Ing. Michal Sirový, Jírovcova 1621/19, 370 01 České Budějovice tel. : + 420 603 77 603 1 mail.: info@posudkyodhady.cz www.posudkyodhady.cz ZNALECKÝ POSUDEK č. 2341 186/13 - o stanovení obvyklé ceny nemovitostí tj. bytové jednotky č.p/č.j. 1297/23 vel. 2+kk v 7. nadzemním podlaží / 6.patře / v objektu bydlení č.p. 1297 v části obce České Budějovice 2 v ulici M. Chlajna s příslušenstvím a s podílem na společných částech domu a pozemku parcela č. 2061/729 zastavěná plocha a nádvoří ve výši id. 4169/206760 zapsané na LV č. 6434 resp. budova č.p. 1297 a pozemek parcela č. 2061/729 na LV č. 6407 pro katastrální území České Budějovice 2 a obec České Budějovice a evidované u Katastrálního úřadu pro Jihočeský kraj, Katastrální pracoviště České Budějovice Objednatel posudku : EURODRAŽBY.CZ a.s., Čimická 780/61 181 00 Praha 8 IČO : 250 23 217 č.j. 666/2013-N Účel posudku : Zjištění obvyklé ceny nemovitostí pro Posudek vypracoval : Datum místního šetření : 19.12.2013 Zohlednění stavu ke dni : 19.12.2013 Datum, ke kterému je provedeno ocenění : 19.12.2013 Použitý oceňovací předpis : Zvláštní požadavky objednatele: nejsou V Českých Budějovicích dne 29.12.2013 nedobrovolnou dražbu Ing. Michal Sirový, znalec Jírovcova 1621/19, 370 01 České Budějovice Vyhláška MF č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č.456/2008 Sb., č.460/2009 Sb., č.364/2010 Sb., č.387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb. o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. ve znění pozdějších předpisů ( oceňovací vyhláška ) Tento znalecký posudek obsahuje 21 stran včetně příloh a znalecké doložky a předává se ve dvou vyhotoveních. Jedno vyhotovení archivuje znalec.
2 1. NÁLEZ Podklady pro vypracování posudku Pro vypracování posudku byly použity následující podklady : 1.1.1 Objednávka písemná EURODRAŽBY.CZ a.s., Čimická 780/61, Praha 8 pan Jan Mikloško ze dne 2.12.2013 s předáním podkladů mailem č.j. 666/2013-N. 1.1.2 Výpis z katastru nemovitostí ze dne 28.11.2013 vyhotovený dálkovým přístupem, LV 6434 A: Vlastník bytové jednotky : 1. Pavlíčková Marie, M. Chlajna 1297/12, České Budějovice 2, 370 05 1/1 B : Nemovitosti : - bytová jednotka č. 1297/23 v bytovém domě č.p. 1297 na parcele č. 2061/729 zastavěná plocha a nádvoří, spoluvlastnický podíl id. 4169/206760 C : Omezení vlastnického práva : viz příloha č. 2 D : Jiné zápisy : bez zápisu E : Nabývací tituly : viz příloha č. 2 vše v k.ú. České Budějovice 2 a v obci České Budějovice viz příloha č. 2 1.1.3 Kopie katastrální mapy vyhotovená znalcem na internetovém katastru nemovitostí dne 19.12.2013 viz příloha č. 3 1.1.4 Projektová dokumentace - nebyla předložena 1.1.5 Kolaudační rozhodnutí - nebylo předloženo 1.1.6 Místní šetření - proběhlo na místě samém dne 19.12.2013 za účasti znalce. Vlastník ani zástupce vlastníka se na místní šetření nedostavil. Znalci nebylo umožněno provést vnitřní prohlídku oceňovaného bytu. Výměra bytové jednotky byla stanovena znalcem s ohledem na spoluvlastnický podíl k budově. 1.1.7 Fotodokumentace - provedena znalcem při místním šetření viz příloha č. 1 1.1.8 Konzultace u místních realitních kanceláří ve věci zjištění současného trhu s obdobnými byty v uvedené lokalitě. 1.1.9 Internet zjištění stávajících nabídek družstevních bytů a bytů v osobním vlastnictví na realitních serverech v oceňované lokalitě. Realitní servery www.sreality.cz, www.prolux.cz, www.jihočeskéreality.cz apod. 1.1.10 Odborná publikace Teorie oceňování nemovitostí od Prof. Ing. Alberta Bradáče CSc vydaná v nakladatelství CERM Brno 1.1.11 Metodika oceňování nemovitostí vypracoval VUT Brno - Ústav soudního inženýrství Brno 1.1.12 Vyhláška MF č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů ve znění pozdějších předpisů ( oceňovací vyhláška ) 1.2 Popis oceňovaného areálu Bytová jednotka č.p./č.j. 1297/23 se nachází v 6. patře / 7. nadzemním podlaží / bytového domu č. 1297 v části obce České Budějovice 2 v ulici M. Chlajna severozápadně od centra města České Budějovice v lokalitě místního sídliště Máj zastavěné převážně bytovými panelovými a několika objekty občanské vybavenosti.
