ZNALECKÝ POSUDEK č. 1468-89/2012 o ceně nemovitostí obvyklé (tržní) ceně bytu č. 843/18 v bytovém domě č.p. 843 na pozemku p.č. 2606, ul. Maxima Gorkého č.or. 2, spoluvlastnického podílu na pozemku parc.č. 2606 zastavěná plocha a nádvoří, katastrální území Krnov Horní Předměstí, obec Krnov, okres Bruntál, kraj Moravskoslezský. Objednatel posudku: Účel posudku: Posudek vypracoval: Dražbyprost s.r.o. Mírové náměstí 2/5 400 01 Ústí nad Labem Č.j. 374/012 Zjištění ceny jako podklad pro nedobrovolnou dražbu Ing. Radka Honková znalec, bytem Zahradní 36, Opava 746 01 Datum místního šetření: 9.10.2012 Datum, ke kterému je provedeno ocenění: 12.10.2012 Použitý oceňovací předpis: Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v aktuálním znění. Vyhláška č. 3/2008 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., (oceňovací vyhláška), ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., ve znění vyhlášky č. 460/2009 Sb., ve znění vyhlášky č. 364/2010 Sb., ve znění vyhlášky č. 387/2011 Sb. Tento posudek obsahuje 13 stran včetně příloh a předává se v 1 vyhotovení. V Opavě 12.10.2012
2 1. NÁLEZ - podklady pro vypracování posudku Pro vypracování znaleckého posudku byly zapůjčeny případně podepsaným znalcem opatřeny následující podklady: 1.1 Objednávka Objednávka na vyhotovení znaleckého posudku provedení odhadu předmětu dobrovolné dražby, vyhotovena objednatelem Dražbyprost s.r.o., se sídlem Mírové náměstí 2/5, 400 01 Ústí nad Labem, pod č.j. 374/012, ze dne 25.9.2012. 1.2 Informace o jednotce Informace o jednotce číslo jednotky 843/18 v budově č.p. 843, katastrální území Krnov Horní Předměstí, číslo LV 3634, typ jednotky byt nebo nebytový prostor, způsob využití byt, podíl na společných částech domu 600/10000, ze dne 27.9.2012. 1.3 Informace o stavbě Stavba č.p. 843, obec Krnov, část obce Pod Bezručovým vrchem, katastrální území Krnov Horní Předměstí, číslo LV 2194, na parcele 2606, typ stavby budova s číslem popisným, způsob využití bytový dům, jednotky v budově 843/1, 843/2, 843/3, 843/4, 843/5, 843/6, 843/7, 843/8, 843/9, 843/10, 843/11, 843/12, 843/13, 843/14, 843/15, 843/16, ze dne 27.9.2012. 1.4 Informace o parcele Parcelní číslo 2606, obec Krnov, katastrální území Krnov Horní Předměstí, číslo LV 2194, výměra 224 m 2, typ parcely parcela katastru nemovitostí, druh pozemku zastavěná plocha a nádvoří, stavba na parcele č.p. 843, ze dne 27.9.2012. 1.5 Kopie katastrální mapy Kopie katastrální mapy vyhotovena dne 27.9.2012, v měřítku 1 : 1000, pro katastrální území Krnov Horní Předměstí. 1.6 Situace Situační mapa vyhotovená dne 11.10.2012, v měřítku 1 : 6000, pro katastrální území Krnov Horní Předměstí. 