Znalecký posudek - Ocenění nemovitosti č. 134/2016 O obvyklé ceně podílu 1/3 nemovitosti - bytové jednotky č. 359/2 v bytovém domě č.p. 357, 358, 359 na pozemku parc.č. St. 545, St. 546, St. 547, vč. podílu o velikosti 311/38728 na společných částech domu č.p. 357, 358, 359 a pozemku parc.č. St. 545, St. 546, St. 547 vše v katastrálním území Povel, obec Olomouc, okres Olomouc, zapsáno na LV č. 2266. Postup při zpracování posudku: Vstup do oceňované bytové jednotky umožnila Mgr. Magda Randýsková - zmocněnec povinné. Objednatel posudku: Mgr. Zuzana Sobíšková Exekutorský úřad Praha 6 Bělohorská 270/17 169 00 Praha 6 - Břevnov Účel posudku: Exekuční příkaz č.j. 180 EX 11594/11. Zjištění obvyklé ceny nemovitosti. Podle stavu ke dni 21.6.2016 odhad vypracoval: Ing. Petr Kreuzer Jandova 150/4 748 01 Hlučín - Darkovičky tel.: 731 645 931 Posudek obsahuje včetně titulního listu 12 stran textu a 8 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Hlučíně 22.6.2016
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Znalecký úkol o obvyklé ceně podíl 1/3 nemovitosti - bytové jednotky č. 359/2 v bytovém domě č.p. 357, 358, 359 na pozemku parc.č. St. 545, St. 546, St. 547, vč. podílu o velikosti 311/38728 na společných částech domu č.p. 357, 358, 359 a pozemku parc.č. St. 545, St. 546, St. 547 vše v katastrálním území Povel, obec Olomouc, okres Olomouc, zapsáno na LV č. 2266. Obvyklou cenou se pro účely zákona 151/1997 Sb. rozumí cena, která byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupní důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Metodika ocenění: Pro zjištění Administrativní ceny je použita vyhláška Ministerstva financí č. 53/2016 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů. Pro zjištění obvyklé ceny nemovitosti je použito metody, která vychází ze základní cenové úrovně zjištěné podle reálně uskutečněných smluvních převodů. Tato cenová úroveň zohledňuje jak administrativní cenu (vyhláška 53/2016 Sb.), věcnou hodnotu dle THU, tak i srovnávací metodu a je dále upravena soustavou korekčních koeficientů, které zohledňují působení faktorů, které mají vliv na obvyklou cenu. Za cenu obvyklou (tržní, obchodovatelnou, obecnou) považujeme při ocenění nemovitosti cenu zjištěnou v takové výši, kterou by bylo možno v den ocenění dosáhnout mezi dobrovolně prodávajícími a kupujícími nezávislými osobami, po řádném marketingu. Hodnota nemovitosti je zpracována k datu uvedenému na titulní straně. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu. 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Bytová jednotka Adresa předmětu ocenění: Nedvědova 359 779 00 Olomouc Kraj: Olomoucký Okres: Olomouc Obec: Olomouc Katastrální území: Povel Počet obyvatel: 99 809 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 21.6.2016 za přítomnosti znalce a Mgr. Magdy Randýskové. - 2 -
4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z katastru nemovitostí ze dne 1.6.2016 vyhotovený dálkovým přístupem, LV č. 2266; - kopie katastrální mapy; - informace získané od Mgr. Magdy Randýskové; - skutečnosti zjištěné na místě. 5. Celkový popis nemovité věci Předmětem ocenění je podíl 1/3 nemovitosti - bytové jednotky č. 359/2 v bytovém domě č.p. 357, 358, 359 na pozemku parc.č. St. 545, St. 546, St. 547, vč. podílu o velikosti 311/38728 na společných částech domu č.p. 357, 358, 359 a pozemku parc.