Znalecký posudek č. 1723-257/2015 Objednatel: PROKONZULTA, a.s. Ing. Eva Jeřábková Křenová 299/26 602 00 Brno Účel znaleckého posudku: Stanovení obvyklé ceny rodinného domu č.p. 11 v Křižanově, obec Hrob, okres Teplice, s příslušenstvím a pozemky pro účely insolvenčního řízení. Dle mezinárodně uznávaných metodik pro stanovení tržní ceny nemovitosti a Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 340/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni 30.03.2015 posudek vypracoval: XP invest, s. r. o. Mánesova 1374/53 120 00 Praha 2 www.odhadonline.cz Tel.: +420 737 858 334 Mail: info@xpinvest.cz Znalecký posudek obsahuje 19 stran textu včetně titulního listu a 6 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Praze, dne 7.4.2015 1
A. Nález 1. Znalecký úkol Stanovení obvyklé ceny rodinného domu č. p. 11 v Křižanově, obec Hrob, kat. území Křižanov u Hrobu, okres Teplice, a pozemků parc. č. St. 23/1, 15, 222/3 a 336 pro účely insolvenčního řízení. 2. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: RD č. p. 11 Adresa: Křižanov č. p. 11 Kraj: Ústecký Okres: Teplice Katastrální území: Křižanov u Hrobu Obec: Hrob 3. Zaměření nemovitosti Zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 30.03.2015 za přítomnosti pana Ladislava Utěšeného. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - Výpis z elektronické verze KN ze dne 01.04.2015 - Snímek z katastrální mapy - Informace a údaje sdělené při prohlídce dne 30.03.2015 panem Ladislavem Utěšeným - Částečná stavební dokumentace 5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastnické údaje k datu vyhotovení posudku: SJM Utěšený Ladislav a Utěšená Jana, Křižanov 11, 41704 Hrob Vlastnické údaje k datu ocenění: SJM Utěšený Ladislav a Utěšená Jana, Křižanov 11, 41704 Hrob Nemovitosti: RD č. p. 11, obec Hrob, kat. území Křižanov u Hrobu, okres Teplice, a pozemky parc. č. st. 23/1, 15, 222/3 a 336. 2
6. Celkový popis nemovitosti Předmětem ocenění je rodinný dům č. p. 11 v Křižanově, obec Hrob, kat. území Křižanov u Hrobu, okres Teplice Popis rodinného samostatný rodinný dům domu: Typ rodinného domu: Počet nadzemních podlaží : 2 NP + půda Počet podzemních podlaží : 1 PP Dům byl postaven v roce : 1908 Základy : Konstrukce : Tloušťka zdiva: Stropy : Střecha : Krytina střechy : Vnější omítky: Vnitřní omítky: Vybavení rodinného domu: betonové zděná konstrukce 60 cm dřevěné trámové sedlová plech - pozinkovaný zateplení polystyrenem, bez vnější krytiny - pouze lepidlo vápenocementové plastová okna, žaluzie, klasická vana, sprchový kout, splachovací toaleta, keramická umyvadla, dřevěné zárubně, dřevěné prosklené dveře, kuchyňská linka s vest. spotřebiči Rok rekonstrukce RD 2008 kompletní rekonstrukce - nová plechová krytina střechy, plastová okna, zateplení domu polystyrenem, povrchy Rozsah rekonstrukce RD podlah, topení - rozvody tepla z krbové vložky do radiátorů + elektrokotel, nová kuchyňská linka, rozvody elektřiny v mědi Dispozice rodinného domu: 4+1 Popis místností podle podlaží: Energie využívané v rodinném domě: Řešení vytápění v domě: Řešení ohřevu vody v domě: Podlahy v domě: Popis stavu rodinného domu: Vady rodinného domu: Zahrada: 1.PP - sklep 1.NP - předsíň, kuchyně, obývací pokoj, ložnice, koupelna 2.NP - koupelna, pokoj, pokoj půda rozvod elektřiny, rozvod vody, splašky svedené do septiku krbová vložka, elektrokotel bojler v obytných místnostech plovoucí laminátová podlaha, v koupelně a WC keramická dlažba, v kuchyni keramická dlažba, v předsíni/chodbě keramická dlažba standardní rodinný dům s dobrou údržbou bez viditelných vad, provlhlé zdivo od protékající střechy v ložnici (původně zastřešená terasa) závada střechy byla již dle majitele odstraněna, nedokončená fasáda okrasné dřeviny, ovocné stromy Venkovní stavby: garáž, skleník, kolna, kotce pro hosp. zvířata 3
