ZNALECKÝ POSUDEK č. 2446-45/13 o ceně nemovitosti jednotky bytu č.510/2 v obytném domě č.p. 510 na pozemku p.č. 4442 zastavěná plocha a nádvoří, katastrální území Třebíč, obec Třebíč, okres Třebíč s pozemky a s příslušenstvím. Objednatel znaleckého posudku: Exekutorský úřad Olomouc, soudní exekutor Mgr. Ing. Radim Opletal Pavelčákova 14 77200 Olomouc Účel znaleckého posudku: Stanovení ceny nemovitosti pro exekuci. Č.j.: 057EX 2548/11 Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., podle stavu ke dni 25.4.2013 znalecký posudek vypracoval: Ing. Jiří Petráš Thomayerova 38 779 00 Olomouc telefon: 777038580 e-mail: j.petras@atlas.cz Znalecký posudek obsahuje 10 stran textu včetně titulního listu a 20 stran příloh. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Olomouci 1.5.2013
A. Nález 1. Znalecký úkol Stanovení ceny nemovitosti jednotky bytu č.510/2 v obytném domě č.p. 510 na pozemku p.č. 4442 zastavěná plocha a nádvoří, katastrální území Třebíč, obec Třebíč, okres Třebíč s pozemky a s příslušenstvím v podílu id. 1/5 k celku. 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Jednotka bytu č. 510/2 Adresa předmětu ocenění: Benešova 510 674 01 Třebíč Kraj: Kraj Vysočina Okres: Třebíč Obec: Třebíč Katastrální území: Třebíč Počet obyvatel: 37 575 Základní cena podle 28 odst. 1 písm. i): 400,- Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 25.4.2013 za přítomnosti zástupce exekutora a znalce. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z KN vyhotovený dálkovým přístupem, LV č.10440 ze dne 26.3.2013 - informace a údaje sdělené předsedou společenství vlastníků - skutečnosti a výměry zjištěné na místě při místním šetření dne 25.4.2013 - kopie katastrální mapy 5. Vlastnické a evidenční údaje Na základě výpisu z katastru nemovitostí LV č. 10440, vyhotoveného dálkovým přístupem ze dne 26.3.2013 je majitelem předmětné nemovitosti: Karšulín Antonín 860612/5011 1/5 Karšulín Jiří 750930/4528 1/5 Karšulínová Miroslava 556016/1849 1/5 Klingerová Renata 735322/3746 1/5 Spurná Jana 825227/4536 1/5 ostatní viz příloha znaleckého posudku - 2 -
6. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka č. 510/2-3 -
B. Znalecký posudek Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka č. 510/2 Popis Předmětná nemovitost obytné budovy č.p. 510 na pozemku p.č. 4442 zastavěná plocha a nádvoří, katastrální území Třebíč, obec Třebíč je typová panelová, založena na betonových základech s izolací proti zemní vlhkosti. Svislé nosné konstrukce jsou provedeny z plošných železobetonových dílců. Vodorovné konstrukce stropů z plošných železobetonových dílců. Zastřešení objektu je mírně sklonitou střechou s asfaltovými pásy. Klempířské konstrukce úplné včetně oplechování parapetů z pozinkovaného plechu. Fasáda sendvičový panel s povrchovou úpravou a zateplením. Vnitřní omítky vápenné štukové jednovrstvé. Obklad fasády není proveden. Schody betonové s povrchovou úpravou teraso, podesty keramická dlažba. Dveře plné nebo prosklené prefabrikované do ocelových zárubní. Okna plastová. Podlahy v obytných místnostech PVC. Podlahy v ostatních místnostech PVC, keramická dlažba. Vytápění ÚT centrální, litinové radiátory, vlastní plynová kotelna. Elektroinstalace v objektu světelná i motorová, jističe. Hromosvod proveden. Proveden rozvod teplé a studené vody, zdroj vody městský řád. Objekt napojen na městskou kanalizaci. Zdroj teplé užitkové vody z centrálního zdroje (kotelna). Z vnitřního vybavení jsou použity vany, umyvadla, záchody v typových umakartových bytových jádrech. Ostatní, telefony domácí i veřejné, požární vodovod, STA, odvětrání atd. standardní. Nemovitost s osobním výtahem. Předmětná bytová jednotka č. 510/2 je situována v I. N.P. citovaného obytného domu. Přístup do bytové