ZNALECKÝ POSUDEK. a Hlobílková Tatiana Rejvíz Zlaté Hory

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK číslo: /10 o ceně bytové jednotky č.715/17 umístěné v domě čp.715 na parc.č.1307, ul.wolkerova, katastrální území Zlaté Hory v Jeseníkách, obec Zlaté Hory, okres Jeseník, včetně spoluvlastnického podílu (71/2238) na společných částech domu a pozemku. Objednavatel posudku: Soudní exekutor Mgr.Jiří Král Exekutorský úřad Ostrava se sídlem Poděbradova 41 Vlastník nemovitosti: Účel posudku: SJM Hlobílek Milan a Hlobílková Tatiana Rejvíz Zlaté Hory zjištění ceny pro výkon exekučního příkazu č.j. 043 EX 805/10 Oceňovací předpis: Ocenění je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí ČR č.3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů, (oceňovací vyhl.), ve znění vyhl.č.456/2008 Sb. a č.460/2009 Sb. ze dne s účinností od Oceněno ke dni: 3.prosince 2010 Posudek vypracoval: Jaromír Klein Hlavní třída 565/ Ostrava - Poruba Posudek byl vypracován ve 3 vyhotoveních, z nichž 2 vyhotovení obdrží žadatel a 1 vyhotovení je uloženo v archívu znalce. Celkem posudek obsahuje 14 stran textu včetně obálky a příloh. V Ostravě, dne 29.prosince 2010

2 A. NÁLEZ Bližší údaje o nemovitosti Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí vypracovaný katastrálním úřadem v Jeseníku, dne 4.srpna 2010, LV č Usnesení Soudního exekutora Mgr.Jiřího Krále č.j.043 EX 805/10 o ustanovení znalce ze dne Exekuční příkaz k prodeji nemovitostí, č.j.043 EX 805/10 na základě nařízení exekuce č.j.17 EXE 796/2010 ze dne vydaného Okresním soudem v Jeseníku. Kopie katastrální mapy pro katastrální území Zlaté Hory v Jeseníkách. Doplňující údaje sdělené uživatelem bytu při místním šetření dne Prohlídka Oceněná nemovitost byla prohlédnuta znalcem dne 3.prosince 2010 za účasti spolumajitele nemovitosti. Přílohy posudku List vlastnictví Kopie katastrální mapy. Fotodokumentace. Mapa širších souvislostí. Předmětem ocenění jsou 1) Bytová jednotka č.715/17 2) Stavební pozemky - 2 -

3 B. POSUDEK A OCENĚNÍ 1) Bytová jednotka č.715/17 Oceněno podle 25 vyhlášky. Popis Předmětem ocenění v tomto znaleckém posudku je bytová jednotka č.715/17 o velikosti 3+1 umístěná v 5.nadzemním podlaží osmipodlažního domu čp.715. Vybavení náležející k jednotce: - kuchyňská linka - sporák kuchyňský - umývadlo - WC mísa s nádrží - míchací baterie - topná tělesa - listovní schránka - zvonek Součástí jednotky je veškerá její vnitřní instalace (potrubní rozvody vody, kanalizace, plynu od uzavíracích ventilů pro jednotku, ÚT, kromě stoupacích vedení, el.instalace od elektroměru jednotky, vč.zásuvek a vypínačů) a rozvod STA. K vlastnictví jednotky dále patří vnitřní dveře, vč. vstupních dveří bytové jednotky a okna příslušející k bytu, nenosné příčky. Součástí jednotky je rovněž spoluvlastnický podíl o velikosti 71/2238 na společných částech domu a pozemku. Společnými částmi domu jsou : - základy včetně izolací - nosné, svislé a vodorovné konstrukce, vč.obvodového pláště - střecha - schodiště a chodby - okna a dveře přímo přístupné ze společných částí - bleskosvod - výtah vč.výtahové šachtice - společné prostory Bytová jednotka se nachází v dobrém technickém stavu, práce záchovné údržby jsou řádně prováděny. Bytový dům je po revitalizaci se zateplenou fasádou a plastovými okny. Charakteristika stavby CZCC: 1122 SKP: Typ podle účelu užití: J - domy vícebytové (typové) Druh konstrukce: Montované z dílců betonových plošných Výměry Místnost Rozměry Podlahová plocha byt č.17 71, m 2 Podlahová plocha bytu celkem m 2-3 -

