Znalecký posudek č. ZP-5075

Znalecký posudek č. ZP-5075 o ceně obvyklé ideálního spoluvlastnického podílu o velikosti 1/8 na - stavbě (budova) č.p. 37, způsob využití: jiná st. na pozemku st. parc. č. 4 ( zastavěná plocha a nádvoří ), stavba (budova) bez čp/če, způsob využití: zem. stav na pozemku st. parc. č. 47 ( zastavěná plocha a nádvoří ), pozemek parc.č. 48/2 ( zahrada ) v kat. území Kamenná u Příbramě, obec Milín, okres Příbram, zapsáno na LV 54. Objednatel posudku: JUDr. Milan Suchánek Exekutorský úřad Praha 9 Pod pekárnami 245/10 190 00 Praha 9 Účel posudku: exekuční řízení č.j. 085 EX 8765/13 Podle stavu ke dni 18.12.2013 posudek vypracoval: Znalecký ústav Znalecká společnost s.r.o. Palackého 715/15 110 00 Praha 1 Nové Město Posudek obsahuje 12 stran textu včetně titulního listu a 9 stran příloh. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Praze, 6.1.2014 1

A. Nález 1. Znalecký úkol Provést ocenění cenou obvyklou ideálního spoluvlastnického podílu o velikosti 1/8 na - stavbě (budova) č.p. 37, způsob využití: jiná st. na pozemku st. parc. č. 4 ( zastavěná plocha a nádvoří ), stavba (budova) bez čp/če, způsob využití: zem. stav na pozemku st. parc. č. 47 ( zastavěná plocha a nádvoří ), pozemek parc.č. 48/2 ( zahrada ) v kat. území Kamenná u Příbramě, obec Milín, okres Příbram, zapsáno na LV 54. Ocenění je provedeno cenou obvyklou ve smyslu definice uvedené 2, odst. 1 a 3 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), ve znění pozdějších předpisů. 1) Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trh, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. 2) Jiným způsobem oceňování stanoveným tímto zákonem nebo na jeho základě je a) nákladový způsob, který vychází z nákladů, které by bylo nutno vynaložit na pořízení předmětu ocenění v místě ocenění a podle jeho stavu ke dni ocenění, b) výnosový způsob, který vychází z výnosu z předmětu ocenění skutečně dosahovaného nebo z výnosu, který lze z předmětu ocenění za daných podmínek obvykle získat,a z kapitalizace tohoto výnosu (úrokové míry), c) porovnávací způsob, který vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji; je jím též ocenění věci odvozením z ceny jiné funkčně související věci, d) oceňování podle jmenovité hodnoty, které vychází z částky, na kterou předmět ocenění zní nebo která je jinak zřejmá, e) oceňování podle účetní hodnoty, které vychází ze způsobů oceňování stanovených na základě předpisů o účetnictví, f) oceňování podle kurzové hodnoty, které vychází z ceny předmětu ocenění zaznamenané ve stanoveném období na trhu, 2

g) oceňování sjednanou cenou, kterou je cena předmětu ocenění sjednaná při jeho prodeji, popřípadě cena odvozená ze sjednaných cen. 2. Informace o nemovitosti Adresa nemovitosti: spoluvlastnický podíl ve výši 1/8 rd č.p. 37 s pozemky 262 31 Milín 37 Region: Středočeský Okres: Příbram Katastrální území: Kamenná u Příbramě 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti: Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 18.12.2013. 4. Podklady pro vypracování posudku: Usnesení soudního exekutora JUDr. Milana Suchánka ohledně ustanovení znaleckého ústavu a objednávka znaleckého posudku. Exekuční příkaz, který vydal dne 6.8.2013 Exekutorský úřad Praha 9, se sídlem Praha 9, Pod Pekárnami 245/10, ve kterém rozhodl o provedení exekuce prodejem nemovitosti povinného Kubala František Ing., Kolbenova 804/30, Vysočany, 190 00 Praha 9. Mapa okolí. Snímek katastrální mapy. Nabídky realitních kanceláří. Výpis z katastru nemovitostí. Fotodokumentace pořízena při prohlídce, zjištění skutečnosti a zaměření posudkem dotčené nemovitosti dne 18.12.2013. 5. Použitá literatura: Bradáč, A.: Teorie oceňování nemovitostí, Akademické nakladatelství CERM Brno, s.r.o., Brno 2008 Bradáč, A., Fiala, J., Hlavinková V.: Nemovitosti - oceňování a právní vztahy - 4. přepracované a doplněné vydání, LINDE, a.s. - Právnické a ekonomické nakladatelství Bohumily Hořínkové a Jana Tuláčka, Praha 2007 Bradáč, A., Krejčíř, P., Scholzová, V.: Úřední oceňování majetku 2013, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., Brno 2013 3