Přístupová cesta k domu přístup bezproblémový po obecní cestě bylo provedeno drenážování kolem objektu na přední straně pro snížení zemní vlhkosti obvodového zdiva, byly provedeny řádně vyspárované okapové chodníky, aby do domu nezatékalo z hlavní komunikace Podkrušnohorské magistrály. Popis okolí : Věcná břemena Další informace: Výpočet obestavěného prostoru: Občanská vybavenost: Životní prostředí: Spojení a parkovací možnosti: Sousedé a lidé v okolí: obchody, školy, kulturní vyžití hlučná lokalita - blízkost frekventovaných silnic, zeleň v docházkové vzdálenosti, oblast se zanedbatelným rizikem výskytu záplav. Dům leží hned vedle hlavní silnice je zde zvýšený hluk a prašnost. dobrá dostupnost hromadné dopravy (MHD, zastávka do 200 m), dobré parkovací možnosti se sousedy vztahy dobré, bezproblémové, v místě není zvýšený pohyb nepřizpůsobivých menšin ani zvýšená kriminalita bez věcných břemen Vedlejší stavby nad 25 m2 zděný chlívek, zděný skleník. Venkovní úprava do 25 m2 skleník, vrata, žumpa, oplocení Garáž 1.PP - 4,00*5,90+2,03*3,50=30,71m2 výška - 2,10 m 1.NP - 1,80*4,75+2,65*5,00+4,20*5,23+5,50*5,55+4,00*5,90+3,9*4,00=113,49 m2 výška - 2,95 m 2.NP - 2,65*5,00+4,20*5,23+5,50*5,55=65,74m2 výška - 2,95 m půda - 5,00*2,65+5,23*4,20+5,50*5,55=65,74m2 výška krovu - 2,9 m 4
7. Metoda ocenění Pro účely stanovení obvyklé ceny k datu ocenění 30.03.2015 používáme mezinárodně uznávaných oceňovacích postupů. Vymezení pojmu obvyklá cena ZÁKON č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) ČÁST PRVNÍ, Hlava první, 2, Způsoby oceňování majetku a služeb, odst. 1: Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Volba metody Za účelem stanovení obvyklé ceny dané nemovitosti jsme použili cenu stanovenou dle platného cenového předpisu a metodu tržního porovnání. Cena dle platného cenového předpisu - jedná se o cenu zjištěnou dle platného oceňovacího předpisu ke dni 30.03.2015. Ocenění nemovitosti je provedeno: Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 340/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 199/2014 Sb.,. Cena zjištěná má dle typu zadání objednavatele a dle typu účelu posudku pouze pomocný indikační charakter. Metoda tržního porovnání je založena na porovnání nemovitosti s obdobnými nemovitostmi nabízenými k prodeji v blízké lokalitě. Metoda tak poskytuje relevantní informaci o tržní hodnotě, za kterou by nemovitost mohla být směněna. Při porovnávání se u porovnávaných nemovitostí uvažuje s mnoha faktory (např. lokalita, velikost, stav či příslušenství). Tyto faktory jsou zohledněny korekčními koeficienty. Na základě porovnání těchto parametrů a vyhodnocením jejich vlivu lze stanovit hodnotu oceňované nemovitosti. 5
8. Obsah znaleckého posudku I) ocenění dle cenového předpisu 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. RD Křižanov č.p. 11 1.2. Příslušenství 1.2.1. Garáž 1.2.2. Vedlejší stavba - zděný chlívek 1.2.3. Venkovní úprava - zděný skleník 1.2.4. Vedlejší stavba - přístřešek 2. Ocenění pozemků II) ocenění srovnávací metodou 6
