Znalecký posudek č. 2800/75/2013 O ceně obvyklé bytové jednotky č. 50/47 s podílem na společných částech domu č.p.48, 49 a 50 a pozemků parc.č. 4936/14, 4936/15 a 4936/16 v k.ú.most II, obec Most, okres Most. Objednatel posudku: Účel posudku: CZ Dražby a.s. Mírové náměstí 3097/37 400 01 Ú s t í n a d L a b e m Stanovení obvyklé ceny nemovitosti pro účely veřejné dražby dle zákona 26/2000 Sb. Dle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., vyhlášky č. 460/2009 Sb., vyhlášky č. 364/2010 Sb., vyhlášky č. 387/2011 Sb. a vyhlášky č. 450/2012 Sb., podle stavu ke dni 1. 8. 2013 posudek vypracoval: Ing. Marcela Odstrčilová Bystřická 427 417 31 Novosedlice 723 576 438 Posudek obsahuje 11 stran a 2 strany příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních., 1. 8. 2013
2 A. Nález 1. Znalecký úkol Zjištění ceny obvyklé bytové jednotky 3+1+L v přízemí panelového domu postaveného na ulici Kpt.Jaroše sídliště Výsluní - Most. 2. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 1. 8. 2013 za přítomnosti Aleny Krobové. 3. Podklady pro vypracování posudku Výpisy z katastru nemovitostí LV č.18576 a LV č.18433 Snímek z pozemkové mapy Údaje poskytnuté vlastníkem Skutečnosti zjištěné na místě 4. Vlastnické a evidenční údaje Kraj: Ústecký Obec: Most Katastrální území: Most II (699594) 5. Dokumentace a skutečnost Obytný dům byl postaven dle upravené projektové dokumentace panelovou technologií. 6. Celkový popis nemovitosti Bytová jednotka 3+1+L v přízemí obytného domu osmipodlažního, umístěného na ulici Kpt.Jaroše. Dům je součástí sídliště Výsluní a byl dostavěn a obydlen v roce 1983. Na domě nebyla dosud provedena revitalizace. Vlastní byt je rovněž v původním stavu, avšak udržovaný. 7. Obsah posudku Pozemky a) Pozemky Byt a) Bytová jednotka č. 50/47 Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: 222 727 040, www.diotima.cz
3 B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 450/2012 Sb. o oceňování majetku. Podklady pro stanovení koeficientu K p : Oblast: Most 2 Pozemky a) Pozemky 28 Základní cena za m 2 stavebního pozemku dle 28 odst. 1 činí 500, Kč. Cena je určena podle písm. g): Most. 28 odst. 2 Zastavěné plochy a nádvoří Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m 2 pozemku Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 2: Možnost napojení na rozvod plynu + 10 % 1,100 Koeficient změny cen staveb K i : 2,131 Koeficient prodejnosti K p : (Bytové domy) 0,600 Jednotková cena [Kč/m 2 ] Název Parc. č. Výměra [m 2 ] základní upravená Cena [Kč] zastavěná plocha 4936/14 253 500, 703,2300 177 917,19 zastavěná plocha 4936/15 254 500, 703,2300 178 620,42 zastavěná plocha 4936/16 255 500, 703,2300 179 323,65 Součet: 762 535 861,26 Pozemky zjištěná cena: 535 861,26 Kč Rekapitulace cen pozemků: a)pozemky Cena pozemků činí ke dni odhadu celkem: Bytová jednotka č. 50/47 spoluvlastnický podíl: 6 912 / 422 497 535 861,26 Kč 535 861,26 Kč 8 766,63 Kč Byt a) Bytová jednotka č. 50/47 25 Bytová jednotka 3+1+L umístěná v I.NP obytného domu, má celkovou podlahovou plochu 69,12 m 2 a k tomu lodžie 6,96 m 2. Byt je vybaven kuchyňskou linkou s plynovým sporákem, sprchovým koutem, umyvadlem a WC v původním umakartovém jádru. Veškeré vnitřní vybavení je původní, udržované.