Bradáč, A., Kledus, M., Weigel, L.: Předpisy pro oceňování nemovitostí s komentářem díl IV., Akademické nakladatelství CERM Brno, s.r.o., Brno 2002 Dušek, D.: Základy oceňování nemovitostí, Vysoká škola ekonomická v Praze, Institut oceňování majetku, Praha 2011 Ort, P.: Oceňování nemovitostí na tržních principech, Bankovní institut Vysoká škola, Praha 2007 Zazvonil, Z.: Porovnávací hodnota nemovitostí, Nakladatelství EKOPRESS, Praha 2006 Zazvonil, Z.: Odhad hodnoty nemovitostí, Nakladatelství EKOPRESS, Praha 2012 Kokoška, J.: Oceňování nemovitostí podle cenových předpisů, Vysoká škola ekonomická v Praze. Praha 2012. 6. Vlastnické a evidenční údaje: Balážová Iva, Košťálkova 1544, Beroun - Město, 26601 Beroun podíl 1/8 Hadravová Jaroslava, Purkyňova 394, Příbram III, 26101 Příbram podíl 1/8 Kubala František Ing., Kolbenova 804/30, Vysočany, 190 00 Praha 9 podíl 1/8 Kubalová Jaroslava, U Školy 80, Příbram VIII, 26101 Příbram podíl 5/8 7. Celkový popis nemovitosti: Předmětem zjištění ceny obvyklé ideálního spoluvlastnického podílu o velikosti 1/8 na - stavbě (budova) č.p. 37, způsob využití: jiná st. na pozemku st. parc. č. 4 ( zastavěná plocha a nádvoří ), stavba (budova) bez čp/če, způsob využití: zem. stav na pozemku st. parc. č. 47 ( zastavěná plocha a nádvoří ), pozemek parc.č. 48/2 ( zahrada ) v kat. území Kamenná u Příbramě, obec Milín, okres Příbram, zapsáno na LV 54. Kat. území Kamenná u Příbramě leží cca 8.0 km jižně od města Příbram. Přístup k nemovitosti je z místní zpevněné komunikace. Rodinný dům je postavený na pozemku rovinatého charakteru. Souhrnný stavebně technický stav nemovitostí s příslušenstvím je průměrný. 8. Obsah posudku: a) Pozemky a 1 ) Podíl na pozemcích 4

B. Posudek Výměry, hodnocení a ocenění objektů: Porovnávací hodnota a) Pozemky a 1 ) Podíl na pozemcích Seznam porovnávaných pozemků: Název Realiz. cena [Kč] Výměra [m 2 ] Jedn.cena [Kč/m 2 ] K p Váha Upravená jedn. cena [Kč/m 2 ] st pozemek Tochovice 328 680,- 996 330,00 0,70 1,00 231,00 st pozemek Tochovice 120 000,- 404 297,03 0,70 1,00 207,92 st pozemek Lazsko 780 000,- 2089 373,38 0,70 1,00 261,37 700,29 / 3,000 Průměrná jednotková cena: 233,43 Kč/m 2 Minimální jednotková cena: 207,92 Kč/m 2 Maximální jednotková cena: 261,37 Kč/m 2 Oceňované pozemky: zastavěná plocha a nádvoří p.č. 4 19 m 2 zastavěná plocha a nádvoří p.č. 47 29 m 2 zahrada p.č. 48/2 186 m 2 Výměra oceňovaných pozemků: 235 m 2 234,75 m 2 á 233,43 Kč/m 2 = 54 797,69 Kč Pozemky oceněné porovnávací metodou - celkem = 54 797,69 Kč Podíl na pozemcích - výsledná cena = 54 797,69 Kč Rekapitulace ocenění pozemků a) Podíl na pozemcích = 54 800,- Kč Cena pozemků činí celkem 54 800,- Kč 5

