ZNALECKÝ POSUDEK 4749 196 / 2010 Bytu č. 513/7 v domě č.p. 513, včetně spoluvlastnického podílu v rozsahu id. 7558/175084 na společných částech domu č.p. 513, způsob vyuţití: bydlení, a na pozemku p.č. st. 458 zastavěná plocha a nádvoří, vše zapsáno na LV č. 1347 pro k.ú. Kelč-Nové Město, obec Kelč, okres Vsetín Objednatel posudku: Účel posudku: EURODRAŢBY.CZ a.s. IČ: 25023217 U Pískovny 890/1 182 00 Praha 8 Kobylisy Návrh trţní hodnoty (ceny obvyklé) jako jednoho z podkladů pro draţbu nedobrovolnou, čj. 358/2010-N Odhad vypracoval: VEGA UHERSKÉ HRADIŠTĚ a.s. Hradební 1250 686 01 Uherské Hradiště Odhad obsahuje 9 stran textu včetně titulního listu. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Uherském Hradišti, 10.8.2010
- 2 - A. Nález Základ hodnoty Podkladem pro odhad hodnoty předmětu draţby je trţní hodnota. Tato trţní hodnota, která je vţdy odhadem finanční částky, je definována podle Evropských oceňovacích standardů 2008. Preferovanou definicí trţní hodnoty je verze, která byla odsouhlasená a ustanovená Mezinárodní radou oceňovacích standardů (IVSC): Trţní hodnota je odhadnutá částka, za kterou by majetek měl být prodán v den ocenění, mezi nespřízněným ochotným kupujícím a nespřízněným ochotným prodávajícím v transakci po řádně provedeném marketingu, kde tyto strany jednaly vědomě, rozváţně a bez nátlaku. Informace o nemovitosti Adresa nemovitosti: Byt č. 513/7 756 43 Kelč Region: Zlínský Okres: Vsetín Katastrální území: Kelč-Nové Město Prohlídka a zaměření nemovitosti: Prohlídka a zaměření nemovitosti byla svolána na 5.8..2010. Paní Irena Ţákovská znalci prohlídku neumoţnila, k místnímu šetření se nedostavila, respektive byt neotevřela, přestoţe byla doma.. Podklady pro vypracování odhadu: Výpis z katastru nemovitostí LV č. 1347 pro k.ú. Kelč-Nové Město ze dne 26.7.2010 Objednávka ze dne 27.7. 2010 Snímek mapy Fotodokumentace z 5.8. 2010 Informace podané starostou na Městském úřadě v Kelči
- 3 - Vlastnické a evidenční údaje: Dle předloţeného LV č. 1347 pro k.ú.kelč-nové Město je vlastníkem předmětného majetku: Ţákovská Irena, r.č. 725918/5736 V části C - omezení vlastnického práva je uvedeno: - Zástavní právo smluvní k zajištění pohledávky ve výši 200 000,- Kč a příslušenství Oprávnění pro: ACM Money Česká republika, a.s.ič: 26158761 Povinnost k: Jednotka 513/7 Listina: Smlouva o zřízení zástavního práva podle obč.z. ze dne 30.1.2008. Právní účinky vkladu práva ke dni 6.2.2008, V-470/2008-836 Dokumentace a skutečnost: nebyla předloţena Celkový popis nemovitosti: Lokalita město Kelč (2 681 obyvatel), vzdálené cca 30 km od okresního města Vsetín Pozice v obci oceňovaný bytový dům leţí v zastavěné části města v lokalitě pro bydlení formou bytových a rodinných domů, nedaleko kostela sv. Kateřiny, v památkově chráněném území Dostupnost centra vzdálenost cca 15 min. pěší chůze Převaţující zóna zóna bytových a rodinných domů Napojení na sítě a bytový dům má veškeré přípojky IS, přístup je ze zpevněné komunikace komunikace Kapacita sítí dostatečná pro rodinné bydlení Dopravní dostupnost zastávka autobusu a ţeleznice v obci Dostupnost sluţeb V obci je pošta, je základní škola 1. - 9. Ročník, je zdravotnické zařízení, je zařízení Policie ČR, je kanalizace s připojením na čističku odpadních vod, je vodovod, je plynofikace Parkování na zpevněné ploše u bytového domu Škodlivé vlivy ţivotní prostředí bez poškození Podnikatelská aktivita Slabá Konkurenční poptávka po vyrovnaná s nabídkou - v současnosti je zde nabízen prostředí jeden byt 3+1 v osobním vlastnictví a jeden byt 3+1 Současný způsob vyuţití Ostatní v druţstevním vlastnictví. Vícebytový dům pro rodinné bydlení, celkem 7 podlaţí z toho 1 podzemní a 6 nadzemních, oceňovaný byt je situován ve 2.NP Bytový dům stojí na pozemku p.č. st. 458 ve vlastnictví Města Kelč. Dům má 24 bytových jednotek. V kaţdém NP jsou 4 bytové jednotky V PP jsou technické místnosti nezjištěno