3 Přístup zajišťuje místní zpevněná asfaltová komunikace. Dům je bezprostředně napojen na veřejné rozvody inženýrských sítí elektro, vodovod, kanalizace, teplovod a slaboproud. Společně s bytovou jednotkou č.p./č.j. 1297/23 je oceňován i spoluvlastnický podíl na společných částech domu a pozemku parcela č. 2061/729 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 365 m2 ve výši id. 4169/206760. Bytová jednotka je ke dni ocenění užívaná vlastníkem k trvalému bydlení. Technický stav bytové jednotky nebylo možno ověřit, technický stav budovy č.p. 1297 je dobrý, patrná je pravidelná běžná údržba. Oceňovaný pozemek parcela č. 2061/729 zastavěná plocha a nádvoří tvoří zastavěnou plochu objektu. Pozemek je zatížen běžným hlukem a prachem od okolní dopravy. Město České Budějovice nemá zpracovánu cenovou mapu stavebních pozemků. Ocenění je provedeno podle skutečností zjištěných v den zaměření a prohlídky nemovitostí tj. účelu užívání, použité konstrukce, rozsahu prováděné běžné údržby, stáří, vybavení, způsobu provedení a předpokládané životnosti s tím, že stav bytového domu a bytové jednotky vč. příslušenství je znalcem zohledněn ke dni místního šetření tj. 19.12.2013. Stav konstrukcí zakrytých a stáří nemovitostí jsou převzaty z ústní informace souseda povinného, předaných písemných podkladů a doplněny vlastním odborným odhadem znalce. Následně se ocenění provede dle obecně platných zásad v souladu s vyhláškou MF č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů ve znění pozdějších předpisů ( oceňovací vyhláška ). POZNÁMKA : Znalci nebylo vlastníkem oceňovaných nemovitostí umožněno provést prohlídku vnitřních prostor bytu, ani nebyly znalci předány požadované podklady potřebné pro výpočet ( např. evidenční list bytu, prohlášení vlastníka ). K místnímu šetření svolanému na den 19.12.2013 v 9:00 hod. se vlastník ani zástupce vlastníka oceňovaných nemovitostí nedostavil. Ocenění je tudíž provedeno na základě vnějšího ohledání oceňovaných nemovitostí z veřejně přístupného prostoru a z dostupných podkladů. 2. POSUDEK - OCENĚNÍ NEMOVITOSTÍ Přehled ocenění : 1. Věcná hodnota ( časová cena ) 1.1 Bytová jednotka č.p./č.j. 1297/23 1.2 Pozemek parcela č. 2061/729 / indexová metoda / 2. Výnosová hodnota bytu č.p./č.j. 1297/23 3. Komparativní /porovnávací /metoda zjištění ceny bytu č.p./č.j 1297/23 4. Rekapitulace a závěr
4 1. Věcná hodnota ( časová cena ) Metodika stanovení časové ceny Časovou cenou se rozumí cena, za kterou je možno nemovitosti pořídit / postavit/ v cenové úrovni k datu ocenění / tzn. reprodukční výchozí cena/, snížená u staveb o přiměřené opotřebení. Vzhledem k tomu, že podle provedených porovnání cena stanovená podle cenového předpisu ( dle vyhl. č. 3/2008 Sb. ve znění novel č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb. s koeficientem indexu cen staveb ke dni odhadu ) v současné době odpovídá nákladům na postavení staveb, jsou u staveb převzaty ceny zjištěné výše podle cenového předpisu, bez koeficientu prodejnosti Kp a koeficientu polohového K 5. 