ZNALECKÝ POSUDEK č. 3259/2015 o ceně nemovitostí v katastrálním území Malhostovice, obec Malhostovice, okres Brno-venkov: pozemků parc. č. 1085, 2710, 3246, 3394, 3395, 3494 Objednatel posudku: Účel posudku: Posudek vypracoval: Soudní exekutor JUDr. Alena Blažková, Ph.D. Exekutorský úřad Brno-město Konečného nám. 2, 611 18 Brno Zjištění ceny obvyklé (tržní) jako podklad k prodeji nemovitostí povinného v rámci exekuce č.j. 006 EX 49/03 Ing. Tomáš Hudec, znalec v oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí, kancelář Riegrova 44, 612 00 Brno, tel.: 543 245 341 Datum místního šetření: 19. února 2015 Datum, ke kterému je provedeno ocenění: Zvláštní požadavky objednatele: 19. února 2015 k datu místního šetření Nejsou Použitý oceňovací předpis: Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v pl. znění. Vyhláška č. 441/2013 Sb., k provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. Datum vyhotovení: 16. března 2015 Tento posudek obsahuje 18 stran včetně příloh a předává se v 1 vyhotovení
2 0. Úvod, použitá metodika ocenění Dle usnesení Exekutorského úřadu Brno-město č.j. 006 EX 49/03-290 je třeba stanovit obvyklou cenu nemovitostí ve vlastnictví povinného pana Romana Kliky. Obvyklá cena je stanovena k datu místního šetření, t.j. k datu 19. února 2015. Úkolem podepsaného znalce je provést ocenění nemovitosti obvyklou (= obecnou, tržní, obchodovatelnou) cenou. Pro její stanovení neexistuje předpis, k dispozici je pouze odborná literatura respektive znalecké standardy. V zákonu č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku (jenž se ovšem vztahuje na výslovně vyjmenované případy, což v daném případě není) je tzv. obvyklá cena definována následujícím způsobem: Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Základem pro stanovení přiměřené náhrady při vypořádání podílového spoluvlastnictví k nemovitosti je její obecná cena obvyklá v daném místě v době rozhodování. Není na místě vycházet z tzv. odhadní ceny, zjištěné znaleckým posudkem podle cenového předpisu. V těchto případech má cena zjištěná podle cenových předpisů jen určitý informativní, orientační význam a je směrodatná zejména pro daňové účely. Jinak ovšem platí zásada smluvní volnosti a účastníci smlouvy již nejsou vázáni cenou zjištěnou podle cenového předpisu. Přitom pouze obecná cena vyjadřuje aktuální tržní hodnotu nemovitostí.... Aby náhrada byla přiměřená, musí vyjadřovat cenu závislou nejen na konstrukci a vybavení, velikosti a stáří věci (stavby), ale i zájmu o ni, tj. na poptávce a nabídce v daném místě a čase. Na základě výše uvedeného je pro stanovení obvyklé (tržní) ceny použita následující metodika (v souladu se Znaleckým standardem č. VI Obecné zásady oceňování majetku a Znaleckým standardem č. VII Oceňování nemovitostí ): 1. Ocenění porovnávacím způsobem - podle známých realizovaných resp. inzerovaných prodejů obdobných nemovitostí se provede porovnání a aplikace na oceňovanou nemovitost. 2. Závěrečný odborný odhad obvyklé ceny podle odborné úvahy znalce, na základě zvážení všech okolností a stanovené porovnávací ceny.