B. Znalecký posudek I. Ocenění dle cenového předpisu Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá II 0,00 poptávce 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož V 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu II 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu II 0,00 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu I T = P 6 * (1 + P i) = 1,000 Index polohy 5 i = 1 Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v ostatních obcích nad 2000 Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,00 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,04 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Okrajové části obce III -0,05 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - II -0,10 Pozemek lze napojit pouze na některé sítě v obci 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VII 0,01 s možností parkování na pozemku 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD III 0,00 dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti II 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 7
10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0,00 11. Vlivy ostatní neuvedené - Vlivy snižující cenu - vzhledem k I -0,05 přilehlé hlavní silnici je zde zvýšený hluk a prašnost Index polohy I P = P 1 * (1 + P i) = 0,850 Koeficient pp = I T * I P = 0,850 11 i = 2 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. RD Křižanov č.p. 11 Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Rodinný dům 35 porovnávací metoda Poloha objektu: Ústecký kraj, obec 2 001 10 000 obyvatel Stáří stavby: 107 let Základní cena ZC (příloha č. 24): 1 734,- Kč/m 3 Zastavěné plochy a výšky podlaží 1. PP: = 30,71 m 2 1. NP: = 100,65 m 2 = 12,85 m 2 2. NP: = 65,74 m 2 půda: = 65,74 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška 1. PP: 30,71 m 2 2,10 m 1. NP: 100,65 m 2 2,95 m 12,85 m 2 2,60 m 2. NP: 65,74 m 2 2,95 m půda: 65,74 m 2 2,90 m Obestavěný prostor 1. PP: (30,71)*(2,10) = 64,49 m 3 1. NP: (100,65)*(2,95) = 296,92 m 3 (12,85)*(2,60) = 33,41 m 3 2. NP: (65,74)*(2,95) = 193,93 m 3 půda: (65,74)*(2,90) = 190,65 m 3 Obestavěný prostor - celkem: = 779,40 m 3 Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: ZP1 = 113,50 m 2 Zastavěná plocha všech podlaží: ZP = 275,69 m 2 Podlažnost: ZP / ZP1 = 2,43 8
Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. V i 0. Typ stavby - nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny I typ B zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - samostatný rodinný dům III 0,00 2. Provedení obvodových stěn - cihelné nebo tvárnicové zdivo III 0,00 3. Tloušťka obvod. stěn - více jak 45 cm III 0,03 4. Podlažnost - hodnota větší než 2 III 0,02 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, voda a odkanalizování III 0,00 RD do žumpy nebo septiku 6. Způsob vytápění stavby - ústřední, etážové, dálkové III 0,00 7. Zákl. příslušenství v RD - úplné nadstandard. nebo více zákl. přísl. IV 0,05 standard. proved., popřípadě prádelna - dvě koupelny 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení I 0,00 9. Venkovní úpravy - standardního rozsahu a provedení III 0,00 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - bez vedlejších staveb II 0,00 nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - nad 800 m2 celkem III 0,01 12. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu III 0,00 13. Stavebně - technický stav - stavba v dobrém stavu s pravidelnou II 1,00 údržbou Koeficient pro stáří 107 let: s = 1-0,005 * 107 = 0,465 Koeficient stáří s nemůže být nižší než 0,6. 