1.1 Bytová jednotka č.p./č.j. 1297/23 1.1.1 Popis Budova, ve které se nachází oceňovaný byt, je nepodsklepená, s devíti nadzemními podlažími ( 1. nadzemní podlaží je technické ) se čtyřmi byty na každém dalším nadzemním podlaží. Objekt má jednu sekci s jedním hlavním vchodem a celkem s třiceti dvěma byty. V 1.nadzemním podlaží jsou společné prostory a sklepy. Oceňovaný byt vel. 2+kk ( velikost bytu byla sdělena znalci vlastníkem sousedního bytu ) leží ve 7. nadzemním podlaží ( 6. patře ), má předsíň, halu, 2x pokoj tz toho jeden s kuchyňskou linkou, koupelnu s WC v instalačním jádře a lodžii. Mimo byt je v 1.nadzemním podlaží jako příslušenství jedna sklepní kóje. Základy : železobetonové pasy s izolací proti zemní vlhkosti Nosná konstrukce svislá : panelový železobetonový konstrukční systém Nosná konstrukce vodorovná : panelový železobetonový konstrukční systém Izolace : provedena svislá i vodorovná Vnější povrchy obvodových stěn : zateplovací systém Střecha : plochá Střešní krytina : živičná krytina svařovaná vícevrstvá Oplechování : z pozinkovaného plechu Bleskosvod : je instalován Výtah : osobní Napojení na přípojky : elektro, kanalizace, vodovod, teplovod vše bezprostředně Technický stav budovy : Technický stav budovy odpovídá svému stáří a prováděné běžné údržbě, všechny prvky dlouhodobé životnosti a většina prvků krátkodobé životnosti jsou původní. V průběhu životnosti byly některé prvky krátkodobé životnosti vyměněny např. nová jsou provedena okna, střešní krytina, stoupačky a zateplení. Technický stav bytové jednotky není znalci znám, předpokládán je průměrný technický stav. Stáří ke dni ocenění - 1987-2013 = 26 let Popis vybavení 1.NP Obvodové zdivo : panelový železobetonový konstrukční systém Vnitřní úprava stěn : vápenná omítka štuková
5 Strop : panelový železobetonový konstrukční systém Podlaha : keramická dlažba, cementový potěr Schodiště : prefa s povrchem z teraca Okna : plastová zdvojená Dveře : plastová a ocelová plné i prosklené Vrata : neosazena El. instalace : světelná 220 V, pojistkové automaty Vytápění : centrální dálkové topení Rozvod vody : teplé i studené Zdroj teplé vody : nevyskytuje se Kuchyňské vybavení : nevyskytuje se Vybavení bytové jednotky č.p./č.j. 1297/23 předpokládané znalcem Obvodové zdivo : panelový železobetonový konstrukční systém Vnitřní úprava stěn : vápenná omítka štuková Strop : panelový železobetonový konstrukční systém Podlaha : laminátová plovoucí či PVC Okna : plastová zdvojená Dveře : hladké El. instalace : světelná 220 V, pojistkové automaty Vytápění : centrální dálkové topení Rozvod vody : teplé i studené Zdroj teplé vody : z centrálního zdroje Sanitární zařízení : instalační jádro s umyvadlem, vanou a splachovacím záchodem, zda je jádro vyzděné nebo prefabrikované z umělohmotných desek nebylo znalcem zjištěno Kuchyňské vybavení : linka, dřez a sporák Výměry pro ocenění Výměry jednotlivých místností bytu nebylo možno změřit a výměra nebyla sdělena ani vlastníkem. Dle informací souseda se výměra bytu skládá z prostorů vlastního bytu, ze sklepní kóje umístěné mimo byt a z lodžie. Podlahová plocha bytu vychází dle předpokladu znalce ze spoluvlastnického podílu k společných částech domu id. 4169/206760 tj. 41,69 m2. Do této výměry není započtena plocha sklepní kóje ani plocha lodžie. Tyto plochy budou k podlahové ploše