Odhad obvyklé ceny nemovitosti číslo 1433/098/2013/11 NEMOVITOST: Rodinný dům - samostatný, č.p. 102 Adresa nemovitosti: Hrušov 102, 294 73 Hrušov Katastrální údaje : Kraj Středočeský, okres Mladá Boleslav, obec Hrušov, k.ú. Hrušov nad Jizerou, kód ČSÚ: 648 736, LV: 199 Ostatní stavby: kolna Pozemky: st. 121, 577/13 Vlastník stavby: Iveta Valičková, Hrušov 102, 294 73 Hrušov, vlastnictví: výhradní Vlastník pozemku: Iveta Valičková, Hrušov 102, 294 73 Hrušov, vlastnictví: výhradní OBJEDNATEL : EURODRAŽBY.CZ a.s.; č. obj.:, 29.8.2013 Adresa objednatele: U Pískovny 890 / 1, 182 00 Praha 8 IČ: 25023217 telefon: 800900490 e-mail: info@eurodrazby.cz DIČ: fax: ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: ÚČEL OCENĚNÍ: Ing._ Miroslav Bažant Bohušovická 2366, 470 01 Česká Lípa IČ: 10402462 telefon: 605858917 e-mail: miroslav.bazant@seznam.cz DIČ: CZ5504250774 fax: Jiné (ocenění stávajícího stavu) Účel úvěru: koupě výstavba změna stavby rekonstrukce leasing jiné OBVYKLÁ CENA Současný stav 1 100 000 Kč Budoucí stav Datum místního šetření: 7.9.2013 Datum zpracování : 7.9.2013 Počet stran: 11 stran Počet příloh: 6 České Lípě, dne 7.9.2013 Otisk razítka Ing._ Miroslav Bažant
STAV POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI : stavba dokončena v r. 1950 změna stavby v r. Rekonstrukce v r. Stavebně technický stav stavby: novostavba udržovaná neudržovaná SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Konstrukce: zděné betonové montované Konstrukce: zděné betonové montované kovové dřevěné jiné kovové dřevěné jiné Využití: bydlení pronájem podnikání Využití: bydlení pronájem podnikání bydl., podn. část. obsazen volný objekt bydl., podn. část. obsazen volný objekt Poloha: centrum kraj obce bytová zóna Poloha: centrum kraj obce bytová zóna prům. zóna nákup. zóna mimo obec prům. zóna nákup. zóna mimo obec Příjezd: zpevněná komunikace Příjezd: zpevněná komunikace Přípojky: / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn / elektro telefon / elektro telefon Dopravní dostupnost do vyššího správního celku : MHD železnice autobus dálnice silnice I.,II.,III.tř RODINNÝ DŮM SOUČASNÝ STAV Typ PP RD Garáž Pozemky OP ZP Rozesta- Obytná/ výměra věnost Nebyt. Typ PP RD Obytná/ Nebyt. BUDOUCÍ STAV Garáž Pozemky OP výměra m 2 ks m 2 m 3 m 2 % m 2 ks m 2 m 3 m 2 4+1 0 / 0 0 823 468 90 100,00 / ZP negativní vlivy okolní zástavby právní zánik stavby (zánik čp/čo) záplavová a zátopová oblast RIZIKA riziko přístupu a příjezdu věcná břemena předkupní právo ostatní omezení evidence v KN záplavová a zátopová oblast pojištění proti zaplavení ano / ne REKAPITULACE OCENĚNÍ POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI Současný stav Porovnávací hodnota 1 120 000 Kč Výnosová hodnota 0 Kč Věcná hodnota 1 140 000 Kč Obvyklá cena 1 100 000 Kč - z toho hodnota pozemku 490 000 Kč Budoucí stav Minimální cena v rekonstrukci x Vklad investice do nemovitosti 0 Kč x Reprodukční cena pro pojištění 1 820 000 Kč - z toho hlavní budova 1 700 000 Kč - ostatní objekty 120 000 Kč Komentář ke stanovení ceny obvyklé posuzovaných nemovitostí Obvyklá cena byla stanovena na základě porovnání s nemovitostmi na trhu v dané lokalitě. Porovnávací metoda nejpřesněji určuje cenu obvyklou, neboť nejvěrněji zobrazuje stav na trhu s nemovitostmi v daném regionu. Při výpočtu nebyla vzata v úvahu zástavní práva, protože zaniknou provedením dražby. Při stanovení obvyklé ceny bylo přihlédnuto k technickému a morálnímu opotřebení objektu. - 2 -