jednotky je ze společného komunikačního prostoru se schodištěm. Ze společné chodby je vstup do předsíně, z ní do dvou obytných místností, kuchyně, koupelny a WC. Vnitřní omítky bytu jsou vápenné jednovrstvé štukové. Podlahy v obytných místnostech PVC, v ostatních taktéž PVC. Bytové instalační jádro umakartové typové, původní. Vytápění ústřední s plynovou kotelnou v I.N.P., radiátory litinové. Zdroj teplé vody centrální. Dveře dřevěné plné a prosklené do ocelových zárubní. Elektroinstalace světelná. Kuchyň vybavena kuch. linkou s plynovým sporákem. - 4 -
Ocenění příslušenství jednotky - pozemky Pozemky Popis Jako podklad pro ocenění pozemků sloužil výpis z katastru nemovitostí, vyhotovený dálkovým přístupem, LV č. 10440 ze dne 26.3.2013. Ocenění Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené Úprava ceny - příloha č. 21 - položka č. 1 1.2. Výhodnost polohy pozemku na území obce z 42 % hlediska účelu užití staveb na nich zřízených nebo k jejich zřízení určených: Úprava cen: 42 % Úprava ceny - příloha č. 21 - další položky 2.11. Možnost napojení na plynovod: 7 % Úprava cen: 7 % pozn.: upravuje-li se cena dle položky č. 1, počítají se další položky z již takto upravené ceny. Úprava cen celkem: 42% + 7% * (100 % + 42%) 51,94 % Zdůvodnění použití či nepoužití přirážek a srážek: Základní cena pozemku odpovídá vzhledem k výhodnosti polohy pozemku na území obce, výhodnosti a komerční využitelnosti stavby na něm zřízené, a dosahuje výši sjednaných cen srovnatelných pozemků. Srážky ani přirážky dle tabulky č. 1 proto nebyly použity. Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití) 0,6570 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): 2,1310 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zatřídění Zákl. cena [Kč/m 2 ] Koef. K i K p Úprava [%] Upr. cena [Kč/m 2 ] 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 28 odst. 1 a 2 400,- 1,00 2,1310 0,6570 51,94 850,90 Typ Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a 4442 366,00 850,90 311 429,40 nádvoří Stavební pozemek - celkem 311 429,40 Pozemky - zjištěná cena = 311 429,40 Kč Rekapitulace cen příslušenství jednotky - pozemky Pozemky = 311 429,40 Kč 311 429,40 Kč Cena příslušenství - celkem = 311 429,40 Kč - 5 -
Vlastní ocenění jednotky Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Bytový prostor 25 porovnávací metoda Poloha objektu: Třebíč Stáří stavby: 37 let Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 19): 16 460,- Kč/m 2 Podlahové plochy bytu kuchyň: 10,60 m 2 předsíň: 12,40 m 2 koupelna: 2,00 m 2 WC: 1,00 m 2 pokoj: 10,30 m 2 pokoj: 16,10 m 2 spíž: 2,80 m 2 Započítaná podlahová plocha bytu: = 55,20 m 2 Podlahové plochy sklepů a půd, ne místnosti sklep: 2,00 m 2 Podlahové plochy sklepů a půd, ne místnosti - celkem: = 2,00 m 2 Započítaná podlahová plocha bytu: = 55,20 m 2 Započítaná podlahová plocha sklepů a půd, ne místnosti: 2,00 m 2 * 0,10 = 0,20 m 2 Podlahové plochy - celkem = 55,40 m 2 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. V i 1. Typ stavby - Budova - panelová, zateplená III 0,00 2. Společné části domu - Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, II 0,00 sklad 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu II 0,00 4. Umístění bytu v domě - Ostatní podlaží nevyjmenované II 0,00 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové II 0,00 strany - částečný výhled 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství částečné nebo úplné II -0,10 mimo byt nebo umakartové bytové jádro 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní III 0,00 vybavení - balkon nebo lodžie, komora nebo sklepní kóje (sklep) 8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etážové III 0,00 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu III 0,00 10. Stavebně - technický stav - Byt v dobrém stavu s pravidelnou II 1,05 údržbou Koeficient pro stáří 37 let: 0,80 9 Index vybavení I V = (1 + V i ) * V 10 * 0,80 = 0,756-6 -