- 4 - Obsah odhadu: Byt č.513/7 Spoluvlastnický podíl na společných částech domu o velikosti 7558/175084 Byt č. 513/7 Poznámka: Znalcům nebyla bytová jednotka zpřístupněna. Vycházíme z místního šetření, z předpokladu a z informací podaných starostou města na Městském úřadě Kelč. Základy betonové s izolací Zdivo, podezdívka panelový systém Stropy s rovným podhledem Střecha rovná Krytina Ţivičná lepenka Klempířské konstrukce Z pozinkovaného plechu Vnitřní omítky vápenné hladké Fasádní omítky Pohledový vymývaný panel Vnější obklady neuvaţují se Vnitřní obklady předpokládáme keramické v hygienických místnostech a v kuchyni Schody Betonové s teraco povrchem Dveře a vrata předpokládáme dveře dřevěné plné nebo částečně prosklené Okna dřevěná zdvojená Podlahy obytných místností předpokládáme vlysy, textilní, keramické dlaţby Podlahy ostatních místností Keramické dlaţby, PVC, v PP nátěry betonové mazaniny Vytápění Ze společné plynové kotelny umístěné v PP bytového domu Elektroinstalace 220V Bleskosvod instalován Rozvod vody rozvod T+S vody Zdroj teplé vody Ze společných bojlerů v PP Instalace plynu provedena Kanalizace napojena na veřejný řad Vybavení kuchyně předpoklad kuchyňská linka, dřez, sporák Vnitřní vybavení předpoklad standard Záchod splachovací Ostatní Nezjištěno Dostavby a přístavby neprovedeny Rekonstrukce, modernizace bytový dům má nově fasádní omítky Počet bytů 30 Výtah Osobní Přístupnost objektu z místní zpevněné komunikace Vnitřní dispozice Bytový dům má : 1.PP technické místnosti 1. 6.NP vţdy 4x bytová jednotka Úroveň údrţby Běţná Závaţné nedostatky Nezjištěny Z roku Cca z let 1980 1985 Ţivotnost 80 roků Současný a minulý způsob bytový dům s byty pro rodinné bydlení a příslušenstvím vyuţití Ostatní Byt 3+1., situovaný ve 2. NP bytového domu
- 5 - B. POSUDEK Věcná hodnota dle THU Byt č. 513/7 Jednotka: m 2 bytová jednotka: = 75,58 m 2 Jednotkové mnoţství celkem: = 75,58 m 2 Ocenění: Základní cena: 21 000,- Kč/ m 2 75,58 m 2 * 21 000,- Kč/ m 2 = 1 587 180,- Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 25 roků Předpokládaná další ţivotnost (PDŢ): 55 roků Předpokládaná celková ţivotnost (PCŢ): 80 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŢ = 100 % * 25 / 80 = 31,250 % - 495 993,75 Kč Byt č. 513/7 - výsledná cena = 1 091 186,25 Kč Cena bytů a nebytových prostor činí celkem 1 091 190,- Kč
- 6 - Porovnávací metoda 1) Byt 3+1 v Kelči Prodej bytu 3+1 v Kelči o výměře 74m2 v osobním vlastnictví. Byt se nachází v 2. nadzemním podlaţí panelového domu s výtahem. V bytě jsou neprůchozí pokoje, byt je ve velmi krásném stavu. Ve všech pokojích se nacházejí PVC podlahy. Byt je situován v klidné části města, bezproblémové parkování před domem, spolu s krásným prostředím. Byt je částečně zařízen. Celková výměra bytové jednotky 74 m2 Nabídková cena RK RE/MAX Way - Valašské Meziříčí : 980 000,- Kč, tj. 13 243,- Kč/m2 2) Byt 3+1 v obci Jablůnka Prodej bytu 3+1 v osobním vlastnictví, 84m2. Byt se nachází v obci Jablůnka u Vsetína, na hlavním tahu Vsetín-Valašské Meziříčí. Jedná se o prostorný cihlový byt po kompletní rekonstrukci celého interiéru. Má nová plastová okna, dveře, zděné jádro s novou kuchyní, koupelnou s vanou a WC, nové rozvody elektřiny a vody, omítky, obklady a podlahy. Topení