ZNALECKÝ POSUDEK. č /15

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č /15 o ceně nemovitosti, bytu č. 1 s příslušenstvím v domě č.p na pozemku p.č. 2173/12, id. spoluvl. podílu 1588/5259 na pozemku p.č. 2173/12, spoluvl. podílu 190/450 na pozemku p.č. 2172/12 a pozemku p.č. 2173/18 vše v k.ú. Dejvice a obci Praha Objednavatel znaleckého posudku: Účel znaleckého posudku: Mgr. Petr Brož, insolvenční správce Nad Malým Mýtem 615/ Praha 4 - Braník Jako podklad pro insolvenční řízení Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni znalecký posudek vypracovala: Ing. Kamila Štěpánková Hudčice Březnice telefon: posudky@seznam.cz Počet stran: 17 včetně titulního listu a 7 stran příloh. Objednavateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Dolních Břežanech

2 A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Znalecký posudek o ceně nemovitosti, bytu č. 1 s příslušenstvím v domě č.p na pozemku p.č. 2173/12, id. spoluvl. podílu 1588/5259 na pozemku p.č. 2173/12, spoluvl. podílu 190/450 na pozemku p.č. 2172/12 a pozemku p.č. 2173/18 vše v k.ú. Dejvice a obci Praha 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění: Kraj: Okres: Obec: Katastrální území: Počet obyvatel: Byt č. 1 s příslušenstvím v domě č.p na pozemku p.č. 2173/12, id. spoluvl. podíl 1588/5259 na pozemku p.č. 2173/12, spoluvl. podíl 190/450 na pozemku p.č. 2172/12 a pozemek p.č. 2173/18 vše v k.ú. Dejvice a obci Praha V Šáreckém údolí 2702, Praha 6 - Dejvice Hl.m. Praha Hl.m. Praha Praha Dejvice 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne za přítomnosti Mgr. Petra Brože. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z katastru nemovitostí ze dne kopie katastrální mapy z internetu - Smlouva o nájmu bytu ze dne skutečnosti a výměry zjištěné na místě, informace účastníků prohlídky 5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastník stavby a Heřmanův dvůr s.r.o., Zlatnická 1582/10, Praha 1 - Nové Město, pozemku: vlastnictví: výhradní 6. Dokumentace a skutečnost Z předložené dokumentace je zřejmé, že právní stav se od stavu skutečného neliší. 7. Celkový popis nemovité věci Nemovitost se nachází v bytovém komplexu bytových domů v lokalitě Heřmanův Dvůr v rezidenční části Prahy 6, Šárecké údolí. Mezonetový byt je umístěn v krajním řadovém domě, ve kterém jsou tři bytové jednotky. K bytu náleží zpevněný pozemek před domem a podíl na pozemku zahrady za domem. 8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Byt č Ocenění pozemků 2.1. Pozemek zahrady - podíl 2.2. Pozemek p.č 2173/18-2 -

3 B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. Pi 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než I -0,01 nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož V 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu II 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu II 0,00 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 6. Povodňové riziko - Zóna s nízkým rizikem povodně (území tzv. 100-leté vody) III 0,95 Index trhu IT = P6 * (1 + P i) = 0,941 Index polohy 5 i = 1 Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenč. stavby v ostatních obcích nad 2000 Název znaku č. Pi 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,00 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,04 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Okrajové části obce III -0,05 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je II -0,01 částečně dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VI 0,00 dobré parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka od 201 do 1000, MHD II -0,05 špatná dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Nevýhodná pro I -0,01 účel užití realizované stavby 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0, Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0, Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,