č. St. 545, St. 546, St. 547 vše v katastrálním území Povel, obec Olomouc, okres Olomouc, zapsáno na LV č. 2266. Bytový dům č.p. 357, 358, 359 - se nachází v zastavěné části města Olomouc, část Povel, na ul. Nedvědova. Jedná se o panelový bytový dům se 8-mi nadzemními podlažími a jedním podzemním podlažím, střecha je plochá. Objekt je po revitalizaci - plastová okna, stupačky, střešní krytina, vnější zateplení, vstupy, společné prostory. Celkově je objekt v dobrém technickém stavu. V objektu je výtah. Bytová jednotka č. 359/2 - se nachází v 1.NP bytového domu, byt je o velikosti 1+1 s podlahovou plochou 31,10m2 + lodžie 3,32m2 + sklepní kóje 1,20m2 (vstup do sklepní kóje neumožněn). Vstup do bytové jednotky umožnila Mgr. Magda Randýsková. Bytová jednotka je v původním technickém stavu - původní umakartové jádro s původním vybavením koupelny a WC, původní instalace, kuchyňská linka, dveře, podlahy, omítky. Nověji jsou pouze vyměněna okna za plastová v rámci revitalizace bytového domu. Pozemky parc.č. St. 545, St. 546, St. 547 - tvoří se stavbou bytového domu jednotný funkční celek. Pozemky jsou zcela zastavěny objektem bytového domu. K bytové jednotce se váže podíl o velikosti 311/38728 na společných částech domu č.p. 357, 358, 359, a na pozemcích parc.č. St. 545, St. 546, St. 547. Oceňovaný podíl povinné je ve výši 311/116184. 6. Obsah znaleckého posudku 1) Administrativní ocenění nemovitosti - dle platného cenového předpisu a) Bytová jednotka č. 359/2 - podíl 1/3 b) Pozemky - podíl 311/116184 2) Srovnávací hodnota nemovitosti B. ZNALECKÝ POSUDEK 1) Administrativní cena dle platného cenového předpisu Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka je vyšší než III 0,06 nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se V 0,00-3 -
spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí s vlivem na prodejnost - Bez vlivu nebo II 0,00 stabilizovaná území 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu II 0,00 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu I T = P 6 * (1 + Σ P i) = 1,060 Index polohy 5 i = 1 Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v ostatních obcích nad 2000 obyvatel Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,00 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,04 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 0,02 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VI 0,00 dobré parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava - MHD centrum obce IV 0,03 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti II 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0,00 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + Σ P i) = 1,090 Koeficient pp = I T * I P = 1,155 11 i = 2-4 -
a) Bytová jednotka č. 359/2 - podíl 1/3 Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Bytový prostor 38 porovnávací metoda Poloha objektu: Olomouc Stáří stavby: 30 let Základní cena ZC (příloha č. 27): 21 910,- Kč/m 2 Podlahové plochy bytu koeficient dle typu podlahové plochy pokoj: 16,00 * 1,00 = 16,00 m 2 kuchyň: 9,20 * 1,00 = 9,20 m 2 předsíň: 2,90 * 1,00 = 2,90 m 2 WC: 1,00 * 1,00 = 1,00 m 2 koupelna: 2,00 * 1,00 = 2,00 m 2 lodžie: 3,32 * 0,20 = 0,66 m 2 Započítaná podlahová plocha bytu: 31,76 m 2 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. V i 1. Typ stavby - Budova - panelová, zateplená III 0,00 2. Společné části domu - Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, II 0,00 sklad 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu II 0,00 4. Umístění bytu v domě - Ostatní podlaží nevyjmenované II 0,00 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové II 0,00 strany - částečný výhled 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství částečné nebo úplné II -0,10 mimo byt nebo umakartové bytové jádro - Bez kuchyňské linky. 