1.7 Prohlášení vlastníka Prohlášení vlastníka domu ze dne 27.4.1995, popis domu, bytů, nebytových prostor a společných částí domu, katastrální území Krnov Horní Předměstí, číslo popisné 843 na parcele číslo 2606, původní vlastník Okresní stavební bytové družstvo Bruntál, adresa Krnov, Březinova 23, IČ: 078263, příloha č. 1 vymezení jednotek v domě. 1.8 Darovací smlouva Darovací smlouva uzavřená dne 19.11.2010, právní účinky vkladu vznikly dnem 28.12.2010. 1.9 Porovnávací databáze cen nemovitostí Údaje z vlastní databáze, databáze získané prostřednictvím realitních kanceláří a inzerce obdobných nemovitostí vyhledaná na internetových stránkách
3 1.10 Místní šetření Místní šetření spojené s prohlídkou nemovitosti bylo provedeno dne 9.10.2012 za účasti znalce a manželů Jurákových. 1.11 Použité předpisy Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), ve znění zákona č. 121/2000 Sb., zákona č. 237/2004 Sb., a zákona č. 257/2004 Sb. Vyhláška č. 3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku (oceňovací vyhláška), ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., vyhlášky č. 460/2009 Sb., vyhlášky č. 364/2010 Sb., vyhlášky č. 387/2011 Sb., účinné od 1.1.2012. 2. POPIS 2.1 Popis situace Předmětem ocenění je stanovení ceny obvyklé (tržní) bytu číslo 843/18 nacházejícího se v bytovém domě číslo popisné 843, na ulici Maxima Gorkého číslo orientační 2, katastrální území Krnov Horní Předměstí, obec Krnov, okres Bruntál, kraj Moravskoslezský. Bytový dům je umístěn jako řadový krajní v zástavbě bytových domů, na pozemku parc.č. 2606 zastavěná plocha a nádvoří. Okolní zástavbu tvoří převážně bytové domy a objekty občanské vybavenosti. Bytový dům je přístupný přístupovým chodníkem ze zpevněné veřejné komunikace, v místě je možnost napojení na veškeré přípojky inženýrských sítí. 2.2 Popis města Město Krnov patří do dřívějšího okresu Bruntál a náleží pod Moravskoslezský kraj. Město se rozkládá na severovýchodním úpatí Nízkého Jeseníku, v průměrné nadmořské výšce 316m, na soutoku řek Opavy a Opavice. Nejvýraznějším přírodním výškovým bodem je vrch Cvilín s kamennou rozhlednou a barokním kostelem. Historie města sahá až do 13. století, kdy Krnov získal městská práva. Město Krnov se rozkládá asi 18km severovýchodně od města Bruntál, 22 km severozápadně od Statutárního města Opavy, 3km od hranic s Polskem. Ke dni ocenění má Krnov 24 940 trvale žijících obyvatel. Nedávnou historii Krnova výrazně poznamenala ničivá povodeň, která v roce 1997 zaplavila téměř celé město. Ve městě Krnov se nachází městský úřad, policie, několik mateřských a základních škol, střední škola, kulturní zařízení, krytý bazén, hřiště a další sportoviště, nemocnice, banky, pojišťovny, katastrální a finanční úřad, poštovní úřad, pobočka bruntálského okresního soudu, pohostinství, několik supermarketů atd. V místě je dobré dopravní spojení s okolím autobusy a vlaky, městskou dopravu zajišťuje MHD.
