 3,20 % Standardní 13. Okna špaletová 5,20 % Standardní 14. Podlahy obytných místností vlýsky 2,20 % Standardní 15. Podlahy ostatních místností betonová mazanina 1,00 % Standardní 16. Vytápění lokální na tuhá paliva 5,20 % Podstandardní 17. Elektroinstalace světelná, jističe 4,30 % Standardní 18. Bleskosvod není 0,60 % Nevyskytuje se 19. Rozvod vody studená i teplá 3,20 % Standardní 20. Zdroj teplé vody bojler 1,90 % Standardní 21. Instalace plynu není 0,50 % Nevyskytuje se 22. Kanalizace standardní rozsah 3,10 % Standardní 23. Vybavení kuchyně elektrický sporák 0,50 % Standardní
Ing.arch. Pavel Přikryl strana 4 posudek č.5319-033/2012 24. Vnitřní vybavení vana + umyvadlo 4,10 % Standardní 25. Záchod splachovací 0,30 % Standardní 26. Ostatní celkově podstandardní 3,40 % Podstandardní Výpočet koeficientu vybavení stavby K4: Základní koeficient K4: 1,0000 Úprava koeficientu K4: 1. Základy 0,54 8,20 % 0,0443 7. Vnitřní omítky 0,54 5,80 % 0,0313 8. Fasádní omítky 0,54 2,80 % 0,0151 9. Vnější obklady 0,54 1,852 0,50 % 0,0050 10. Vnitřní obklady 0,54 2,30 % 0,0124 11. Schody 0,54 1,852 1,00 % 0,0100 16. Vytápění 0,54 5,20 % 0,0281 18. Bleskosvod 0,54 1,852 0,60 % 0,0060 21. Instalace plynu 0,54 1,852 0,50 % 0,0050 26. Ostatní 0,54 3,40 % 0,0184 Hodnota koeficientu vybavení stavby K4: = 0,8244 Ocenění: Základní jednotková cena: 2 290, Kč/m 3 Koeficient vybavení stavby K4: 0,8244 Polohový koeficient K5: 1,0000 Koeficient změny cen staveb Ki: 2,1550 Základní jednotková cena upravená: = 4 068,37 Kč/m 3 Základní cena upravená: 753,42 m 3 4 068,37 Kč/m 3 = 3 065 191,33 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří: 100 roků Předpokládaná další životnost: 25 roků Opotřebení: 100 100 / (100 + 25) = 80,000 % Odpočet opotřebení: 3 065 191,33 Kč 80,000 % 2 452 153,06 Kč Cena objektu po odečtení opotřebení: = 613 038,27 Kč Rodinný dům zjištěná cena: 613 038,27 Kč 2) Pozemky 2.a) Porovnávací hodnota 2.a.1) Pozemky Stanovená jednotková cena (SJC): 1 000, Kč/m 2 Oceňovaný pozemek: Název: zastavěná plocha a nádvoří Parcelní číslo: 758/1 Výměra (V): 747,00 m 2 Cena pozemku (V SJC): 747,00 m 2 1 000, Kč/m 2 = 747 000, Kč Pozemky zjištěná cena: 747 000, Kč 3) Ocenění porovnávací metodou U stavby předpokládám tuto započitatelnou užitnou plochu obytné části rodinného domu ve výši 175 m 2.
Ing.arch. Pavel Přikryl strana 5 posudek č.5319-033/2012 Seznam porovnávaných objektů: Název Výchozí cena (VC) Množství (M) Kmísta Kzdroje inf. Kvybavení Kvelikosti Jednotková cena (JC) Váha (V) Záznam 17870 1 750 000, Kč 226,00 m2 1,00 1,00 1,20 1,10 5 866,18 Kč 1,0 Záznam 16840 850 000, Kč 159,00 m2 0,90 1,00 1,10 1,00 5 399,91 Kč 1,0 Nabídka 1 1 500 000, Kč 176,00 m2 1,00 1,15 1,10 1,00 6 737,33 Kč 1,0 Nabídka 2 1 300 000, Kč 110,00 m2 1,00 1,15 1,20 1,00 8 563,90 Kč 1,0 kde JC = (VC / M) / (Kmísta Kzdroje inf. Kvybavení Kvelikosti) Minimální jednotková cena za m2: Průměrná jednotková cena za m2 ( (JC V) / V): Maximální jednotková cena za m2: 5 399,91 Kč 6 641,83 Kč 8 563,90 Kč Stanovení porovnávací hodnoty: Stanovená jednotková cena za m2: 6 641,83 Kč Množství: 175,00 m2 Porovnávací hodnota: = 1 162 320, Kč
Ing.arch. Pavel Přikryl strana 6 posudek č.5319-033/2012 C. Rekapitulace Při posouzení obvyklé ceny kladu důraz na cenu zjištěnou porovnáním. Při porovnání byly vybrány realizované prodeje obdobných domů v okrese Břeclav a dále aktuální nabídky prodeje domů ve Valticích. U nabídek předpokládám, že budoucí dohodnujtá kupní cena bude cca o 15% nižší. Takto zjištěnou cenu zaokrouhluji. Věcná hodnota objektů podle vyhlášky Cena pozemků určená porovnávací metodou Stanovená věcná hodnota celkem Cena zjištěná porovnávacím způsobem 613 040, Kč 747 000, Kč 1 360 040, Kč 1 162 320, Kč Obvyklá (obecná, tržní) cena podle odborného odhadu znalce 1 150 000, Kč Cena slovy: jedenmilionjednostopadesáttisíc Kč D. Stanovení práv a závad spojených s nemovitostí Na nemovitosti nebyly zjištěny žádné závady nebo závady. E. Přílohy: Výpis z katastru nemovitostí Mapa oblasti a snímek z katastrální mapy Fotodokumentace Porovnávané nemovitosti V Břeclavi dne 27.03.2012 Ing. arch. Pavel Přikryl F. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Brně ze dne 16.11.1984, č.j. Spr 419/84 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 5319-033/2012 znaleckého deníku.
Ing.arch. Pavel Přikryl strana 7 posudek č.5319-033/2012 Výpis z katastru nemovitostí
Ing.arch. Pavel Přikryl strana 8 posudek č.5319-033/2012 Mapa oblasti a snímek z katastrální mapy
Ing.arch. Pavel Přikryl strana 9 posudek č.5319-033/2012 Fotodokumentace Pohled z ulice Růžová Štít z levé strany Štít z pravé strany Obytná část ze dvora Dvorní křídlo ve dvoře
Ing.arch. Pavel Přikryl strana 10 posudek č.5319-033/2012 Zahrada za domem z Vinařské ulice Zadní část zahrady z bezejmené uličky Koupelna Kuchyň
Ing.arch. Pavel Přikryl strana 11 posudek č.5319-033/2012 Porovnávané nemovitosti
Ing.arch. Pavel Přikryl strana 12 posudek č.5319-033/2012