Porovnávací metoda Popis oceňované stavby Název: budova č.p. 37 Adresa Kamenná Popis: Předmětná nemovitost je řadový rodinný dům s přístupem z místní zpevněné komunikace, postavený na oploceném pozemku rovinatého charakteru. Dům v centrální části s jedním nadzemním patrem a střešní částí, svislé konstrukce jsou zděné, střecha je dřevěná sedlová osazena šablonami, okna jsou plastová, klempířské prvky jsou provedeny z pozinkovaného plechu, fasádní omítka je břízolitá. Za domem se nachází vedlejší zděná stavba - svislé konstrukce jsou zděné, střecha je dřevěná sedlová s pálenou krytinou, okna jsou dřevěná, klempířské prvky jsou provedeny z pozinkovaného plechu. Nemovitost je v průměrném stavebně technickém stavu. Druh nemovitosti Rodinné domy Poloha řadový krajový Stáří objektu 60 roků Stav objektu dobrý Počet nadz. podlaží 1 Počet podzemních podlaží 0 Výměra pozemku 1878 m 2 Zastavěná plocha 100 m 2 Garáž není Výtah ne Podkroví ano Svislé konstrukce zděné Přípojky elektro Příslušenství stodola Jednotkové množství oceňované nemovitosti Jednotka Zkratka Výměra Obestavěný prostor OP m 3 Zastavěná plocha podlaží celkem ZP m 2 Podlahová plocha podlaží celkem PP m 2 Hrubá užitná plocha PUH m 2 Čistá užitná plocha PUČ m 2 Seznam koeficientů pro porovnání cen nemovitostí Koeficient K1: realizovatelná cena v místě a čase * 1,00 Index odlišnosti objektu oproti standardu I O : 1,00 Přehled porovnatelných nemovitostí Objekt č.: 1 Název: rodinný dům Podlesí Adresa 261 01 Podlesí Popis: Rodinný dům na okraji Příbrami - Podlesí. Dům má velkou zahradu a je situován v klidné části Podlesí směr Příbram. Dům je starší, ale je pro trvalé bydlení. Velikost domu 3 + kuch.kout v přízemí + koupelna a WC + 1 obytná místnost v podkroví + velká půda. Vybavenost studna, vodovod, kanalizace, ústřední topení - kotel na tuhá paliva. Cena 950.000,-- Kč. Druh nemovitosti Rodinné domy Poloha samostatně stojící Stáří objektu rok Stav objektu dobrý 6

