Odhad obvyklé ceny nemovitosti číslo 1356/021/2013/7 NEMOVITOST: Rodinný dům - samostatný, RD č.p. 238 Adresa nemovitosti: Liběchov 238, 277 21 Liběchov Katastrální údaje : Kraj Středočeský, okres Mělník, obec Liběchov, k.ú. Liběchov, kód ČSÚ: 681 920, LV: 106 Ostatní stavby: garáž Pozemky: st. 415, 1224/2 Vlastník stavby: Tomáš Rejzl, Kokořínská 238, 277 21 Liběchov, vlastnictví: výhradní Vlastník pozemku: Tomáš Rejzl, Kokořínská 238, 277 21 Liběchov, vlastnictví: výhradní OBJEDNATEL : EURODRAŽBY.CZ a.s.; č. obj.:, 14.2.2013 Adresa objednatele: U Pískovny 890 / 1, 182 00 Praha 8 IČ: 25023217 telefon: 800900490 e-mail: info@eurodrazby.cz DIČ: fax: ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: ÚČEL OCENĚNÍ: Ing._ Miroslav Bažant Bohušovická 2366, 470 01 Česká Lípa IČ: 10402462 telefon: 605858917 e-mail: miroslav.bazant@seznam.cz DIČ: CZ5504250774 fax: Jiné (ocenění stávajícího stavu) Účel úvěru: koupě výstavba změna stavby rekonstrukce leasing jiné OBVYKLÁ CENA Současný stav 1 300 000 Kč Budoucí stav Datum místního šetření: 26.2.2013 Datum zpracování : 26.2.2013 Počet stran: 10 stran Počet příloh: 5 České Lípě, dne 26.2.2013 Otisk razítka Ing._ Miroslav Bažant
STAV POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI : stavba dokončena v r. 1973 změna stavby v r. Rekonstrukce v r. 2008 Stavebně technický stav stavby: novostavba udržovaná neudržovaná SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Konstrukce: zděné betonové montované Konstrukce: zděné betonové montované kovové dřevěné jiné kovové dřevěné jiné Využití: bydlení pronájem podnikání Využití: bydlení pronájem podnikání bydl., podn. část. obsazen volný objekt bydl., podn. část. obsazen volný objekt Poloha: centrum kraj obce bytová zóna Poloha: centrum kraj obce bytová zóna prům. zóna nákup. zóna mimo obec prům. zóna nákup. zóna mimo obec Příjezd: zpevněná komunikace Příjezd: zpevněná komunikace Přípojky: / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn / elektro telefon / elektro telefon Dopravní dostupnost do vyššího správního celku : MHD železnice autobus dálnice silnice I.,II.,III.tř RODINNÝ DŮM SOUČASNÝ STAV Typ PP RD Garáž Pozemky OP ZP Rozesta- Obytná/ výměra věnost Nebyt. 5+1, 3+1 Typ PP RD Obytná/ Nebyt. BUDOUCÍ STAV Garáž Pozemky OP výměra m 2 ks m 2 m 3 m 2 % m 2 ks m 2 m 3 m 2 0 / 0 1 1 081 996 132 100,00 / ZP negativní vlivy okolní zástavby právní zánik stavby (zánik čp/čo) záplavová a zátopová oblast RIZIKA riziko přístupu a příjezdu věcná břemena předkupní právo ostatní omezení evidence v KN záplavová a zátopová oblast pojištění proti zaplavení ano / ne REKAPITULACE OCENĚNÍ POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI Současný stav Porovnávací hodnota 1 300 000 Kč Výnosová hodnota 0 Kč Věcná hodnota 2 690 000 Kč Obvyklá cena 1 300 000 Kč - z toho hodnota pozemku 220 000 Kč Budoucí stav Minimální cena v rekonstrukci x Vklad investice do nemovitosti 0 Kč x Reprodukční cena pro pojištění 4 110 000 Kč - z toho hlavní budova 3 960 000 Kč - ostatní objekty 150 000 Kč Komentář ke stanovení ceny obvyklé posuzovaných nemovitostí Obvyklá cena byla stanovena na základě porovnání s nemovitostmi na trhu v dané lokalitě. Porovnávací metoda nejpřesněji určuje cenu obvyklou, neboť nejvěrněji zobrazuje stav na trhu s nemovitostmi v daném regionu. Při výpočtu nebyla vzata v úvahu zástavní práva, protože zaniknou provedením dražby. Při stanovení obvyklé ceny bylo přihlédnuto k technickému a morálnímu opotřebení objektu. - 2 -
