Znalecký posudek o odhadu obvyklé ceny č. 3639 / 23 / 2017 Typ nemovitosti Byt ve vlastnictví bez garáže a bez garážového stání v současném stavu Účel ocenění exekuční řízení Předmět ocenění Bytová jednotka č. 1311/30, LV č. 12280, s podílem na společných částech domu a pozemku 5435/463980, budova je sjednocena s parcelou v KN na pozemcích: pozemek parc.č. St. 3426, LV č. 4782, podíl 1/1 Adresa Kraj Karlovarský kraj Město Cheb Počet obyvatel 32351 Kat. území Cheb Ulice Riegrova č.p. 1311 Část obce dle LV Cheb Objednatel odhadu Exekutorský úřad Plzeň - město Palackého nám. č.o. 28 30100 Plzeň č.j. 094 EX 05428/16 Tel. E-mail Vlastnictví Bytová jednotka Zoubek Jiří - Cheb, Riegrova 1311/15 Zpracováno pro exekuční řízení Vypracoval Ing. Balihar Jan Dne 21.2.2017 Licence číslo Fr. Liszta 49 Ke dni 26.1.2017 0091 323 22 Plzeň email: balihar@abakus-plzen.cz tel: 603 865772 Prohlídka dne 26.1.2017 Počet stran textu 6 Počet stran příloh 2 Obvyklá cena - současný stav Započitatelná podl. plocha 48.13 m 2 11 500 Kč/m 2 553 500 Kč Obvyklá cena - současný stav Komentář k ceně Cena obvyklá stanovena na základě vyhodnocení srovnatelných nemovitostí 550 000 Kč Pětsetpadesát tisíc Kč Kladné a záporné vlivy na ceny nemovitosti Kladné vlivy - nejsou známy Záporné vlivy - anonymita majitelů bytů v domě Podmínky platnosti ceny - 1 -
- nejsou stanoveny Vyhodnocení rizik ANO Věc nemovitá je řádně zapsána v katastru nemovitostí ANO Právní stav umožňuje zřídit zástavní právo (vzniklá věc) ANO Skutečné užívání stavby není v rozporu s její kolaudací ANO Průběh výstavby odpovídá projektové dokumentaci ANO Je zajištěn přístup k věci nemovité přímo z veřejné komunikace ANO Zástavní právo zapsané na LV REET ANO Dle LV č. 12280 vázne na nemovitosti zástavní právo ve prpospěch Komerční banky a.s. Na toto zást. právo nebyl při ocenění brán zřetel Právní zánik stavby Stavba na cizím pozemku Dočasná stavba Spornost zápisu / Duplicitní vlastnictví Probíhající obnova operátu Přestavek Plomba Přídatné spoluvlastnictví Věc nemovitá situována v záplavovém území Věc nemovitá v území s ekologickou zátěží Věc nemovitá v území se zhoršeným životním prostředím (hluk / vibrace - doprava, výroba, jiné zdroje) Věc nemovitá v území s přírodními riziky Ztížený přístup k věci nemovité Umístění věci nemovité v chráněném území Umístění věci nemovité v památkové zóně Umístění věci nemovité v ochranném pásmu Stavba je v demoličním pásmu Demograficky negativně zatížená lokalita Reálná břemena / věcná břemena Služebnosti Reálné břemeno doživotního užívání/požívání Předkupní právo ANO Poznámky k osobě a k věci nemovité - exekuce, konkurs apod. Dle LV č. 12280 pro k.ú. Cheb je vydán Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti - na uvedený příkaz není brán zřetel při stanovení obvyklé ceny Riziko spojené s napojením na inženýrské sítě a energetické zdroje Zajišťovací převod práva Nezbytná cesta Přednostní pořadí pro jiné právo Historická zástavní práva převzatá do KN Výměnek / Budoucí výměnek Ostatní finanční omezení Nájemní smlouva Stavba se zhoršeným technickým stavem Stavba dlouhou dobu neužívaná Stavba dlouhou dobu rozestavěná Výhrada vlastnického práva Výhrada zpětné koupě Výhrada zpětného prodeje Koupě na zkoušku Výhrada lepšího kupce Vzdání se náhrady škody na pozemku Podzemní stavba se samostatným účelovým určením Výhrada, že upevněný stroj není součástí nemovitosti Omezení při hospodaření a nakládání s věcí nemovitou v souvislosti s poskytnutím podpory z veřejných prostředků Zákaz zcizení nebo zatížení Jiné riziko - 2 -