4 2.3 Fotodokumentace Pohled vstup Pohled zadní 3. POSUDEK ocenění podle oceňovacího předpisu Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku v aktuálním znění, a podle vyhlášky č. 3/2008 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, (oceňovací vyhláška), ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., ve znění vyhlášky č. 460/2009 Sb., ve znění vyhlášky č. 364/2010 Sb., ve znění vyhlášky č. 387/2011 Sb. 3.1 Byt ve vícebytovém domě ( 25 ) 3.1.1 Popis domu Bytový dům, ve kterém se oceňovaný byt nachází, je podsklepený, má 6 nadzemních podlaží, celkem 18 bytů, plochou střechu. Dům je přístupný samostatným vchodem z dvorního traktu, je napojen na veškeré přípojky inženýrských sítí. Nosná konstrukce domu je panelová na betonových základech s izolací, fasáda zateplená, schodiště teraco, výtah s odpovídajícím počtem podlaží. Společné části domu: Základy včetně izolací, obvodové a nosné zdivo, hlavní stěny, průčelí, střecha, hlavní svislé a vodorovné konstrukce, vchod, chodby, schodiště, okna a dveře mimo oken a dveří do jednotek, elektrické rozvody po rozváděč jednotky, vodoinstalační rozvody po hlavní uzávěr jednotky, kanalizační rozvody po odbočku kanalizační stoupačky v jednotce, plynové rozvody po hlavní uzávěr v jednotce, topné rozvody po topná tělesa v jednotkách, mimo uzavírací ventil, domácí telefony a jejich rozvody po telefonní přístroj v jednotce, rozvody odsávání a větrání včetně ventilátoru, komíny, hromosvody, STA. 3.1.2 Popis bytu a příslušenství Oceňovaný byt číslo 846/18 je umístěn v 6.nadzemním podlaží budovy, je velikosti 3+ 1, o celkové podlahové ploše s příslušenstvím (bez balkonu, sklepu) 64,57 m 2. Byt má vnitřní omítky vápenné hladké, podlahy PVC, parkety, zděné bytové jádro, dveře dřevěné hladké do ocelových zárubní, rozvod teplé a studené vody, vytápění ústřední z centrálního zdroje, ohřev TUV plynový průtokový ohřívač, odpady ze všech hygienických zařízení, okna plastová s izolačním dvojsklem, vnitřní obklady keramické kuchyně, plynový sporák, vnitřní vybavení vana, umývadlo, WC splachovací, vestavěná skříň, domácí telefon.
5 Součástí bytu jsou veškeré vnitřní instalace (potrubní rozvody vody, plynu, etážové topení včetně jejich uzavíracích ventilů, elektroinstalace včetně rozvaděče, odpady, účastnická zásuvka pro rozvody STA, apod.), podlahy včetně krytin, nenosné příčky, vnitřní příčky, bytové jádro, vnitřní a vnější okna včetně parapetů, vnitřní a vstupní dveře včetně zárubní, balkony včetně zábradlí, tedy vše mimo určené společné části budov. Dispoziční uspořádání bytu: Předsíň, koupelna, WC, kuchyně, tři pokoje, balkon, dva sklepy 3.1.3 Stáří a technický stav Bytový dům byl postaven v roce 1964, jeho stáří je ke dni cenění 48 roků. Celkový technický stav domu je vzhledem ke konstrukčnímu uspořádání, stáří a provedené revitalizaci (zateplení fasády, krytina, plastová okna) dobrý. Technický stav oceňovaného bytu je průměrný, byt se nachází v původním udržovaném stavu. 3.1.4 Výpočet výměr pro ocenění Podlahová plocha bytu č. 843/18 64,57 m 2 Spoluvlastnický podíl na společných částech domu č.p. 843 600/10000 Spoluvlastnický podíl na společných částech pozemku parc.č. 2606 600/10000 3.1.5 Způsob ocenění Byt je ve vlastnictví podle zákona o vlastnictví bytů v budově typu J (dům vícebytový typový). Ocenění bytu včetně jeho příslušenství, které je stavebně součástí stavby a podílu na společných částech domu, se provede porovnávacím způsobem podle 25 vyhlášky č. 3/2008 Sb., (oceňovací vyhláška), v aktuálním znění. V této ceně bytu je zahrnuto standardní vybavení budovy, ve které se byt nachází. 