Znalecký posudek č /2012

Transkript

1 Znalecký posudek č /2012 o obvyklé ceně nemovitosti Označení nemovitosti: Rodinný dům č.p v Břeclavi včetně pozemku Adresa nemovitosti: Lanžhotská 1288/33, Břeclav Katastrální údaje: Kraj Jihomoravský, okres Břeclav, obec Břeclav, katastrální území Břeclav, LV 2449 Objekt k bydlení č.p na parc.č. st a pozemek parc.č. st a 3282/9 (id. 1/2 ve vlastnictví Bohdana Effenbergera) Vlastník: Effenberger Bohdan, Lanžhotská 1288/33, Břeclav (podíl 1/2) - podíl pro ocenění Tlapáková Eva, Břeclavská 318/53, Kostice (podíl 1/2) Účel ocenění: Ocenění je provedeno pro potřebu exekučního řízení podle stavu ke dni Objednatel ocenění: Exekutorský úřad Břeclav Mgr. Marcela Petrošová, U Tržiště 76/9, Břeclav, Podklady: Exekuční příkaz, Mgr. Marcela Petrošová ze dne č.j. 160 EX 169/11-9 Usnesení Exekutorského úřadu Břeclav, Mgr. Marcela Petrošová ze dne č.j. 160 EX 169/11-51 Výpis z katastru nemovitostí č. LV 2449 pro k.ú. Břeclav, vyhotoveno dálkovým přístupem podle stavu ke dni Kopie katastrální mapy získaná prostřednictvím Nahlížení do katastru podle stavu ke dni Prohlídka nemovitosti dne Ústní informace pana Bohdana Effenbergera, který byl prohlídce přítomen Použitá literatura: Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) Oceňovací program DELTA-NEM Použité měřící přístroje: Laserový dálkoměr Leica Disto Svinovací metr Zhotovitel ocenění: Ing.arch. Pavel Přikryl, J.Palacha 121/8, Břeclav, tel , prikryl@reality-domus.cz Vypracováno v Břeclavi dne Posudek obsahuje 13 stran. Posudek byl vypracován ve 3 vyhotoveních.

2 Ing.arch. Pavel Přikryl strana 2 posudek č /2012 A. Nález Stručný popis: Předmětem ocenění je dům č.p nacházející se v Břeclavi, Lanžhotské ulici č.o. 33. Jedná se o pravou polovinu dvojdomu postaveného s odstuperm cca 3 m od uličního líce pozemku. K domu náleží pozemek obdélníkového tvar tvořený v přední části zastavěnou plochou a nádvořím parc.č. st a vzadu zahradou parc.č. 3282/9. Dům je postaven po levé straně pozemku s volným vjezdem do dvora, pozemek za domem má charakter zahrady. Na pozemku se nacházejí minimální venkovní úpravy (zpevněné plochy, ploty, přípojky), na zahradě jsou běžné ovocné porosty. Nemovitost nebyla k datu prohlídky užívána, není průběžně udržována. Údaje o stáří: Stáří objektu není doloženo, podle stavebního provedení a čísla popisného lze předpokládat, že dům byl postaven ve dvou stavebních etapách, a sice přední část v období let , k původnímu domu byla okolo roku 1980 provedena přístavba patrového dvorního křídla. Inženýrské sítě: Pozemek umožňuje napojení na veřejné rozvody vodovodu, kanalizace, elektro i zemního plynu, přístup je po zpevněné vozovce. Charakter hlavní stavby: Dům obsahuje jednu bytovou jednotku, nemá provozní prostory a splňuje charakter rodinného domu. Poloha nemovitosti: Dům je postaven v ulici Lanžhotská. Tato lokalita na východním okraji města je oddělena od městského centra železnicí, přístupná pouze vybranými podjezdy pod železnicí. Okolní zástavba je sice tvořena rodinnými domy, v bezprostřední blízkosti se však nacházejí četné výrobní areály, zejména Gumotex Břeclav, což může negativně působit na cenu nemovitosti. Uživatel: Nemovitost není užívána. Není známa existence nájemní smlouvy. Dokumentace a skutečnost: Znalci nebyla předložena žádná stavební dokumentace, pouze podklady katastrálního úřadu. Břemena a závazky: Věcná břemena ani závazky nebyly na nemovitosti zjištěny. Součásti a příslušenství: Dům č.p Ploty Zpevněné plochy Plotová vrátka Jednoduchý polootevřený přístřešek Pozemky Trvalé porosty B. Posudek Podklady pro stanovení koeficientu Kp: Obec: Břeclav Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: ,