NÁLEZ Situace Přehled podkladů Výpis z katastru nemovitostí - list vlastnictví č. 199 Kopie katastrální mapy Charakteristika obce Hrušov je malá obec cca 10 km jihozápadně od Mladé Boleslavi. Nemovitost je u místní komunikace. V obci je pouze základní občanská vybavenost. Pracovní příležitosti jsou velmi omezené - nutnost dojíždění. Poloha nemovitosti Stavba RD je u místní komunikace v centru obce. Pozemky jsou rovinaté. Popis omezení rizik nemovitostí Sociální riziko Riziko nezjištěno Negativní vlivy v okolní Riziko nezjištěno zástavbě Záplavová oblast/zátopové Riziko nezjištěno území Riziko přístupu a příjezdu Riziko nezjištěno Věcná břemena Riziko nezjištěno Překupní právo Riziko nezjištěno Ostatní omezení Zástava. Zástavní právo smluvní k zajištění pohledávky ve výši 2.300.000,- Kč a budoucí pohledávky 2.300.000,- Kč ve prospěch GE Money Bank, a.s. Praha. Nařízení exekuce a exekuční příkaz k prodeji nemovitosti, zástavní právo exekutorské. Tato rizika nebyla zahrnuta do ocenění, protože dražbou zaniknou. Evidence v KN Riziko nezjištěno Právní zánik stavby Riziko nezjištěno Popis jednotlivých staveb Základní popis Jedná se o samostatně stojící rodinný dům s 1.PP, 1.NP a podkrovím. Stáří cca z roku 1950. RD má sedlovou střechu s taškovou krytinou. Svislé nosné konstrukce zděné. Příslušenství tvoří venkovní úpravy a kolna. Druh stavby - účel využití Rodinný dům. Dispoziční řešení 4+1 Popis tech. stavu stavby Příslušenství stavby Základy jsou bez izolace proti zemní vlhkosti. Svislé konstrukce jsou zděné. Vodorovné nosné konstrukce jsou s rovným podhledem. Střecha je sedlová s taškovou krytinou, klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu, fasáda je zateplená, okna jsou plastová. Schodiště je dřevěné, koupelna s vanou, umyvadlem, samostatné WC, elektroinstalace třífázová, vodoinstalace studená i teplá, TUV - elektrický boiler, sporák elektrický, vytápění ústřední na tuhá paliva. venkovní úpravy, kolna. Konstrukce Popis 1. Základy včetně zemních prací základy bez izolace 2. Svislé konstrukce zděné z plných cihel tl. 45 cm 3. Stropy rovný podhled 4. Krov, střecha dřevěný vázaný 5. Krytiny střech pálená taška 6. Klempířské konstrukce pozinkovaný plech 7. Úprava vnitřních povrchů dvouvrstvé vápenné omítky 8. Úprava vnějších povrchů umělá se zateplením 9. Vnitřní obklady keramické běžné obklady 10. Schody dřevěné 11. Dveře hladké 12. Vrata chybí 13. Okna plastová 14. Povrchy podlah dlažby a beton 15. Vytápění ústřední 16. Elektroinstalace světelná třífázová 17. Bleskosvod bleskosvod 18. Vnitřní vodovod studená i teplá 19. Vnitřní kanalizace standardní 20. Vnitřní plynovod - 3 -
21. Ohřev teplé vody bojler 22. Vybavení kuchyní běžný elektrický sporák 23. Vnitřní hygienické vybavení WC, umyvadla, vana 24. Výtahy chybí 25. Ostatní chybí 26. Instalační pref. jádra chybí Popis pozemků Základní popis oceňovaných pozemků Pozemek p.č. st. 121 o velikosti 241m 2 evidovaný v druhu pozemku zastavěná plocha a nádvoří. Pozemek p.