ZNALECKÝ POSUDEK. číslo: /13. JUDr.Ing.Petr Kučera nám.starosty Pavla Kladno. Jana Ziky Tachov

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK číslo: /13 o ceně byt.jednotky č.1728/1 umístěné v domě čp.1727, 1728, katastrální území, obec a okres Tachov, včetně spoluvlastnického podílu o velikosti 352/10000 na společných částech domu a pozemku. (LV č.5275, 2859) Objednavatel posudku: Soudní exekutor JUDr.Ing.Petr Kučera nám.starosty Pavla Kladno Vlastník nemovitosti: Hošek Jaroslav Jana Ziky Tachov Účel posudku: Zjištění ceny nemovitosti pro exekuční řízení č.j.150 EX 580/11 Oceňovací předpis: Ocenění je provedeno podle vyhlášky MF ČR č.3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů, (oceňovací vyhláška), ve znění vyhl.č.456/2008 Sb., č.460/2009 Sb., č.364/2010 Sb.,č.387/2011 Sb. a č.450/2012 Sb. s účinností od Oceněno ke dni: 22.července 2013 Posudek vypracoval: Jaromír Klein Hlavní třída 565/ Ostrava - Poruba Posudek byl vypracován ve 3 vyhotoveních, z nichž 2 vyhotovení obdrží žadatel a 1 vyhotovení je uloženo v archívu znalce. Celkem posudek obsahuje 21 stran textu včetně obálky a příloh. V Ostravě, dne 22.července 2013

2 A. NÁLEZ Bližší údaje o nemovitosti Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí vypracovaný katastrálním úřadem v Tachově, dne 7.března 2013, LV č.5275, Usnesení o ustanovení znalce vyhotovené Soudním exekutorem JUDr.Ing.Petrem Kučerou dne pod č.j.150 EX 580/11. Kopie katastrální mapy. Exekuční příkaz k provedení exekuce prodejem nemovitostí ze dne Prohlídka Oceněná nemovitost byla prohlédnuta znalcem dne 28.června 2013 za účasti majitele nemovitosti. Přílohy posudku Výpis z katastru nemovitostí. Kopie katastrální mapy. Fotomapa. Fotodokumentace. Mapa oblasti. Předmětem ocenění jsou 1) Bytová jednotka č.1728/1 2) Stavební pozemek, parc.č.3117/20, 3117/21-2 -

3 B. POSUDEK A OCENĚNÍ 1) Bytová jednotka č.1728/1 Oceněno podle 25 vyhlášky. Popis Předmětem ocenění v tomto znaleckém posudku je bytová jednotka č.1728/1 o velikosti 4+1, umístěná v 1.nadzemním podlaží zatepleného panelového domu čp.1727, Vnitřní obklady keramické. Dveře hladké plné nebo prosklené, okna v revitalizovaném domě jsou plastová, v oceňovaném bytě však ještě původní dřevěná zdvojená.. Podlahy obytných místností PVC, v ostatních místnostech rovněž podlahová krytina PVC. Vytápění ústřední z centrálního zdroje. El.instalace světelná i motorová, rozvod vody studené i teplé. Ohřev vody zajišťuje centrální zdroj mimo oceňovanou nemovitost. V kuchyni je instalován plynový kuchyňský sporák s el.troubou. Vybavení náležející k jednotce: - kuchyňská linka vana - umývadlo - WC mísa s nádrží - míchací baterie 3 ks - topná tělesa - listovní schránka - zvonek Součástí jednotky je veškerá její vnitřní instalace (potrubní rozvody vody, kanalizace, plynu od uzavíracích ventilů pro jednotku, ÚT, kromě stoupacích vedení, el.instalace od elektroměru jednotky, vč.zásuvek a vypínačů). K vlastnictví jednotky dále patří vnitřní dveře, vč. vstupních dveří bytové jednotky a okna příslušející k bytu, nenosné příčky. Součástí jednotky je rovněž spoluvlastnický podíl o velikosti 352/10000 na společných částech domu a pozemku. Společnými částmi domu jsou : - základy včetně izolací - nosné, svislé a vodorovné konstrukce, vč.obvodového pláště - střecha - schodiště a chodby - okna a dveře přímo přístupné ze společných částí - rozvody kanalizace, plynu vč. ležatých rozvodů v 1.p.p., rozvod televizního signálu z STA, domovní el.instalace bleskosvod Bytová jednotka se nachází v původním technickém stavu s umakartovým jádrem. Dům je po revitalizaci se zateplením fasády a plastovými okny. Charakteristika stavby CZCC: 1122 SKP: Typ podle účelu užití: J - domy vícebytové (typové) Druh konstrukce: Montované z dílců betonových plošných - 3 -