Vyhodnocení aktuálního nabývacího titulu Typ Kupní cena 0 Datum Vyhodnocení není předmětem převodu Komentář k vadám Vyhodnocení předchozího nabývacího titulu Typ Kupní cena 0 Datum Vyhodnocení nebyl předložen Komentář k vadám Podklady Výpis z katastru nemovitostí LV č. 12280, vyhotovil odhadce - dálkový přístup do KN 30.12.2016. Snímek kat. mapy pro k.ú. Cheb, vyhotovil Katastrální úřad pro Karlovarský kraj, Katastrální pracoviště Cheb 14.12.2016. Datum předání kompletních podkladů 20.2.2017 Přílohy Výpis z katastru nemovitostí LV č. 12280, vyhotovil odhadce - dálkový přístup do KN 30.12.2016. Snímek kat. mapy pro k.ú. Cheb, vyhotovil Katastrální úřad pro Karlovarský kraj, Katastrální pracoviště Cheb 14.12.2016. Místopis Poloha a význam obce v rámci ČR a regionu nemovitost - bytová jednotka je umístěna v samostatně stojícím bytovém domě v širším centru obce Cheb v blízkosti vlakového nádraží. Cheb je významným městem regionu Umístění v obci, dopravní dostupnost, občanská vybavenost,... Umístění v obci širší centrum obce Okolní zástavba sídlištní zástavba Dopravní dostupnost - MHD - trolejbus,oibč. vybavenost úplná v dosahu MHD Informace o nemovitosti Bytová jednotka 2+1 umístěná v 6.NP bytového domu Přístup a příjezd k nemovitostem přímo z veřejné komunikace parc.č. 1618/17 ve vlastnictví obce. Přístupová komunikace Přístup a příjezd k nemovitostem je po zpevněné komunikaci. Povrch: asfaltový. Příjezdová komunikace nevykazuje závady. Popis nemovitosti Byt se nachází v 6.NP Počet NP domu celkem 14 Počet podlaží bytu 1 Velikost bytu 2 + 1 Výtah Ano Orientace oken Bytová jednotka je v současném stavu běžně uživatelná a obyvatelná Ano Technický stav Technický stav domu průměrný Stáří stavby [roky] 40 panelový dům bezž výrazné rekonstrukce Technický stav jednotky Opotřebení odhadem % 40 technický stav jednotky není znám - předpokládá se standardní provedení původní Minulé rekonstrukce Budova bez rekonstrukce Konstrukce Rozsah Rok provedení Okna plastová Popis provedení budovy / jednotky Konstrukce Provedení Konstrukce Provedení základy a zemní práce z armovaného betonu svislé konstrukce samonosný panelový systém v tloušťce 25 cm vodorovné konstrukce, stropy betonové montované konstrukce střechy plochá střecha - 3 -
krytina střech živičná klempířské pozinkované konstrukce úpravy vnitřních vápenná omítka štuková úpravy vnějších omítka vápenná hladká povrchů povrchů vnitřní obklady není známo schody teracové dveře a vrata není známo okna plastová s dvojsklem povrch podlah není známo vytápění dálkové elektroinstalace vč. není známo vnitřní vodovod není známo bleskosvodu vnitřní kanalizace ano vnitřní plynovod není známo ohřev teplé vody dálkový ost.vnitř.vybavení (výtahy, VZT,EPS a pod.) nákladní výtah, domácí telefon, rozvody antén, požární hydrant