Počet nadz. podlaží 1 Počet podzemních podlaží 0 Výměra pozemku 1500 m 2 Zastavěná plocha 142 m 2 Garáž není Výtah ne Podkroví ano Svislé konstrukce zděné Přípojky elektro, vodovod, kanalizace Příslušenství Požadovaná nebo kupní cena 118 750,- Kč Seznam koeficientů pro porovnání cen nemovitostí Koeficient K1: realizovatelná cena v místě a čase * 1,30 Celkový koeficient: / 1,30 Přepočtená standardní cena: 91 346,15 Kč Výměry a jednotkové ceny Výměry objektu Jednotkové ceny (JCS i ) Přepočtené jedn. ceny (SJTC i ) Obestavěný prostor: m 3 0,- Kč/m 3 0,- Kč/m 3 Zastavěná plocha podlaží celkem: m 2 0,- Kč/m 2 0,- Kč/m 2 Podlahová plocha podlaží celkem m 2 0,- Kč/m 2 0,- Kč/m 2 Hrubá užitná plocha: m 2 0,- Kč/m 2 0,- Kč/m 2 Čistá užitná plocha: m 2 0,- Kč/m 2 0,- Kč/m 2 Objekt č.: 2 Název: rodinný dům Láz Adresa 262 41 Láz Popis: RD 3+1 v centru obce Láz ležící cca 7km od okresního města Příbram. Jedná se o nepodsklepenou stavbu z cihel a kamene se sedlovou střechou krytou eternitem, zastavěná plocha činí 271 m2, obytná je cca 110 m2. Dům prošel v roce 2007 celkovou rekonstrukcí. V přízemí se nachází zádveří, chodba, kuchyň s jídelnou, obývací pokoj, ložnice, jeden pokoj, koupelna se sprchovým koutem, toaleta a komora. V podkroví je prostorná půda vhodná k rekonstrukci na další obytnou plochu. O vytápění se starají krbová kamna na tuhá paliva. Voda je k dispozici obecní, odpady jsou svedeny do jímky. K domu náleží kůlna a udržovaná zahrada s ovocnými stromy o rozloze 255 m2. Celá nemovitost je oplocena. Cena 1.079.000,-- Kč. Druh nemovitosti Rodinné domy Poloha řadový krajový Stáří objektu rok Stav objektu dobrý Počet nadz. podlaží 1 Počet podzemních podlaží 0 Výměra pozemku 526 m 2 Zastavěná plocha 110 m 2 Garáž v objektu Výtah ne Podkroví ano Svislé konstrukce zděné Přípojky elektro, vodovod Příslušenství kůlna Požadovaná nebo kupní cena 134 875,- Kč Seznam koeficientů pro porovnání cen nemovitostí Koeficient K1: realizovatelná cena v místě a čase * 1,30 Celkový koeficient: / 1,30 Přepočtená standardní cena: 103 750,- Kč Výměry a jednotkové ceny Výměry objektu Jednotkové ceny (JCS i ) Přepočtené jedn. ceny (SJTC i ) Obestavěný prostor: m 3 0,- Kč/m 3 0,- Kč/m 3 7

Zastavěná plocha podlaží celkem: m 2 0,- Kč/m 2 0,- Kč/m 2 Podlahová plocha podlaží celkem m 2 0,- Kč/m 2 0,- Kč/m 2 Hrubá užitná plocha: m 2 0,- Kč/m 2 0,- Kč/m 2 Čistá užitná plocha: m 2 0,- Kč/m 2 0,- Kč/m 2 Objekt č.: 3 Název: rodinný dům Třebsko Adresa 262 42 Třebsko Popis: Rodinný dům 3+1 včetně stodoly a velkého pozemku v malebné obci Třebsko, nedaleko známého přírodního parku Třemšín a 7km od Příbrami. Dům se nachází v jižní zástavbě obce. V obci je školka, pošta a potraviny. Velmi dobrá dopravní dostupnost do Příbrami. Cena 790.000,-- Kč. Druh nemovitosti Rodinné domy Poloha samostatně stojící Stáří objektu rok Stav objektu před rekonstrukcí Počet nadz. podlaží 1 Počet podzemních podlaží 0 Výměra pozemku 1307 m 2 Zastavěná plocha 120 m 2 Garáž není Výtah ne Podkroví ano Svislé konstrukce zděné Přípojky elektro Příslušenství Požadovaná nebo kupní cena 98 750,- Kč Seznam koeficientů pro porovnání cen nemovitostí Koeficient K1: realizovatelná cena v místě a čase * 1,30 Celkový koeficient: / 1,30 Přepočtená standardní cena: 75 961,54 Kč Výměry a jednotkové ceny Výměry objektu Jednotkové ceny (JCS i ) Přepočtené jedn. ceny (SJTC i ) Obestavěný prostor: m 3 0,- Kč/m 3 0,- Kč/m 3 Zastavěná plocha podlaží celkem: m 2 0,- Kč/m 2 0,- Kč/m 2 Podlahová plocha podlaží celkem m 2 0,- Kč/m 2 0,- Kč/m 2 Hrubá užitná plocha: m 2 0,- Kč/m 2 0,- Kč/m 2 Čistá užitná plocha: m 2 0,- Kč/m 2 0,- Kč/m 2 Objekt č.: 4 Název: rodinný dům Starosedlský Hrádek Adresa 262 72 Starosedlský Hrádek Popis: Dispozičně je řešen jako byt 2+1 s prostornou předsíní a spíží. V obývacím pokoji a v ložnici jsou parkety a v ostatních místnostech je dlažba a linoleum. Dům má koupelnu s vanou a s WC. Je vytápět středním topením na tuhá paliva. Odpady jsou svedeny do jímky a voda se používá s vlastní studny. Dům je v původním stavu, ale velmi dobře udržovaný. Je vhodný jak k trvalému bydlení, tak k rekreaci. Nachází se na klidném místě na okraji obce Starosedlský Hrádek, kde je obecní úřad, obchod a restaurace. Cena 1.000.000,-- Kč. Druh nemovitosti Rodinné domy Poloha samostatně stojící Stáří objektu rok Stav objektu dobrý Počet nadz. podlaží 1 Počet podzemních podlaží 1 Výměra pozemku 850 m 2 Zastavěná plocha 240 m 2 Garáž v objektu Výtah ne Podkroví ano Svislé konstrukce zděné Přípojky elektro 8