12 Index vybavení I V = (1 + V i) * V 13 * 0,600 = 0,666 i = 1 Index trhu s nemovitými věcmi I T = 1,000 Index polohy pozemku I P = 0,850 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * I V = 1 734,- Kč/m 3 * 0,666 = 1 154,84 Kč/m 3 CS P = OP * ZCU * I T * I P = 779,40 m 3 * 1 154,84 Kč/m 3 * 1,000 * 0,850= 765 069,95 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = 765 069,95 Kč 1.2. Příslušenství 1.2.1. Garáž Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Garáž 37 porovnávací metoda Poloha objektu: Ústecký kraj, obec nad 2 000 do 10 000 obyvatel Stáří stavby: 57 let Základní cena ZC (příloha č. 26): 1 120,- Kč/m 3 9
Zastavěné plochy a výšky podlaží 1. NP: = 28,06 m 2 podkroví: = 28,06 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška 1. NP: 28,06 m 2 2,35 m podkroví: 28,06 m 2 2,35 m Obestavěný prostor 1. NP: (28,06)*(2,35) = 65,94 m 3 podkroví: (28,06)*(2,35) = 65,94 m 3 Obestavěný prostor - celkem: = 131,88 m 3 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. V i 0. Typ stavby - svislé konstrukce zděné nebo železobetonové se I typ A střechou krovem umožňující zřízení podkroví 1. Druh stavby - samostatně stojící II 0,00 2. Konstrukce - obvodové zdivo nebo stěny tl. 15-30 cm II 0,00 3. Technické vybavení - jen přívod el. napětí 230 V II -0,02 4. Příslušenství - venkovní úpravy - bez výrazného vlivu na cenu III 0,00 5. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu III 0,00 6. Stavebně - technický stav - stavba ve špatném stavu - (předpoklad IV 0,65 provedení rozsáhlejších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 57 let: s = 1-0,005 * 57 = 0,715 5 Index vybavení I V = (1 + V i) * V 6 * 0,715 = 0,455 i = 1 Index trhu s nemovitými věcmi I T = 1,000 Index polohy pozemku I P = 0,850 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * I V = 1 120,- Kč/m 3 * 0,455 = 509,60 Kč/m 3 CS P = OP * ZCU * I T * I P = 131,88 m 3 * 509,60 Kč/m 3 * 1,000 * 0,850= 57 125,14 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = 57 125,14 Kč 10
1.2.2. Vedlejší stavba - zděný chlívek Zatřídění pro potřeby ocenění Vedlejší stavba 16: typ A Svislá nosná konstrukce: zděná tl. nad 15 cm Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: má podkroví nad 2/3 zastavěné plochy 1.nadz. podlaží Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC 1274 Zastavěné plochy a výšky podlaží Název Zastavěná. Konstr. výška plocha 1. NP 28,36 m 2 2,35 m podkroví 28,36 m 2 2,35 m Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor [m 3 ] 1. NP (28,36)*(2,35) = 66,65 m 3 podkroví (28,36)*(2,35) = 66,65 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor 1. NP Z 66,65 m 3 podkroví NP 66,65 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 133,30 m 3 Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce Provedení Hodnocení Část standardu [%] 1. Základy betonové pásy S 100 2. Obvodové stěny zděné tl. 15-30 cm S 100 3. Stropy dřevěné S 100 4. Krov dřevěný umožňující podkroví S 100 5. Krytina hliníkový plech N 100 6. Klempířské práce chybí C 100 7. Úprava povrchů vápenná omítka S 100 8. Schodiště chybí C 100 9. Dveře dřevěné svlakové P 100 10. Okna jednoduchá S 100 11. Podlahy betonová S 100 12. Elektroinstalace chybí C 100 11
