Znalecký posudek č. ZP-2925 o ceně obvyklé spoluvlastnický podíl ve výši 1/2 na pozemcích st. parc.č. 1882 ( zastavěná plocha a nádvoří ), pozemek parc.č. 265/52 ( ostatní plocha ), pozemek parc.č. 265/53 ( zahrada ) v kat. území Pouchov, obec Hradec Králové, okres Hradec Králové, zapsáno na LV 12523. Objednatel posudku: JUDr. Milan Suchánek Exekutorský úřad Praha 9 Pod pekárnami 245/10 190 00 Praha 9 Účel posudku: exekuční řízení č.j. 085 EX 1614/10 Podle stavu ke dni 20.11.2012 posudek vypracoval: Znalecký ústav Znalecká společnost s.r.o. Palackého 715/15 110 00 Praha 1 Nové Město Posudek obsahuje 8 stran textu včetně titulního listu a 8 stran příloh. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Praze, 26.11.2012 1
A. Nález 1. Znalecký úkol Provést ocenění cenou obvyklou spoluvlastnický podíl ve výši 1/2 na pozemcích st. parc.č. 1882 ( zastavěná plocha a nádvoří ), pozemek parc.č. 265/52 ( ostatní plocha ), pozemek parc.č. 265/53 ( zahrada ) v kat. území Pouchov, obec Hradec Králové, okres Hradec Králové, zapsáno na LV 12523. Ocenění je provedeno cenou obvyklou ve smyslu definice uvedené 2, odst. 1 a 3 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), ve znění pozdějších předpisů. 1) Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trh, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. 2) Jiným způsobem oceňování stanoveným tímto zákonem nebo na jeho základě je a) nákladový způsob, který vychází z nákladů, které by bylo nutno vynaložit na pořízení předmětu ocenění v místě ocenění a podle jeho stavu ke dni ocenění, b) výnosový způsob, který vychází z výnosu z předmětu ocenění skutečně dosahovaného nebo z výnosu, který lze z předmětu ocenění za daných podmínek obvykle získat,a z kapitalizace tohoto výnosu (úrokové míry), c) porovnávací způsob, který vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji; je jím též ocenění věci odvozením z ceny jiné funkčně související věci, d) oceňování podle jmenovité hodnoty, které vychází z částky, na kterou předmět ocenění zní nebo která je jinak zřejmá, e) oceňování podle účetní hodnoty, které vychází ze způsobů oceňování stanovených na základě předpisů o účetnictví, f) oceňování podle kurzové hodnoty, které vychází z ceny předmětu ocenění zaznamenané ve stanoveném období na trhu, g) oceňování sjednanou cenou, kterou je cena předmětu ocenění sjednaná při jeho prodeji, 2
popřípadě cena odvozená ze sjednaných cen. 2. Informace o nemovitosti Adresa nemovitosti: pozemky parc.č. st. 1882, 265/52 a 265/53 500 02 Hradec Králové Region: Královéhradecký Okres: Hradec Králové Katastrální území: Pouchov 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti: Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 20.11.2012 za přítomnosti Voláka Michala. 4. Podklady pro vypracování posudku: Usnesení soudního exekutora JUDr. Milana Suchánka ustanovení znalce a objednávka znaleckého posudku pod č.j. 085 EX 1614/10-57. Exekuční příkaz, který vyda Exekutorský úřad Praha 9, se sídlem Praha 9, Pod Pekárnami 245/10, ve kterém rozhodl o provedení exekuce prodejem nemovitosti povinného Michal Volák, Malá 485/37a, 50341, Hradec Králové - Pouchov. Kopie katastrálních map. Nabídky realitních kanceláří. Mapa okolí. Výpis z katastru nemovitostí. Fotodokumentace pořízena při prohlídce, zjištění skutečnosti a zaměření posudkem dotčené nemovitosti dne 20.11.2012. 