Odhad obvyklé ceny nemovitosti číslo 1192/052/2012/3 NEMOVITOST: Rodinný dům - samostatný, RD č.p. 186 s pozemky a příslušenstvím Adresa nemovitosti: 2. polské armády 186 / 4, 408 01 Rumburk Katastrální údaje : Kraj Ústecký, okres Děčín, obec Rumburk, k.ú. Rumburk, kód ČSÚ: 743 518, LV: Ostatní stavby: kolna Pozemky: 725/3, 725/6, 725/7, 725/8 Vlastník stavby: Zan Andrij Tychomorovič, 2. polské armády 186 / 54, 408 01 Rumburk, vlastnictví: výhradní Vlastník pozemku: Zan Andrij Tychomorovič, 2. polské armády 186 / 54, 408 01 Rumburk, vlastnictví: výhradní OBJEDNATEL : EURODRAŽBY.CZ a.s.; č. obj.:, 11.5.2012 Adresa objednatele: U Pískovny 890 / 1, 182 00 Praha 8 IČ: 25023217 telefon: 800900490 e-mail: info@eurodrazby.cz DIČ: fax: ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: ÚČEL OCENĚNÍ: Ing._ Miroslav Bažant Bohušovická 2366, 470 01 Česká Lípa IČ: 10402462 telefon: 605858917 e-mail: miroslav.bazant@seznam.cz DIČ: CZ5504250774 fax: Jiné (ocenění stávajícího stavu) Účel úvěru: koupě výstavba změna stavby rekonstrukce leasing jiné OBVYKLÁ CENA Současný stav 800 000 Kč Budoucí stav Datum místního šetření: 25.5.2012 Datum zpracování : 25.5.2012 Počet stran: 11 stran Počet příloh: 6 České Lípě, dne 25.5.2012 Otisk razítka Ing._ Miroslav Bažant
STAV POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI : stavba dokončena v r. 1980 změna stavby v r. Rekonstrukce v r. Stavebně technický stav stavby: novostavba udržovaná neudržovaná SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Konstrukce: zděné betonové montované Konstrukce: zděné betonové montované kovové dřevěné jiné kovové dřevěné jiné Využití: bydlení pronájem podnikání Využití: bydlení pronájem podnikání bydl., podn. část. obsazen volný objekt bydl., podn. část. obsazen volný objekt Poloha: centrum kraj obce bytová zóna Poloha: centrum kraj obce bytová zóna prům. zóna nákup. zóna mimo obec prům. zóna nákup. zóna mimo obec Příjezd: zpevněná komunikace Příjezd: zpevněná komunikace Přípojky: / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn / elektro telefon / elektro telefon Dopravní dostupnost do vyššího správního celku : MHD železnice autobus dálnice silnice RODINNÝ DŮM SOUČASNÝ STAV Typ PP RD Garáž Pozemky OP ZP Rozesta- Obytná/ výměra věnost Nebyt. Typ PP RD Obytná/ Nebyt. BUDOUCÍ STAV Garáž Pozemky OP výměra m 2 ks m 2 m 3 m 2 % m 2 ks m 2 m 3 m 2 4+1 0 / 0 1 369 629 112 100,00 / ZP negativní vlivy okolní zástavby právní zánik stavby (zánik čp/čo) záplavová a zátopová oblast záplavová a zátopová oblast RIZIKA riziko přístupu a příjezdu věcná břemena předkupní právo pojištění proti zaplavení ano / ne ostatní omezení evidence v KN REKAPITULACE OCENĚNÍ POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI Současný stav Budoucí stav Porovnávací hodnota 810 000 Kč Výnosová hodnota 0 Kč Věcná hodnota 1 100 000 Kč Obvyklá cena 800 000 Kč - z toho hodnota pozemku 40 000 Kč Minimální cena v rekonstrukci x Vklad investice do nemovitosti 0 Kč x Reprodukční cena pro pojištění 2 580 000 Kč - z toho hlavní budova 2 410 000 Kč - ostatní objekty 170 000 Kč Komentář ke stanovení ceny obvyklé posuzovaných nemovitostí Obvyklá cena byla stanovena na základě porovnání s nemovitostmi na trhu v dané lokalitě. V tomto regionu je ztížené pracovní uplatnění a tím i nízká kupěschopnost obyvatelstva, nemovitosti se velmi obtížně prodávají a prodej je obvykle dlouhodobá záležitost. V lokalitě je nízká poptávka a velmi nízká koupěschopnost. Porovnávací metoda nejpřesněji určuje cenu obvyklou, neboť nejvěrněji zobrazuje stav na trhu s nemovitostmi v daném regionu. Při stanovení obvyklé ceny bylo přihlédnuto k technickému a morálnímu opotřebení objektu, umístění v obci, specifikům regionu. NÁLEZ Přehled podkladů Výpis z katastru nemovitostí - list vlastnictví č. 1769 Kopie katastrální mapy Charakteristika obce Rumburk je obec s 11496 obyvateli. Obec leží v bezprostřední blízkosti státní hranice s Německem ve Šluknovském výběžku v okresu Děčín, Ústecký kraj. V obce se vyskytují nepřizpůsobivé skupiny obyvatelstva. - 2 -
