ZNALECKÝ POSUDEK č

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č o obvyklé ceně vlastnického podílu1/4 na nemovitosti rodinného domu č.p. 170, ul. Masarykova, Milevsko, na poz. parc. čís. st. 9 zastavěná plocha a nádvoří, 9 zahrada, katastrální území Milevsko, obec Milevsko, okres Písek Účel posudku : Pro potřeby soudního exekutora Objednatel: 117EX1463/10-60 Exekutorský úřad Písek Prokopova 339/ Písek Vypracoval: Znalec v oboru ekonomika a stavebnictví Ing. Zdeňka Hrochová Emy Destinnové Milevsko tel hrochova@volny.cz Obsahuje : 9 stran textu, vč. titulní strany. Předává se v jednom vyhotovení Použitý oceňovací předpis: Stanovení obvyklé ceny nemovitostí ke dni Datum: V Milevsku, dne

2 1 Nález: 1.1 Podklady pro vypracování posudku: Písemná objednávka ze dne EX1463/10-60 Pro vypracování posudku byly použity následující podklady: Výpis z katastru nemovitostí ze dne , vyhotovený dálkovým přístupem: vl. podíl A. Vlastník: LV 819 Tříska Miloslav (510318/1593) 13/16 Masarykova Milevsko Třísla Miloslav (750818/1493) 3/16 Masarykova Milevsko B. Budova: bydlení Milevsko čp. 170 na st. 9 Pozemek st. 9 zastavěná plocha a nádvoří 9 zahrada Katastrální území Milevsko, obec Milevsko, okres Písek Kopie katastrální mapy území vyhotovená dne dálkovým přístupem Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne za účasti pana Miloslava Třísky (510318/395) Vyhl. 3/2008 Sb.o provedení některých ustanovení zák. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění vyhl. 456/2008 Sb., vyhl. 460/2009 Sb., vyhl. 364/2010 Sb. a vyhl. 387/2011 Sb Popis oceňovaných nemovitostí: Vnitřní řadový rodinný dům je postavený ve středu zastavěné části obce Milevsko po levé straně ul. Masarykova při průjezdu obcí z nám. E. Beneše směrem do Petrovic. Přístup k nemovitosti je přímo z veřejné zpevněné komunikace. Charakter zastavěnosti dává nemovitosti rodinný dům čp Příslušenství ke stavbě tvoří vedlejší stavby, venkovní úpravy a pozemky. Okolní zástavbu tvoří obdobné rodinné domy a domy určené ke komerčním účelům. Na oceňované nemovitosti je zřízené věcné břemeno braní vody, věcné břemeno dle listiny, exekuční příkazy k prodeji nemovitosti, nařízení exekuce, zástavní právo exekutorské (dle LV 819 ze dne ). 2 Posudek: 2.1 Rodinný dům č.p vyhl. 456/08 Sb., 460/09 Sb, 364/10 Sb., 387/11 Sb. 2.2 Venkovní úpravy 9 vyhl. 456/08 Sb., 460/09 Sb, 364/10 Sb., 387/11 Sb. 2.3 Stavební pozemek 28 vyhl. 456/08 Sb., 460/09 Sb, 364/10 Sb., 387/11 Sb.

3 2.1 Rodinný dům č.p. 170 ( 5 ) Popis: Obestavěný prostor objektu je větší než 1 100,00 m 2 ocenění se provede podle 5. Rodinný dům byl postavený v roce 1936 jako dům s jedním nadzemním podlažím. V roce 1945 došlo k přístavbě 2.NP. Na domě byla během životnosti prováděná průběžná údržba, většina prvků dlouhodobé životnosti je původního stáří. Rodinný dům je ke dni ocenění užívaný k rodinnému bydlení. V domě jsou dvě bytové jednotky, v 1.NP bytová jednotka 2+1 s příslušenstvím, ve 2.NP bytová jednotka 3+1 s příslušenstvím. Do objektu je přivedena voda z obecního vodovodního řadu, kanalizace je svedena do obecní kanalizace, objekt je napojený na přípojku zemního plynu. Vytápění je ústřední kotlem na plyn a na tuhá paliva. Stavba rodinného domu je postavena v uliční linii. Oceňovaný dům je podsklepený, se dvěma nadzemními podlažími. Stavba je nepravidelného půdorysu, zastřešená sedlovou střechou Dispoziční uspořádání: 1.PP sklepní prostory 1.NP průjezd, vstup, bytová jednotka 2+1 s příslušenstvím, schodišťový prostor 2.NP bytová jednotka 3+1 s příslušenstvím, schodišťový prostor Podkr. půdní prostor Výměry pro ocenění: Rodinný dům výpočet výměr ZP OP 1.PP 315,00 m 3 126,00 m 2 OP 1.NP 378,00 m 3 126,00 m 2 OP 2.NP 378,00 m 3 126,00 m 2 OP zas. 252,00 m 3 126,00 m 2 Celkem 1 323,00 m 3 126,00 m 2 Podlažnost Kód SKP podle přílohy č. 35 je , domy rodinné dvoubytové Ki = 2, Koeficienty: Výpočet ceny Rodinný dům - 5, příl. č 6 Typ D Střecha - sedlová Rok odhadu rok 2012 Rok kolaudace rok 1936 Stáří S roků 76 Obestavěný prostor OP m ,00 Základní cena dle typu z přílohy č.6 vyhlášky ZC / /m ,00 Koeficient vybavení stavby K 4-0,966 Koeficient polohový K 5-1,000 Koeficient změny cen staveb K j - 2,158