Počet koupelen 1 Počet kuchyní 1 Vybavení koupelny Vybavení kuchyně není známo není známo Vybavení kuchyně součástí obvyklé ceny Ano Při ocenění nemovitostí pro účely zřízení zástavního práva, není vybavení kuchyně součástí obvyklé ceny Počet samostatných WC 1 1.NP bytu - výčet místností plocha koeficient KZp započit. plocha kuchyně 12.34 m 2 1.0 12.34 m 2 obývací pokoj 16.11 m 2 1.0 16.11 m 2 ložnice 10.10 m 2 1.0 10.10 m 2 šatna 2.41 m 2 1.0 2.41 m 2 koupelna 2.40 m 2 1.0 2.40 m 2 WC 0.90 m 2 1.0 0.90 m 2 lodžie 6.68 m 2 0.5 3.34 m 2 sklep 1.05 m 2 0.5 0.53 m 2 Součet ploch za podlaží 51.99 m 2 48.13 m 2-4 -
Srovnávací metoda 1. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce nabídky: S - reality Konstrukční provedení Stavba montovaná Byt se nachází v 4.NP Počet NP domu celkem 6 Počet podlaží bytu 1 Velikost bytu 3 + 1 Výtah Ano Podlahová plocha 79.0 m 2 Cena za nemovitost 850 000 Kč 10 800 Kč/m 2 Redukce ceny 5 % Redukovaná cena 808000 Kč 10200 Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou BJ Cheb, Májová ul., původní provedení, dům nezateplen, výměra bytu 77 m2, sklep 4 m2, započ. plocha 79 m2. Oceňovaný byt má výrazně menší výměru, ostatní je srovnatelné 2. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce nabídky: S - reality Konstrukční provedení Stavba montovaná Byt se nachází v 3.NP Počet NP domu celkem 8 Počet podlaží bytu 1 Velikost bytu 3 + 1 Výtah Ano Podlahová plocha 71.0 m 2 Cena za nemovitost 770 000 Kč 10 800 Kč/m 2 Redukce ceny 5 % Redukovaná cena 732000 Kč 10300 Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou BJ Cheb, Dvořákova ul., po část. rekonstrukci, dům zateplen, výměra bytu 67 m2, lodžie 6 m2, sklep 2 m2, započ. plocha 71 m2. Oceňovaný byt má výrazně menší výměru,je v horším techn. stavu, ostatní je srovnatelné 3. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce nabídky: S - reality Konstrukční provedení Stavba montovaná Byt se nachází v 9.NP Počet NP domu celkem 9 Počet podlaží bytu 1-5 -
Velikost bytu 2 + 1 Výtah Podlahová plocha 59.0 m 2 Cena za nemovitost 790 000 Kč 13 400 Kč/m 2 Redukce ceny 5 % Redukovaná cena 751000 Kč 12700 Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou BJ Cheb, B. Němcové ul., původní provedení, dům zateplen, výměra bytu 58 m2, sklep 2 m2, započ. plocha 59 m2, garáž. Oceňovaný byt má menší výměru,nemá garáž, ostatní je srovnatelné Vyhodnocení srovnávací metody Rozpětí redukovaných cen 10 200-12 700 Kč/m 2 732 000-808 000 Kč Stanovená cena za 1m 2 v oceňované nemovitosti 11500 Kč/m 2 Prohlídka nebyla umožněna, předpokládá se standardní původní provedení. Byt je srovnatelný ve většině ukazatelů, nemá garáž, má menší výměru ( vyšší ukazatel). Vzhledem k těmto skutečnostem stanovuji ukazatel užitné plochy cca v polovině rozpětí redukovaných ukazatelů Obvyklá cena práv spojených s nemovitostmi ve smyslu 336 OSŘ : Práva - nejsou známa Kč 0.00 Obvyklá cena závad spojených s nemovitostmi ve smyslu 336 OSŘ : Závady věcné břemeno Kč 0.00 Pozn. Znalec prohlašuje, že mu ze strany povinného nebyla předložena žádná nájemní smlouva ani jiná smlouva Vypracoval Licence číslo 0091 Ing. Balihar Jan Fr. Liszta 49 323 22 Plzeň podpis - 6 -