i = 1 Index polohy Název znaku č. P i 1. Poloha nemovitosti v obci - okrajová území obce - oddělené části II -0,03 obce 2. Význam lokality (v obci, oblasti, okresu) - bez vlivu II 0,00 3. Okolní zástavba a životní prostředí - převažující objekty pro bydlení III 0,00 4. Dopravní spojení - dobrá dostupnost centra obce, dobré dopravní II 0,00 spojení 5. Parkovací možnosti v okolí nemovitosti - omezené II 0,00 6. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí II 0,00 7. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu III 0,00 8. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů II 0,00 8 Index polohy I P = (1 + P i ) = 0,970 i = 1 Index trh s nemovitostmi Název znaku č. T i 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je II -0,05 nižší než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve II 0,00 spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - bez vlivu II 0,00 3 Index trhu I T = (1 + T i ) = 0,950 i = 1 Celkový index I = I V * I P * I T = 0,756 * 0,970 * 0,950 = 0,697 Ocenění: Cena upravená CU = IPC * I = 16 460,- Kč/m 2 * 0,697 = 11 472,62 Kč/m 2 CP = CU * PP = 11 472,62 Kč/m 2 * 55,40 m 2 = 635 583,15 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = 635 583,15 Kč Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na příslušenství a pozemku Zjištěná cena pozemku: 311 429,40 Kč Spoluvlastnický podíl: 572 / 16 208 Hodnota spoluvlastnického podílu: 311 429,40 Kč * 572 / 16 208 = 10 990,72 Kč Spoluvlastnický podíl na příslušenství a pozemku + 10 990,72 Kč = 646 573,87 Kč Výpočet vlastnického podílu Úprava ceny vlastnickým podílem * 1 / 5 Bytová jednotka č. 510/2 - zjištěná cena = 129 314,77 Kč - 7 -
C. Rekapitulace Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka č. 510/2 129 314,80 Kč 1. Ocenění staveb celkem 129 314,80 Kč Celkem 129 314,80 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem 129 314,80 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 46: 129 320,- Kč slovy: Jednostodvacetdevěttisíctřistadvacet Kč Stanovení obvyklé ceny Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon (zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku) nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Ocenění je zpracováno k datu uvedenému na titulní straně posudku. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu. Porovnání skutečného stavu se stavem vedeným v katastru nemovitosti Stav vedený v katastru nemovitostí je v souladu se skutečností. Zástavní a jiná práva Nemovitost je zatížena: k podílu id. 1/5 z celku, povinná Jana Spurná - zástavním právem exekutorským, pohledávka ve výši 380,- Kč včetně příslušenství a nákladů oprávněného v exekučním řízení a nákladů exekuce, Česká podnikatelská pojišťovna, a.s., Vienna Insurance Group, pobřežní 665/23, Praha - 8 -
- zástavním právem exekutorským, pohledávka ve výši 1.000,- Kč včetně příslušenství a nákladů oprávněného v exekučním řízení a nákladů exekuce, FINNGASONN s.r.o., 8.května 450/8, Olomouc - zástavním právem exekutorským, pohledávka ve výši 114.000,- Kč včetně příslušenství a nákladů oprávněného v exekučním řízení a nákladů exekuce, Úřad práce české republiky, Karlovo nám. 1359/1, Praha - zástavním právem exekutorským, pohledávka ve výši 1.000,- Kč včetně příslušenství a nákladů oprávněného v exekučním řízení a nákladů exekuce, FINNGASONN s.r.o., 8.května 450/8, Olomouc - zástavním právem exekutorským, pohledávka ve výši 9.029,- Kč včetně příslušenství a nákladů oprávněného v exekučním řízení a nákladů exekuce, T-Mobile Czech Republic a.s., Tomíčkova 2144/1, Praha - zástavním právem exekutorským, pohledávka ve výši 1.000,- Kč včetně příslušenství a nákladů oprávněného v exekučním řízení a nákladů exekuce, FINNGASONN s.r.o., 8.května 450/8, Olomouc - zástavním právem exekutorským, pohledávka ve výši 1.000,- Kč včetně příslušenství a nákladů oprávněného v exekučním řízení a nákladů exekuce, FINNGASONN s.r.o., 8.května 450/8, Olomouc - zástavním právem exekutorským, pohledávka ve výši 5.622,- Kč včetně příslušenství a nákladů oprávněného v exekučním řízení a nákladů exekuce, Statutární město Olomouc, Horní náměstí 583, Olomouc - zástavním právem exekutorským, pohledávka ve výši 8.855,75 Kč včetně příslušenství a nákladů oprávněného v exekučním řízení a nákladů exekuce, OSPEN s.r.o., Hradecká 1383, Přelouč - zástavním právem exekutorským, pohledávka ve výši 2.973,50 Kč včetně příslušenství a nákladů oprávněného v exekučním řízení a nákladů exekuce, T-Mobile Czech Republic a.s., Tomíčkova 2144/1, Praha - dále je zatížena nařízeními exekuce a exekučními příkazy k prodeji nemovitosti. Tato omezení není možné objektivně ocenit a standardně se neoceňují. Obvykle tyto závady zanikají prodejem nemovitosti. Tato omezení vlastnického práva uvedená v katastru nemovitostí nejsou při ocenění z výše uvedených důvodů oceněna. Závady stavebně technického charakteru Objekt bez zjevných závad stavebně technického charakteru. Poloha Předmětná nemovitost je situována v okrajové části obce Třebíč, v blízkém okolí veškerá občanská vybavenost. Stanovení ceny obvyklé Nemovitost je oceňována jako volná. Při stanovení ceny obvyklé vycházím mimo jiné i z cen zjištěných metodou administrativní - porovnávací. Pro stanovení hodnoty nemovitosti srovnávací metodou se jedná o vyhodnocení cen nedávno nabízených nemovitostí na trhu realit srovnatelných s předmětnou nemovitostí. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by měly být starší jednoho roku. Ve sledovaném období v nabídce realitních kanceláří obdobné nemovitosti a to: - 9 -
- byt 2+1 panel, Nové Dvory, I. N.P., původní zachovalý stav, umakartové bytové jádro, plastová okna, nové stupačky v domě, výměra 56 m 2. Cena 770.000,- Kč. - byt 2+1 panel, Nové Dvory, I. N.P., původní stav, umakartové bytové jádro, výměra 56 m 2. Cena 770.000,- Kč - byt 2+1 panel, Nové Dvory, IV. N.P., nové zděné jádro, plovoucí podlahy, plastová okna, celkově udržovaný, výměra 49 m 2. Cena 860.000,- Kč včetně provize a právního servisu. - byt 2+1 panel, Nové Dvory, V. N.P., umakartové jádro, plastová okna, celkově udržovaný, výměra 58 m 2. Cena 790.000,- Kč včetně provize a právního servisu. - byt 2+1 panel, Nové Dvory, IV. N.P., nové zděné jádro, nová koupelna, plovoucí podlahy, plastová okna, lodžie, celkově udržovaný, výměra 51 m 2. Cena 800.000,- Kč včetně provize a právního servisu. Při průzkumu trhu bylo zjištěno, že nabídka převyšuje poptávku v daném druhu nemovitostí. Proto na základě zjištěných informací, po analýze trhu a s přihlédnutím k faktorům ovlivňujícím prodejní cenu nemovitostí (rok postavení, údržba, rekonstrukce, vybavení, použité stavební materiály, členění, dispozice, prostředí, situování atd.), odhaduji obvyklou cenu jednotky bytu včetně příslušenství a pozemků pro exekuci na 800.000,- Kč. V podílu id. 1/5 k celku: Obvyklá cena v podílu id. 1/5 celkem 160 000,- Kč Slovy: jednostošedesáttisíckč V Olomouci 1.5.2013 Ing. Jiří Petráš Thomayerova 38 779 00 Olomouc telefon: 777038580 e-mail: j.petras@atlas.cz D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 29.6.1989, číslo jednací Spr 2774/89 pro obor ekonomika - odvětví ceny a odhady nemovitostí, stavebnictví - stavby obytné. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2446-45/13 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 13045. - 10 -