3.1.6 Výpočet ceny bytu porovnávacím způsobem Obec Ocenění bytu v budovách typu J, K podle 26a a příloh č. 19 a 18a vyhlášky č. 3/2008 Sb., (oceňovací vyhláška), v aktuálním znění Krnov Malý lexikon obcí ČR 2010 Počet obyvatel: 24 940 Kraj Moravskoslezský Skupina obcí podle počtu obyvatel: 10 001 až 50 000 Základní cena příloha č. 19, tab. 1 ZC Kč / m 2 17 064,00 Výpočet koeficientu cenového porovnání I podle 25 odst. 2 Znak č. Název znaku Popis kvalitativního pásma Číslo kval. pásma Doporučená hodnota Použitá hodnota Součet resp. koeficient Index trhu I T - příloha č. 18a, tabulka č. 1 1,000 1 Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi 2 Vlastnictví nemovitostí 3 Vliv právních vztahů na prodejnost (např. prodej podílu, pronájem) Nabídka odpovídá poptávce III. 0 0,00 Stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) Bez vlivu II. 0 0,00 II. 0,00 0,00 0,000
6 Index polohy I P - příloha č. 18a, tabulka č. 4 (pro stavby určené k trvalému bydlení a byty - pro obce nad 2 000 obyvatel včetně) Význam obce z hlediska 1 zeměpisného, kulturního nebo Bez většího významu I. 0 0 hospodářského Kompletní soustava úřadů včetně 2 Úřady v obci finančního a katastrálního, pošta II. 0,04 0,04 banka, policie, soud, pojišťovna 3 Poloha nemovitosti V souvisle zastavěném území III. 0 0,00 4 Okolní zástavba a životní prostředí 5 Obchod, služby, kultura v obci 6 Školství a sport 7 Zdravotní zařízení 8 Veřejná doprava obce Převažující objekty pro bydlení, sousedství silnic s vysokým provozem Kompletní síť obchodů a služeb, pohostinské a kulturní zařízení Základní škola a sportovní zařízení Dobrá dostupnost zdravotnické péče Zastávka hromadné dopravy do 200 m (MHDt) 9 Obyvatelstvo Bezproblémové okolí II. 10 Nezaměstnanost v obci a okolí 11 Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti Dostatečná nabídka prac. možností v obci a okolí (místní a spotřební průmysl, administrativa) Bez vlivu 12 Vlivy neuvedené Bez dalších vlivů II. II. -0,03-0,03 III. 0,05 0,05 III. 0,04 0,04 III. 0, 05 0, 05 V. 0,05 0,05 0 0,00 II. 0 0,00 III. 0 0 0,00 1,150 0,00 0,150 Index konstrukce a vybavení I V - příloha č. 19, tabulka č. 2 0,700 1 Typ stavby Budova - panelová, zateplená III. 0 0,00 2 Společné části domu Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, sklad II. 0 0,00 3 Příslušenství domu Bez dopadu na cenu bytu II. 0 0,00 4 Umístění bytu v domě Ostatní podlaží nevyjmenované II. 0 0,00 Orientace obyt. místností ke Ostatní světové strany - s 5 III. 0,03 0,03 světovým stranám výhledem 6 7 Základní příslušenství bytu. kterým se rozumí koupelna nebo sprchový kout a WC Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem Příslušenství úplné - standardní provedení Standardní vybavení - balkon nebo lodžie, komora nebo sklepní kóje (sklep) III. 0 0,00 III. 0 0,00 8 Vytápění bytu Dálkové, ústřední, etážové III. 0 0,00 9 Kriterium jinde neuvedené Bez vlivu na cenu III. 0 0,00 0,030 10 Stavebně- technický stav s Koeficient stáří ev. rekonstrukce -s- Předpoklad provedení rozsáhlejších stavebních úprav bytu Stavba stáří nad 30 do 50 let včetně IV. 0,65 0,65 0,520 C 0,8 0,8 Koeficient cenového porovnání I podle 25 odst. 2 I = I T I P I V 0,805
