ZNALECKÝ POSUDEK č. 683-32/16 o obvyklé ceně nemovitosti bytové jednotky č. 498/4 obsažené v bytovém domě čp. 496 až 501 včetně příslušenství a podílu na společných částech domu a na pozemkové parcele parc. č. 4429, k.ú., obec Objednatel znaleckého posudku: Administrace insolvencí CITY TOWER v.o.s. Hvězdova 1716/2b 14000 Praha 4 Účel znaleckého posudku: Stanovení obvyklé ceny za účelem ocenění majetku v insolvenční řízení dlužníka Helena Motyčková, nar. 9. 3. 1960, bytem Lišky 712, PSČ 391 65 Bechyně Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. podle stavu ke dni 7.8.2016 znalecký posudek vypracovala: Ing. Vladislava Klikošová Generála Janouška 872 198 00 Praha 9 tel. 724242282 Počet stran: 6 včetně titulního listu, 5 stran příloh. Objednateli se předává ve dvou vyhotoveních. V Praze 8. 8. 2016
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Znalecký posudek o obvyklé ceně nemovitosti bytové jednotky č. 498/4 obsažené v bytovém domě čp. 496 až 501 včetně příslušenství a podílu na společných částech domu a na pozemkové parcele parc. č. 4429, k.ú., obec 2. Základní informace Název předmětu ocenění: bytová jednotka č. 498/4 Adresa předmětu ocenění: Mikuláškova 498 674 01 Kraj: Kraj Vysočina Okres: Obec: Katastrální území: Počet obyvatel: 36 880 3. Prohlídka Prohlídka vlastního bytu nebyla provedena, neboť uživatel nebyl doma. Vlastník nemovitosti sdělil, že byt je užíván osobou, která má povoleno užívání od předchozího majitele (žádná smlouva ani souhlas nebyl doložen), a na tuto osobu nemá kontakt, ani klíče od bytu. Pokud chce současný majitel byt vidět, zkouší to při návštěvě příbuzných v i. Fotodokumentace byla poskytnuta vlastníkem bytové jednotky. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z KN Katastrálního úřadu pro Vysočinu, Katastrální pracoviště ze dne 4.8.2016, pro k.ú., LV - 13645 - nahlížení do KN Katastrálního úřadu pro Vysočinu, Katastrální pracoviště pro k.ú., LV - 8986 - kopie katastrální mapy k.ú., oblast oceňované nemovitosti - fotodokumentace - informace poskytnuté vlastníkem nemovitosti - výpočet koeficientu vybavenosti - analýza trhu nemovitostí v daném místě a čase 5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastník jednotky a podílu na pozemku: Helena Motyčková, Lišky 712, 391 65 Bechyně, vlastnictví: výhradní 6. Dokumentace a skutečnost K provedení ocenění nemovitosti předložil objednatel posudku doklady o vlastnictví. Další informace byly zjištěny znalcem. Jde o výstavbu panelového bytového domu, který se skládá z šesti samostatných vchodů s čísly popisnými. Současný vlastník je insolvenčním dlužníkem. Nemovitost nabyl za základě Usnesení soudu o dědictví 19 D-436/2015-68 ze dne 26.8.2005, právní moc ke dni 26.8.2015, právní účinky zápisu ke dni 27.8.2015. Objekt se nachází v původním stavu, nově byla zateplena fasáda domu a vyměněna okna za plastová. Pozemek se nachází pouze pod zastavěnou plochou domu. Stáří bytového domu cca 35 roků. - 2 -
