REALITNÍ STATISTIKY: jediný objektivní nástroj mapování trhu RNDr. Evžen Korec, CSc.
Představení EKOSPOL a.s. přední česká developerská společnost prodej bytů prodej parcel k výstavbě rodinných domů 18 let na trhu od roku 1992 zrealizovala 36 velkých developerských projektů patří mezi TOP4 rezidenční developery v ČR dle podílu na trhu patří mezi 100 nejstabilnějších českých společností dle ČEKIA Stability Rating 2009 2
Problémy realitních statistik Neexistuje nezávislý a komplexní zdroj informací o trhu nových bytů Neexistuje jednotné chápání pojmů prodaný byt a podíl na trhu Neexistuje jednotný systém stanovení ceny za metr čtvereční 3
Zdroje realitních statistik ČSÚ z hlediska prodejů sleduje pouze zápisy do katastru nemovitostí (zpoždění 1 měsíc 2 roky od skutečného prodeje) u zápisů do katastru nemovitostí nerozlišuje novostavby a starší byty realitní servery pracují pouze s nabídkovými cenami nemají kontrolu nad skutečnými transakcemi mohou být ovlivněny zájmy inzerentů - developerů 4
Zdroje realitních statistik realitní poradenské společnosti mají pouze omezený přístup k informacím nikdy nezmapují celý trh mohou být ovlivněny vlastními zájmy (klienty jsou také developeři) developerské společnosti mají přesné informace pouze o vlastních transakcích rozhodně nejsou nezávislí 5
Co je vlastně prodaný byt? většina developerů uvádí skutečný počet prodaných bytů někteří developeři však uvádějí pouze počet prodaných nemovitostí nemovitostí přitom může být také: bytová jednotka garážové stání parcela rodinný dům jiný nebytový prostor atd. 6
Co je vlastně prodaný byt? Výsledek? Developer ve skutečnosti prodal 100 bytů (58 z nich s garážovým stáním), 20 parcel a 40 rodinných domů Na otázku novináře Kolik jste prodali bytů? odpoví: Naše společnost prodala celkem 218 nemovitostí. (100 + 58 + 20 + 40 = 218) NIKDO pak není schopen uvedené číslo rozklíčovat a ověřit jeho pravdivost 7
Co je vlastně podíl na trhu? neexistuje jasné chápání pojmu každý developer si podíl na trhu vykládá po svém celkový počet prodaných bytů (?) celkový počet nabízených (volných) bytů (?) celkový počet bytů v prodávaných projektech (?) podle EKOSPOL a.s. nejlépe vypovídá o skutečném podílu na trhu ABSOLUTNÍ POČET prodaných bytů každého developera kdo je vlastně největší český developer? 8
Cena za metr čtvereční Nejasná a nejednotná metodika uvádění konečné ceny za metr čtvereční bytové plochy cena za m 2 = cena bytu/čistá podlahové plocha bytu cena za m 2 = cena bytu/(čistá podl. plocha + plocha balkonů a teras) cena za m 2 = (cena bytu - paušální cena balkonu paušální cena garážového stání)/čistá podlahová plocha bytu... možných kombinací je mnoho 9
Cena za metr čtvereční metodika výpočtu ceny u bytů EKOSPOL a.s. cena za m 2 = cena bytu/(podlahová plocha bytu + ½ plochy balkonu) Výsledek? Byt č. 1 (EKOSPOL a.s.): 1+kk, 33 m 2, balkon: 8 m 2, cena: 1 740 000 Kč vč. DPH cena za m 2 = 47 027 Kč vč. DPH [1740000/(33 + ½ x 8)] Byt č. 2 (jiný developer): 1+kk, 33 m 2, balkon: 8 m 2, cena: 1 800 000 Kč vč. DPH cena za m 2 = 43 902 Kč vč. DPH [1800000/(33+8)] Dražší byt je nakonec o 3 125 Kč/m 2 levnější 10
Tvorba statistik EKOSPOL a.s. Pravidelné sledování VŠECH developerských projektů v k.ú. Praha s více než 50 byty Prameny: webové ceníky developerských projektů, databáze EIA, mediální monitoring vyjádření a citací developerů, realitní inzertní časopisy a servery Pravidelný týdenní monitoring Sleduje se Cenová úroveň bytů Změna počtu bytů v cenících projektů za dané období Fáze zahájení prodeje, inženýrské činnosti, průběh výstavby, dokončení výstavby, doprodání projektu 11
