- 1 - ZNALECKÝ POSUDEK č. 2000-586/2014 o odhadu ceny obvyklé nemovité věci: pozemku parc.č. 6197/22 jehož součástí je rodinný dům č.p. 2378, pozemku parc.č. 6197/54 jehož součástí je stavba bez čp/če, pozemků parc.č. 6197/10 a 6197/24, včetně příslušenství, katastrální území Frýdek, obec a okres Frýdek - Místek (LV č. 1681) Objednatel posudku: Soudní exekutor JUDr. Jiří Trojanovský Exekutorský úřad Frýdek - Místek Farní 23 738 01 Frýdek - Místek Účel posudku: Zjištění ceny obvyklé nemovité věci pro exekuční řízení č.j. 143 EX 00305/11 Podle stavu ke dni 12. 11. 2014 posudek vypracoval: Ing. René Butkov, Ph.D., MBA Foerstrova 18 702 00 Ostrava Posudek obsahuje včetně titulního listu a příloh 17 stran. Objednateli se předává v 5 vyhotoveních. V Ostravě 24. 11. 2014
- 2 - A. Nález 1. Znalecký úkol Ocenit nemovitou věc, ocenit jednotlivá práva a závady, ocenit závady, které prodejem z dražby nezaniknou, zjistit zda se nejedná o kulturní památku, a odhadnout cenu obvyklou. 2. Informace o nemovité věci Název nemovité věci: Rodinný dům č.p. 2378 Adresa nemovité věci: Podlesní 2378, Frýdek - Místek Okres: Frýdek - Místek Obec: Frýdek - Místek Katastrální území: Frýdek 3. Prohlídka a zaměření nemovité věci Prohlídka nemovité věci byla provedena dne 12. 11. 2014 pouze za účasti znalce. Znalec si prohlédl pouze exteriér nemovité věci, vlastník nemovité věci ani přes výzvu neumožnil znalci prohlídku nemovité věci. 4. Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí LV č. 1681 pro k.ú. Frýdek ze dne 21. 10. 2014. Kopie katastrální mapy. Usnesení Soudního exekutora JUDr. Jiřího Trojanovského sp.zn. 143 EX 00305/11-127 o ustanovení znalce ze dne 21. 10.2014. 5. Vlastnické a evidenční údaje Jako vlastník nemovité věci je v KN na LV č. 1681 zapsán: Rucká Anna, č.p. 130, 73951 Vojkovice Omezení vlastnického práva: Zástavní právo exekutorské Zahájení exekuce Dražební vyhláška Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce blíže viz LV v příloze
- 3-6. Celkový popis nemovité věci Oceňovaná nemovitá věc se nachází ve městě Frýdek Místek v místní části Frýdek, při ul.podlesní, v okrese Frýdek-Místek, v Moravskoslezském kraji. Rodinný dům je situován cca 1 km od centra sídelní části Frýdek, cca 350 m východně od autobusové zastávky Frýdek, Černá cesta. Ve městě Frýdek Místek se nachází veškerá občanská vybavenost. Okolní zástavbu tvoří objekty pro individuální bydlení. Přístup k objektu je z ulice Podlesní. Z pohledu bydlení se jedná o klidnou oblast k bydlení. Oceňovaná nemovitá věc je tvořena pozemkem parc.č. 6197/22 jehož součástí je rodinný dům č.p. 2378, pozemkem parc.č. 6197/54 jehož součástí je stavba bez čp/če, pozemků parc.č. 6197/10 a 6197/24 a příslušenstvím, které tvoří jednotný funkční celek. Příslušenství nemovité věci tvoří: a) venkovní úpravy přípojky inženýrských sítí, oplocení, zpevněné plochy, skleník b) garáž nepodsklepená, přízemní, plochá střecha s krytinou z IPA, podlaha betonová, vrata plechová Dále je součástí nemovité věci studna a trvalé porosty (trvalé porosty okrasné, různého druhu a stáří). Pozitiva oceňované nemovité věci: - umístění v klidné lokalitě k bydlení Negativa oceňované nemovité věci: - finanční náklady na další případné opravy a rekonstrukce nemovité věci 7. Obsah posudku I) Odhad ceny obvyklé Přílohy: - Fotodokumentace - Mapa širších souvislostí - Srovnávané nemovité věci - Výpis z Katastru nemovitostí