Příslušenství stodola Požadovaná nebo kupní cena Seznam koeficientů pro porovnání cen nemovitostí 125 000,- Kč Koeficient K1: realizovatelná cena v místě a čase * 1,30 Celkový koeficient: / 1,30 Přepočtená standardní cena: 96 153,85 Kč Výměry a jednotkové ceny Výměry objektu Jednotkové ceny (JCS i ) Přepočtené jedn. ceny (SJTC i ) Obestavěný prostor: m 3 0,- Kč/m 3 0,- Kč/m 3 Zastavěná plocha podlaží celkem: m 2 0,- Kč/m 2 0,- Kč/m 2 Podlahová plocha podlaží celkem m 2 0,- Kč/m 2 0,- Kč/m 2 Hrubá užitná plocha: m 2 0,- Kč/m 2 0,- Kč/m 2 Čistá užitná plocha: m 2 0,- Kč/m 2 0,- Kč/m 2 Objekt č.: 5 Název: rodinný dům Zdaboř Adresa Zdaboř Popis: Řadový dům o dispozici 2+1 s pozemkem o CP 743 m2. Částečně podsklepený dům určený k celkové rekonstrukci s možností vybudování obytného podkroví s veškerými přípojkami IS (vodovod, splašková a dešťová kanalizace, plyn, telefon, elektřina) na hranici pozemku. Dům se nachází v klidné lokalitě na okraji města s veškerou občanskou vybaveností. Cena 1.135.000,-- Kč. Druh nemovitosti Rodinné domy Poloha řadový krajový Stáří objektu rok Stav objektu před rekonstrukcí Počet nadz. podlaží 1 Počet podzemních podlaží 1 Výměra pozemku 743 m 2 Zastavěná plocha 128 m 2 Garáž není Výtah ne Podkroví ano Svislé konstrukce zděné Přípojky elektro, vodovod, kanalizace Příslušenství Požadovaná nebo kupní cena 141 875,- Kč Seznam koeficientů pro porovnání cen nemovitostí Koeficient K1: realizovatelná cena v místě a čase * 1,30 Celkový koeficient: / 1,30 Přepočtená standardní cena: 109 134,62 Kč Výměry a jednotkové ceny Výměry objektu Jednotkové ceny (JCS i ) Přepočtené jedn. ceny (SJTC i ) Obestavěný prostor: m 3 0,- Kč/m 3 0,- Kč/m 3 Zastavěná plocha podlaží celkem: m 2 0,- Kč/m 2 0,- Kč/m 2 Podlahová plocha podlaží celkem m 2 0,- Kč/m 2 0,- Kč/m 2 Hrubá užitná plocha: m 2 0,- Kč/m 2 0,- Kč/m 2 Čistá užitná plocha: m 2 0,- Kč/m 2 0,- Kč/m 2 Zjištění jednotkových cen porovnatelných objektů Objekt číslo Přepočtené jednotkové ceny SJP porovnatelných objektů 9

