Znalecký posudek - Ocenění nemovitosti č. 134/2014 O obvyklé ceně nemovitosti - pozemku parc.č. 198/6 v katastrálním území Račín u Polničky, obec Račín, okres Žďár nad Sázavou, zapsáno na LV č. 8. Postup při zpracování posudku: Povinný p. Lumír Svoboda se i přes písemnou výzvu na sjednanou schůzku prohlídky nemovitosti nedostavil. Ocenění provedeno na základě místního šetření, informací získaných na OÚ v Račíně. Objednatel posudku: Mgr. Zuzana Sobíšková Exekutorský úřad Praha 6 Bělohorská 270/17 169 00 Praha 6 - Břevnov Účel posudku: Exekuční příkaz č.j. 180 EX 21153/09. Zjištění obvyklé ceny nemovitosti. Dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku v platném znění a podle stavu ke dni 1.10.2014 odhad vypracoval: Ing. Petr Kreuzer Jandova 150/4 748 01 Hlučín - Darkovičky tel.: 731 645 931 Posudek obsahuje včetně titulního listu 9 stran textu a 6 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Hlučíně 4.10.2014
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Znalecký úkol o obvyklé ceně nemovitosti - pozemku parc.č. 198/6 v katastrálním území Račín u Polničky, obec Račín, okres Žďár nad Sázavou, zapsáno na LV č. 8. Obvyklou cenou se pro účely zákona 151/1997 Sb. rozumí cena, která byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupní důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Metodika ocenění: Pro zjištění Administrativní ceny je použita vyhláška Ministerstva financí č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů. Pro zjištění obvyklé ceny nemovitosti je použito metody, která vychází ze základní cenové úrovně zjištěné podle reálně uskutečněných smluvních převodů. Tato cenová úroveň zohledňuje jak administrativní cenu (vyhláška 199/2014 Sb.), věcnou hodnotu dle THU, tak i srovnávací metodu a je dále upravena soustavou korekčních koeficientů, které zohledňují působení faktorů, které mají vliv na obvyklou cenu. Za cenu obvyklou (tržní, obchodovatelnou, obecnou) považujeme při ocenění nemovitosti cenu zjištěnou v takové výši, kterou by bylo možno v den ocenění dosáhnout mezi dobrovolně prodávajícími a kupujícími nezávislými osobami, po řádném marketingu. Hodnota nemovitosti je zpracována k datu uvedenému na titulní straně. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu. 2. Základní informace Název předmětu ocenění: pozemek Adresa předmětu ocenění: Račín 592 11 Račín Kraj: Kraj Vysočina Okres: Žďár nad Sázavou Obec: Račín Katastrální území: Račín u Polničky Počet obyvatel: 118 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 1.10.2014 za přítomnosti znalce. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z katastru nemovitostí ze dne 25.7.2014 vyhotovený dálkovým přístupem, LV č. 8; - kopie katastrální mapy; - informace získané na OÚ v Račíně; - 2 -
- skutečnosti zjištěné na místě. 5. Celkový popis nemovité věci Předmětem ocenění je nemovitost - pozemku parc.č. 198/6 v katastrálním území Račín u Polničky, obec Račín, okres Žďár nad Sázavou, zapsáno na LV č. 8. Pozemek parc.č. 198/6 - se nachází na okraji zastavěné části obce Račín, okr. Ždár nad Sázavou. Pozemek není platným územním plánem určen k zastavění. Nachází se v zóně plochy krajinné - krajinná zeleň. Sousední pozemky z jihovýchodní a severovýchodní strany jsou pozemky zastavěné stavbami rekreačních chat a rodinných domů. Sousední pozemky ze západní strany jsou pozemky lesní s lesními porosty. Přístup k pozemku je možný pouze přes pozemky jiných soukromých vlastníků. Oceňovaný pozemek je rovinatý, má přibližně obdélníkový tvar. Na pozemku se nachází několik vzrostlých stromů (bříza). 6. Obsah znaleckého posudku 1) Administrativní ocenění nemovitosti - dle platného cenového předpisu a) Pozemek parc.č. 198/6 2) Obvyklá cena nemovitosti - srovnávací metoda - 3 -