vlastní bytové jednotky připočteny pro přepočtu dle přílohy č. 1 oceňovací vyhlášky. Podlahová plocha místností se zkosenými stropy, je-li v místě zkosení výška menší než 2 m, je ve výpočtu zohledněna koef. 0,80. Podlahová plocha sklepa či komor mimo byt, je-li místností, je ve výpočtu zohledněna koef. 0,80. Zde použito i u začleněné podlahové plochy garáže, která je užívána jako příslušenství bytu. Podlahová plocha sklepní kóje, není-li místností, je ve výpočtu zohledněna koef. 0,10. Podlahová plocha balkonu, terasy a pavlačí je ve výpočtu zohledněna koef. 0,17. Podlahová plocha bytu m 2 41,69 Podlahová plocha místností se zkosenými stropy x koeficient 0,80 m 2 0,00
6 Podlahová plocha sklepa je-li místností x koeficient 0,80 m 2 0,00 Podlahová plocha sklepní kóje ( odhad ) x koeficient 0,10 m 2 1,20 * 0,10 = 0,12 Podlahová plocha terasy, balkonu x koeficient 0,17 m 2 0,00 Podlahová plocha lodžie ( odhad ) x koeficient 1,00 m 2 3,50 * 1,00 = 3,50 Podlahová plocha bytu pro výpočet m 2 45,31 1.1.3 Koeficienty Byt podle 13 a přílohy č. 2 vyhlášky - byt v domech typových vícebytových typ J ( 1.NP až 9. NP, rovná střecha ) ZC 8 020,-Kč/m 2 Podlahová plocha bytu PP m 2 45,31 Koeficient druhu konstrukce ( příloha č. 4 vyhlášky ) K1 1,037 Koeficient polohový ( příloha č. 13 vyhlášky ) K5 1,00 Koeficient změny cen staveb k CÚ 94 ( příloha č. 38 vyhlášky ) Ki 2,131 Koeficient prodejnosti ( příloha č. 39 vyhlášky ) neuplatněn Kp 1,000 Koeficient vybavení stavby S = standardní provedení, CH = chybí, P = podstandardní, N = nadstandardní Pol.č. Konstrukce a vybavení Provedení Standard Podíl příl. č.14 Upravený podíl 1 Základy Betonové pasy s izolací S 0.05400 0.05400 2 Svislé konstrukce Montované ŽB plošné S 0.18200 0.18200 3 Stropy Montované ŽB S 0.08400 0.08400 4 Zastřešení Montované ŽB S 0.04900 0.04900 5 Krytiny střech Natavované asfaltové pásy S 0.02300 0.02300 6 Klempířské konstrukce Kompletní z pozinku S 0.00700 0.00700 7 Úprava vnitřních povrchů Omítky stříkané jednovrstvé S 0.05700 0.05700 8 Úprava vnějších povrchů Zateplovací systém N 0.02900 0.04466 9 Vnitřní obklady keramické Běžné keramické obklady S 0.01300 0.01300 10 Schody Prefa s povrchem z teraca S 0.02900 0.02900 11 Dveře hladké S 0.03300 0.03300 12 Vrata Neuvažuje se - - - 13 Okna Plastová zdvojená S 0.05300 0.05300 14 Povrchy podlah Plovoucí laminátové a PVC S 0.03000 0.03000 15 Vytápění Ústřední s radiátory S 0.04800 0.04800 16 Elektroinstalace 220 V, poj. automaty S 0.05100 0.05100 17 Bleskosvod Instalován S 0.00400 0.00400 18 Vnitřní vodovod Studená i teplá voda S 0.03200 0.03200 19 Vnitřní kanalizace Instalována S 0.03100 0.03100 20 Vnitřní plynovod Nevyskytuje se CH 0.00400 0.00000 21 Ohřev teplé vody Centrální ohřev S 0.02200 0.02200 22 Vybavení kuchyní Linka, dřez a sporák S 0.01900 0.01900 23 Vnitřní hygienická zařízení WC, umyvadlo, vana S 0.03900 0.03900 24 Výtahy Ano S 0.01300 0.01300 25 Ostatní Větrák,STA, zvonek, schránky S 0.05700 0.05700 26 Instalační jádro Provedeno S 0.03700 0.03700 Na Konstrukce navíc Nevyskytuje se CH 0.00000 0.00000 CELKEM 1.00000 1.01166 Koeficient vybavení stavby ( z výpočtu výše ) K 4 1.01166 Základní cena upravená ZC x K1 x K4 x K5 x Ki x Kp Kč / m 2 ZCU 17 929,62