3 Ing.arch. Pavel Přikryl strana 3 posudek č /2012 Popisy objektů Dům z roku přízemní podsklepený s patrovou přístavbou do dvora. Spodní podlaží přístavby je v podstatě v rovině s úrovní podlahy sklepa i s úrovní terénu ve dvoře, úroveň terénu ulice je výše. Obecně spodní podlaží (včetně sklepa) má charakter technického podlaží, vlastní obytné prostory jsou v horním podlaží. Vstup do domu je z boku v místě navázání přístavby na původní objekt. Obytná část obsahuje vstupní chodbu, koupelnu, WC, kuchyň a dva pokoje v původní části a obývací pokoj se dvěmi ložnicemi a terasou v přístavbě. Suterén původní části obsahuje běžné sklepní místnosti s kotlem ÚT, spodní podlaží přístavby je tvořeno dvěma garážemi a domácí dílnou. Konstrukčně se jedná o zděný objekt postavený v původní části způsobem obvyklým okolo roku 1925 (trámové stropy nad přízemím, sedlový krov, tašková krytina, náplňové dveře, okna dřevěná zdvojená) později (zřejmě kolem r. 1980) doplněné o vytápění, koupelnu a vybavení kuchyně. Přístavba odpovídá svým provedením období osmdesátých let, kdy byly stavební práce prováděny svépomocí, mnohdy neodborně (stropy nespalné, plochá střecha, dveře hladké do oc. zárubní a pod.) Dům vykazuje celkově zanedbanou údržbu. Ocenění a) Objekty a.1) Vyhláška 387/2011 Sb. a.1.1) Rodinný dům č.p Zatřídění pro potřeby ocenění Rodinný dům: typ C Konstrukce: zděná Podsklepení: podsklepená Typ střechy: se sklonitou střechou Podkroví: nemá podkroví Podlaží: s jedním nadzemním podlažím Polohový koeficient: 1,050 Kód klasifikace CZ-CC: 111 Budovy jednobytové Kód standardní klasifikace produkce: Koeficient změny ceny stavby: 2,155 Koeficient prodejnosti: 1,085 (Rodinné domy) domy rodinné jednobytové Podlaží: Název Výška Zastavěná plocha sklep a tech. podlaží 2,46 m 9,89 9,41+16,35 5,85 = 188,71 m 2 obytné podlaží 3,00 m 9,89 9,41+11,11 7,58 = 177,28 m 2 Součet: 5,46 m 365,99 m 2 Obestavěný prostor (OP): původní část po okap 9,89 9,41 5,70 = 530,47 m 3 dtto zastřešení 9,89 9,41 4,70 0,5 = 218,70 m 3 přístavba - technické 16,35 5,85 2,50 podlaží = 239,12 m 3 přístavba - obytné 11,11 7,58 2,78 podlaží = 234,11 m 3 Obestavěný prostor celkem: = 1 222,40 m 3

4 Ing.arch. Pavel Přikryl strana 4 posudek č /2012 Vybavení: Název, popis Obj. podíl Hodnocení Podíl 1. Základy základové pasy 5,40 % Standardní 2. Zdivo zdivo tl. 45 cm 23,40 % Standardní 50 % zdivo v tl. 30 cm Standardní 50 % 3. Stropy nespalné 9,10 % Standardní 70 % trámové s rovným podhledem Standardní 30 % 4. Střecha sedlový krov 5,40 % Standardní 50 % plochá Standardní 50 % 5. Krytina tašková 3,30 % Standardní 50 % živičná krytina Standardní 50 % 6. Klempířské konstrukce pozinkovaný plech - úplné 0,80 % Standardní 7. Vnitřní omítky vápenné štukové 6,10 % Standardní 8. Fasádní omítky vápenné hladké 2,80 % Standardní 9. Vnější obklady nejsou 0,50 % Nevyskytuje se 10. Vnitřní obklady celkově podstandardní 2,20 % Podstandardní 11. Schody betonové bez povrchové úpravy 2,30 % Podstandardní 12. Dveře hladké do oc. zárubní 3,20 % Standardní 50 % náplňové do dřev. zárubní Standardní 50 % 13. Okna zdvojená, měkké dřevo 5,10 % Podstandardní 14. Podlahy obytných místností hlazený beton 2,10 % Standardní 15. Podlahy ostatních místností keramická dlažba 1,30 % Standardní 50 % hlazený beton Podstandardní 50 % 16. Vytápění ÚT na plyn 5,30 % Standardní 17. Elektroinstalace třífázový proud, automaty 4,20 % Standardní 18. Bleskosvod není 0,60 % Nevyskytuje se 19. Rozvod vody rozvod studené a teplé vody 2,90 % Standardní 20. Zdroj teplé vody elektrický bojler 1,70 % Standardní 21. Instalace plynu zemmní plyn 0,50 % Standardní 22. Kanalizace standardní rozsah 2,70 % Standardní 23. Vybavení kuchyně plynový sporák 0,50 % Standardní 24. Vnitřní vybavení vana + umyvadlo 4,30 % Standardní 25. Záchod splachovací 0,30 % Standardní 26. Ostatní celkově standardní 4,00 % Standardní Výpočet koeficientu vybavení stavby K4: Základní koeficient K4: 1,0000 Úprava koeficientu K4: 9. Vnější obklady 0,54 1,852 0,50 % 0, Vnitřní obklady 0,54 2,20 % 0, Schody 0,54 2,30 % 0, Okna 0,54 5,10 % 0, Podlahy ostatních místností 0,54 1,30 % 50 % 0, Bleskosvod 0,54 1,852 0,60 % 0,0060 Hodnota koeficientu vybavení stavby K4: = 0,9337 Ocenění: Základní jednotková cena: 2 130, Kč/m 3 Koeficient vybavení stavby K4: 0,9337 Polohový koeficient K5: 1,0500 Koeficient změny cen staveb Ki: 2,1550 Koeficient prodejnosti Kp: 1,0850 Základní jednotková cena upravená: = 4 882,62 Kč/m 3