Výpočet koeficientu K 4 Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] Část Upravený Koef. [%] obj. podíl 1. Základy S 6,20 100 1,00 6,20 2. Obvodové stěny S 30,40 100 1,00 30,40 3. Stropy S 19,30 100 1,00 19,30 4. Krov S 10,80 100 1,00 10,80 5. Krytina N 6,90 100 1,54 10,63 6. Klempířské práce C 1,90 100 0,00 0,00 7. Úprava povrchů S 4,90 100 1,00 4,90 8. Schodiště C 3,80 100 0,00 0,00 9. Dveře P 3,10 100 0,46 1,43 10. Okna S 1,00 100 1,00 1,00 11. Podlahy S 6,80 100 1,00 6,80 12. Elektroinstalace C 4,90 100 0,00 0,00 Součet upravených objemových podílů 91,46 Koeficient vybavení K 4 : 0,9146 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 14): [Kč/m 3 ] = 1 250,- Koeficient využití podkroví (dle příl. č. 14): * 1,1200 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,9146 Polohový koeficient K 5 (příl. č. 20 - dle významu obce): * 1,0000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 41 - dle SKP): * 2,0670 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 2 646,67 Plná cena: 133,30 m 3 * 2 646,67 Kč/m 3 = 352 801,11 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 57 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 23 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 80 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 57 / 80 = 71,3 % Koeficient opotřebení: (1-71,3 % / 100) * 0,287 Nákladová cena stavby CS N = 101 253,92 Kč Koeficient pp * 0,850 Cena stavby CS = 86 065,83 Kč Vedlejší stavba - zděný chlívek - zjištěná cena = 86 065,83 Kč 1.2.3. Venkovní úprava - zděný skleník Zatřídění pro potřeby ocenění Venkovní úprava 18: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC 1271 Výměra: 19.3. Skleníky zahradnické velkoplošné, obvodové stěny cihelné 27,44 m 2 zastavěné plochy 12
Ocenění Základní cena (dle příl. č. 17): [Kč/m 2 ] = 2 570,- Polohový koeficient K 5 (příl. č. 20 - dle významu obce): * 1,0000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 41 - dle SKP): * 2,1200 Základní cena upravená cena [Kč/m 2 ] = 5 448,40 Plná cena: 27,44 m 2 * 5 448,40 Kč/m 2 = 149 504,10 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 57 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 13 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 70 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 57 / 70 = 81,4 % Koeficient opotřebení: (1-81,4 % / 100) * 0,186 Nákladová cena stavby CS N = 27 807,76 Kč Koeficient pp * 0,850 Cena stavby CS = 23 636,60 Kč Venkovní úprava - zděný skleník - zjištěná cena = 23 636,60 Kč 1.2.4. Vedlejší stavba - přístřešek Zatřídění pro potřeby ocenění Vedlejší stavba 16: typ B Svislá nosná konstrukce: zděná tl. nad 15 cm Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: nemá podkroví Krov: neumožňující zřízení podkroví Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC 1274 Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná. Konstr. výška Název plocha 1.NP 28,26 m 2 3,00 m Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor [m 3 ] 1.NP (28,26)*(3,00+2,50)/2 = 77,72 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor 1.NP NP 77,72 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 77,72 m 3 13
Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce Provedení Hodnocení Část standardu [%] 1. Základy betonové pásy S 100 2. Obvodové stěny zděné tl. 15-30 cm S 100 3. Stropy dřevěné S 100 4. Krov dřevěný neumožňující podkroví P 100 5. Krytina pozinkovaný plech S 100 6. Klempířské práce chybí C 100 7. Úprava povrchů břízolitová omítka S 100 8. Schodiště X 100 9. Dveře chybí C 100 10. Okna chybí C 100 11. Podlahy betonová S 100 12. Elektroinstalace chybí C 100 Výpočet koeficientu K 4 Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] Část Upravený Koef. [%] obj. podíl 1. Základy S 7,10 100 1,00 7,10 2. Obvodové stěny S 31,80 100 1,00 31,80 3. Stropy S 