7 Základní cena upravená ZCU =ZC I Kč/m 2 13 736,52 Výměra bytu PP po krácení (m 2 ) Výměra celkem m 2 64,57 Cena bytu včetně příslušenství bez pozemku Kč 678 722,65 Cena bytu č. 843/18 zjištěná... 678 722,65 Kč 3.2 Pozemek stavební ( 28 ) 3.2.1 Popis Jedná se o spoluvlastnický podíl ve výši 600/10000 na pozemku pod bytovým domem parc.č. 2606 vedeném v katastru nemovitostí v druhu pozemku zastavěná plocha a nádvoří. Oceňovaný pozemek se nachází v zastavěné části katastrálního území Krnov Horní Předměstí, je přístupný ze zpevněné místní komunikace, je zde možnost napojení na veškeré inženýrské sítě vodu, kanalizaci, plyn, elektro. 3.2.2 Ocenění Podle 9 odst. 1) písm. a) zákona č. 151/1997 Sb., se jedná o pozemek stavební. Ve městě Krnov není ke dni ocenění vydána cenová mapa stavebních pozemků, ocenění se provede podle odst. 2) 28 Stavební pozemky, vyhlášky č. 3/2008 Sb., (oceňovací vyhláška), v aktuálním znění. Podle odst. 1 písm. e) 28 vyhlášky je základní cena pozemku 800,00 Kč/m 2. Tato cena se podle odst. 2) upraví přirážkami a srážkami dle přílohy číslo 21 tabulky č. 1 a koeficienty Ki z přílohy číslo 38 a Kp z přílohy číslo 39. Podle přílohy číslo 21 se v daném případě uplatní následující srážky a přirážky: Pol.č. 1.2.4 výhodná poloha (blízkost statutárního města) + 80 % Pol.č. 2.11 - možnost napojení na plynovod + 10 % Srážky a přirážky celkem + 10 % Kp pro okres Bruntál, město s 24 940 obyvateli - příl. č. 39, sloupec 7 0,906 Ki pro hlavní stavbu: podle přílohy č. 38 (CZ-CC 1122) 2,139 Ocenění stavebního pozemku podle 28 odst. 1, odst. 2 vyhlášky č. 3/2008 Sb., (oceňovací vyhláška), v aktuálním znění. Parcela číslo Druh Výměra (m 2 ) ZC (Kč/m 2 ) Poloha % ZCU I (Kč/m 2 ) Úprava % Ki Kp Koef. ZCU II (Kč/m 2 ) Cena (Kč) 2606 zastavěná plocha a nádvoří 224 212,49 +80,00 382,48 +10,00 2,139 0,906 1,00 815,35 182 637,81 Celkem pozemek parc.č. 2606 Kč 182 637,81 Celkem cena spoluvlastnického podílu 600/10000 Kč 10 958,27 Cena spoluvl. podílu pozemku parc.č. 2606 zjištěná... 10 958,27 Kč
8 3.3 Rekapitulace ocenění podle cenového předpisu Objekt Byt č. 843/18 vč. příslušenství Rekapitulace ocenění podle vyhlášky č. 3/2008 Sb., (oceňovací vyhláška), v aktuálním znění. Pozemek stavební parc.č. 2606 spoluvlastnický podíl 600/10000 Celkem nemovitosti Celkem nemovitosti po zaokrouhlení Cena (Kč) 678 722,65 Kč 10 958,27 Kč 689 680,92 Kč 689 680,00 Kč 4. POSUDEK II ocenění porovnávacím způsobem 4.1 Metoda ocenění Ocenění nemovitostí cenovým porovnáním (komparací), vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji. Porovnání cen se provádí na základě údajů nalezených v inzerci na internetových stránkách, skutečných prodejů, údajů poskytnutých realitními kancelářemi, vlastní databází atd. Poptávka po nemovitostech uvedeného typu, uvedené velikosti, vybavení, zjištěnému technickému stavu, v daném městě a místní lokalitě, je u srovnatelných nemovitostí v souladu s nabídkou. S přihlédnutím ke stavu nemovitosti, jejímu umístění a způsobu využití, mám za to, že oceňovaná nemovitost je běžně obchodovatelná. 4.2 Srovnávací nemovitosti Podle těchto podkladů byly v uplynulé době zobchodovány, nebo inzerovány v oblasti, kde se nachází oceňovaná nemovitost, tyto nemovitosti : 1. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce nabídky: SReality, datum aktualizace 7.10.2012 Konstrukční provedení Stavba panelová Počet PP 1 Počet NP 6 Umístění bytu 5 NP Katastrální území Horní Předměstí Velikost bytu 3+1 Podlahová plocha bytu 76 m 2 Vlastnictví osobní Cena za nemovitost 860 000 Kč 11 320 Kč/m 2 Redukce ceny 15 % Redukovaná cena 731 000 Kč 9 620 Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou Byt, ul. Maxima Gorkého, Krnov Byt ve velmi žádané lokalitě. Bytový dům je po kompletní revitalizaci. V bytě se na podlahách nachází PVC, parkety, dlažba, byt působí příjemně a útulně. V prostorné chodbě je vestavěná šatní skříň. Bezproblémové parkování přímo u domu. Rok rekonstrukce domu 2009. 2. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce nabídky: SReality, datum vložení inzerátu 16.9.2012 Konstrukční provedení Stavba panelová Počet PP 1 Počet NP 10 Umístění bytu 1NP Katastrální území Horní Předměstí Velikost bytu 3+1 Podlahová plocha bytu 86m 2 Vlastnictví osobní Cena za nemovitost 999 000 Kč 11 616 Kč/m 2 Redukce ceny 15 % Redukovaná cena 849 150 Kč 9 870 Kč/m 2
9 Porovnání s nemovitostí oceňovanou Byt, ul. Maxima Gorkého, Krnov Dům velice pěkný, prostorný byt po celkové rekonstrukci - zděné jádro, velká koupelna, vytápění ústřední plynové. Byt se nachází ve velice pěkné a klidné lokalitě, kde veškerá občanská vybavenost je v dosahu. 3. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce nabídky: SReality, datum aktualizace 27.9.2012 Konstrukční provedení Stavba panelová Počet PP 1 Počet NP 6 Umístění bytu 3NP Katastrální území Horní Předměstí Velikost bytu 3+1 Podlahová plocha bytu 73m 2 Vlastnictví osobní Cena za nemovitost 895 000 Kč 12 260 Kč/m 2 Redukce ceny 15 % Redukovaná cena 760 750 Kč 10 420 Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou Byt, ul. Maxima Gorkého, Krnov Byt je v původním udržovaném stavu. Vytápění bytu ústřední dálkové. V domě je nový výtah, nové rozvody vody a elektřiny, dům má zateplenou fasádu. Volný ihned. 4.3 Vyhodnocení vzhledem ke srovnatelným nemovitostem Oceňovaný byt je srovnatelný s uvedenými obdobnými byty ve městě Krnov. Umístěním se řadí do střední cenové kategorie s ohledem na srovnatelné ceny, konstrukční uspořádání, stáří, velikost a vybavení. Na základě výše uvedených srovnání, skutečností a zavedených předpokladů je odhadnuta srovnatelná hodnota nemovitostí ve výši: Zjištění obvyklé ceny porovnávacím způsobem Rozpětí nabídkových redukovaných cen Kč za m 2 9 620 10 420 Kč/m 2 Podlahová plocha bytu č. 843/18 64,57 m 2 Stanovená cena za m 2 podlahové plochy bytu č. 843/18 Celková cena bytu č. 843/18 9 000,00 Kč 581 130,00 Kč 5. REKAPITULACE Způsob ocenění Rekapitulace, odvození obvyklé (tržní) ceny Cena Cena nemovitostí podle vyhl. č. 3/2008 Sb., ve znění vyhl. č. 387/2011 Sb. Cena nemovitostí zjištěná porovnávacím způsobem Cena bytu č. 843/18 obvyklá (tržní) 689 680,00 Kč 581 130,00 Kč 600 000,00 Kč
10 Cena nemovitostí obvyklá zjištěná ke dni odhadu 600 000,00 Kč slovy: šest set tisíc korun českých V Opavě dne 12.10.2012 Ing. Radka Honková Zahradní 36 746 01 Opava Seznam příloh: 1. Informace o jednotce 2. Kopie katastrální mapy 3. Situační mapa ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec, jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 4.3.1999 č.j. 1361/99 pro základní obor Ekonomika a stavebnictví pro odvětví ceny a odhady nemovitostí, stavby obytné, stavby průmyslové. Znalecký úkon je zapsán pod poř. čís. 1468 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů (náhradu mzdy) účtuji podle připojené likvidace na základě dokladů čís. 89/2012. Podpis znalce