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní III 0,00 vybavení - balkon nebo lodžie, komora nebo sklepní kóje (sklep) 8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etážové III 0,00 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu III 0,00 10. Stavebně - technický stav - Byt se zanedbanou údržbou III 0,85 (předpoklad provedení menších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 30 let: s = 1-0,005 * 30 = 0,850 9 Index vybavení I V = (1 + Σ V i) * V 10 * 0,850 = 0,650 i = 1 Index trhu s nemovitými věcmi I T = 1,060 Index polohy pozemku I P = 1,090 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * I V = 21 910,- Kč/m 2 * 0,650 = 14 241,50 Kč/m 2-5 -
CB P = PP * ZCU * I T * I P = 31,76 m 2 * 14 241,50 Kč/m 2 * 1,060 * 1,090= 522 599,02 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = 522 599,02 Kč Bytová jednotka č. 359/2 - podíl 1/3 - výchozí cena pro výpočet = 522 599,02 Kč vlastnického podílu Úprava ceny vlastnickým podílem * 1 / 3 Bytová jednotka č. 359/2 - podíl 1/3 - zjištěná cena = 174 199,67 Kč b) Pozemky - podíl 311/116184 Ocenění Ostatní stavební pozemky Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 2 cen. mapa zastavěná plocha a St. 545 226,00 1 340,00 302 840,- nádvoří 2 cen. mapa zastavěná plocha a St. 546 226,00 1 340,00 302 840,- nádvoří 2 cen. mapa zastavěná plocha a nádvoří St. 547 230,00 1 340,00 308 200,- Ostatní stavební pozemky - celkem 682,00 913 880,- Pozemky - podíl 311/116184 - výchozí cena pro výpočet = 913 880,- Kč vlastnického podílu Úprava ceny vlastnickým podílem * 311 / 116 184 Pozemky - podíl 311/116184 - zjištěná cena = 2 446,26 Kč Rekapitulace administrativního ocenění 1/3 nemovitosti a) Bytová jednotka č. 359/2 - podíl 1/3 = 174 200,- Kč b) Pozemky - podíl 311/116184 = 2 450,- Kč Administrativní cena 1/3 nemovitosti činí celkem 176 650,- Kč - 6 -
2) Srovnávací hodnota nemovitosti 1. srovnatelná nemovitost Prodej bytu 1+1 se zasklenou lodžií o celkové výměře 33,3 m2, ul. Heyrovského, Olomouc-Povel. Byt má vyzděné bytové jádro (nová koupelna se sprchovým koutem, spojená s WC), upravenou kuchyni, plastová okna se žaluziemi, nové dveře. Ostatní vybavení bytu je původní. Byt se nachází v 2.NP (1. patro) kompletně revitalizovaného panelového domu, včetně výtahu (bezbariérový přístup), střechy, zateplení, s nízkými měsíčními náklady. Orientace bytu je do zeleně - na JV. Nabídková cena RK : 1.220.000,- Kč. (36.637,- Kč/m2 podlahové plochy) Tato bytová jednotka se nachází ve srovnatelné lokalitě jako oceňovaná nemovitost (nedaleká poloha ve městě Olomouc); uvedený byt je v lepším technickém stavu (zděné jádro s novou koupelnou, nové dveře) - úprava jednotkové ceny koeficientem 0,90; bytový dům je ve srovnatelném technickém stavu; realitní inzerce - úprava jednotkové ceny koeficientem 0,95. Upravenou jednotkovou cenu stanovuji na 31.324,- Kč/m2 podlahové plochy. - 7 -