Tvorba statistik EKOSPOL a.s. Vyhodnocování získaných dat probíhá každý měsíc Vyhodnocuje se: počet prodaných bytů, počet dokončených bytů, zahájení prodeje, zahájení výstavby, dokončení projektu, doprodání projektu Analyzují se poměrové ukazatele Prodané byty/celková nabídka developera Dokončené neprodané byty v nabídce developera Cenové úrovně dobře x špatně prodávaných bytů atd. Výstupy pro média prezentuje EKOSPOL 1x za čtvrtletí Personální zajištění monitoringu EKOSPOL a.s.: 1 pracovník (analytik) na plný úvazek (HPP) 12
Prodej nových bytů v Praze 6000 5000 4000 5356 Vývoj trhu nových bytů a jeho predikce (celkový počet nových bytů prodaných v Praze) 3409 K 30.09.2010 bylo v Praze prodáno celkem 1954 nových bytů. Výsledek za celý rok 2009 byl překonán. Poptávkové stimuly v roce 2011: - hrozba sjednocení DPH od 1.1.2012 - deregulace nájemného - relativní nedostatek malých cenově dostupných bytů...??? 3000??? 2000 1941 1954 1000 0 2007 2008 2009 2010* celý rok 2010** 2011** * období 01.01.2010 - ** predikce ** predikce 30.09.2010 EKOSPOL a.s. EKOSPOL a.s. 13 Zdroj: webové ceníky developerských projektů
14 Prodej nových bytů v Praze Developeři v Praze dle prodejů (celkový prodej za období 1.1.2010-30.09.2010) 400 361 340 295 300 247 200 37 31 30 104 100 85 84 83 0 257 počet bytů CENTRAL GROUP Skanska CZ EKOSPOL FINEP CP Praha Trigema CTR Group BCD Group Geosan Development Avestus Real Estate P.H.A. zbytek trhu Zdroj: webové ceníky developerských projektů
15 Prodej nových bytů v Praze Developeři v Praze dle podílu na trhu (podíl na trhu prodaných bytů za období 1.1.2010-30.09.2010) 20% 18,47% 17,40% 15,10% 12,64% 10% 5,32% 4,35% 4,30% 4,25% 1,89% 1,59% 1,54% 0% 13,15% počet bytů CENTRAL GROUP Skanska CZ EKOSPOL FINEP CP Praha Trigema CTR Group BCD Group Geosan Development Avestus Real Estate P.H.A. zbytek trhu Zdroj: webové ceníky developerských projektů
16 Co nejde na odbyt? Developeři s největším počtem dokončených neprodaných bytů 400 350 356 300 250 231 227 200 150 124 121 117 116 115 100 81 80 78 50 0 Zdroj: webové ceníky developerských projektů 0 EKOSPOL CP Praha Sekyra Group Lighthouse Group FINEP SATPO Development CENTRAL GROUP AMADA Praha ORCO Skanska CZ ABLON Group SIDI Czech Republic
Co nejde na odbyt? 400 350 356 Projekty s nejvíce dokončenými neprodanými byty 300 250 200 150 136 100 50 96 94 94 86 70 65 63 60 53 52 49 49 47 46 43 0 Central Park Praha (2009) Rezidence Korunní (2010) Residence Jeseniova (2009) Belarie Park (2009) Zelené město II (2010) Slunečný vršek III (2009) Obytný park centrum Kbely (2009) Prokopský vrch (2010) Bytový soubor Slatinka A+B (2008) Podbaba IV (2010) Bytový soubor Slatinka C (2009) Západní město - Britská čtvrť (2010) Rezidenční komplex Šafránka III (2010) Na Hvězdárně Velká Chuchle I (2010) Zelené město I (2009) Centrum Dolní Břežany (2009) Metropole I+J+K+L (2009) 17 Zdroj: webové ceníky developerských projektů
Co nejde na odbyt? Cenová úroveň dokončených neprodaných bytů méně než 50 000 Kč/m2 50 001-65 000 Kč/m2 více než 65 000 Kč/m2 23% 14% 63% 18 Zdroj: webové ceníky developerských projektů
RNDr. Evžen Korec, CSc. DĚKUJI VÁM ZA POZORNOST 19