7 1.1.4 Stáří a opotřebení Bytový dům byl postaven na konci 80. let minulého století. Běžná údržba je prováděna pravidelně. Při místním šetření nebyly znalcem zjištěny žádné zjevné vady či poruchy ve společných částech domu, technický stav bytové jednotky není znalci znám. Pro výpočet opotřebení byla znalcem použita lineární metoda výpočtu opotřebení s tím že byla znalcem stanovena další životnost objektu na základě odborného odhadu znalce. Rok odhadu 2013 Rok kolaudace / začátek užívání / 1987 Stáří Předpokládaná další životnost Celková životnost 26 let 74 let 100 let Procento ročního opotřebení 1,00 % Opotřebení 26,00 % 1.1.5 Výpočet ceny Základní cena ZC Kč / m 2 8 020,00 Základní cena upravená ZCU Kč / m 2 17 929,62 Podlahová plocha bytu včetně příslušenství PP m 2 45,31 Výchozí cena objektu CN = ZCU x PP Kč 812 391,21 Opotřebení 26,00 % - 211 221,71 Cena časová bytu č.p./č.j. 1297/23 ke dni odhadu Kč 601 169,50 1.2 Parcela č. 2061/729 zastavěná plocha a nádvoří 1.2.1 Metodika výpočtu ceny pozemku Cena pozemku se zjistí tzv. indexovou metodou tzn. Porovnáním srovnávacího ( pozemek o známé ceně a výměře ) a oceňovaného pozemku na základě indexů ( koeficientů ), které se mezi sebou pronásobí a výsledným indexem se násobí cena srovnávacího pozemku. 1.2.2 Výpočet ceny pozemku indexovou metodou Výše uvedený pozemek parcela č. 2061/729 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 365 m2 je zastavěna bytovým domem č.p. 1297. Srovnávací pozemek je nabízen k prodeji a leží v části obce Suché Vrbné. Dle platného územního plánu je pozemek určen pro bytovou výstavbu. Inženýrské sítě jsou na hranici pozemku. Pozemek je nabízen za cenu 1 600,- Kč/m2. Z důvodu zatím nerealizovaného převodu je nabídková cena korigována koeficientem 0,90 tj. cena pozemku uvažovaná ve výpočtu je ve výši 1 440,- Kč/m2. ocenění pozemku indexovou porovnávací metodou a) srovnávací pozemek ( známá cena a výměra ) Poloha srovnávacího pozemku Popis srovnávacího pozemku město České Budějovice, okraj části Suché Vrbné, smíšená zástavba, nedaleko železniční trať, převažuje funkce bydlení Stavební pozemek pro výstavbu bytovou výstavbu, rovinatý pozemek, zpevněný příjezd, IS na pozemku vč. zemního plynu
8 Výměra srovnávacího pozemku VS m2 3051 Cena srovnávacího pozemku CS Kč 4 393 440,00 Jednotková cena srovnávacího pozemku JCS = CS/VS Kč/m2 1 440,00 Koeficienty pro výpočet indexu A Územní struktura Okrajová část části obce Suché Vrbné, převažuje 1.00 bytová výstavba B Typ stavebního pozemku Stavebně připravený vč. zemního plynu 1.50 C Třída velikosti obce 50 až 100 tisíc obyvatel 1.00 D Obchodní resp. průmysl. poloha Městská lokalita 1.40 E Územní připravenost, infrastr. Střední + 0.75 F Speciální charakteristiky Nejsou 1.00 Celkový index srovnávacího pozemku Is = A x B x C x D x E x F - 1.575 b) oceňovaný pozemek Poloha oceňovaného pozemku město České Budějovice, část obce Čtyři Dvory, smíšená zástavba, občanská vybavenost v místě Popis oceňovaného pozemku rovinatý, zastavěný stavbou bytového domu, zpevněný příjezd, všechny inženýrské sítě vč. zemního plynu u pozemku Výměra oceňovaného pozemku m2 365 Koeficienty