- 4 - B. Posudek I) Odhad ceny obvyklé Použitá metodika ocenění I. 1) Odhad ceny obvyklé srovnávací metodou Za metodu srovnávací se považuje hodnotové srovnání předmětných nemovitých věcí s obdobnými, jejichž ceny byly v nedávné minulosti na trhu realizovány. Tuto metodu lze v tomto případě použít rovněž v podobě vyhodnocení nabídek k prodeji obdobně situovaných nemovitých věcí. Tento způsob stanovení ceny se provádí na principu zejména vlastního sledování trhu nemovitých věcí, inzerovaných nabídek, vývěsek realitních kanceláří a konzultací s realitními kancelářemi. V zásadě se jedná o vyhodnocení cen realizovaných prodejů srovnatelných typů nemovitých věcí v dané lokalitě za určité období, které by nemělo přesáhnout délku 1 roku. B.2) Popis B.2.A) pozemky Výčet pozemků: Parc.č. 6197/10 zahrada o výměře 771 m 2 Parc.č. 6197/22 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 69 m 2 Parc.č. 6197/24 ostatní plocha-ostatní komunikace o výměře 84 m 2 Parc.č. 6197/54 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 28 m 2 Pozemky jsou v jednotném funkčním celku se stavbou RD č.p. 2378 a příslušenstvím. Pozemky jsou rovinaté, osázené trvalými porosty. Celková výměra pozemků ve funkčním celku činí 952 m 2. B.2.B) stavby: 1) Rodinný dům č.p. 2378 součást pozemku parc.č. 6197/22 Oceňovaný rodinný dům je samostatně stojící, podsklepený, s 1. NP a využitým podkrovím pod stanovou střechou. Základy jsou betonové. Svislé obvodové konstrukce zděné z klasických materiálů. Stropy s rovným podhledem. Střecha je stanová s krytinou z živičné lepenky (bonnský šindel). Klempířské konstrukce (žlaby svody) provedeny z pozinkovaného plechu. Fasádní omítky vápenné hladké. Vnější obklady keramické. Okna plastová. Zastavěná plocha objektu činí 69 m 2. Znalec odhaduje užitnou podlahovou plochu objektu na cca 90 m 2. Znalci nebyl umožněn vstup do nemovité věci, znalec pro další ocenění předpokládá vnitřní omítky vápenné hladké, keramické obklady v kuchyni, koupelně, WC. Podlahy v obytných místnostech parkety nebo vlysy, v ostatních prostorách keramické dlažby. El. instalace světelná a motorová. Rozvod studené i teplé vody. Standardní sociální vybavení sestávající z WC, umyvadla, vany případně sprchového koutu, a vybavení kuchyně linkou a sporákem. Vytápění ústřední. Součástí domu je garáž. Bleskosvod je instalován. Přepokládám, že RD je napojen na inženýrské sítě a to na elektřinu, vodovod, plynovod a kanalizaci.
- 5 - Stáří domu odhaduji na cca 60 let. Technický stav objektu je průměrný, vzhledem ke svému stáří. Na objektu je patrná částečná rekonstrukce některých prvků (okna). I přes zahájenou rekonstrukci znalec předpokládá, že objekt bude vyžadovat další investice na opravy a údržbu. B.2.C) Příslušenství a součástí: a) venkovní úpravy přípojky inženýrských sítí, oplocení, zpevněné plochy, skleník b) garáž nepodsklepená, přízemní, plochá střecha s krytinou z IPA, podlaha betonová, vrata plechová Dále je součástí nemovité věci studna a trvalé porosty (trvalé porosty okrasné, různého druhu a stáří).