4 Výměry Místnost Rozměry Podlahová plocha byt č.1 81, m 2 Podlahová plocha bytu celkem m 2 Vybavení stavby Koeficient vybavení stavby K4 = 1 + (0.54 * n). Pol. Konstrukce a vybavení Podíl Úroveň vybavení Obj.podíl části n 9. Vnitřní obklady keramické podstandard % Neuvedené položky mají vybavení standardní a neovlivňují výpočet koeficientu K4. K4 = 1 + (0.54 * n) = 1 + (0.54 * ) = Výpočet It - index trhu (dle přílohy 18a, tab.1) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Ti 1. Situace na dílčím trhu s nemovitostmi Nabídka odpovídá poptávce 2. Vlastnictví nemovitostí Stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost Bez vlivu Celkem 0.00 It = 1 + SUMA(Ti) = = Výpočet Ip - index polohy (dle přílohy 18a, tab.6) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Pi 1. Poloha nemovitosti v obci Souvisle zastavěném území obce 2. Význam lokality v obci, oblasti, okresu Bez vlivu 3. Okolní zástavba a životní prostředí v okolí Převažující objekty pro bydlení 4. Dopravní spojení Dobrá dostupnost centra obce, dobré dopravní spojení 5. Parkovací možnosti v okolí nemovitosti Omezené 6. Obyvatelstvo Bezproblémové okolí

5 7. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti Bez vlivu 8. Vlivy neuvedené Bez dalších vlivů Celkem 0.00 Ip = 1 + SUMA(Pi) = = Výpočet Iv - index konstrukce a vybavení (dle přílohy 19, tab.2) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Vi 1. Typ stavby Budova - panelová, zateplená 2. Společné části domu Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, sklad 3. Příslušenství domu Bez dopadu na cenu bytu 4. Umístění bytu v domě Ostatní podlaží nevyjmenované 5. Orientace obyt.místností ke světovým stranám Ostatní světové strany - částečný výhled 6. Základní příslušenství bytu a) Příslušenství úplné - standardní provedení 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu Standardní vybavení - balkon nebo lodžie nebo komora nebo sklepní kóje 8. Vytápění bytu Dálkové, ústřední, etážové 9. Kriterium jinde neuvedené Bez vlivu na cenu 10. Stavebně- technický stav Byt se zanedbanou údržbou - (předpoklad provedení menších stavebních úprav) (hodnota 0.85 vynásobena koef. s= pro stáří 27 let) Celkem (posl.položka se do sumy nezapočítává) Iv = (1 + SUMA(Vi)) x V10 = ( ) x = Výpočet ceny objektu ( 25 vyhlášky) Index. prům. cena za m 2 podlahové plochy = Kč ,- Koeficienty: I: index cenového porovnání x I = It x Ip x Iv = x x Cena upravená uvedenými koeficienty = Kč ,36 Cena za celou podlahovou plochu m 2 = Kč ,92 Bytová jednotka č.1728/1 Cena celkem Kč ,

6 2) Stavební pozemek, parc.č.3117/20, 3117/21 Oceněno podle 28, 28a vyhlášky. Popis Výčet pozemků: parc.č.3117/20 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 265 m 2 parc.č.3117/21 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 264 m 2 Výměra stavebního pozemku Výměra pozemku = m 2 Úprava ceny pozemku Výhodnost polohy pozemku na území obce ve městech dle odst. 1 písm. g), i) (-40% až +165%) 50% Možnost napojení na rozvod plynu (až +10%) 10% Výpočet ceny stavebního pozemku ( 28, 28a vyhlášky) Základní cena za m 2 stavebního pozemku = Kč 400,- Po započtení 50.00% přir.a srážek p.1 (tab.1) = Kč 600,- Po započtení 10.00% dalších přirážek a srážek = Kč 660,- Koeficienty: Ki: změna cen staveb (dle přílohy č.38) x Kp: prodejnosti (dle přílohy č.39) x Cena upravená uvedenými koeficienty = Kč 1.032,34 Cena za celou výměru m 2 = Kč ,73 Započtení spoluvl.podílu 352/10000 = Kč ,03 Stavební pozemek, parc.č.3117/20, 3117/21 Cena celkem Kč ,