4 Vybavení stavby Koeficient vybavení stavby K4 = 1 + (0.54 * n). Pol. Konstrukce a vybavení Podíl Úroveň vybavení Obj.podíl části n 13. Okna nadstandard % Neuvedené položky mají vybavení standardní a neovlivňují výpočet koeficientu K4. K4 = 1 + (0.54 * n) = 1 + (0.54 * 0.053) = Výpočet It - index trhu (dle přílohy 18a, tab.1) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Ti 1. Situace na dílčím trhu s nemovitostmi Nabídka odpovídá poptávce 2. Vlastnictví nemovitostí Stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost Bez vlivu Celkem 0.00 It = 1 + SUMA(Ti) = = Výpočet Ip - index polohy (dle přílohy 18a, tab.5) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Pi 1. Význam obce z hlediska zeměpisného, kulturní Bez většího významu 2. Úřady v obci Obecní úřad, popř. městský úřad se stavebním úřadem, banka nebo policie nebo pošta 3. Poloha nemovitosti v obci Vnitřní území obce 4. Okolní zástavba a životní prostředí v okolí Převažující objekty pro bydlení 5. Obchod, služby, kultura v okolí nemovitosti Základní síť obchodů a služeb, pohostinské a popřípadě kulturní zařízení 6. Školství a sport v okolí nemovitosti Základní škola nebo sportovní zařízení, přírodní sportoviště 7. Zdravotnické zařízení v okolí nemovitosti Omezená dostupnost zdravotnické péče 8. Veřejná doprava Zastávka hromadné dopravy do 500 m 9. Obyvatelstvo Bezproblémové okolí - 4 -

5 10. Nezaměstnanost v obci a okolí Vyšší než je průměr v kraji 11. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti Bez vlivu 12. Vlivy neuvedené Bez dalších vlivů Celkem 0.01 Ip = 1 + SUMA(Pi) = = Výpočet Iv - index konstrukce a vybavení (dle přílohy 19, tab.2) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Vi 1. Typ stavby Budova - panelová, zateplená 2. Společné části domu Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, sklad 3. Příslušenství domu Bez dopadu na cenu bytu 4. Umístění bytu v domě Ostatní podlaží nevyjmenované 5. Orientace obyt.místností ke světovým stranám Ostatní světové strany - s výhledem 6. Základní příslušenství bytu a) Příslušenství úplné - standardní provedení 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu Standardní vybavení - balkon nebo lodžie nebo komora nebo sklepní kóje 8. Vytápění bytu Dálkové, ústřední, etážové 9. Kriterium jinde neuvedené Bez vlivu na cenu 10. Stavebně- technický stav Byt v dobrém stavu s pravidelnou údržbou (hodnota 1.05 vynásobena koef. s= pro stáří 30 let) Celkem 0.02 (posl.položka se do sumy nezapočítává) Iv = (1 + SUMA(Vi)) x V10 = ( ) x =

