ZNALECKÝ POSUDEK č. 4633/16 O ceně nemovitostí zapsaných na LV č. 321 pro katastrální území a obec Netřebice, okres Český Krumlov. Objednatel posudku: Účel posudku: Mgr. Martin Slavata soudní exekutor Táborská 527 293 05 Mladá Boleslav Zjištění ceny nemovitosti pro účel exekuce prodejem nemovitosti, na základě usnesení soudního exekutora č.j.: 080 EX 556/08-178. Dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku, jak vyplývá ze změn provedených zákony č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb. a č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/212 Sb., č. 303/2013 Sb. a zákonnými opatřeními Senátu č. 340/2013 Sb. a č. 344/2013 Sb. a zákonem č. 228/2014 Sb., podle stavu oceňovaných věcí ke dni 17.03.2016, posudek vypracoval: Ing. Jiří Krch Záhřebská 33 120 00 Praha 2 tel.: 602 216 832 e-mail: krch@volny.cz Posudek obsahuje včetně titulního listu 16 stran. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Praze 01.04.2016
- 2 - A. Nález 1. Znalecký úkol Předmětem znaleckého posudku je zjištění ceny nemovitosti pro účel exekuce prodejem nemovitosti. Znalec oceňuje nemovitost a její příslušenství a jednotlivá práva a závady s nemovitostí spojené obvyklou cenou podle zvláštního předpisu - 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Obvyklou cenou se pro účely uvedeného zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. 2. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Pozemek parc. č. st. 1 Adresa nemovitosti: 382 32 Netřebice Kraj: Jihočeský Okres: Český Krumlov Obec: Netřebice Katastrální území: Netřebice 3. Prohlídka nemovitosti Prohlídka majetku byla provedena dne 17.3.2016. 4. Podklady pro vypracování posudku - usnesení o ustanovení znalce, kopie dokladu je v příloze posudku - výpis z katastru nemovitostí, kopie dokladu je v příloze posudku - mapový podklad, kopie dokladu je v příloze posudku - místní šetření provedená podepsaným znalcem - nabídka nemovitostí na realitním serveru sreality.cz 5. Celkový popis nemovitosti Předmětem ocenění je zjištění obvyklé ceny nemovitostí zapsaných na LV č. 321 pro katastrální území a obec Netřebice, okres Český Krumlov. Jedná se o pozemek parc. č. st. 1, který byl dříve zastavěn stavbou čp. 18, nyní již odstraněnou.
- 3 - Pozemek Parc. č. st. 1 - zastavěná plocha a nádvoří o výměře 662 m 2. Pozemek nepravidelného tvaru se nalézá v samém středu obce, ze všech stran obklopen komunikacemi. Dopravní obslužnost bez omezení, možnost napojení na elektřinu, vodovod, kanalizaci a plynovod. Součásti a příslušenství Pozemek je bez staveb a bez porostů. Práva a závady Podle výpisu z katastru nemovitostí je vlastnické právo omezeno zástavním právem smluvním, zástavními právy zákonnými, zástavním právem exekutorským, nařízením exekuce, exekučními příkazy k prodeji nemovitosti, zahájením exekuce, podán návrh na nařízení výkonu rozhodnutí zřízením soudcovského zástavního práva. Informace o jiných omezeních, která se nezapisují do katastru nemovitostí, nemá zpracovatel posudku k dispozici.
- 4 - B. Posudek Odhad obvyklé ceny Obvyklá cena je definována v 2 odst. (1) zákona č. 151/1997 Sb. (Zákon o oceňování majetku). Obvyklou cenou se pro účely uvedeného zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Z této definice vyplývá, že nejsprávnějším způsobem, jak stanovit výši obvyklé ceny nemovitosti, je použití tzv. porovnávací metody, která spočívá v porovnání ceny oceňované nemovitosti s cenou porovnatelných nemovitostí, které byly v nedávné době prodány. Ve skutečnosti není k dispozici veřejná systémová databáze nedávno prodaných nemovitostí, která by navíc obsahovala údaje, jež by umožňovaly posoudit, zda některá z nemovitostí je skutečně porovnatelná s oceňovanou nemovitostí. Náhradním řešením je použití informací o nemovitostech nabízených k prodeji, případně informace o prodejích a o nabízených nemovitostech získané od obchodníků s nemovitostmi. Porovnatelná nemovitost stavební pozemek je v lokalitě předmětem obvyklého obchodního styku. V Netřebicích a okolí jsou stavební pozemky s možností napojení na inženýrské sítě nabízeny ke koupi nejčastěji v cenovém rozpětí od 600,- do 1200,- Kč/m 2. Příklad čtyř nabídek, z celkového počtu asi třiceti, uvádím v příloze posudku. Pro odhad obvyklé ceny předmětného majetku navrhuji částku 900,- Kč/m 2, která se nalézá v oblasti středu uvedeného cenového rozpětí. Obvyklou cenu oceňované nemovitosti odhaduji jako cenu pozemku parc. č. st. 1 na úrovni 900,- Kč/m 2. Obvyklá cena: 900,- Kč/m 2 * 662 m 2 = 595.800,- Kč, po zaokrouhlení: 596.000,- Kč
- 5 - C. Rekapitulace cen nemovitosti Obvyklá cena nemovitostí Zapsaných na LV č. 321 pro katastrální území a obec Netřebice, okres Český Krumlov. Výsledná cena nemovitosti činí 596.000,- Kč Slovy: Pět set devadesát šest tisíc Kč. V Praze, 01.04.2016 Ing. Jiří Krch Záhřebská 33 120 00 Praha 2 tel.: 602 216 832 e-mail: krch@volny.cz D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze ze dne 12.6.1989 čj. Spr. 366/89 pro základní obor ekonomika - odvětví ceny a odhady se specializací pro odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 4633/16 znaleckého deníku.
E. Seznam příloh - usnesení o ustanovení znalcem - výpis z katastru nemovitostí - mapový podklad - nabídky pro porovnání - 6 -