- 6 - Stanovení hodnoty srovnávací metodou Při použití srovnávací metody je nutno provést srovnání předmětných nemovitých věcí s obdobnými objekty, jejichž ceny byly v nedávné době na trhu realizovány. Tržní hodnota nemovitých věcí srovnávací metodou je zjišťována na základě srovnávací analýzy základních parametrů oceňované nemovité věci a ověřených informací ze stávajícího trhu nemovitých věcí. V současné době se v této lokalitě běžně obchoduje s rodinnými domy. Nabídka převyšuje poptávku. V okolí nemovité věci se nabízí obdobné nemovité věci v rozmezí cca 1,7 mil. až 3,2 mil. Kč dle technického stavu, umístění v lokalitě, velikosti pozemku apod. Nutno podotknout, že se jedná o ceny nabídkové, které bývají od realizovaných cen vyšší cca o 10 až 15%. Příklady obdobných nemovitých věcí pro srovnání jsou uvedeny v příloze č. 3 Srovnávací analýza je provedena v následující tabulce: oceňovaná Srov. 1 Srov. 2 Srov. 3 Podlesní Frýdek Frýdek Frýdek 2378 ZÁKLADNÍ ÚDAJE plocha pozemku 952 451 923 1373 zastavěná plocha 69 117 85 122 užitná podlahová plocha 90 158 110 118 prodejní/nabídková cena celkem 3 290 000 1 790 000 2 940 995 EKONOMICKÉ ÚDAJE Typ transakce nabídka nabídka nabídka korekce pro typ trans. 0,90 0,90 0,90 datum nabídky/prodeje XI.14 X.14 X.14 korekce pro datum nabídky 1,00 1,00 1,00 FYZICKÉ ASPEKTY tech. stav objektu lepší srov. srov. korekce pro tech. Stav 0,90 1,00 1,00 lokalita/přístupnost srov. srov. srov. korekce pro lokalitu 1,00 1,00 1,00 vzhled a atraktivita lepší srov. srov. korekce pro atraktivitu 0,90 1,00 1,00 příslušenství srov. srov. srov. korekce pro příslušenství 1,00 1,00 1,00 korekce pro velikost domu 0,90 0,95 0,95 korekce pro velikost pozemku 1,10 1,00 0,90 Indikovaná hodnota nemovité věci 2 055 991 2 374 426 1 530 450 2 263 096 Cena nemovité věci zjištěna srovnáním (orientační): 2 055 991,- Kč Po provedené celkové analýze nemovité věci, s přihlédnutím k současným podmínkám, aktuálním cenám na trhu nemovitých věcí a se zřetelem na výše uvedená zjištění, zejména na velikost domu, velikost
- 7 - pozemku, s přihlédnutím k místním podmínkám polohy, charakteru nemovité věci, nabídce a poptávce, odhaduji cenu obvyklou nemovité věci zjištěnou srovnávací metodou ve výši 2 055 991,- Kč. Cena zjištěna srovnávací metodou zahrnuje jak cenu pozemků, tak i staveb a příslušenství. Srovnávací hodnota (zaokrouhleno) celkem 2 055 000,- Kč Závěr zdůvodnění obvyklé ceny: Obvyklá cena nemovité věci: pozemku parc.č. 6197/22 jehož součástí je rodinný dům č.p. 2378, pozemku parc.č. 6197/54 jehož součástí je stavba bez čp/če, pozemků parc.č. 6197/10 a 6197/24 a příslušenství, v k.ú. Frýdek, obci a okresu Frýdek - Místek (LV č. 1681), je stanovena ke dni 12. 11. 2014. Na základě zjištěných cen a na základě zjištěných údajů, se započtením a zvážením rozhodujících podmínek, majících vliv na konečnou hodnotu (velikost, poloha, stav, umístění, nabídku a poptávku, apod.), stanovuji cenu obvyklou oceňované nemovité věci k datu ocenění ve výši 2 055 000,- Kč.