Poloha nemovitosti Oceňovaná nemovitost je v ulici 2. polské armády u místní komunikace mezi rodinnými domy na severním okraji města. Popis omezení rizik nemovitostí Sociální riziko Riziko nezjištěno Negativní vlivy v okolní Riziko nezjištěno zástavbě Záplavová oblast/zátopové Riziko nezjištěno území Riziko přístupu a příjezdu Riziko nezjištěno Věcná břemena Riziko nezjištěno Překupní právo Riziko nezjištěno Ostatní omezení Zástava. Zástavní právo smluvní k zajištění pohledávek ve výši 2.300.000,- Kč s příslušenstvím a budoucích pohledávek do výše 2.300.000,- Kč ve prospěch České spořitelny a.s. Praha. Exekuce - exekuční úřady Chrudim, Praha 9, Praha 1, Praha-východ, Cheb, Děčín, Praha 3. Tyto omezení dražbou zaniknou. Evidence v KN Riziko nezjištěno Právní zánik stavby Riziko nezjištěno Popis jednotlivých staveb Základní popis Jedná se o řadový koncový rodinný dům ( dvojdomek ) s 2.NP a s plochou střechou. Objekt byl postaven cca v roce 1980. Dům je obydlený, neudržovaný - popraskané stěny, balkon vyžadující opravu. Druh stavby - účel využití Dle výpisu z katastru nemovitostí - list vlastnictví č. 1769 je nemovitost č.p. 186 rodinný dům. Při místním šetření bylo zjištěno, že je využíván k bydlení. Dispoziční řešení 4+1 Popis tech. stavu stavby Příslušenství stavby Základy jsou betonové. Svislé konstrukce jsou zděné. Vodorovné nosné konstrukce jsou s rovným podhledem - hurdiskové. Střecha je plochá s lepenkovou krytinou, klempířské prvky jsou z plastu, fasáda je břizolitová, vnitřní obklady jsou běžné, okna jsou dřevěná zdvojená, částečně nová eurookna. Vnitřní omítky jsou vápenné, podlahy plovoucí a cementový potěr, vybavení kuchyně- elektrický sporák, kanalizace standardní, vodoinstalace studená i teplá, TUV - elektrický boiler, topení je ústřední s kotlem na tuhá paliva. v 1.NP samostatné WC a sprchový kout v 2.NP koupelna s vanou, umyvadlem a WC, elektroinstalace třífázová. kolna Konstrukce Popis 1. Základy včetně zemních prací betonové pasy 2. Svislé konstrukce zděné tl. 45 cm a více 3. Stropy hurdiskové 4. Krov, střecha plochá 5. Krytiny střech živičné, svařované, vícevrstvé 6. Klempířské konstrukce plastové 7. Úprava vnitřních povrchů dvouvrstvé vápenné omítky 8. Úprava vnějších povrchů břizolit 9. Vnitřní obklady keramické běžné obklady 10. Schody dřevěné 11. Dveře hladké 12. Vrata 13. Okna dřevěná zdvojená okna 14. Povrchy podlah plovoucí 14. Povrchy podlah cementový potěr 15. Vytápění ústřední 16. Elektroinstalace třífázová 17. Bleskosvod bleskosvod 18. Vnitřní vodovod studená i teplá 19. Vnitřní kanalizace standardní 20. Vnitřní plynovod chybí 21. Ohřev teplé vody bojler 22. Vybavení kuchyní běžný elektrický sporák 23. Vnitřní hygienické vybavení WC, umyvadlo, vana, sprcha 24. Výtahy chybí - 3 -