4 Index polohy IP = P1 * (1 + P i) = 0,920 Koeficient pp = IT * IP = 0, Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby i = Byt č. 1 Krajní řadový bytový dům je zděný, střecha sedlová, krytina tašková, klempířské konstrukce z mědi. Fasáda obložena cihlovými pásky, z části hladká omítka. Dům je napojen na veřejný vodovod, kanalizaci, plyn a elektro. Mezonetový byt 4+kk je umístěn v 1. a 2. NP. V bytě jsou podlahy dřevěné plovoucí a z keramické dlažby, okna dřevěná EURO s izolačním dvojsklem, dveře hladké plné nebo prosklené, stropy s rovným podhledem. V kuchyni malá linka s dřezem, bez spotřebičů a digestoře. V přízemí samotatné WC s umyvadlem, v patře jedné koupelně vana, sprchový kout, umyvadlo, WC a bidet, v druhé sprchový kout, umyvadlo a WC. Vytápění ústřední vlastním plynovým kotlem. Možnost parkování před domem, kde jsou zpevněná venkovní stání. Ocenění pro stanovení podílu jednotky na pozemcích Pozemek pod bytovým domem Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 2 cen. mapa zastavěná plocha a 2173/12 231, , ,- nádvoří Ostatní stavební pozemek - celkem 231,00 m ,- Pozemek pod bytovým domem - zjištěná cena = ,- Kč Celková cena nemovitého majetku pro stanovení podílu = ,- Kč Vlastní ocenění jednotky Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Bytový prostor 38 porovnávací metoda Poloha objektu: Praha 6 Stáří stavby: 7 let Základní cena ZC (příloha č. 27): ,- Kč/m 2 Podlahové plochy bytu koeficient dle typu podlahové plochy chodba: 8,90 * 1,00 = 8,90 m 2 komora: 11,80 * 1,00 = 11,80 m 2 WC: 3,00 * 1,00 = 3,00 m 2 šatna: 6,70 * 1,00 = 6,70 m 2 obývací pokoj s kuchyní: 46,20 * 1,00 = 46,20 m 2-4 -

5 spíž: 2,30 * 1,00 = 2,30 m 2 chodba: 12,70 * 1,00 = 12,70 m 2 koupelna: 6,30 * 1,00 = 6,30 m 2 pokoj: 11,80 * 1,00 = 11,80 m 2 pokoj: 16,50 * 1,00 = 16,50 m 2 pokoj: 17,70 * 1,00 = 17,70 m 2 koupelna s plynovým kotlem: 10,90 * 1,00 = 10,90 m 2 balkon: 3,95 * 0,17 = 0,67 m 2 Započítaná podlahová plocha bytu: 155,47 m 2 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. Vi 1. Typ stavby - Budova - zděná nebo monolitická konstrukce IV 0,10 vyzdívaná 2. Společné části domu - Bez vyjmenovaných společných prostor I -0,01 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu II 0,00 4. Umístění bytu v domě - Ostatní podlaží nevyjmenované II 0,00 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové II 0,00 strany - částečný výhled 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství úplné - nadstandardní IV 0,05 provedení nebo standardního provedení s dalším WC nebo sprchovým koutem 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní III 0,00 vybavení - balkon nebo lodžie, komora nebo sklepní kóje (sklep) 8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etážové III 0,00 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu III 0, Stavebně - technický stav - Byt v dobrém stavu s pravidelnou II 1,00 údržbou Koeficient pro stáří 7 let: s = 1-0,005 * 7 = 0,965 Index vybavení IV = (1 + V i) * V10 * 0,965 = 1,100 9 i = 1 Index trhu s nemovitými věcmi IT = 0,941 Index polohy pozemku IP = 0,920 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * IV = ,- Kč/m 2 * 1,100 = ,30 Kč/m 2 CBP = PP * ZCU * IT * IP = 155,47 m 2 * ,30 Kč/m 2 * 0,941 * 0,920= ,55 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = ,55 Kč Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na příslušenství a pozemku Zjištěná cena pozemku: ,- Kč Spoluvlastnický podíl: /

6 Hodnota spoluvlastnického podílu: ,- Kč * / = ,87 Kč Spoluvlastnický podíl na příslušenství a pozemku ,87 Kč Byt č. 1 - zjištěná cena = ,42 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemek zahrady - podíl Ostatní stavební pozemek Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 2 cen. mapa zahrada 2172/12 450, , ,- Ostatní stavební pozemek - celkem 450,00 m ,- Pozemek zahrady - podíl - výchozí cena pro výpočet vlastnického = ,- Kč podílu Úprava ceny vlastnickým podílem * 190 / 450 Pozemek zahrady - podíl - zjištěná cena = ,- Kč 2.2. Pozemek p.č 2173/18 Ostatní stavební pozemek Parcelní Výměra Jedn. cena Cena Typ Název číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 2 cen. mapa ostatní plocha - jiná 2173/18 36, , ,- Ostatní stavební pozemek - celkem 36,00 m ,- Pozemek p.č 2173/18 - zjištěná cena = ,- Kč - 6 -

