Odhad obvyklé ceny nemovitosti číslo 1600/070/2014/11 NEMOVITOST: Rodinný dům - samostatný, č.p. 159 Adresa nemovitosti: Arnoltice 159, 464 01 Bulovka Katastrální údaje : Kraj Liberecký, okres Liberec, obec Bulovka, k.ú. Arnoltice u Bulovky, kód ČSÚ: 616 176, LV: 118 Ostatní stavby: Pozemky: st. 187, 394/2, 394/3, 394/6, 396, 397/2 Vlastník stavby: Libuše Oláhová, Arnoltice 159, 464 01 Bulovka, vlastnictví: výhradní Vlastník pozemku: Libuše Oláhová, Arnoltice 159, 464 01 Bulovka, vlastnictví: výhradní OBJEDNATEL : EURODRAŽBY.CZ a.s.; č. obj.:, Adresa objednatele: Čimická 780 / 61, 181 00 Praha 8 IČ: 25023217 telefon: 800900490 e-mail: info@eurodrazby.cz DIČ: fax: ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: ÚČEL OCENĚNÍ: Ing._ Miroslav Bažant Jasmínová 2750, 470 01 Česká Lípa IČ: 10402462_ telefon: 605858917 e-mail: miroslav.bazant@seznam.cz DIČ: CZ5504250774 fax: Jiné (ocenění stávajícího stavu) Účel úvěru: koupě výstavba změna stavby rekonstrukce leasing jiné OBVYKLÁ CENA Současný stav 340 000 Kč Budoucí stav Datum místního šetření: 18.6.2014 Datum zpracování : 18.6.2014 Počet stran: 11 stran Počet příloh: 5 České Lípě, dne 18.6.2014 Otisk razítka Ing._ Miroslav Bažant
STAV POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI : stavba dokončena v r. 1930 změna stavby v r. Rekonstrukce v r. Stavebně technický stav stavby: novostavba udržovaná neudržovaná SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Konstrukce: zděné betonové montované Konstrukce: zděné betonové montované kovové dřevěné jiné kovové dřevěné jiné Využití: bydlení pronájem podnikání Využití: bydlení pronájem podnikání bydl., podn. část. obsazen volný objekt bydl., podn. část. obsazen volný objekt Poloha: centrum kraj obce bytová zóna Poloha: centrum kraj obce bytová zóna prům. zóna nákup. zóna mimo obec prům. zóna nákup. zóna mimo obec Příjezd: zpevněná komunikace Příjezd: zpevněná komunikace Přípojky: / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn / elektro telefon / elektro telefon Dopravní dostupnost do vyššího správního celku : MHD železnice autobus dálnice silnice I.,II.,III.tř RODINNÝ DŮM SOUČASNÝ STAV Typ PP RD Garáž Pozemky OP ZP Rozesta- Obytná/ výměra věnost Nebyt. Typ PP RD Obytná/ Nebyt. BUDOUCÍ STAV Garáž Pozemky OP výměra m 2 ks m 2 m 3 m 2 % m 2 ks m 2 m 3 m 2 0 / 0 0 5 577 607 103 100,00 / ZP negativní vlivy okolní zástavby právní zánik stavby (zánik čp/čo) záplavová a zátopová oblast RIZIKA riziko přístupu a příjezdu věcná břemena předkupní právo ostatní omezení evidence v KN záplavová a zátopová oblast pojištění proti zaplavení ano / ne REKAPITULACE OCENĚNÍ POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI Současný stav Porovnávací hodnota 340 000 Kč Výnosová hodnota 0 Kč Věcná hodnota 900 000 Kč Obvyklá cena 340 000 Kč - z toho hodnota pozemku 100 000 Kč Budoucí stav Minimální cena v rekonstrukci x Vklad investice do nemovitosti 0 Kč x Reprodukční cena pro pojištění 2 260 000 Kč - z toho hlavní budova 2 260 000 Kč - ostatní objekty 0 Kč Komentář ke stanovení ceny obvyklé posuzovaných nemovitostí Obvyklá cena byla stanovena na základě porovnání s nemovitostmi na trhu v dané lokalitě. Porovnávací metoda nejpřesněji určuje cenu obvyklou, neboť nejvěrněji zobrazuje stav na trhu s nemovitostmi v daném regionu. Při výpočtu nebyla vzata v úvahu zástavní práva, protože zaniknou provedením dražby. Při stanovení obvyklé ceny bylo přihlédnuto k technickému a morálnímu opotřebení objektu. Povinná byla informována o místním šetření. doma nabyla, ale byly zastiženy dcery. znalci nebylo umožněno prohlédnout objekt. Stav a druh vnitřních konstrukcí musel být odhadnut, stejně jako některé rozměry. - 2 -