4 2.1.4 Výpočet koeficientu vybavení stavby a výpočet ceny: Koeficient vybavení stavby Pol. Konstrukce a vybavení Provedení Stand. Podíl Upravený podíl č. př.14 (1) (2) (3) (4) (5) (6) 1 Základy základové pasy S 0,043 0, Zdivo cihelné S 0,243 0, Stropy s rovným podhledem S 0,093 0, Střecha sedlová S 0,042 0, Krytina eternitové šablony S 0,030 0, Klempířské konstrukce úplné pozink. plech S 0,007 0, Vnitřní omítky standardní S 0,064 0, Fasádní omítky břizolit S 0,033 0, Vnější obklady chybí C 0,004 0, Vnitřní obklady standardní S 0,024 0, Schody standardní S 0,039 0, Dveře standardní S 0,034 0, Okna dřevěná dvojitá, 1 x plastové S 0,053 0, Podlahy obyt. místností standardní S 0,023 0, Podlahy ostat. místností dlažba S 0,014 0, Vytápění ústřední kotel na plyn, na tuhá paliva S 0,042 0, Elektroinstalace 230/400 V S 0,040 0, Bleskosvod ano S 0,005 0, Rozvod vody studené a teplé S 0,028 0, Zdroj teplé vody boiler S 0,016 0, Instalace plynu zemní plyn S 0,005 0, Kanalizace kuchyně, koupelna, WC S 0,029 0, Vybavení kuchyně standardní S 0,005 0, Vnitřní vybavení vana, umyvadlo S 0,050 0, Záchod splachovací S 0,004 0, Ostatní chybí C 0,030 0,00000 Celkem 1,000 0,96600 Koeficient vybavení K 4 0,966 Opotřebení lineární metodou S/Z x ,00 % Výpočet ceny nákladovým způsobem Základní cena upravená ZCU /m ,79 Obestavěný prostor objektu OP m ,00 Výchozí cena CN ,40 Odpočet na opotřebení 76,00 % OK ,34 Cena dokončeného objektu CČ ,05 Koeficient prodejnosti K p 1,173 Cena rodinného domu s koeficientem prodejnosti K p C S , Venkovní úpravy ( 10 ) Ocení se podle 10, odst. 2 zjednodušeným způsobem. Výpočet ceny Cena rodinného domu Venkovní úpravy % ,23 3,50 Cena ke dni odhadu s K P ,04

5 2.3 Stavební pozemek ( 28 ) Ocení se podle 28, odst. 1 k), v ostatních obcích neuvedených pod písmeny a) až j) Obec Milevsko obyvatel Základní cena stavebního pozemku : C p = 35,00 + ( ) x 0, = 94,29 /m Úprava základní ceny stavebního pozemku: 2.11 Možnost napojení na veřejný rozvod plynu + 10,00 % Popis a výměry: st. 9 zastavěná plocha a nádvoří 404,00 m 2 9 zahrada 554,00 m Ocenění stavebního pozemku: Parc.č. Druh Výměra ZC /m 2 P-21, tab. 1 P-21, tab. 2 odst.5 související ZCU /m 2 Cena st. 9 zastavěná plocha 404,00 94,29 1,00 1,10 1,00 103, ,47 a nádvoří Koeficient změny cen staveb K i K i 2,158 Celkem cena bez K p ,54 Koeficient prodejnosti podle hlavní stavby K P 1,173 Cena s K P ,16 Parc.č. Druh Výměra ZC /m 2 P-21, tab. 1 P-21, tab. 2 odst.5 související ZCU /m 2 Cena 9 zahrada 554,00 94,29 1,00 1,10 0,40 41, ,13 Koeficient změny cen staveb K i K i 2,158 Celkem cena bez K p ,75 Koeficient prodejnosti podle hlavní stavby K P 1,173 Cena s K P , Cena stavebních pozemků celkem: LV 819 kú. Milevsko st , ,51 Cena nemovitosti celkem : ,67 3 Rekapitulace: LV 819 kú. Milevsko podíl 1/4 3.1 Rodinný dům č.p , Venkovní úpravy , Stavební pozemek ,67 Cena nemovitosti celkem : ,94 Hodnota vlastnického podílu 1/4: ,73