B. Odhad 1) Administrativní cena (vyhláška 199/2014 Sb.) a) Pozemek parc.č. 198/6 Ocenění Zemědělský pozemek oceněný dle 6 Výpočet úpravy základní ceny - příloha č. 5: Obce s 10-25 tisíci obyv. - území sousedních obcí: 60 % Celková úprava ceny: 60,00 % Název Parcelní číslo BPEJ Výměra JC Úprava UC Cena [m2] [Kč/m2] [%] [Kč/m2] [Kč] trvalý travní porost 198/6 83 421 1 147,00 4,08 60,00 6,53 7 489,91 Zemědělský pozemek oceněný dle 6 Celkem: 1 147,00 m2 7 489,91 Pozemek parc.č. 198/6 - zjištěná cena = 7 489,91 Kč Rekapitulace administrativního ocenění nemovitosti a) Pozemek parc.č. 198/6 = 7 490,- Kč Administrativní cena nemovitosti činí celkem 7 490,- Kč - 4 -
2) Obvyklá cena nemovitosti - Srovnávací metoda Vzhledem ke skutečnosti, že pozemek není platným územním plánem obce Račín určen k zastavění. Dle získaných informací na obci není možné oceňovaný pozemek zastavět ani stavbou zahrádkářské či rekreační chaty (na rozdíl pozemků v sousedství). K pozemku není zajištěn přístup z veřejné komunikace ani možnost napojení na ing. sítě (jen přes pozemky jiných soukromých vlastníků) je cena oceňovaného pozemku odvozena z cen zemědělských pozemků užívaných jako trvalé travní porosty. 1. srovnatelná nemovitost K prodeji pozemek o celkové výměře 8947 m2 v obci Hamry nad Sázavou, okr. Žďár nad Sázavou. Pozemek je vedený a užívaný jako trvalý travní porost s vysokou půdní bonitou, vhodný pro zemědělské účely. Poloha na jihovýchodním okraji souvislé obecní zástavby, pozemek navazuje na zastavěnou část obce. Má rovinatý charakter, ucelený podélný tvar. Nezatížen nájemní smlouvou, k užívání ihned. Nabídková cena RK: 447.350,- Kč (50,- Kč/m2) Tato nemovitost se nachází ve srovnatelné lokalitě jako oceňovaná nemovitost (nedaleká obec okresu Žďár nad Sázavou); uvedený pozemek má srovnatelné využití (zemědělské účely) a srovnatelnou polohu navazující na zastavěnou část obce (obdobně jako oceňovaný pozemek); realitní inzerce - úprava jednotkové ceny koeficientem 0,80. Upravenou jednotkovou cenu stanovuji na 40,- Kč/m2. - 5 -
2. srovnatelná nemovitost K prodeji pozemek o rozloze 4829 m2 v obci Sněžné, místní část Vříšť, okr. Žďár nad Sázavou. Pozemek je vedený jako trvalý travní porost, vhodný pro zemědělské účely. Poloha na západním okraji souvislé obecní zástavby, pozemek navazuje na zastavěnou část obce. Je mírně svažitý, orientován na severovýchod, s výhledem do krajiny. Pozemek je situován v atraktivní lokalitě CHKO Žďárské vrchy. Nabídková cena RK: 96.580,- Kč (20,- Kč/m2) Tato nemovitost se nachází ve srovnatelné lokalitě jako oceňovaná nemovitost (srovnatelná obec okresu Žďár nad Sázavou); uvedený pozemek má srovnatelné využití (zemědělské účely) a srovnatelnou polohu navazující na zastavěnou část obce (obdobně jako oceňovaný pozemek); realitní inzerce - úprava jednotkové ceny koeficientem 0,80. Upravenou jednotkovou cenu stanovuji na 16,- Kč/m2. - 6 -
3. srovnatelná nemovitost Nabízíme k prodeji pozemek v katastrálním území Křižanov - 2626m2, v blízkosti rybníka Křižovník, u zátoky, okr. Žďár nad Sázavou. Příjezd na pozemek dobrý po polní cestě. V současné době je pozemek zatravněn, pravidelně sekán ( bez smlouvy o nájmu ). V katastru zapsán jako orná půda, možno postavit drobnou/účelovou stavbu ( na ohlášku ) do 30 m2 s možností rozšíření vhodnou k rekreaci ( ne k trvalému bydlení ). Napojení na elektřinu cca 50 m. Nebo je možné pozemek využívat jako zemědělskou půdu. Pozemek je těsné v blízkosti zastavěné části obce. Nabídková cena RK: 160.000,- Kč (cca 61,- Kč/m2) Tato nemovitost se nachází ve srovnatelné lokalitě jako oceňovaná nemovitost (srovnatelná obec okresu Žďár nad Sázavou); uvedený pozemek má srovnatelné využití (zemědělské účely) a srovnatelnou polohu navazující na zastavěnou část obce (obdobně jako oceňovaný pozemek); realitní inzerce - úprava jednotkové ceny koeficientem 0,80. Upravenou jednotkovou cenu stanovuji na 48,- Kč/m2. Vyhodnocení srovnávací metody: Srovnávací hodnota se pohybuje v rozmezí 16,- až 48,- Kč/m2 plochy pozemku Výslednou jednotkovou cenu oceňované nemovitosti stanovuji váženým průměrem z výše uvedeného intervalu rozpětí jednotkových cen srovnatelných nemovitostí na: 35,- Kč/m2 plochy pozemku 1147m2 (plochy oceňovaného pozemku zapsaného na LV č. 8) x 35,- Kč/m2 = 40.145,- Kč Srovnávací hodnota nemovitosti celkem: Na základě výše uvedených obecných trendů a uvedených srovnávacích nemovitostí stanovuji srovnávací hodnotu oceňované nemovitosti na (zaokrouhleno): 40.000,- Kč - 7 -