OP ZP PP PUH PUČ 1. rodinný dům Podlesí 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 2. rodinný dům Láz 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 3. rodinný dům Třebsko 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 4. rodinný dům Starosedlský 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 Hrádek 5. rodinný dům Zdaboř 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 SJC průměr JCO = SJC * I O Výměry oceňované stavby CO: Cena objektu zjištěná porovnávací metodou: C p = CO průměrná 95 269,23 Kč Budova č.p. 37 - výsledná cena = 95 269,23 Kč 10

C. Rekapitulace Porovnávací cena: Porovnávací cena pozemků: Porovnávací cena celkem: 54 800,- Kč 95 270,- Kč Obvyklá cena: 96 000,- Kč slovy: devadesátšesttisíc Kč Při zjištění ceny obvyklé klademe důraz na srovnání nemovitostí nabízených k obchodování v daném místě a čase se skutečnostmi zjištěnými místním šetřením. Při stanovování porovnávací hodnoty jsme vycházeli z údajů uvedených v informačních zdrojích realitních kanceláří, zejména internetových stránek. V databázi jsme našli celkem 52 porovnávacích nemovitostí, z nichž jsme vybrali 5, které nejvíce odpovídaly oceňovanému objektu co do lokality, velikosti, stáří a celkového stavu; tyto porovnávací nemovitosti byly následně použity pro výpočet obvyklé ceny. Ve stanovení ceny obvyklé je vzata v úvahu rovněž obtížná prodejnost nemovitostí na současném realitním trhu. Na základě výše zjištěných skutečností stanovujeme cenu obvyklou ideálního spoluvlastnického podílu o velikosti 1/8 na - stavbě (budova) č.p. 37, způsob využití: jiná st. na pozemku st. parc. č. 4 ( zastavěná plocha a nádvoří ), stavba (budova) bez čp/če, způsob využití: zem. stav na pozemku st. parc. č. 47 ( zastavěná plocha a nádvoří ), pozemek parc.č. 48/2 ( zahrada ) v kat. území Kamenná u Příbramě, obec Milín, okres Příbram, zapsáno na LV 54 v objektivní zaokrouhlené výši 96.000,-- Kč. Příslušenství tvoří venkovní úpravy, vedlejší stavba, nájemní smlouvy nezjištěny, věcné břemeno nezjištěno. V Praze, 6.1.2014 Znalecký ústav Znalecká společnost s.r.o. Palackého 715/15 110 00 Praha 1 Nové Město 11

D. Znalecká doložka: Posudek podává Znalecká společnost s.r.o., se sídlem v Praha 1 Nové Město, Palackého 715/15, PSČ 110 00, IČ 29042054, zapsaná MSpr ČR č.j. 165/2010-OD-ZN podle ust. 21 odst. 3 zák. č. 36/1967 Sb. a 6 odst. 1 vyhl. Č. 37/1967 Sb., ve znění pozdějších předpisů, do prvého oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost, a to pro znalecké posudky v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny a odhady nemovitostí. Za Znalecká společnost s.r.o. JUDr. Mgr. Marcel Petrásek, M.B.A., LL.M. ( 22 zákona o znalcích a tlumočnících) Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. ZP-5075 znaleckého deníku. Přílohy: Kopie výpisu z KN Fotodokumentace Kopie snímku katastrální mapy Kopie mapy okolí Matriční list 12