7 C. REKAPITULACE 1) Bytová jednotka č.1728/1 Kč ,- 2) Stavební pozemek, parc.č.3117/20, 3117/21 Kč ,- Zjištěná výsledná cena dle cenových předpisů Kč ,- Slovy: Jedenmiliončtyřicetdevěttisícčtyřistadeset Kč Stanovení ceny obvyklé srovnávací metodou : Tento způsob stanovení ceny se provádí na principu zejména vlastního sledování trhu nemovitostí, inzerovaných nabídek, vývěsek realitních kanceláří a konzultací s realitními kancelářemi. V zásadě se jedná o vyhodnocení cen realizovaných prodejů srovnatelných typů nemovitostí v dané lokalitě za určité období, které by nemělo přesáhnout délku 1 roku. Dle části C výpisu z katastru nemovitostí LV č.525 pro katastrální území a obec Tachov, okres Tachov vázne na oceňované nemovitosti omezení dispozičních práv a to Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Exekutorského úřadu Kladno, JUDr.Ing.Petr Kučera 150 Ex 580/11 ( dle nařízení exekuce č.j. 11 EXE 2142/2011 vydaném Okresním soudem v Tachově dne ) a další právní vady zapsané na listu vlastnictví. Oceňovaná bytová jednotka se nachází v Tachově v revitalizovaném panelovém bytovém domě na ulici Jana Ziky. Dům čp.1727, 1728 s jednotkou č.1728/1 je napojen na inženýrské sítě: veřejný vodovodní řad, kanalizaci, zemní plyn, teplo a elektrorozvod. Dům má 6 nadzemních podlaží, je podsklepený s plochou střechou

8 Podle databáze znalce a internetové nabídky z července 2013 (S REALITY) byly v uplynulé době zobchodovány, nebo inzerovány v oblasti, kde se nachází oceňovaná nemovitost, tyto bytové jednotky v osobním vlastnictví: 1. Byt o velikosti 4+1 (84 m2) Tachov, ul.jana Ziky, 1.nadzemní podlaží, panel, dům po celkové, revitalizaci, byt ve velmi dobrém technickém stavu, po částečné rekonstrukci v r.2009, ÚT dálkové, okna plastová, (11 309,- Kč/m2) cena ,- Kč 2. Byt o velikosti 4+1 (85 m2) Tachov, ul.bělojarská, 1.nadz.podlaží, panel, dům v původním udržovaném technickém stavu, byt po celkové rekonstrukci, zděné jádro, nová koupelna, rohová vana, plovoucí podlahy, plastová okna, nové vnitřní rozvody (15 176,- Kč/m2) cena ,- Kč 3. Byt o velikosti 4+1 (84 m2) s lodžií, Tachov, ul.jana Ziky, 6.nadzemní podlaží, panel, byt po částečné rekonstrukci, ÚT dálkové, okna plastová, nová kuch.linka, jinak původní stav, (11 023,- Kč/m2) cena ,- Kč 4. Byt o velikosti 4+1 (87 m2) Tachov, ul.želivského, 2.nadzemní podlaží, panelový dům, v roce 2011 provedeno osazení plastových oken, lodžie, 2x WC, (10 333,- Kč/m2) cena ,- Kč Po provedené celkové analýze nemovitosti a na základě dlouhodobého sledování realitního trhu, s přihlédnutím k současným podmínkám, aktuálním cenám na trhu nemovitostí a se zřetelem na výše uvedená zjištění, s přihlédnutím k místním podmínkám polohy, charakteru nemovitosti a skutečnosti, že předmětná nemovitost se nachází v původním technickém stavu, bez osazení plastových oken, s původním umakartovým bytovým jádrem, odhaduji cenu obvyklou oceňované nemovitosti ve výši 81,00 m2 x ,- Kč/m2, tj.celkem ,- Kč Pozn. Znalci nejsou známy závady, které prodejem z dražby nezaniknou a proto není provedeno jejich ocenění v tomto znaleckém posudku

9 V Ostravě, dne 22.července 2013 D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne , č.j. Spr.2029/84, pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek je ve znaleckém deníku zapsán pod pořadovým číslem /13. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace. Jaromír Klein Hlavní třída 565/ Ostrava - Poruba software PC.System Olomouc - 9 -

10 - 10 -

11 - 11 -

12 - 12 -

13 - 13 -

14 - 14 -

15 - 15 -

16 - 16 -

17 - 17 -

18 - 18 -

19 - 19 -

20 - 20 -

21 - 21 -