7. Celkový popis nemovité věci Oceňovaná jednotka je součástí obytného domu v ulici Mikuláškova, části e Nové Dvory. Dům je složen ze třech ustupujících částí po dvou vchodech se samostatnými popisnými čísli. Jednotka se nachází se ve vnitřním vchodu. Dům má čtyři nadzemní podlaží, jedno podlaží podzemní. Dům je zcela napojen na veřejné inženýrské sítě, přístupný z ulice. Zastřešení domu je ploché. Dům je klasický panelový, bez výtahu. Stáří domu cca 35 roků. Vlastní bytová jednotka je o velikosti 2+1 a celkové ploše 53,30 m2. Nachází se v původním stavu včetně umakartového sociálního jádra. V okolí bytového domu je dostupná veškerá občanská vybavenost obchod, mateřská a základní škola, dětské hřiště, lékárna, pošta, zastávka MHD, i možnost sportovního vyžití. V blízkosti je přírodní park Týnské údolí nebo vodní nádrž Lubí. B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb. a č. 53/2016 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Obvyklá cena bude určena porovnáním dle 2 odst. 1 výše uvedeného zákona. Bytová jednotka č. 498/4 Jde o ocenění bytové jednotky o velikosti 2+1 umístěné ve druhém nadzemním podlaží obytného domu. Celková plocha bytové jednotky s příslušenstvím je 53,30 m 2. K vlastnictví bytové jednotky dále patří spoluvlastnický podíl na společných částech budovy a pozemku parc. č. 4429 o velikosti 533/32844. Pozemek je pouze pod zastavěnou plochou obytným domem a jeho velikost je 1009 m 2. Oceňovaná bytová jednotka je v původním stavu s původním umakartovým sociálním jádrem, samostatné WC, v koupelně plechová vana a otočné umývadlo. Na podlaze PVC. Vnitřní dveře dřevěné jsou plné a prosklené, původní. Okna byla v rámci renovace fasády vyměněna za plastová. V kuchyni je původní plynový sporák. Zatřídění pro potřeby ocenění dle oceňovací vyhlášky Typ objektu: Bytový prostor 38 porovnávací metoda Poloha objektu: Stáří stavby: 35 let Základní cena ZC (příloha č. 27): 14 937,- Kč/m 2 Započítaná podlahová plocha bytu: 53,30 m 2-3 -
Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. V i 1. Typ stavby - Budova - panelová, zateplená III 0,00 2. Společné části domu - Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, II 0,00 sklad 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu II 0,00 4. Umístění bytu v domě - Ostatní podlaží nevyjmenované II 0,00 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové III 0,03 strany - s výhledem 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství částečné nebo úplné II -0,10 mimo byt nebo umakartové bytové jádro 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní II -0,01 vybavení - balkon nebo lodžie nebo komora nebo sklepní kóje 8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etážové III 0,00 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu III 0,00 10. Stavebně - technický stav - Byt se zanedbanou údržbou III 0,85 (předpoklad provedení menších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 35 let: s = 1-0,005 * 35 = 0,825 9 Index vybavení I V = (1 + V i) * V 10 * 0,825 = 0,645 i = 1 Základní cena upravená ZCU = ZC * I V = 14 937,- Kč/m 2 * 0,645 = 9 634,37 Kč/m 2 Porovnání srovnatelných nemovitostí upravená cena Kč k=0,85 *) - 4 - cena obvyklá Kč vel. nabídková koef cena lokalita 2+1/kk cena Kč vybavení Kč/m2 pozn. po reko,částečně vybavený, Nové Dvory 53 1 300 000 1 105 000 0,645 712 725 13 448 domu po Gen. Svobody 54 1 200 000 1 020 000 0,645 657 900 12 183 rekonstrukci C. Boudy 56 1 260 000 1 071 000 0,85 910 350 16 256 výtah, nová kuchyně, pův. jádro Mládežnická 48 1 250 000 1 062 500 výtah, sklep, 0,9 956 250 19 922 původní stav Benešová 57 1 250 000 1 062 500 po reko a revitalizaci 0,645 685 313 12 023 domu Jiráskova 55 950 000 807 500 0,8 646 000 11 745 zděný, parkety, dům