6 4 Ocenění nemovitostí porovnávací metodou: Pro stanovení ceny nemovitosti porovnávacím způsobem byly čerpány údaje z prodejů a z nabídek realitních kanceláří uskutečněných za posledních 6 měsíců. Rodinný dům Milevsko, Petrovická Cena: ,- Adresa: Milevsko Budova: Cihlová Typ domu: Přízemní Podlaží počet: 1 Plocha zastavěná: 112,00 m 2 Plocha pozemku: 657 m 2 Voda: Dálkový vodovod Topení: Ústřední tuhá paliva Odpad: Veřejná kanalizace Popis: Doklad o přesném stáří objektu není dochován, stáří rodinného domu je odhadnuto na cca 70 roků. Na domě byla během životnosti prováděná průměrná údržba. Většina prvků dlouhodobé životnosti je původního stáří. V rodinném domě byla v roce 2008 provedená rekonstrukce střešní krytiny, komína a vytápění. Rodinný dům je ke dni ocenění užívaný k rodinnému bydlení. Do objektu je přivedena voda z obecního vodovodního řadu, kanalizace je svedena do obecní kanalizace, vytápění je ústřední kotlem na plyn. Stavba rodinného domu je postavena v zadní pravé části dvora. Oceňovaný dům je bez podsklepení, s jedním nadzemním podlažím a půdním prostorem bez využití. V domě je jedna bytová jednotka 3+1 s příslušenstvím. Stavba je nepravidelného půdorysu, zastřešená kombinací sedlových střech. Rodinný dům Milevsko, Masarykova Cena: ,- Adresa: Masarykova, Milevsko Budova: Cihlová Stav objektu: Špatný Poloha domu: Řadový Typ domu: Patrový Plocha zastavěná: 342 m 2 Plocha pozemku: 700 m 2 Parkovací stání: Ano Voda: Místní zdroj Topení: Ústřední Odpad: Veřejná kanalizace Popis: Prodej objekt k rekonstrukci vhodný ke komerčnímu využití. V přízemí prodejna + rozlehlé zázemí. Původní využití - výrobna masných výrobků (funkční chladící boxy). V patře několik samostatných místností, sociály a bytová jednotka v rekonstrukci. Objekt svou rozlohou a umístěním v obci skýtá velké možnosti k využití (např. obnovit výrobnu, velkosklad zeleniny - chladící boxy, prodejna sortimentu s nutností velkých skladových ploch např. nábytku, penzión, ubytovací služby, apod. ) K domu náleží zahrada směrem do vnitrobloku. Před domem parkoviště. Prodej, dům rodinný, 180 m² Cena: ,- Adresa: Havlíčkova, Milevsko Budova: Cihlová Stav objektu: Dobrý Umístění objektu: Centrum obce Typ domu: Patrový Podlaží počet: 2 včetně 1 podzemního

7 Plocha zastavěná: 200 m 2 Plocha pozemku: 786 m 2 Plocha zahrady: 402 m 2 Voda: Místní zdroj, Dálkový vodovod Topení: Ústřední tuhá paliva Odpad: Veřejná kanalizace Popis: RD 3+1, sklep, zahrada, kolny s fungujícím obchodem, jehož pronájem vydělává slušné peníze. V domu byla započata rekonstrukce, uspořádání místností je atypické, možnost půdní vestavby. Dům má vlastní studnu i městskou vodu. Seznam porovnávaných objektů: Název Cena K m K v Cena upravená Milevsko, Petrovická ul ,00 1,10 1, ,00 Milevsko, Masarykova ul ,00 1,00 0, ,00 Milevsko, Havlíčkova ul ,00 1,00 0, ,00 Průměrná cena ,00 5 Rekapitulace: Vlastnosti a okolnosti mající vliv na cenu obvyklou: Kladný vliv: - veškerá občanská vybavenost v obci - centrum obce Záporný vliv: - pouze vlastnický podíl na nemovitosti - nabídka převyšuje poptávku Hodnocení: Pro stanovení ceny obvyklé je třeba posoudit vlivy na ni působící: 1. Obchodovatelnost obdobných nemovitostí: problematická (pouze vlastnický podíl) 2. Vliv okolí na cenu obecnou: celkově neutrální Na základě těchto zjištění a s přihlédnutím k nabídce a poptávce po nemovitostech je obvyklá cena s ohledem na vypořádání pouze vlastnického podílu na nemovitostech z LV 819 v kú. Milevsko stanovená na hodnotu ,00, za kterou je podíl na nemovitosti prodejný. Obvyklá cena vlastnického podílu 1/4 na nemovitostech z LV 819 v kú. Milevsko ke dni činí: ,00 Slovy: jednostopadesáttisíckorunčeských V Milevsku dne Ing. Zdeňka Hrochová E. Destinnové Milevsko

8 Fotodokumentace rodinného domu čp. 170 v kú. Milevsko. kuchyně kolna chlévy pohled ze dvora

9 ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Českých Budějovicích ze dne pod poř. čís. 1626/Z pro základní obor EKONOMIKA, odvětví ceny a odhady, specializace oceňování nemovitostí STAVEBNICTVÍ, odvětví stavby obytné a průmyslové. Znalecký úkon je zapsán pod poř. čís znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů (náhradu mzdy) účtuji podle připojené likvidace na základě daňového dokladu čís. 124/12.