19,80 100 1,00 19,80 4. Krov P 7,30 100 0,46 3,36 5. Krytina S 8,10 100 1,00 8,10 6. Klempířské práce C 1,70 100 0,00 0,00 7. Úprava povrchů S 6,10 100 1,00 6,10 8. Schodiště X 0,00 100 1,00 0,00 9. Dveře C 3,00 100 0,00 0,00 10. Okna C 1,10 100 0,00 0,00 11. Podlahy S 8,20 100 1,00 8,20 12. Elektroinstalace C 5,80 100 0,00 0,00 Součet upravených objemových podílů 84,46 Koeficient vybavení K 4 : 0,8446 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 14): [Kč/m 3 ] = 1 250,- Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,8446 Polohový koeficient K 5 (příl. č. 20 - dle významu obce): * 1,0000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 41 - dle SKP): * 2,0670 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 2 182,24 Plná cena: 77,72 m 3 * 2 182,24 Kč/m 3 = 169 603,69 Kč 14
Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 50 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 20 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 70 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 50 / 70 = 71,4 % Koeficient opotřebení: (1-71,4 % / 100) * 0,286 Nákladová cena stavby CS N = 48 506,66 Kč Koeficient pp * 0,850 Cena stavby CS = 41 230,66 Kč Vedlejší stavba - přístřešek - zjištěná cena = 41 230,66 Kč 2. Ocenění pozemků Ocenění 2.1. Pozemky Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. P i 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití II 0,00 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% IV 0,00 včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky III 0,00 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a I 0,00 ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index omezujících vlivů I O = 1 + P i = 1,000 Index trhu s nemovitostmi I T = 1,000 Index polohy pozemku I P = 0,850 Celkový index I = I T * I O * I P = 1,000 * 1,000 * 0,850 = 0,850 6 i = 1 15
Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst. 1 372,45 0,850 316,58 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 1 zastavěná plocha a st. 23/1 158,00 316,58 50 019,64 nádvoří 4 odst. 1 zahrada 15 59,00 316,58 18 678,22 4 odst. 1 zahrada 222/3 777,00 316,58 245 982,66 4 odst. 1 ostatní plocha 336 391,00 316,58 123 782,78 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří - celkem 438 463,30 Pozemky - zjištěná cena = 438 463,30 Kč Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. RD Křižanov č.p. 11 765 070,- Kč 1.2. Příslušenství 1.2.1. Garáž 57 125,10 Kč 1.2.2. Vedlejší stavba - zděný chlívek 86 065,80 Kč 1.2.3. Venkovní úprava - zděný skleník 23 636,60 Kč 1.2.4. Vedlejší stavba - přístřešek 41 230,70 Kč 1. Ocenění staveb celkem 973 128,20 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky 438 463,30 Kč 2. Ocenění pozemků celkem 438 463,30 Kč Celkem Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: 1 411 591,50 Kč 1 411 590,- Kč 16
II. Ocenění srovnávací metodou Rodinný dům č. p. 11, obec Hrob, kat. území Křižanov u Hrobu, okres Teplice Popis srovnávaných nemovitostí je uveden v příloze. Zjištění ceny srovnáním nemovitostí jako celku č. Lokalita Velikost Stav Pozemky Jiné Oceňovaný objekt Samostatný rodinný dům v obci Křižanov u Hrobu č. p. 11, okres Teplice Dvě nadzemní podlaží a půda, částečně podsklepeno, užitná plocha 179 m 2. Dispozice 4+1 Zděný RD zateplený, po celkové rekonstrukci v roce 2008. Chybí pouze fasáda. 1385 m2 Elektřina, vodovod, septik. Topení elektrokotlem a krbová vložka v obývacím pokoji s výměníkem - rozvody tepla do radítorů. Garáž, kůlna. 