3 1. Nález 1.1 Podklady pro vypracování posudku Pro vypracování znaleckého posudku byly zapůjčeny případně podepsaným znalcem opatřeny následující podklady: 1.1.1 Výpis z katastru nemovitostí Výpis z katastru nemovitostí LV č. 694 vyhotovený dne 25.7.2014 pro k.ú. Malhostovice A: Vlastník: Klika Roman, Synkova 2092/2, 62800 Brno, RČ 691116/4722 B: Nemovitosti: Parcely: viz. příloha C: Omezení vlastnického práva: Zástavní právo exekutorské Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce Podrobnosti viz. příloha posudku. 1.1.2 Výřez z katastrální mapy Výřezy z katastrální mapy pro k.ú. Malhostovice z http://nahlizenidokn.cuzk.cz. 1.1.3 Místní šetření Místní šetření spojené s prohlídkou a fotodokumentací nemovitostí bylo provedeno dne 19. února 2015. Prohlídka nemovitostí byla provedena bez účasti povinného. 1.1.4 Ostatní Lesní hospodářské osnovy včetně map, platnost od 1.1.2012-31.12.2021. 1.1.5 Předpisy a metodiky pro ocenění Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v platném znění. Vyhláška č. 441/2013 Sb., k provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. Znalecký standard č. VI - Obecné zásady oceňování majetku. Vysoké učení technické v Brně - Ústav soudního inženýrství, 1998. Znalecký standard č. VII - Oceňování nemovitostí. Vysoké učení technické v Brně - Ústav soudního inženýrství, 1998. - Znalecké standardy POSN, Asociace znalců a odhadců ČR, o.s. - profesního oboru stavebnictví a nemovitosti Morava, 2013. (www.azoposn.cz) 1.1.6 Výpočetní programy Program pro oceňování nemovitostí ABN. Autor: Prof. Ing. Albert Bradáč, DrSc., Brno. 1.1.7 Porovnávací databáze cen nemovitostí Pro cenové porovnání byly použity následující databáze: - Vlastní databáze znalce: Databáze je uložena formou tabulek v textovém editoru, obsahuje informace o zrealizovaných cenách a popisy porovnávacích nemovitostí. - Realitní internetové stránky: Pro porovnání nemovitosti byly použity nabízené prodeje nemovitostí podobného typu na internetových stránkách www.sreality.cz.
4 1.2 Situace oceňované nemovitosti Předmětem ocenění jsou následující nemovitosti: Parcela číslo Druh pozemku Výměra (m 2 ) 1085 lesní pozemek 3 689 2710 lesní pozemek 1 600 3246 lesní pozemek 13 044 3394 lesní pozemek 1 487 3395 lesní pozemek 1 470 3494 lesní pozemek 6 403 Celkem parcely 27 693 Oceňované lesní pozemky se nachází v 5 lokalitách v k.ú. Malhostovice. Jeden pozemek se nachází 1,5 km severně od zastavěné části obce Malhostovice, pět pozemků se nachází jihovýchodně od zastavěné části obce ve vzdálenostech 1 2,5 km, v kopcovitém terénu. Jedná se o lesní pozemky, na kterých se nachází lesní porost různého stáří. Popis porostů na jednotlivých parcelách viz tabulka Porovnávací cena pozemků v kapitole 2.1, str. 6. 2. Posudek II - ocenění cenovým porovnáním Ocenění nemovitostí je provedeno cenovým porovnáním (komparací) na základě jednotkové srovnávací ceny. Porovnávací metoda ocenění vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji. Srovnatelnou cenou tedy rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými věcmi, na základě řady hledisek. V tomto případě je pro lesní pozemky provedeno porovnání s podobnými nemovitostmi v obdobných lokalitách z realitní inzerce na www.sreality.cz a www.lesnipozemky.cz 09/2014 03/2015. 2.1 Cenové porovnání Porovnávané objekty realitní inzerce: Prodej pozemku 17 290 m² Celková cena: 150 000 Kč Cena za m²: 9 Kč za m² Adresa: Křetín (okres Blansko) Datum aktualizace:01.08.2014 Plocha pozemku:17 290 m 2 Nabízíme k prodeji smíšený les v těsné blízkosti obce Křetín. Pozemek je osázený jehličnany - 7.800 ks a listnaté - 4.900 ks. Stáří lesa 7 let.