po revitalizaci Benešova 52 1 150 000 977 500 0,8 782 000 15 038 Družstevní 51 1 200 000 1 020 000 0,75 765 000 15 000 Tkalcovská 56 1 170 000 994 500 0,85 845 325 15 095 průměr 14 523 původní, výtah původní, výtah, parkety původní, lodžie Porovnávaná nemovitost Mikuláškova 53 původní *) - koeficient vyjadřující nabídku realitního trhu (skutečná ceny bude nižší) a dále provize a právní služby realitním zprostředkovatelům Na trhu nemovitostí bylo zjištěno, že bytové jednotky 2+kk nebo 2+1, o velikosti od 48 do 57 m2 podlahové plochy, které se nacházejí v k.ú., většina z nich i přímo v lokalitě Nové Dvory, je možné realizovat v průměru za 14 523 Kč/m2 (9 reprezentantů). Orientačně byl použit výpočet dle platné oceňovací vyhlášky, kde základní cena bytu činí 14 937 Kč/m2. Tato cena je dále upravována dle vybavenosti bytu, polohy nemovitosti atp. Po úpravě koeficientem vybavenosti, by dle vyhlášky byla jednotková cena 1m2 cca 9 634 Kč. Posuzovaný byt je cca průměrné velikosti a v původním stavu. Dům je po revitalizaci. Situace na trhu je obdobná, naprostá většina domů v současné době je revitalizována, zůstává na vlastnících bytů, zda rovněž provedli úpravy svých jednotek. Dá se konstatovat, že nabídka je vyrovnaná, nabízejí se jednotky již zrekonstruované, tak v původním stavu. Rovněž lze konstatovat, že rozdíl mezi nabídkami na trhu - byty po rekonstrukci a před rekonstrukcí většinou - neodráží skutečné náklady na rekonstrukci bytu (sociální jádro, podlahové krytiny, kuchyňskou linku, dveře, rozvody, atp.). Pokud tedy jsou realizovatelné rekonstruované byty za cca 1 až 1,1 mil. Kč, pak reálná cena bytů k rekonstrukci je cca 700 až 800 tis. Kč (dle velikosti, situování, atp.). Statistika pro určení obvyklé ceny nemovitosti byla provedena za pomoci aktuálních nabídek trhu. Zjištěný průměr cen bytů po úpravě uvedenými koeficienty, tedy 14 523 Kč/m2, může být považován za reálně dosažitelnou cenu. Výsledná obvyklá cena posuzované bytové jednotky o velikosti 53,30 m2 včetně příslušenství tedy 774 076 Kč - 5 -
C. Cenové vyjádření k podílu vlastnictví LV 13645 Vlastník jednotky a podílu na společných částech domu a pozemku Byt 498/4, podíl 533/32844 Helena Motyčková, Lišky 712, 391 65 Bechyně, vlastnictví: výhradní Obvyklá cena nebude upravena. D. Ocenění závad a práv s nemovitostí spojených Na základě dostupných podkladů a informací o oceňovaných nemovitostech lze konstatovat, že mimo insolvenční řízení dlužníka, na majetek LV 13645 neváznou jiná práva či omezení vlastnictví. S přihlédnutím ke zjištěným skutečnostem je navržena jako možná dosažitelná cena nemovitosti bytové jednotky č. 498/4 obsažené v bytovém domě čp. 496 až 501 včetně příslušenství a podílu na společných částech domu a na pozemkové parcele parc. č. 4429, k.ú., obec, jako celku, k datu zpracování znaleckého posudku částka slovy: Sedmsetsedmdesátčtyřitisíc Kč 774 000,- Kč V Praze 8. 8. 2016 Ing. Vladislava Klikošová Generála Janouška 872 198 00 Praha 9 Seznam příloh - výpis z KN Katastrálního úřadu pro Vysočinu, Katastrální pracoviště ze dne 4.8.2016, pro k.ú., LV - 13645 - kopie katastrální mapy k.ú., oblast oceňované nemovitosti - fotodokumentace E. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podala jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze, ze dne 14.10.1996, pod č.j. Spr. 4152/95, pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí a obor stavebnictví, odvětví stavby obytné a průmyslové. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 683-32/16 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 683-32/16. - 6 -