2. srovnatelná nemovitost K prodeji byt 1+1 o výměře 31,61 m2 užitné plochy v bytovém domě na ul. Hraniční, Olomouc. K bytu dále náleží sklep a 2 lodžie. Byt se nachází ve 2. NP panelového domu s výtahem. V ceně bytu je zahrnuta kuchyňská linka včetně kombinovaného sporáku a dále vestavěná. V bytě je upravené umakartové jádro obložené dřevem, kde je umístěná koupelna a WC. Nové podlahy místností: pokoj - parkety, kuchyně a předsíň - PVC, WC a koupelna - dlažba. Byt má plastová okna i vstup na lodžie - plast. Bytový dům po revitalizaci bez zatížení úvěrem na dům, již splaceno. Nabídková cena RK : 1.480.000,- Kč. (46.821,- Kč/m2 podlahové plochy) Tato bytová jednotka se nachází ve srovnatelné lokalitě jako oceňovaná nemovitost (srovnatelná poloha ve městě Olomouc); uvedený byt je ve výrazně lepším technickém stavu (rozsáhlé rekonstrukce a stavební úpravy) - úprava jednotkové ceny koeficientem 0,80; bytový dům je ve srovnatelném technickém stavu; realitní inzerce - úprava jednotkové ceny koeficientem 0,95. Upravenou jednotkovou cenu stanovuji na 35.584,- Kč/m2 podlahové plochy. - 8 -
3. srovnatelná nemovitost Prodej slunného bytu 1+1 o rozloze 34 na ul. I.P.Pavlova v Olomouci. Byt se dvěma lodžiemi v původním stavu, v osobním vlastnictví se nachází v 7.NP kompletně revitalizovaného panelového domu. Nová střecha, fasádní omítka, plastová okna, upravené lodžie, nový výtah, vchod i schránky. Byt se nachází v oblíbené lokalitě v blízkosti Fakultní nemocnice Olomouc. Nabídková cena RK: 1.222.600,- Kč. (35.959,- Kč/m2 podlahové plochy) Tato bytová jednotka se nachází ve srovnatelné lokalitě jako oceňovaná nemovitost (srovnatelná poloha ve městě Olomouc); uvedený byt je ve srovnatelném technickém stavu; bytový dům je ve srovnatelném technickém stavu; realitní inzerce - úprava jednotkové ceny koeficientem 0,95. Upravenou jednotkovou cenu stanovuji na 34.161,- Kč/m2 podlahové plochy. - 9 -
Vyhodnocení srovnávací metody: Srovnávací hodnota se pohybuje v rozmezí 31.324,- až 35.584,- Kč/m2 podlahové plochy Výslednou jednotkovou cenu oceňované nemovitosti stanovuji váženým průměrem z výše uvedeného intervalu rozpětí jednotkových cen srovnatelných nemovitostí na: 33.690,- Kč/m2 podlahové plochy 31,76m2 (podlahové plochy oceňované bytové jednotky) x 33.690,- Kč/m2 = 1.069.994,- Kč Srovnávací hodnota nemovitosti celkem: Na základě výše uvedených obecných trendů a uvedených srovnávacích nemovitostí stanovuji srovnávací hodnotu oceňované nemovitosti na (zaokrouhleno): 1.070.000,- Kč Srovnávací hodnota podílu 1/3 nemovitosti celkem: Výslednou obvyklou hodnotu ovlivňuje skutečnost, že se jedná o ocenění ideálního spoluvlastnického podílu 1/3 k výše uvedeným nemovitostem. V našich podmínkách trhu neexistuje žádná poptávka po takovýchto částech nemovitostí. Ideální spoluvlastnické podíly jsou zpravidla odkupovány ostatními spoluvlastníky, případně jsou kupovány se spekulativním záměrem. S ohledem na tyto skutečnosti nelze výslednou cenu stanovit jako součin spoluvlastnického podílu s cenou celku. S ohledem na tuto skutečnost odhaduji obvyklou cenu spoluvlastnického podílu 1/3 oceňovaných nemovitostí ve výši (po zaokrouhlení) na: 1.070.000,- Kč x 1/3 x 0,90 = 321.000,- Kč 0,90... koeficient zhoršeného prodeje podílu nemovitosti 321.000,- Kč - 10 -