NÁLEZ Situace Přehled podkladů Výpis z katastru nemovitostí - list vlastnictví č. 118 Kopie katastrální mapy Charakteristika obce Bulovka je obec s 901 obyvateli ve frýdlantském výběžku na hranicích s Polskem cca 5 km severovýchodně od města Frýdlant v Čechách s minimální infrastrukturou a s velmi omezenou pracovní nabídkou.nemovitost je umístěna v odloučené místní části Arnoltice na samotě u hlavní silnice Poloha nemovitosti Stavba RD je u hlavní komunikace do Polska na samotě na okraji místní části. Jedná se o lokalitu s velmi omezenou prodejností nemovitostí. Popis omezení rizik nemovitostí Sociální riziko Riziko nezjištěno Negativní vlivy v okolní Riziko nezjištěno zástavbě Záplavová oblast/zátopové Riziko nezjištěno území Riziko přístupu a příjezdu Riziko nezjištěno Věcná břemena Riziko nezjištěno Překupní právo Riziko nezjištěno Ostatní omezení Zástava. Zástavní práva smluvní k zajištění pohledávek ve výši 650.000,- Kč a budoucích pohledávek do výše 650.000,- Kč ve prospěch České spořitelny, a.s. Praha. Evidence v KN Riziko nezjištěno Právní zánik stavby Riziko nezjištěno Popis jednotlivých staveb Základní popis Jedná se o samostatně stojící rodinný dům s 1.NP, podkrovím a částečným podsklepením. Dům byl postaven cca v roce 1930. Dům je napojen na veřejný vodovod. Kanalizace je vlastní do septiku, veřejná neexistuje. dále je dům napojen na veřejnou elektrickou distribuční síť. Povinná byla informována o místním šetření. doma nabyla, ale byly zastiženy dcery. znalci nebylo umožněno prohlédnout objekt. Stav a druh vnitřních konstrukcí musel být odhadnut, stejně jako některé rozměry. Druh stavby - účel využití Rodinný dům. Dispoziční řešení Popis tech. stavu stavby Příslušenství stavby neznámé Základy jsou původní betonové proložené kamenem. RD má polovalbovou střechu bez bleskosvodu. Svislé nosné konstrukce jsou zděné, Fasáda chybí, střešní krytina je tašková, dožitá, děravá, do objektu musí zatékat. Předpokládám standardní vnitřní vybavení ve špatném stavu jako je střešní krytina. Konstrukce Popis 1. Základy včetně zemních prací betonové pasy 2. Svislé konstrukce zděné tl. 45 cm a více 3. Stropy 4. Krov, střecha dřevěný vázaný 5. Krytiny střech tašková 6. Klempířské konstrukce pozinkovaný plech 7. Úprava vnitřních povrchů 8. Úprava vnějších povrchů chybí 9. Vnitřní obklady keramické 10. Schody 11. Dveře 12. Vrata 13. Okna plastová a dřevěná zdvojená 14. Povrchy podlah 15. Vytápění 16. Elektroinstalace 17. Bleskosvod chybí - 3 -
18. Vnitřní vodovod 19. Vnitřní kanalizace 20. Vnitřní plynovod chybí 21. Ohřev teplé vody 22. Vybavení kuchyní 23. Vnitřní hygienické vybavení 24. Výtahy chybí 25. Ostatní chybí 26. Instalační pref. jádra chybí Popis pozemků Základní popis oceňovaných pozemků Pozemek p.č. st. 187 o velikosti 103m 2 evidovaný v druhu pozemku zastavěná plocha a nádvoří. Pozemek p.č. 394/2 o velikosti 2447m 2 evidovaný v druhu pozemku zahrada. Pozemek p.č. 394/3 o velikosti 1491m 2 evidovaný v druhu pozemku zahrada. Pozemek p.č. 394/6 o velikosti 278m 2 evidovaný v druhu pozemku zahrada. Pozemek p.č. 396 o velikosti 862m 2 evidovaný v druhu pozemku trvalý travní porost. Pozemek p.