- 8 - C. Rekapitulace Obvyklá cena nemovité věci - pozemku parc.č. 6197/22 jehož součástí je rodinný dům č.p. 2378, pozemku parc.č. 6197/54 jehož součástí je stavba bez čp/če, pozemků parc.č. 6197/10 a 6197/24 a příslušenství, v k.ú. Frýdek, obci a okresu Frýdek - Místek (LV č. 1681) činí 2 055 000,- Kč Slovy: dvamilionypadesátpěttisíc Kč Znalci nejsou známy žádné právní vady, které by nezanikly prodejem nemovité věci z dražby. Nemovitost nebo kterákoli její část není kulturní památkou. V Ostravě, 24. 11. 2014 Ing. René Butkov, Ph.D., MBA Foerstrova 18 702 00 Ostrava D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 23. června 2009, č.j. Spr 1757/2009 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2000-586/2014 znaleckého deníku.
- 9 - Přílohy: Příloha č. 1: Fotodokumentace oceňované nemovité věci Příloha č. 2: Mapa širších souvislostí Příloha č. 3: Srovnávané nemovité věci Příloha č. 4: Výpis z katastru nemovitostí
- 10 - Příloha č. 1: Fotodokumentace oceňované nemovité věci Rodinný dům č.p. 2378 Rodinný dům č.p. 2378 Garáž na zahradě Pohled do zahrady
Příloha č. 2: Mapa širších souvislostí - 11 -
- 12 - Příloha č. 3: Srovnávané nemovité věci Nemovitá věc č. 1 RD Frýdek Cena: 3 290 000,- Kč Zastavěná plocha: 117 m 2 Užitná plocha: 158 m 2 Velikost pozemku: 451 m 2 Novostavba rodinného domu v atraktivní části Frýdku - Místku. Dispozice 2x 2+1, přízemí 93 m2 a podkroví 65 m2. Jedná se o nízkoenergetický dům třídy B s nízkou spotřebou energií, roční náklady na vytápění včetně ohřevu vody se pohybují kolem 25 tis. Kč - plastová okna s trojsklem, zateplení Ytong 16 cm. Vytápění - ústřední topení s kotlem na plyn, veřejná kanalizace a vodovod. Garáž, zahrada o rozloze 334m2. Nemovitá věc č. 2 RD Frýdek Cena: 1 790 000,- Kč Zastavěná plocha: 85 m 2 Užitná plocha: 110 m 2 Velikost pozemku: 923 m 2 Podsklepený rodinný dům 3+1 ve Frýdku Místku ve vyhledáváné lokalitě Panské Nové Dvory. Dům stojí na oploceném pozemku o velikosti 923 m2. Na zahradě se nachází skleník a plechová kůlna na nářadí. K domu rovněž náleží vytápěná zděná garáž. Ve verandě se nachází samostatné WC. Dále vcházíme do chodby, ze které vede vstup do kuchyně. Z kuchyně vstupujeme do obývácího pokoje, spíže a měnší koupelny. V horním patře se nachází ložnice a menší pokoj, který je možno zvěšit sloučením s měnší omítnutou hůrkou. Vedle ložnice se nachází ještě jedna menší hůrka a vstup na balkón. Vytápění domu je řešeno plynovým kotlem. V blízkém okolí se nachází veškerá občanská vybavenost..nemovitá věc č. 3 RD Frýdek Cena: 2 940 995,- Kč Zastavěná plocha: 122 m 2 Užitná plocha: 118 m 2 Velikost pozemku: 1373 m 2 Rodinný dům ve Frýdku-Místku na okraji města o rozloze 122m2 s pozemkem 1251m2. Dům je v původním stavu před částečnou rekonstrukcí je 2 patrový, celopodsklepený s podkrovím. Lze využít jako 2 bytové jednotky o velikosti 2+1. RD je napojený částečně na veškeré inženýrské sítě (el. proud, kanalizace, veřejný vodovod) a je vytápěný novějším plynovým kotlem značky Viadrus. Veškerá občanská vybavenost v okolí.