25. Ostatní chybí 26. Instalační pref. jádra standard Popis pozemků Základní popis oceňovaných pozemků Pozemek p.č. 725/3 o velikosti 223m 2 evidovaný v druhu pozemku trvalý travní porost. Pozemek p.č. 725/6 o velikosti 136m 2 evidovaný v druhu pozemku zastavěná plocha a nádvoří. Pozemek p.č. 725/7 o velikosti 4m 2 evidovaný v druhu pozemku trvalý travní porost. Pozemek p.č. 725/8 o velikosti 6m 2 evidovaný v druhu pozemku zastavěná plocha a nádvoří. OCENĚNÍ Výpočet hodnoty pozemků porovnávacím způsobem Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků: Cena pozemků v obci a okolí se v současné době pohybuje od 100,-Kč do 300,- Kč. V tomto případě byla cena s přihlédnutím k poloze stanovena ve výši 100,-Kč/m 2. Druh pozemku Parcela č. Výměra m 2 Jednotková cena Kč/m 2 Celková cena pozemku Kč trvalý travní porost 725/3 223 100 22 300 zastavěná plocha a nádvoří 725/6 136 100 13 600 trvalý travní porost 725/7 4 100 400 zastavěná plocha a nádvoří 725/8 6 100 600 Hodnota pozemků celkem 36 900 Výpočet věcné hodnoty staveb Výpočet věcné hodnoty hlavní stavby Výpočet obestavěného prostoru: Název Obestavěný prostor vrchní stavba 10,70*10,50*5,60 = 629,16 m 3 Obestavěný prostor - celkem: = 629,16 m 3 Současný stav Budoucí stav Zastavěná plocha [m 2 ] 112 Obestavěný prostor [m 3 ] 629,16 Jednotková cena (JC) [Kč/m 3 ] 3 838 Rozestavěnost % 100,00 Reprodukční hodnota (RC) Kč 2 414 716 0 Stáří roků 32 Další životnost roků 68 Opotřebení % 60,00 Věcná hodnota (VH) Kč 965 890 Výpočet věcné hodnoty ostatních staveb Název Popis Parc. číslo Množství JC RC Opotřebení VH kolna zděná kolna- zemní sklep 725/3 85,00 m3 2 000 Kč/m3 170 000 Kč 50 % 85 000 Kč Věcná hodnota ostatních staveb celkem 85 000 Kč Výpočet porovnávací hodnoty Lokalita Obestavěný prostor Pozemek Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient celkový Upravená cena Popis rodinného domu a pozemků / Zdůvodnění koeficientu K c Foto m 3 m 2 Kč Kč/m 3 K C Kč/m 3 RD Rumburk 810,00 1 638 1 363 000 1 683 0,757 1 274 Zděný RD s 1.NP + podkroví s podsklepením, 5+1, dobrý technický stav. Stáří cca 80 let. - 4 -
RD Rumburk 1 155,00 499 1 790 000 1 550 0,803 1 245 Zděný rodinný dům s 2.NP, podkrovím a podsklepením, dobrý stav, stáří cca 100 let. RD Rumburk, Myslivecká 748,00 2 351 1 650 000 2 206 0,612 1 350 samostatně stojící zděný RD s 2.NP a podsklepení, 6+1, velmi dobrý technický stav, stáří cca 40 let. Průměrná cena 1 290 Kč/m 3 Celkový obestavěný prostor oceňované nemovitosti 629,16 m 3 Porovnávací hodnota 811 465 Kč Výpočet výnosové hodnoty Přehled pronajímaných plocha a jejich výnosů č. plocha - účel podlaží podlahová plocha nájem nájem nájem [m 2 ] [Kč/m 2 /rok] [Kč/měsíc] [Kč/rok] Celkový výnos za rok: 0 Výpočet hodnoty výnosovým způsobem Podlahová plocha PP m 2 0 Reprodukční cena RC Kč 2 410 000 Časová cena stavby (zaokrouhleno) C Kč 970 000 Výnosy (za rok) Dosažitelné roční nájemné za m 2 Nj Kč/(m 2x rok) Dosažitelné hrubé roční nájemné Nj x PP Kč/rok 0 Dosažitelné procento pronajímatelnosti % 95 % Upravené výnosy celkem Nh Kč/rok 0 Náklady (za rok) Daň z nemovitosti Kč/rok 0 Pojištění 0,00 % x RC Kč/rok 0 Opravy a údržba 3,00 % x RC Kč/rok 72 300 Správa nemovitosti 0,00 % x RC Kč/rok 0 Ostatní náklady Kč/rok 0 Náklady celkem V Kč/rok 72 300 Čisté roční nájemné N=Nh-V Kč/rok 0 Míra kapitalizace % 6,00 Zbývající životnost stavby pro výpočet výnosové hodnoty let Výnosová hodnota Cv Kč 0 Seznam příloh: počet stran A4 v příloze: Výpis z katastru nemovitostí 3 Snímek katastrální mapy 1 Fotodokumentace nemovitosti. 1 Mapa oblasti. 1 Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný předsedou Krajského soudu v Ústí nad Labem ze dne 8.12.2004, č.j. Spr. 6118/2004 pro základní obor ekonomika, ceny a odhady se zvláštní specializací oceńování nemovitostí. - 5 -
- 6 -
- 7 -
- 8 -
- 9 -
- 10 -
- 11 -