č. 397/2 o velikosti 396m 2 evidovaný v druhu pozemku trvalý travní porost. OCENĚNÍ Výpočet hodnoty pozemků porovnávacím způsobem Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků: Cena pozemků v okolí se v současné době pohybuje od 50,-Kč do 150,- Kč. V tomto případě byla cena s přihlédnutím k poloze stanovena ve výši 50,-Kč/m 2 u pozemků tvořících jednotný funkční celek. U ostatních pozemků 5,- Kč/m 2. Druh pozemku Parcela č. Výměra m 2 Jednotková cena Kč/m 2 Celková cena pozemku Kč zastavěná plocha a nádvoří st. 187 103 50 5 150 zahrada 394/2 2 447 5 12 235 zahrada 394/3 1 491 50 74 550 zahrada 394/6 278 5 1 390 trvalý travní porost 396 862 5 4 310 trvalý travní porost 397/2 396 5 1 980 Hodnota pozemků celkem 99 615 Výpočet věcné hodnoty staveb Výpočet věcné hodnoty hlavní stavby Výpočet obestavěného prostoru: Název Obestavěný prostor Spodní stavba 57,30*1,85 = 106,00 m 3 Vrchní stavba 76,40*3,90+5,85*3,40*2,54+3,60*2,40*3,23 = 376,39 m 3 Zastřešení 76,40*3,00/2+5,85*3,40*1,00/2 = 124,55 m 3 Obestavěný prostor - celkem: = 606,94 m 3 Současný stav Budoucí stav Zastavěná plocha [m 2 ] 103 Obestavěný prostor [m 3 ] 606,94 Jednotková cena (JC) [Kč/m 3 ] 3 722 Rozestavěnost % 100,00 Reprodukční hodnota (RC) Kč 2 259 022 0 Stáří roků 84 Další životnost roků 46 Opotřebení % 64,61 Věcná hodnota (VH) Kč 799 350-4 -
Výpočet porovnávací hodnoty Lokalita Obestavěný prostor Pozemek Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient celkový Upravená cena Popis rodinného domu a pozemků / Zdůvodnění koeficientu K c Foto m 3 m 2 Kč Kč/m 3 K C Kč/m 3 Bulovka, Arnoltice 864,00 1 208 985 000 1 140 0,512 584 Zděný dům se sedlovou střechou, 1.PP, 1.NP, podkroví, pozemek 1208m 2. Bulovka 525,00 336 1 200 000 2 286 0,243 556 samostatný zděný rodinný dům se sedlovou střechou, 1.NP + podkroví, pozemek 336m 2, po rekonstrukci. Bulovka 1 040,00 498 220 000 212 2,637 558 Samostatný rodinný dům se sedlovou střechou, 1.PP, 1.NP, podkroví, pozemek 498, před rekonstrukcí. Průměrná cena 566 Kč/m 3 Celkový obestavěný prostor oceňované nemovitosti 606,94 m 3 Porovnávací hodnota 343 449 Kč Výpočet výnosové hodnoty Přehled pronajímaných plocha a jejich výnosů č. plocha - účel podlaží podlahová plocha nájem nájem nájem [m 2 ] [Kč/m 2 /rok] [Kč/měsíc] [Kč/rok] Celkový výnos za rok: 0 Výpočet hodnoty výnosovým způsobem Podlahová plocha PP m 2 0 Reprodukční cena RC Kč 2 260 000 Časová cena stavby (zaokrouhleno) C Kč 800 000 Výnosy (za rok) Dosažitelné roční nájemné za m 2 Nj Kč/(m 2x rok) Dosažitelné hrubé roční nájemné Nj x PP Kč/rok 0 Dosažitelné procento pronajímatelnosti % 95 % Upravené výnosy celkem Nh Kč/rok 0 Náklady (za rok) Daň z nemovitosti Kč/rok 0 Pojištění 0,00 % x RC Kč/rok 0 Opravy a údržba 3,00 % x RC Kč/rok 67 800 Správa nemovitosti 0,00 % x RC Kč/rok 0 Ostatní náklady Kč/rok 0 Náklady celkem V Kč/rok 67 800 Čisté roční nájemné N=Nh-V Kč/rok 0 Míra kapitalizace % 6,00 Zbývající životnost stavby pro výpočet výnosové hodnoty let Výnosová hodnota Cv Kč 0-5 -
Seznam příloh: počet stran A4 v příloze: Výpis z katastru nemovitostí 2 Snímek katastrální mapy 1 Fotodokumentace nemovitosti. 1 Mapa oblasti. 1 Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný předsedou Krajského soudu v Ústí nad Labem ze dne 8.12.2004, č.j. Spr. 6118/2004 pro základní obor ekonomika, ceny a odhady se zvláštní specializací oceńování nemovitostí. - 6 -
- 7 -
- 8 -
- 9 -
- 10 -
- 11 -