1 2 Samostatný rodinný dům v ulici Dvořákova v obci Bílina - Teplické Předměstí, okres Teplice Řadový rodinný dům v ulici Zahradní v obci Dubí, okres Teplice Dvě nadzemní podlaží, částečně podsklepeno, užitná plocha 153 m 2. Dispozice 4+1 Jedno nadzemní podlaží a obytné podkroví, nepodsklepeno, užitná plocha 177 m 2. Dispozice 4+1 Po částečné rekonstrukci Původní stav, bez rekonstrukce, zastaralé rozvody. Zděný RD 161 m2 191 m2 Kompletní IS. Topení plynovým kotlem. Garáž, letní kuchyně, zahradní domek. Kompletní IS. Garáž, topení plynovým kotlem 3 Samostatný rodinný dům v ulici Prokopa Holého v obci Bílina - Teplické Předměstí, okres Teplice Dvě nadzemní podlaží, částečně podsklepeno, užitná plocha 152 m 2. Dispozice 4+1 Po částečné rekonstrukci 443 m2 Kompletní IS. Topení plynovým kotlem. Garáž, dílna, technická místnost. 17
č Cena požadovaná resp. Zaplacená Koef. Redukce na pramen Cena po redukci na pramen K1 - K2 - K3 - K4 - stav a poloha velikost pozemek vybavení K-5 jiné K-6 úvaha odhadce Cena oceňovaného objektu odvozená ze srovnávacího K1 x x K6 1 1 699 000 0,85 1 444 150 1,02 0,9 0,8 0,9 1,2 0,9 0,714 2 023 081 2 1 600 000 0,85 1 360 000 1,02 1 0,85 0,8 1,1 0,85 0,649 2 097 096 3 1 900 000 0,85 1 615 000 1,02 0,9 0,9 0,9 1,1 0,9 0,736 2 193 864 Celkem průměr 2 104 680 Minimum 2 023 081 Maximum 2 193 864 Směrodatná výběrová odchylka - s 85 643 Pravděpodobná spodní hranice - průměr - s 2 019 037 Pravděpodobná horní hranice - průměr + s 2 190 324 K1 - Koeficient úpravy na polohu objektu - č1, č2 i č3 leží v obcích s větším významem K2 - Koeficient úpravy na velikost objektu K3 - Koeficient úpravy na pozemek objektu K4 - Koeficient úpravy na celkový stav (lepší - horší) - č1 a č3 po částečné rekonstrukci, č 2 bez rekonstrukce K5 - Koeficient úpravy na ev. Další vlastnosti (lepší - horší) - všechny objekty mají kompletní IS, č1 lepší venkovní vybavení K6 - Koeficient úpravy dle odborné úvahy odhadce (lepší - horší) Koeficient redukce na pramen ceny - u inzerce přiměřeně nižší Komentář: Jedná se o podobné objekty v podobném stavu. Lokality jsou srovnatelné. Výsledná cena dle srovnávací metody Na základě výše uvedených údajů a uvedených srovnávacích nemovitostí stanovujeme srovnávací hodnotu předmětné nemovitosti na: 2 100 000,-- Kč 18
C. Rekapitulace cen nemovitosti Cena dle cenového předpisu Srovnávací hodnota 1 411 590,-- Kč 2 100 000,-- Kč Závěr: Na základě výše uvedených zjištění a s přihlédnutím ke stavu a k místním podmínkám polohy nemovitostí stanovujeme obvyklou cenu nemovitosti v daném místě a čase na: V Praze, dne 7.4.2015 1 750 000,-- Kč Slovy: Jedenmilionsedmsetpadesáttisíc Kč Vypracoval: XP invest, s. r. o. Znalecký ústav Mánesova 53, 120 00 Praha 2 IČ: 284 62 572 Ing. Barbora Vrbková D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsme podali jako ústav kvalifikovaný pro výkon znalecké činnosti, jmenovaný podle ustanovení 21 zákona č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících, ve znění pozdějších předpisů, a ustanovením 6 odst. 1 vyhlášky č. 37/1967 Sb., k provedení zákona o znalcích a tlumočnících, ve znění pozdějších předpisů, Ministerstvem spravedlnosti České republiky, č. j. 55/2012-OSD-SZN/9 ze dne 14. 6. 2012 do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek je zapsán pod pořadovým číslem 1723-257/2015 znaleckého deníku. E. Přílohy Výpisy z el. verze KN Fotodokumentace Srovnávané nemovitosti 19
Výpisy z el. verze KN 20
21
Fotodokumentace 22
Srovnávané nemovitosti 23
24
25