5. Použitá literatura: Bradáč, A.: Teorie oceňování nemovitostí, Akademické nakladatelství CERM Brno, s.r.o., Brno 2008 Bradáč, A., Fiala, J.: Nemovitosti - oceňování a právní vztahy, LINDE, a.s. - Právnické a ekonomické nakladatelství Bohumily Hořínkové a Jana Tuláčka, Praha 2004 Bradáč, A., Krejčíř, P.: Úřední oceňování majetku podle zákona č. 151/1997 Sb., leden 2004 Bradáč, A., Kledus, M., Weigel, L.: Předpisy pro oceňování nemovitostí s komentářem, Akademické nakladatelství CERM Brno, s.r.o., Brno 2002 3
Dušek, D.: Základy oceňování nemovitostí, Vysoká škola ekonomická v Praze, Institut oceňování majetku, Praha 2008 Ort, P.: Oceňování nemovitostí na tržních principech, Bankovní institut Vysoká škola, Praha 2007 Zazvonil, Z.: Porovnávací hodnota nemovitostí, Nakladatelství EKOPRESS, Praha 2006 Zazvonil, Z.: Odhad hodnoty pozemků, Vysoká škola ekonomická v Praze, Institut oceňování majetku, Praha 2007 6. Vlastnické a evidenční údaje: Volák Michal, Malá 485/37a, Pouchov, 503 41 Hradec Králové 7 podíl 1/2 Voláková Lenka, Malá 485/37a, Pouchov, 503 41 Hradec Králové 7 podíl 1/2 Věcné břemeno chůze a jízdy ze dne 24.9.1991, povinnost k parcele 265/54 oceňuji v částce 10.000,-- Kč. Věcné břemeno chůze a jízdy ze dne 24.9.1991, povinnost k parcele 265/2 oceňuji v částce 10.000,- - Kč. Zástavní právo smluvní v částce 3.499.951 Kč Česká spořitelna a.s. 7. Celkový popis nemovitosti: Předmětem zjištění ceny obvyklé spoluvlastnický podíl ve výši 1/2 na pozemcích st. parc.č. 1882 ( zastavěná plocha a nádvoří ), pozemek parc.č. 265/52 ( ostatní plocha ), pozemek parc.č. 265/53 ( zahrada ) v kat. území Pouchov, obec Hradec Králové, okres Hradec Králové, zapsáno na LV 12523. Předmětné pozemky tvoří jeden celek. Pozemek je oplocen, mírně svažitého charakteru, připojen na veškeré inženýrské sítě. Pozemek je porostlý travním porostem, stromy. Stavební pozemek parc.č. 1882 je zcela zastaven stavbou. 8. Obsah posudku: a) Pozemky a1) Podíl na pozemcích 4
B. Posudek Výměry, hodnocení a ocenění objektů: Administrativní cena (vyhláška 387/2011 Sb.) a) Pozemky a1) Podíl na pozemcích - 27-32 Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 1 a 2: Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] zastavěná plocha a nádvoří 1882 97,00 800,00 77 600,- Součet 77 600,- Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): * 1,1920 Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): * 2,1550 Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 1 a 2 - celkem 199 335,78 Pozemky zahrad a ostatních ploch oceněné dle 28 odst. 5. Základní cena = 800,- Kč/m 2. Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] ostatní plocha 265/52 879,00 800,00 703 200,- zahrada 265/53 303,00 800,00 242 400,- Součet 945 600,- Úprava ceny dle 28 odst. 5: * 0,4000 Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): * 1,1920 Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): * 2,1550 Stavební pozemky oceněné dle 28 odst. 5 - celkem 971 607,78 1 170 943,56 Kč Úprava ceny vlastnickým podílem: * 1 / 2 Podíl na pozemcích - zjištěná cena = 585 471,78 Kč Rekapitulace ocenění pozemků a) Podíl na pozemcích = 585 470,- Kč Cena pozemků činí celkem 585 470,- Kč 5