NÁLEZ Situace Přehled podkladů Výpis z katastru nemovitostí - list vlastnictví č. 106 Kopie katastrální mapy Charakteristika obce Liběchov je obec s 1014 obyvateli cca 5 km severně od okresního města Mělník s omezenou infrastrukturou a s omezenou pracovní nabídkou. Poloha nemovitosti Stavba RD je u místní komunikace v okrajové části obce v zástavbě rodinných domů. Popis omezení rizik nemovitostí Sociální riziko Riziko nezjištěno Negativní vlivy v okolní Riziko nezjištěno zástavbě Záplavová oblast/zátopové Riziko nezjištěno území Riziko přístupu a příjezdu Riziko nezjištěno Věcná břemena Riziko nezjištěno Překupní právo Riziko nezjištěno Ostatní omezení Zástava. Zástavní právo smluvní k zajištění pohledávek ve výši 600.000,- Kč a budoucích pohledávek až do celkové výše 600.000,- Kč ve prospěch České spořitelny a.s. Praha. Zástavní právo smluvní k zajištění pohledávek ve výši 300.000,- Kč ve prospěch České spořitelny a.s. Praha. Zástavní právo smluvní k zajištění pohledávek ve výši 400.000,- Kč ve prospěch České spořitelny a.s. Praha. Nařízení exekuce a exekuční příkaz k prodeji nemovitosti. Tato rizika nejsou zohledněna v ceně. Evidence v KN Riziko nezjištěno Právní zánik stavby Riziko nezjištěno Popis jednotlivých staveb Základní popis Jedná se o samostatně stojící rodinný dům s 1.PP, 1.NP a podkrovím. Stáří 40 let. RD má sedlovou střechu. Svislé nosné konstrukce jsou zděné. Příslušenství tvoří garáž, kolny, venkovní úpravy a pozemky p.č. st. 415 a 1224/2 Druh stavby - účel využití Bydlení. Dispoziční řešení Popis tech. stavu stavby Byt 5+1 v 1.NP a byt 3+1 v podkroví. Základy jsou betonové. Svislé konstrukce jsou zděné. Střecha je sedlová bez bleskosvodu s eternitovou krytinou, klempířské prvky z pozinkovaného plechu, fasáda je vápenná, okna jsou dřevěná, vodoinstalace studená i teplá, TUV 2x elektrický boiler, 2x koupelna a WC, vytápění ústřední s kotlem na tuhá paliva, elektroinstalace třífázová. Objekt prošel před 5 lety částečnou rekonstrukcí - byla provedena nadezdívka, nad částí domu proveden krov a v celém podkroví byl vybudován byt 3+1. V bytě v 1. NP byla provedena rekonstrukce instalací a koupelny.. Příslušenství stavby Garáž, kolny, venkovní úpravy, pozemky p.č. st. 415 a 1224/2 Konstrukce Popis 1. Základy včetně zemních prací betonové pasy 2. Svislé konstrukce zděné tl. 45 cm a více 3. Stropy rovný podhled 4. Krov, střecha dřevěný vázaný 5. Krytiny střech osinkocementové šablony 6. Klempířské konstrukce pozinkovaný plech 7. Úprava vnitřních povrchů dvouvrstvé vápenné omítky 8. Úprava vnějších povrchů vápenné omítky 9. Vnitřní obklady keramické běžné obklady 10. Schody dřevěné 11. Dveře hladké plné dveře 12. Vrata chybí 13. Okna dřevěná špaletová 14. Povrchy podlah koberce 15. Vytápění ústřední 16. Elektroinstalace třífázová - 3 -
17. Bleskosvod chybí 18. Vnitřní vodovod studená i teplá 19. Vnitřní kanalizace standardní 20. Vnitřní plynovod chybí 21. Ohřev teplé vody bojler 22. Vybavení kuchyní běžný elektrický sporák 23. Vnitřní hygienické vybavení WC, umyvadlo, vana, sprcha 24. Výtahy chybí 25. Ostatní chybí 26. Instalační pref. jádra standard Popis pozemků Základní popis oceňovaných pozemků Pozemek p.č. st. 415 o velikosti 133m 2 evidovaný v druhu pozemku zastavěná plocha a nádvoří. Pozemek p.