6 Výpočet ceny objektu ( 25 vyhlášky) Základní cena za m 3 obestavěného prostoru = Kč ,- Koeficienty: I: index cenového porovnání x I = It x Ip x Iv = x x Základní cena upravená uvedenými koeficienty = Kč ,19 Cena za celou podlahovou plochu m 2 = Kč ,77 Bytová jednotka č.715/17 Cena celkem Kč ,- 2) Stavební pozemky Oceněno podle 28 vyhlášky. Popis Výčet pozemků: parc.č.1307 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 380 m 2 Úprava ceny pozemku Možnost napojení na rozvod plynu (až +10%) 10% Výpočet ceny stavebního pozemku ( 28 vyhlášky) Základní cena za m 2 stavebního pozemku = Kč 118,12 (35 + ( ) x ) x 2.00 Po započtení 0.00% přir.a srážek p.1 (tab.1) = Kč 118,12 Po započtení 10.00% dalších přirážek a srážek = Kč 129,93 Koeficienty: Ki: změna cen staveb (dle přílohy č.38) x Kp: prodejnosti (dle přílohy č.39) x Cena upravená uvedenými koeficienty = Kč 150,29 Cena za celou výměru m 2 = Kč ,61 Započtení spoluvl.podílu 71/2238 = Kč 1.811,79 Stavební pozemky Cena celkem Kč 1.812,

7 C. REKAPITULACE 1) Bytová jednotka č.715/17 Kč ,- 2) Stavební pozemky Kč 1.812,- Zjištěná výsledná cena dle cenových předpisů Kč ,- Po zaokrouhlení podle 46 vyhlášky Kč ,- Slovy: Jedenmilionšesttisícšestsetdevadesát Kč Stanovení ceny obvyklé srovnávací metodou : Tento způsob stanovení ceny se provádí na principu zejména vlastního sledování trhu nemovitostí, inzerovaných nabídek, vývěsek realitních kanceláří a konzultací s realitními kancelářemi. V zásadě se jedná o vyhodnocení cen realizovaných prodejů srovnatelných typů nemovitostí v dané lokalitě za určité období, které by nemělo přesáhnout délku 1 roku. Oceňovaná bytová jednotka se nachází ve Zlatých Horách v sídlištní zástavbě na ulici Wolkerova. Dům čp.715 s jednotkou je napojen na inženýrské sítě: veřejný vodovodní řad, kanalizaci, rozvod tepla, zemní plyn a elektrorozvod. Dům má 8 nadzemních podlaží, je zcela podsklepený, s plochou střechou

8 Podle databáze znalce a internetové nabídky z prosince 2010 byly v uplynulé době zobchodovány, nebo inzerovány v oblasti, kde se nachází oceňovaná nemovitost, tyto bytové jednotky : 1. Byt o velikosti 3+1 (76 m2) Zlaté Hory ul.na Sídlišti, 4.nadzemní podlaží, panel, zateplena fasáda, okna plastová, balkon cena ,- Kč. 2. Byt o velikosti 3+1 (70 m2) Zlaté Hory ul.wolkerova, 6.nadzemní podlaží, panel, původní tech.stav, lodžie cena ,- Kč. 3. Byt o velikosti 3+1 (76 m2) Zlaté Hory ul.sokolská, 4.nadzemní podlaží, panel, zateplená fasáda, okna plastová, balkon cena ,- Kč. 4. Byt o velikosti 3+1 (72 m2) Zlaté Hory ul.u koupaliště, 3.nadzemní podlaží, panel, byt po kompletní rekonstrukci, okna plast, dům po revitalizaci, zateplená fasáda cena ,- Kč Po provedené celkové analýze nemovitosti a na základě dlouhodobého sledování realitního trhu, s přihlédnutím k současným podmínkám, aktuálním cenám na trhu nemovitostí a se zřetelem na výše uvedená zjištění, s přihlédnutím k místním podmínkám polohy, charakteru nemovitosti a skutečnosti, že předmětná nemovitost je v dobrém technickém stavu a dům po revitalizaci, odhaduji cenu obvyklou oceňované nemovitosti ve výši ,- Kč V Ostravě, dne 29.prosince

9 D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne , č.j. Spr. 2029/84, pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek je ve znaleckém deníku zapsán pod pořadovým číslem /10. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace. Jaromír Klein Hlavní třída 565/ Ostrava - Poruba software PC.System Olomouc - 9 -