5 Prodej, pozemek les, 74 000 m² Celková cena: 900 000 Kč Cena za m²: 12 Kč za m² Adresa: Olšany (okres Vyškov) Datum aktualizace: 12.05.2014 Plocha pozemku: 74 000 m 2 Nabízené parcely se nachází vlevo a vpravo od místní silniční komunikace Habrovany - Olšany. Přičemž parcela č. 462/2 a na ní navazující parcela č. 462/5 leží ve svahu a navazuje na ni těžební lom, parcela č. 464/1 leží ve svahu vpravo od silnice u obce Olšany. Parcela č. 462/2 leží v jihovýchodním, mírně zvlněném svahu terénu. Velikost pozemků k prodeji: P.č.: 464/1-2,3398 ha; P.č.: 462/5-0,26 ha; P.č.: 462/2-4,7915 ha. Pozemky k prodeji celkem cca 7,4 ha. Prodej lesa 104 700 m²kralice nad Oslavou, okres Třebíč Se souhlasem majitele nabízíme k prodeji les o celkové výměře 10,47ha, v okolí obce Náměšť nad Oslavou, Kralice, Březník. V lese se nachází porost ve stáři 3-41let menší část a druhá část lesa je porostové zakmenění 8-10, věk 80-128let, DB,BO,HB,SM. LHO k daným pozemkům lesa u RK. Celková cena: 1 570 500 Kč za nemovitost Cena za m²: 15 Kč Aktualizace: 22.2.2015 Plocha pozemku:104700 m 2 Doprava:Silnice Komunikace:Asfaltová
6 Prodej lesa 9 150 m², Letovice (okres Blansko) Nabízíme Vám k prodeji les o výměře 9150 m2 v Letovicicích - místní části Slatinka. Lesní pozemek je z větší části určen k těžbě dřeva, smíšený jehličnato-listnatý porost, svažitý terén. Celková cena: 210 000 Kč za nemovitost Cena: 23 Kč/m 2 Aktualizace:14.09.2014 Plocha pozemku: 9150 m 2 Na základě nabídek lesních pozemků ve srovnatelných lokalitách, které se pohybují v rozmezí 9 23 Kč/m 2, s přihlédnutím ke konfiguraci terénu a kvalitě okolí, stanovuji jednotkové ceny za pozemky dle druhu porostu dle následující tabulky: Jednotková cena pozemků Cena (Kč/m 2 ) Porost 11,00 mladý les - akát 12,00 mladý les - buk a akát 14,00 vzrostlý les - akát 18,00 vzrostlý les - dub Porovnávací cena pozemků Parcela Výměra ZC Cena Druh pozemku Porost Lokalita číslo m 2 Kč/m 2 Kč 1085 lesní pozemek vzrostlý les - akát 81 r. 1 3 689 14,00 51 646,00 2710 lesní pozemek vzrostlý les - akát 88 r. 2 1 600 14,00 22 400,00 3246 vzrostlý les - dub + jasan, borovice, lesní pozemek habr 81 r. 3 13 044 18,00 234 792,00 3394 lesní pozemek mladý les - akát 14 r. 4 1 487 11,00 16 357,00 3395 mladý les - akát 14 r., lesní pozemek malá část mlazina pod vedením VN 5 1 470 11,00 16 170,00 3494 mladý les - buk + bříza 15 r., akát 17 r., lesní pozemek malá část nálet 6 6 403 12,00 76 836,00 Celkem parcely 27 693 418 201,00
7 3. Práva a závady Povinný pan Roman Klika nepředložil podklady, zda jsou oceňované pozemky pronajímané. Pro účely ocenění je tedy na pozemky pohlíženo tak, jako by nebyly zatíženy nájemním vztahem. Na výpisu z katastru nemovitostí LV 694 v části B1 není uvedeno žádné právo vztahující se k nemovitostem, v části C není uvedeno žádné věcné břemeno. Předpokládá se tedy, že na nemovitosti neváznou závady, které by měly být oceněny ve smyslu ustanovení 336a Občanského soudního řádu. 4. REKAPITULACE OCENĚNÍ LV 694, k.ú. Malhostovice Parcela číslo Porovnávací cena Kč Obvyklá (tržní) cena Kč 1085 51 646,00 51 600,00 2710 22 400,00 22 400,00 3246 234 792,00 234 800,00 3394 16 357,00 16 400,00 3395 16 170,00 16 200,00 3494 76 836,00 76 800,00 Celkem 418 201,00 418 200,00 Celkem Způsob ocenění Cena zjištěná porovnávacím způsobem Obvyklá (tržní) cena podle odborného odhadu znalce Slovy: čtyřistaosmnácttisícdvěstěkorunčeských Cena 418 201,00 Kč 418 200,00 Kč V Brně dne 16. března 2015 Ing. Tomáš Hudec
8 Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 25. 10. 1996, čj. Spr. 3138/96 pro základní obor ekonomika (odvětví ceny a odhady, se zvláštní specializací pro odhady nemovitostí) a základní obor stavebnictví (stavby obytné). Znalecký posudek je zapsán pod č. 3259/2015 znaleckého deníku. Znalečné účtuji podle připojené likvidace. V Brně dne 16. března 2015 Ing. Tomáš Hudec Seznam příloh: Výpis z katastru nemovitostí LV 694 str. 1, 4, 5 Přibližné zákresy parcel do fotomapy a označení lokalit Výřezy z katastrální mapy s fotomapou a s fotodokumentací Mapa oblasti
9
10
11
12 Přibližné zákresy parcel do fotomapy a označení lokalit 1 6 5 4 2 3
13 Lokalita 1 - parc.č. 1085 Výřezy z katastrální mapy s fotomapou a s fotodokumentací 1085
14 Lokalita 2 - parc.č. 2710 2710
15 Lokalita 3 - parc.č. 3246 3246
16 Lokalita 4 - parc.č. 3394 Lokalita 5 - parc.č. 3395 3395 3394
17 Lokalita 6 - parc.č. 3494 3494
18 Mapa oblasti