7 C. REKAPITULACE Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Byt č ,40 Kč 1. Ocenění staveb celkem ,40 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemek zahrady - podíl ,- Kč 2.2. Pozemek p.č 2173/ ,- Kč 2. Ocenění pozemků celkem ,- Kč Celkem ,40 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: ,- Kč slovy: Osmmilionůsedmsetosmdesátčtyřitisícdevětsetdvacet Kč Obvyklá cena K analýze zjištění obvyklé ceny oceňované nemovitosti v dané lokalitě byly jako podklady použity údaje z nabídek z internetových stránek, vlastní databáze a databáze spolupracujících odhadců. Porovnání nabízených prodejů domů Jako podklady byly použity údaje z vlastní databáze, databáze spolupracujících odhadců a z databáze RK. Podle těchto podkladů byly v uplynulé době zobchodovány, nebo inzerovány v oblasti, kde se nachází oceňovaná nemovitost, tyto nemovitosti: I. Nemovitost Obec: Praha 6 V Šáreckém údolí Charakter: Byt 4+kk Nabízená cena: ,- Kč (72 950,- Kč/m 2 ) Užitná plocha: 122 m 2 Velikost pozemku: 300 m 2-7 -

8 Zdrojem informací internet. Prostorný byt 4+kk s terasou v rezidenční lokalitě Prahy 6 Dejvice - přírodní rezervace Divoká Šárka. Byt se nachází v novostavbě vila domu s vlastní zahradou a čtyřmi byty. Byt zařízen s důrazem na kvalitu provedení, má vlastní Turbo kotel. II. Nemovitost Obec: Praha 6 ul. Horoměřická Charakter: Byt 3+kk Nabízená cena: ,- Kč (40 800,- Kč/m 2 ) Užitná plocha: 125 m 2 Velikost pozemku: není Zdrojem informací internet. Moderně řešený byt 3+kk v novostavbě viladomů v projektu "Višňovka". Nemovitost se nachází v nové lokalitě v bezprostřední blízkosti Horoměřického lesa, autobusová zastávka v docházkové vzdálenosti. Byt je v nadstandardním provedení. III. Nemovitost Obec: Praha 6 - Dejvice Charakter: Byt 4+kk Nabízená cena: ,- Kč (61 650,- Kč/m 2 ) Užitná plocha: 121 m 2 Velikost pozemku: bez předzahrádky - 8 -

9 Zdrojem informací internet. Byt 4+kk (106,37 m2 + dva balkony 3,5 m2 a 26,4 m2), ve 2. NP novostavby z r "Rezidence Podbaba". V bytě2 2 koupelny, 3 WC, komora. Podlahy v obytných místnostech dřevěné parketové, dlažba v koupelnách, předsíni a na WC. Bezpečnostní vstupní dveře, dřevěná eurookna vč. žaluzií. 2 garážová stání vedle sebe. Závěr: Nemovitost se nachází v bytovém komplexu bytových domů v lokalitě Heřmanův Dvůr v rezidenční části Prahy 6, Šárecké údolí. Mezonetový byt je umístěn v krajním řadovém domě, ve kterém jsou tři bytové jednotky. K bytu náleží zpevněný pozemek před domem a podíl na pozemku zahrady za domem. Nevýhodou je chybějící občanská vybavenost v okolí nemovitosti. Vítězné náměstí s veškerou občanskou vybaveností je 4,5 km. Autobusové spojení do centra městské části je jednou za hodinu, nutnost používat automobil. Oceňovaná nemovitost má stejný charakter využití, jako všechny tři srovnávané nemovitosti, 1. nemovitost je ve stejné lokalitě, je podobně velká, náleží k ní pozemek. 2. nemovitost je v mírně horší lokalitě, bez předzahrádky, 3. nemovitost je v mírně lepší lokalitě blíž k centru městské části, také ale bez předzahrádky. Ceny realizované se ale pohybují zpravidla níže než ceny požadované. U bytů tohoto typu v tomto regionu se nadhodnocení pohybuje kolem 10% až 15 % nad realizovanou cenou. Po provedeném podrobném porovnání všech tří případů s oceňovanou nemovitostí, na základě vlastních zkušeností se situací na trhu s nemovitostmi obdobných typů a po konzultaci s realitními kancelářemi v regionu stanovuji obvyklou cenu na: ,- Kč V Dolních Břežanech Ing. Kamila Štěpánková Hudčice Březnice telefon: posudky@seznam.cz - 9 -

10 D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze, ze dne , pod č.j. Spr. 4131/2005, pro základní obor: ekonomika pro odvětví ceny a odhady se specializací pro odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č /15 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č /

11 - 11 -

12 - 12 -

13 - 13 -

14 - 14 -

15 - 15 -

16 - 16 -

17 - 17 -