č. 577/13 o velikosti 582m 2 evidovaný v druhu pozemku zahrada. OCENĚNÍ Výpočet hodnoty pozemků porovnávacím způsobem Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků: Cena stavebních pozemků v okolí se v současné době pohybuje od 400,-Kč až do 1000,- Kč. v závislosti na poloze. V tomto případě byla cena s přihlédnutím k poloze stanovena ve výši 600,-Kč/m 2. Druh pozemku Parcela č. Výměra m 2 Jednotková cena Kč/m 2 Celková cena pozemku Kč zastavěná plocha a nádvoří st. 121 241 600 144 600 zahrada 577/13 582 600 349 200 Hodnota pozemků celkem 493 800 Výpočet věcné hodnoty staveb Výpočet věcné hodnoty hlavní stavby Výpočet obestavěného prostoru: Název Obestavěný prostor spodní stavba 9,83*2,00 = 19,66 m 3 vrchní stavba 74,21*3,20+2,00*8,54*2,17-3,96*0,38*2,50 = 270,77 m 3 zastřešení 74,21*4,70/2+8,54*2,00*0,40/2-0,38*3,96*0,1/2 = 177,73 m 3 Obestavěný prostor - celkem: = 468,17 m 3 Současný stav Budoucí stav Zastavěná plocha [m 2 ] 90 Obestavěný prostor [m 3 ] 468,17 Jednotková cena (JC) [Kč/m 3 ] 3 641 Rozestavěnost % 100,00 Reprodukční hodnota (RC) Kč 1 704 599 0 Stáří roků 63 Další životnost roků 37 Opotřebení % 63,00 Věcná hodnota (VH) Kč 630 700 Výpočet věcné hodnoty ostatních staveb Název Popis Parc. číslo Množství JC RC Opotřebení VH kolna Sedlová střecha, zděná st. 121 60,00 m3 2 000 Kč/m3 120 000 Kč 80 % 24 000 Kč Věcná hodnota ostatních staveb celkem 24 000 Kč - 4 -
Výpočet porovnávací hodnoty Lokalita Obestavěný prostor Pozemek Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient celkový Upravená cena Popis rodinného domu a pozemků / Zdůvodnění koeficientu K c Foto m 3 m 2 Kč Kč/m 3 K C Kč/m 3 Jizerní Vtelno 480,00 290 760 000 1 583 1,360 2 153 Zděný dům se sedlovou střechou, stáří cca 100 let, před rekonstrukcí, lokální vytápění na tuhá paliva, pozemek 290m 2. Kovanec 353,00 619 660 000 1 870 1,460 2 730 Samostatný zděný rodinný dům se sedlovou střechou, 1.NP, 2+1, stáří cca 100 let. k rekonstrukci. Brodce 389,00 198 840 000 2 159 1,053 2 274 Samostatný rodinný dům, sedlová střecha, stáří cca 80 let, 1.NP, dobrý stav Průměrná cena 2 386 Kč/m 3 Celkový obestavěný prostor oceňované nemovitosti 468,17 m 3 Porovnávací hodnota 1 116 885 Kč Výpočet výnosové hodnoty Přehled pronajímaných plocha a jejich výnosů č. plocha - účel podlaží podlahová plocha nájem nájem nájem [m 2 ] [Kč/m 2 /rok] [Kč/měsíc] [Kč/rok] Celkový výnos za rok: 0 Výpočet hodnoty výnosovým způsobem Podlahová plocha PP m 2 0 Reprodukční cena RC Kč 1 700 000 Časová cena stavby (zaokrouhleno) C Kč 630 000 Výnosy (za rok) Dosažitelné roční nájemné za m 2 Nj Kč/(m 2x rok) Dosažitelné hrubé roční nájemné Nj x PP Kč/rok 0 Dosažitelné procento pronajímatelnosti % 95 % Upravené výnosy celkem Nh Kč/rok 0 Náklady (za rok) Daň z nemovitosti Kč/rok 0 Pojištění 0,00 % x RC Kč/rok 0 Opravy a údržba 3,00 % x RC Kč/rok 51 000 Správa nemovitosti 0,00 % x RC Kč/rok 0 Ostatní náklady Kč/rok 0 Náklady celkem V Kč/rok 51 000 Čisté roční nájemné N=Nh-V Kč/rok 0 Míra kapitalizace % 6,00 Zbývající životnost stavby pro výpočet výnosové hodnoty let Výnosová hodnota Cv Kč 0 Seznam příloh: počet stran A4 v příloze: Výpis z katastru nemovitostí 3 Snímek katastrální mapy 1 Fotodokumentace nemovitosti. 1 Mapa oblasti. 1 Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný předsedou Krajského soudu v Ústí nad Labem ze dne 8.12.2004, č.j. Spr. 6118/2004 pro základní obor ekonomika, ceny a odhady se zvláštní specializací oceńování nemovitostí. - 5 -
- 6 -
- 7 -
- 8 -
- 9 -
- 10 -
- 11 -