4 K bytu náleží podíl na společných částech domu o velikosti 6912/422497. Obytný dům osmipodlažní byl postavem v roce 1982-3 panelovou technologií. Na domě není dokončena revitalizace. Podlahové plochy bytu (PP): Plocha [m 2 ] Název celková koef. započítaná kuchyň 9,83 1,00 9,83 pokoj 1 17,78 1,00 17,78 pokoj 2 12,30 1,00 12,30 pokoj 3 12,10 1,00 12,10 komora vnitřní 2,50 1,00 2,50 WC 0,87 1,00 0,87 koupelna 2,52 1,00 2,52 chodba 9,81 1,00 9,81 komora vnější 1,41 0,80 1,13 lodžie 6,96 1,00 6,96 76,08 75,80 Určení základní ceny za m 2 dle přílohy č. 19, tabulky č. 1: Kraj: Ústecký Obec: Most Počet obyvatel: 67 058 Indexovaná prům. cena (IPC): 11 559, Kč/m 2 Trh s nemovitostmi: příloha č. 18a, tabulka č. 1 Popis znaku Hodnocení znaku 1 Situace na dílčím (segmentu) I. Poptávka výrazně nižší než nabídka T i 0,10 trhu s nemovitostmi 2 Vlastnictví nemovitostí II. Stavba na vlastním pozemku (ve 0,00 spoluvlastnictví) 3 Vliv právních vztahů na prodejnost (např. prodej podílu, pronájem) II. Bez vlivu 0,00 3 Index trhu (I T = 1 + T i): 0,900 i=1 Poloha nemovitosti: příloha č. 18a, tabulka č. 6 Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Poloha nemovitosti III. Souvisle zastavěné území obce 0,00 2 Význam lokality v obci, oblasti, II. Bez vlivu 0,00 okresu 3 Okolní zástavba a životní III. Převažující objekty pro bydlení 0,00 prostředí 4 Dopravní spojení II. Dobrá dostupnost centra obce, dobré 0,00 5 Parkovací možnosti v okolí nemovitosti dopravní spojení II. Omezené 0,00
5 6 Obyvatelstvo I. Konfliktní skupiny v okolních bytech nebo 0,40 sousedních rodinných domech (RD) nebo v okolí 7 Změny v okolí s vlivem na cenu III. Bez vlivu 0,00 nemovitosti 8 Vlivy neuvedené II. Bez dalších vlivů 0,00 8 Index polohy (I P = 1 + P i): 0,600 i=1 Konstrukce a vybavení nemovitosti: příloha č. 19, tabulka č. 2 Popis znaku Hodnocení znaku V i 1 Typ stavby II. Budova - panelová, nezateplená 0,05 2 Společné části domu I. Žádné z dále uvedených 0,01 3 Příslušenství domu II. Bez dopadu na cenu bytu 0,00 4 Umístění bytu v domě II. Ostatní podlaží nevyjmenované 0,00 5 Orientace obyt. místností ke II. Ostatní světové strany - částečný výhled 0,00 světovým stranám 6 Základní příslušenství bytu II. Příslušenství částečné nebo úplné mimo 0,10 byt nebo umakartové bytové jádro 7 Další vybavení bytu a prostory III. Standardní vybavení - balkon nebo lodžie, 0,00 užívané spolu s bytem komora nebo sklepní kóje (sklep) 8 Vytápění bytu III. Dálkové, ústřední, etážové 0,00 9 Kriterium jinde neuvedené III. Bez vlivu na cenu 0,00 10 Stavebně-technický stav III. Byt se zanedbanou údržbou - (předpoklad 0,85 * * Kategorie stavby: C - stáří od 30 do 50 let včetně Hodnota koeficientu (s) pro úpravu V 10 : 0,8 9 provedení menších stavebních úprav) Index konstrukce a vybavení (I V = (1 + V i) V 10): 0,571 i=1 Index cenového porovnání (I = I T I P I V ): 0,900 0,600 0,571 = 0,308 Cena upravená (CU = IPC I): 11 559, 0,308 = 3 560,17 Kč/m 2 Určení porovnávací hodnoty (PP CU): 75,80 3 560,17 = 269 860,89 Kč Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na společných částech nemovitosti: Cena pozemků = 535 861,26 Kč Spoluvlastnický podíl: 6 912 / 422 497 Hodnota spoluvlastnického podílu: = 8 766,63 Kč + 8 766,63 Kč Cena po přičtení spoluvlastnického podílu: = 278 627,52 Kč Bytová jednotka č. 50/47 zjištěná cena: 278 627,52 Kč
6 C. Rekapitulace Rekapitulace cen pozemků: a)pozemky Cena pozemků činí ke dni odhadu celkem: Bytová jednotka č. 50/47 spoluvlastnický podíl: 6 912 / 422 497 535 861,26 Kč 535 861,26 Kč 8 766,63 Kč Výsledné ceny bytu: a) Bytová jednotka č. 50/47 278 627,52 Kč Cena po zaokrouhlení podle 46: 278 630, Kč Zjištěná cena: 278 630, Kč Cena slovy: dvěstěsedmdesátosmtisícšestsettřicet Kč Cena obvyklá: Cena je vypočtena porovnávací metodou, kde byly použity všechny známé vlivy na prodejnost. Výsledná cena je srovnána s cenami nabídkovými obdobných bytů v okolí. Ze znalosti situace na trhu s nemovitostmi v místě je možné považovat cenu vypočtenou za cenu obvyklou t.j.: cena obvyklá - 280 000,-Kč (slovy. dvěstěosmdesáttisíc korun českých) Vlastnická omezení zapsaná v katastru nemovitostí zástavním právem a nařízenou exekucí nejsou v ceně zohledněna, neboť budou prodejem v dražbě vypořádána., 1. 8. 2013 Ing. Marcela Odstrčilová Bystřická 427 417 31 Novosedlice 723 576 438
7 D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podala jako znalkyně jmenovaná rozhodnutím Krajského soudu v Ústí nad Labem č.j. Spr. 2341/87 ze dne 21.dubna 1987 pro základní obor elkonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí - spec.nemovitosti Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2800/75/2013 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 75/2013 podle připojené likvidace.
8 E. Seznam příloh Fotodokumentace, nabídky RK
9 Fotodokumentace, nabídky RK
10
11