Rekapitulace Administrativní cena 1/3 nemovitosti (cena podle cen. předpisu) Srovnávací hodnota 1/3 nemovitosti 176.650,- Kč 321.000,- Kč Obvyklá cena (tržní) - je to cena aktuálního trhu, cena zpeněžitelná tzn. Cena, za kterou lze věc v daném místě a čase prodat nebo koupit. Jedná se o krátkodobou platnost obvyklé ceny v závislosti na podmínkách vně i uvnitř oceňovaného systému. Je dána konkrétním vztahem nabídky a poptávky. Odhad tržní hodnoty je proveden na základě odborného posouzení zjištěných hodnot. Při tomto posouzení jsou zohledněny všechny rozhodující faktory, vztahující se k dané nemovitosti, které mohou rozhodující měrou ovlivnit hodnotu majetku. Největší důraz je přitom kladen na současný stav trhu s nemovitostmi ve vztahu nabídky a poptávky s předpokládaným výhledem na několik roků, dále na vnější i vnitřní vlivy, tj. např. technický stav, fyzické opotřebení, morální opotřebení, umístění lokality, občanská vybavenost, demografické podmínky, stabilita území ve vztahu k územnímu plánu, životní prostředí, atd. Vzhledem ke stavu, velikosti, vybavení a funkčnímu využití nemovitosti, investičním možnostem v daném regionu, potenciálním konkurenčním nemovitostem, právním vztahům, situaci na trhu v oblasti obdobných realit navrhuji současnou obvyklou, tržní cenu 1/3 nemovitosti bytové jednotky č. 359/2 v bytovém domě č.p. 357, 358, 359 na pozemku parc.č. St. 545, St. 546, St. 547, vč. podílu o velikosti 311/38728 na společných částech domu č.p. 357, 358, 359 a pozemku parc.č. St. 545, St. 546, St. 547 vše v katastrálním území Povel, obec Olomouc, okres Olomouc, zapsáno na LV č. 2266, vše vedené u Katastrálního úřadu pro Olomoucký kraj, KP Olomouc, podle tohoto odhadu k datu ocenění 21.6.2016 po zaokrouhlení na: 321.000,- Kč. - 11 -
C. Závěr a) Obvyklá cena oceňované 1/3 nemovitosti činí celkem včetně příslušenství bytové jednotky č. 359/2 v bytovém domě č.p. 357, 358, 359 na pozemku parc.č. St. 545, St. 546, St. 547, vč. podílu o velikosti 311/38728 na společných částech domu č.p. 357, 358, 359 a pozemku parc.č. St. 545, St. 546, St. 547 vše v katastrálním území Povel, obec Olomouc, okres Olomouc, zapsáno na LV č. 2266, vše vedené u Katastrálního úřadu pro Olomoucký kraj, KP Olomouc, podle tohoto odhadu k datu ocenění 21.6.2016 po zaokrouhlení na: 321.000,- Kč. b) Cena jednotlivých práv a závad spojených s nemovitostí Nájemní právo Nezjištěno. Věcná břemena Nezjištěno. c) Závady, které prodejem v dražbě nezaniknou viz odst. b d) Výsledná obvyklá cena oceňované 1/3 nemovitosti činí celkem včetně příslušenství bytové jednotky č. 359/2 v bytovém domě č.p. 357, 358, 359 na pozemku parc.č. St. 545, St. 546, St. 547, vč. podílu o velikosti 311/38728 na společných částech domu č.p. 357, 358, 359 a pozemku parc.č. St. 545, St. 546, St. 547 vše v katastrálním území Povel, obec Olomouc, okres Olomouc, zapsáno na LV č. 2266, vše vedené u Katastrálního úřadu pro Olomoucký kraj, KP Olomouc, podle tohoto odhadu k datu ocenění 21.6.2016 po zaokrouhlení na: 321.000,- Kč. Slovy : třistadvacetjednatisíc korun českých V Hlučíně, 22.6.2016 Ing. Petr Kreuzer Jandova 150/4 748 01 Hlučín Darkovičky tel.: 731 645 931 D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 13.4.2006, č.j.spr. 1790/06 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 134/2016 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 134/2016. E. Seznam příloh 1. Fotodokumentace - 2 strany; 2. Výpis z katastru nemovitostí - 4 strany; 3. Kopie katastrální mapy - 1 strana; 4. Místopis - 1 strana. - 12 -
Fotodokumentace pořízená dne 21.6.2016-13 -
- 14 -
- 15 -
- 16 -
- 17 -
- 18 -
- 19 -
OZN.: Nedvědova 359/5, Olomouc-Povel. OZN.: Nedvědova 359/5, Olomouc-Povel. - 20 -