5 Ing.arch. Pavel Přikryl strana 5 posudek č /2012 Základní cena upravená: 1 222,40 m ,62 Kč/m 3 = ,69 Kč Určení opotřebení odborným odhadem: Opotřebení: 70,000 % Odpočet opotřebení: ,69 Kč 70,000 % ,28 Kč Cena objektu po odečtení opotřebení: = ,41 Kč Rodinný dům č.p zjištěná cena: ,41 Kč b) Pozemky b.1) Porovnávací hodnota b.1.1) Pozemky Popis porovnávacího pozemku: U pozemku předpokládám obvyklou cenu ve výši 1000 Kč/m 2 v celé výměře. Stanovená jednotková cena (SJC): 1 000, Kč/m 2 Oceňované pozemky: Název p.č. Výměra Zastavěná plocha a nádvoří st ,00 m 2 zahrada 3282/9 293,00 m 2 Výměra celkem (V): 596,00 m 2 Cena pozemků (V SJC): 596,00 m , Kč/m 2 = , Kč Pozemky zjištěná cena: , Kč c) Ocenění porovnávací metodou U posuzovaného objektu uvažuji následující započitatelnou užitnou plochu domu: charakter plochy výměra (m 2 ) koef. započ.plocha (m 2 ) obytné podlaží sklepy původního domu 93 0,4 37 tech.podlaží přístavby 83 0,6 50 celkem 264

6 Ing.arch. Pavel Přikryl strana 6 posudek č /2012 Seznam porovnávaných objektů: Název Výchozí cena (VC) Množství (M) Kmísta Kčasový Kvybav. Kvelikost Kpramen Jednotková cena Váha (V) (JC) Záznam , Kč 188,00 m 2 0,95 0,90 1,00 0,90 1, ,24 Kč 1,0 Záznam , Kč 226,00 m 2 0,95 0,90 1,00 1,00 1, ,58 Kč 1,0 Nabídka , Kč 250,00 m 2 0,95 1,00 0,90 1,00 0, ,40 Kč 1,0 Nabídka , Kč 180,00 m 2 0,90 1,00 0,90 0,95 0, ,55 Kč 1,0 kde JC = (VC / M) (Kmísta Kčasový Kvybav. Kvelikost Kpramen) Minimální jednotková cena za m 2 : Průměrná jednotková cena za m 2 ( (JC V) / V): Maximální jednotková cena za m 2 : 6 395,40 Kč 6 854,94 Kč 7 445,55 Kč Stanovení porovnávací hodnoty: Stanovená jednotková cena za m 2 : 6 854,94 Kč Množství: 264,00 m 2 Porovnávací hodnota: = , Kč C. Stanovení práv a závad spojených s nemovitostí Na nemovitosti nebyly zjištěny žádné závady nebo práva spojená s nemovitostí. D. Rekapitulace Při posouzení obvyklé ceny vycházím především z ceny zjištěné metodou porovnání. Pro porovnání byly vybrány dva realizované prodeje rodinných domů v Břeclavi a dvě současné nabídky z realitního serveru. U nabídek předpokládám, že budoucí kupní cena bude o 15% nižší. Takto zjištěnou cenu dále zaokrouhluji. U podílu 1/2 uvažuji cenu poloviční. Obvyklá (obecná, tržní) cena id. 1/2 nemovitosti činí podle odborného odhadu znalce , Kč Cena slovy: Devět set tisíc Kč E. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Brně ze dne , č.j. Spr 419/84 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č /2012 znaleckého deníku.

7 Ing.arch. Pavel Přikryl strana 7 posudek č /2012 F. Seznam příloh Výpis z katastru nemovitostí Mapa oblasti a kopie katastrální mapy Fotografická dokumentace Porovnávané nemovitosti

8 Ing.arch. Pavel Přikryl strana 8 Výpis z katastru nemovitostí posudek č /2012

9 Ing.arch. Pavel Přikryl strana 9 posudek č /2012 Mapa oblasti a kopie katastrální mapy

10 Ing.arch. Pavel Přikryl strana 10 posudek č /2012 Fotografická dokumentace Pohled z ulice Uliční fasáda Dvorní křídlo Vstup do domu mezi původní stavbou a dvorní přístavbou Místnosti v původní části Koupelna

11 Ing.arch. Pavel Přikryl strana 11 posudek č /2012 Obývací pokoj Kotel ve sklepě Technické podlaží přístavby Pohled ze zahrady

12 Ing.arch. Pavel Přikryl strana 12 posudek č /2012 Porovnávané nemovitosti

13 Ing.arch. Pavel Přikryl strana 13 posudek č /2012