č. 1224/2 o velikosti 948m 2 evidovaný v druhu pozemku zahrada. OCENĚNÍ Výpočet hodnoty pozemků porovnávacím způsobem Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků: Cena pozemků v okolí se v současné době pohybuje od 200,-Kč do 500,- Kč. V tomto případě byla cena s přihlédnutím k poloze stanovena ve výši 200,-Kč/m 2. Druh pozemku Parcela č. Výměra m 2 Jednotková cena Kč/m 2 Celková cena pozemku Kč zastavěná plocha a nádvoří st. 415 133 200 26 600 zahrada 1224/2 948 200 189 600 Hodnota pozemků celkem 216 200 Výpočet věcné hodnoty staveb Výpočet věcné hodnoty hlavní stavby Výpočet obestavěného prostoru: Název Obestavěný prostor spodní stavba 13,15*6,20*2,50+3,20*1,80*2,20 = 216,50 m 3 vrchní stavba 13,15*6,20*3,90+5,75*7,85*3,90+3,20*1,80*2,30 = 507,25 m 3 zastřešení 13,15*6,20*4,30/2+5,75*7,85*4,30/2 = 272,34 m 3 Obestavěný prostor - celkem: = 996,08 m 3 Současný stav Budoucí stav Zastavěná plocha [m 2 ] 132 Obestavěný prostor [m 3 ] 996,08 Jednotková cena (JC) [Kč/m 3 ] 3 975 Rozestavěnost % 100,00 Reprodukční hodnota (RC) Kč 3 959 431 0 Stáří roků 40 Další životnost roků 60 Opotřebení % 40,00 Věcná hodnota (VH) Kč 2 375 660 Výpočet věcné hodnoty ostatních staveb Název Popis Parc. číslo Množství JC RC Opotřebení VH garáž zděná garáž přistavěná k domu 1224/2 74,00 m3 2 000 Kč/m3 148 000 Kč 40 % 88 800 Kč Věcná hodnota ostatních staveb celkem 88 800 Kč - 4 -
Výpočet porovnávací hodnoty Lokalita Obestavěný prostor Pozemek Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient celkový Upravená cena Popis rodinného domu a pozemků / Zdůvodnění koeficientu K c Foto m 3 m 2 Kč Kč/m 3 K C Kč/m 3 Liběchov 952,00 640 2 900 000 3 046 0,673 2 051 Zděný rodinný dům se sedlovou střechou, 1.PP, 1.NP + podkroví, stáří cca 60 let, Velmi dobrý technický stav. Liběchov 1 224,00 705 1 190 000 972 1,149 1 117 Samostatný zděný rodinný dům se sedlovou střechou, 2.NP, stáří cca 120 let. Před rekonstrukcí. Liběchov 1 152,00 1 541 1 650 000 1 432 0,522 748 Samostatný rodinný dům cca 150 let. Sedlová střecha. 2.NP. Po rekonstrukci Průměrná cena 1 305 Kč/m 3 Celkový obestavěný prostor oceňované nemovitosti 996,08 m 3 Porovnávací hodnota 1 300 123 Kč Výpočet výnosové hodnoty Přehled pronajímaných plocha a jejich výnosů č. plocha - účel podlaží podlahová plocha nájem nájem nájem [m 2 ] [Kč/m 2 /rok] [Kč/měsíc] [Kč/rok] Celkový výnos za rok: 0 Výpočet hodnoty výnosovým způsobem Podlahová plocha PP m 2 0 Reprodukční cena RC Kč 3 960 000 Časová cena stavby (zaokrouhleno) C Kč 2 380 000 Výnosy (za rok) Dosažitelné roční nájemné za m 2 Nj Kč/(m 2x rok) Dosažitelné hrubé roční nájemné Nj x PP Kč/rok 0 Dosažitelné procento pronajímatelnosti % 95 % Upravené výnosy celkem Nh Kč/rok 0 Náklady (za rok) Daň z nemovitosti Kč/rok 0 Pojištění 0,00 % x RC Kč/rok 0 Opravy a údržba 3,00 % x RC Kč/rok 118 800 Správa nemovitosti 0,00 % x RC Kč/rok 0 Ostatní náklady Kč/rok 0 Náklady celkem V Kč/rok 118 800 Čisté roční nájemné N=Nh-V Kč/rok 0 Míra kapitalizace % 6,00 Zbývající životnost stavby pro výpočet výnosové hodnoty let Výnosová hodnota Cv Kč 0 Seznam příloh: počet stran A4 v příloze: Výpis z katastru nemovitostí 2 Snímek katastrální mapy 1 Fotodokumentace nemovitosti. 1 Mapa oblasti. 1 Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný předsedou Krajského soudu v Ústí nad Labem ze dne 8.12.2004, č.j. Spr. 6118/2004 pro základní obor ekonomika, ceny a odhady se zvláštní specializací oceńování nemovitostí. - 5 -
- 6 -
- 7 -
- 8 -
- 9 -
- 10 -