Rekapitulace Administrativní cena nemovitosti (cena podle cen. předpisu) Srovnávací hodnota nemovitosti Cena jednotlivých práv a závad s nemovitostí spojených Ocenění závad, které prodejem v dražbě nezaniknou 7.490,- Kč 40.000,- Kč 0,- Kč 0,- Kč Obvyklá cena (tržní) - je to cena aktuálního trhu, cena zpeněžitelná tzn. Cena, za kterou lze věc v daném místě a čase prodat nebo koupit. Jedná se o krátkodobou platnost obvyklé ceny v závislosti na podmínkách vně i uvnitř oceňovaného systému. Je dána konkrétním vztahem nabídky a poptávky. Odhad tržní hodnoty je proveden na základě odborného posouzení zjištěných hodnot. Při tomto posouzení jsou zohledněny všechny rozhodující faktory, vztahující se k dané nemovitosti, které mohou rozhodující měrou ovlivnit hodnotu majetku. Největší důraz je přitom kladen na současný stav trhu s nemovitostmi ve vztahu nabídky a poptávky s předpokládaným výhledem na několik roků, dále na vnější i vnitřní vlivy, tj. např. technický stav, fyzické opotřebení, morální opotřebení, umístění lokality, občanská vybavenost, demografické podmínky, stabilita území ve vztahu k územnímu plánu, životní prostředí, atd. Vzhledem ke stavu, velikosti, vybavení a funkčnímu využití nemovitosti, investičním možnostem v daném regionu, potenciálním konkurenčním nemovitostem, právním vztahům, situaci na trhu v oblasti obdobných realit navrhuji současnou obvyklou, tržní cenu nemovitosti pozemku parc.č. 198/6 v katastrálním území Račín u Polničky, obec Račín, okres Žďár nad Sázavou, zapsáno na LV č. 8, vše vedené u Katastrálního úřadu pro kraj Vysočinu, KP Žďář nad Sázavou, podle tohoto odhadu k datu ocenění 1.10.2014 po zaokrouhlení na: 40.000,- Kč. - 8 -
C. Závěr a) Obvyklá cena oceňované nemovitosti činí celkem včetně příslušenství pozemku parc.č. 198/6 v katastrálním území Račín u Polničky, obec Račín, okres Žďár nad Sázavou, zapsáno na LV č. 8, vše vedené u Katastrálního úřadu pro kraj Vysočinu, KP Žďář nad Sázavou, podle tohoto odhadu k datu ocenění 1.10.2014 po zaokrouhlení na: 40.000,- Kč. b) Cena jednotlivých práv a závad spojených s nemovitostí se nestanoví Nájemní právo Nezjištěno. Věcná břemena Nezjištěno. c) Závady, které prodejem v dražbě nezaniknou viz odst. b d) Výsledná obvyklá cena oceňované nemovitosti činí celkem včetně příslušenství pozemku parc.č. 198/6 v katastrálním území Račín u Polničky, obec Račín, okres Žďár nad Sázavou, zapsáno na LV č. 8, vše vedené u Katastrálního úřadu pro kraj Vysočinu, KP Žďář nad Sázavou, podle tohoto odhadu k datu ocenění 1.10.2014 po zaokrouhlení na: Slovy : čtyřicettisíc korun českých V Hlučíně, 4.10.2014 Ing. Petr Kreuzer Jandova 150/4 748 01 Hlučín Darkovičky tel.: 731 645 931 40.000,- Kč. D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 13.4.2006, č.j.spr. 1790/06 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 134/2014 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 134/2014. E. Seznam příloh 1. Fotodokumentace - 1 strana; 2. Výpis z katastru nemovitostí - 2 strany; 3. Kopie katastrální mapy - 1 strana; 4. Výřez platného územního plánu obce Račín - 1 strana; 5. Místopis - 1 strana. - 9 -
Fotodokumentace pořízená dne 1.10.2014-10 -
- 11 -
- 12 -
- 13 -
Výřez platného územního plánu obce Račín: - 14 -
OZN.: pozemek parc.č. 198/6, Račín, okr. Žďár nad Sázavou. OZN.: pozemek parc.č. 198/6, Račín, okr. Žďár nad Sázavou. - 15 -