Porovnávací hodnota a) Pozemky a1) Podíl na pozemcích Seznam porovnávaných pozemků: Název Realiz. cena [Kč] Výměra [m 2 ] Jedn.cena [Kč/m 2 ] Kp Váha Upravená jedn. cena [Kč/m 2 ] st pozemek Hradec 2 499 000,- 1142 2 188,27 0,80 1,00 1 750,61 Králové st pozemek Hradec 1 170 000,- 392 2 984,69 0,80 1,00 2 387,76 Králové 4 138,37 / 2,000 Průměrná jednotková cena: 2 069,18 Kč/m 2 Minimální jednotková cena: 1 750,61 Kč/m 2 Maximální jednotková cena: 2 387,76 Kč/m 2 Oceňované pozemky: zastavěná plocha a nádvoří p.č. 1882 32 m 2 ostatní plocha p.č. 265/52 293 m 2 zahrada p.č. 265/53 101 m 2 Výměra oceňovaných pozemků: 426 m 2 426,33 m 2 á 2 069,18 Kč/m 2 = 882 153,51 Kč Pozemky oceněné porovnávací metodou - celkem = 882 153,51 Kč Podíl na pozemcích - výsledná cena = 882 153,51 Kč Rekapitulace ocenění pozemků a) Podíl na pozemcích = 882 150,- Kč Cena pozemků činí celkem 882 150,- Kč C. Rekapitulace Administrativní cena: Administrativní cena pozemků: Administrativní cena celkem: 585 470,- Kč 585 470,- Kč Porovnávací cena: Porovnávací cena pozemků: 6 882 150,- Kč
Porovnávací cena celkem: 882 150,- Kč Obvyklá cena: 900 000,- Kč slovy: devětsettisíc Kč Při zjištění ceny obvyklé klademe důraz na srovnání s nemovitostmi nabízených k obchodování v daném místě a místním šetřením. Při stanovování porovnávací hodnoty jsme vycházeli z údajů uvedených v informačních zdrojích realitních kanceláří, zejména internetových stránek. Pro srovnání byly vzaty nabídky srovnatelných nabízených nemovitostí v dané lokalitě. Ve stanovení ceny obvyklé je vzata v úvahu rovněž obtížná prodejnost nemovitostí na současném realitním trhu. Na základě výše zjištěných skutečností stanovujeme pro účely předmětného exekučního řízení cenu obvyklou spoluvlastnický podíl ve výši 1/2 na pozemcích st. parc.č. 1882 ( zastavěná plocha a nádvoří ), pozemek parc.č. 265/52 ( ostatní plocha ), pozemek parc.č. 265/53 ( zahrada ) v kat. území Pouchov, obec Hradec Králové, okres Hradec Králové, zapsáno na LV 12523 v objektivní zaokrouhlené výši 900.000,- Kč. Podíl 1/2 na věcných břemenech Věcné břemeno chůze a jízdy ze dne 24.9.1991, povinnost k parcele 265/54 oceňuji v částce 5.000,- - Kč. Věcné břemeno chůze a jízdy ze dne 24.9.1991, povinnost k parcele 265/2 oceňuji v částce 5.000,-- Kč. V Praze, 26.11.2012 Znalecký ústav Znalecká společnost s.r.o. Palackého 715/15 110 00 Praha 1 Nové Město 7
D. Znalecká doložka: Posudek podává Znalecká společnost s.r.o., se sídlem v Praha 1 Nové Město, Palackého 715/15, PSČ 110 00, IČ 29042054, zapsaná MSpr ČR č.j. 165/2010-OD-ZN podle ust. 21 odst. 3 zák. č. 36/1967 Sb. a 6 odst. 1 vyhl. Č. 37/1967 Sb., ve znění pozdějších předpisů, do prvého oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost, a to pro znalecké posudky v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny a odhady nemovitostí. Za Znalecká společnost s.r.o. JUDr. Mgr. Marcel Petrásek, M.B.A., LL.M. ( 22 zákona o znalcích a tlumočnících) Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. ZP-2925 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtujeme dokladem dle likvidace. E. Seznam příloh: Kopie výpisu z KN Fotodokumentace Matriční list 8