obstarávají vlastní krbová kamna nebo plynový kotel. Součástí bytu je balkón, k bytu náleţí sklep. Klidná lokalita. Velmi pěkný byt, k nastěhování bez dalších investic. Nízké měsíční náklady, 2300Kč+otop(dřevo). Byt bude volný po dohodě. Celková podlahová plochy 84 m2 Nabídková cena RK Dumrealit.cz Profi : 1 420 000,- Kč, tj. 16 905,- Kč/m2 3) Byt 3+1 ve Valašském Meziříčí Prodej bytu 3+1 v osobním vlastnictví na ulici Zdenka Fibicha v 5. patře v původním, ale zachovalém stavu, o celkové ploše 74 m2 s lodţií. Byt je neprůchozí, nízký nájem. Nabídková cena RK Reality Prima 1 230 000,- Kč, tj. 16 620,- Kč/m2
- 7-4) Byt 3+1 ve Valašském Meziříčí Byt 3 +1 v osobním vlastnictví ve Valašském Meziříčí na ulici Vsetínská - blízko centra města - viz.foto. Dům je nově po celkovém zateplení, včetně nové fasády. Byt o ploše 74 m² se nachází ve 4.podlaţí, je neprůchozí, bez bytových úprav, plastová okna. K bytu patří samostatná místnost na patře a sklepní box. V domě je zavedena kabelová televize a internet. Celková výměra bytové jednoty 74 m2 Zdroj: Nabídková cena p. Sv. Vrábelová : 1 340 000,- Kč, tj. 18 108,- Kč/m2 KOMENTÁŘ: První byt leţí přímo ve městě Kelč, je stejného opotřebení i velikosti. Oceňovaný byt je přibliţně shodný. Ostatní byty leţí v okolí do 10 km od Kelče, všechny byty jsou v osobním vlastnictví, jsou situovány ve srovnatelných bytových domech. Druhý byt je výměrou větší, je v cihlovém domě, v lepším technickém stavu. Oceňovaný byt je horší. Třetí byt je shodný velikostí i technickým stavem, leţí v lepší lokalitě. Oceňovaný byt je horší. Čtvrtý byt v lepší lokalitě, dům je po částečné rekonstrukci, byt je po rekonstrukci. Oceňovaný byt je horší. U nabídkových cen je třeba přihlédnout k situaci, kdy tyto jsou obvykle vyšší, neţ-li skutečně dosaţené. S přihlédnutím na pokles cen bytů v posledním období a s dodrţením principu opatrnosti, kdy nebyla umoţněna prohlídka bytu, pro další výpočet uvaţujeme 11 500,- Kč/m2 (při výměře podlahových ploch 75,58 m2). POROVNÁVACÍ HODNOTA BYTU : 869 170,- Kč C. Rekapitulace Věcná hodnota objektů: Porovnávací cena: 1 091 190,- Kč 869 170,- Kč
- 8 - ZÁVĚREČNÁ ANALÝZA MAJETKU Pro stanovení odhadu trţní hodnoty za podmínek trhu v příslušné lokalitě k datu zpracování ocenění vycházíme z věcné hodnoty a porovnávací hodnoty. Výsledný odhad trţní hodnoty stanovený touto metodou je platný za předpokladu, ţe vnitřní provedení i vybavení je standardní, na objektu v případě vydraţení nevzniknou ţádné výdaje na vyprázdnění a vyklizení objektu. Silné stránky nemovitosti : Klidná lokalita Slabé stránky nemovitosti : K bytu nepřísluší garáţ ani garáţové stání Dům i byt v původním stavu S přihlédnutím k výše uvedeným skutečnostem a k výsledkům dílčích oceňovacích postupů, stanovujeme výslednou cenu obvyklou (trţní hodnotu) majetku k datu prohlídky ve výši: slovy: Osmsetpadesáttisíc Kč V Uherském Hradišti, 10.8. 2010 850 000,- Kč D. Znalecká doloţka: Znalecký posudek jsme podali jako znalecký ústav zapsaný do prvního oddílu seznamu ústavů z rozhodnutí Ministerstva spravedlnosti ČR ze dne 25.6.1999 č.j. 234/97 - OOD, kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro oceňování nemovitostí a trvalých porostů, movitých věcí, podniků a jejich částí, vkladů do obchodních společností, nehmotného majetku, cenných papírů a přírodních zdrojů. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 4749-196/2010 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. faktura.
- 9 - Seznam příloh: Výpis z katastru nemovitostí LV č. 1347 pro k.ú. Kelč-Nové Město ze dne 26.7.2010 Snímek mapy Fotopříloha