pro výpočet indexu A Územní struktura Část obce Čtyři Dvory, smíšená zástavba 1.20 obytné domy a občanská vybavenost B Typ stavebního pozemku Stavebně připravený vč. zemního plynu 1.50 C Třída velikosti obce 50 až 100 tisíc obyvatel 1.00 D Obchodní resp. průmysl. poloha Městská lokalita 1.40 E Územní připravenost, infrastr. Střední + 0.75 F Speciální charakteristiky Nejsou 1.00 Celkový index srovnávacího pozemku Io = A x B x C x D x E x F - 1.89 Poměr indexů Pi = Io/Is - 1.20 Jednotková cena oceńovaného pozemku JCC = JCS x Pi Kč/m2 1 728,00 Cena oceňovaného pozemku Kč 630 720,00 Spoluvlastnický podíl oceňovaného pozemku 4169/206760 Cena pozemku č. 2061/729 ke dni odhadu Kč 12 720,00 Rekapitulace časové a reprodukční ceny oceňovaných nemovitostí Stavba / zaokrouhleno / Časová cena Opotřebení Reprodukční cena Byt č.p./č.j. 1297/23 601 170,- Kč 26,00 % 812 390,- Kč Podíl parcely č. 2061/729 12 720,- Kč - 12 720,- Kč celkem 613 890,- Kč 825 110,- Kč
9 2. Výnosová hodnota 2.1 Metodika ocenění výnosovou hodnotou Výnosová hodnota je součtem diskontovaných příjmů, které je možno v budoucnu v daném místě očekávat při přiměřeném pronajmutí nemovitosti, po odečtení výdajů nutných k dosažení těchto příjmů. Znalcem nebylo zjištěno, zda je oceňovaný byt pronajat, proto bylo pro výpočet výnosové hodnoty stanoveno možné nájemné znalcem na základě odborného odhadu znalce ve výši 1 400,- Kč/m2/rok. 2.2 Výpočet výnosové hodnoty Výnosové ocenění konstantní příjmy po dlouhou dobu, věčná renta objekt Příjmy z nájemného Nájemné ročně předpoklad v daném místě, objekt dokončený Byt č. 1297/23 výměra m2 45,31 Nájemné Kč/m2/r 1 400,00 Celkem příjem z nájemného ročně Kč 63 434,00 Korekce nájemného z důvodu možného nepronajmutí v celé délce % pronájmu 85 Celkem příjem z nájemného ročně po redukci Kč 53 919,00 Výdaje na dosažení příjmů Podklady pro výpočet výdajů Reprodukční cena bytu vč. příslušenství /zaokrouhleno/ RC ( Kč ) 812 390,00 Časová cena bytu včetně příslušenství /zaokrouhleno/ ČC ( Kč ) 601 170,00 Předpokládaná doba kapitalizace pro amortizaci T ( roků ) 30 Stáří stavby S ( roků ) 26 Celková životnost Z ( roků ) 100 Opotřebení A ( % ) 26,00 Předpokládané roční procento na údržbu a opravy % z RC 0,70 Míra kapitalizace roční pro výpočet amortizace u ( % ) 3,00 Úročitel pro výpočet amortizace q ( - ) 1,03 Výpočet výdajů Daň z nemovitostí / dle výpočtu provedeného znalcem / Kč/rok 500,- Pojištění nemovitostí / 0.0010 x RC / Kč/rok 812,- Průměrné roční náklady na běžnou údržbu a opravy / 0.0070 x RC / Kč/rok 5 687,- Správa nemovitostí Kč/rok 1 200,- Průměrné kapitalizované roční odpisy výpočtem ( ČC x i )/( q) T - 1 Kč/rok 12 636,- Jiné náklady Kč 0,- Roční nájemné z pozemku Kč 0,- Celkem výdaje ročně Kč 20 835,- Výpočet čistého ročního nájemného Příjmy ročně celkem Kč 53 919,- Výdaje ročně celkem Kč 20 835,- Čisté roční nájemné Kč 33 084,-
10 Výpočet výnosové hodnoty Předpoklad dlouhodobých konstantních příjmů z nájemného? ano Výpočet věčnou rentou Čisté roční nájemné Kč 33 084,- Míra kapitalizace pro výpočet výnosové hodnoty % 6,00 Výnosová hodnota před provedením opravy a bez provize Kč 551 393,- Odpočet nákladů na opravu pro znovuzprovoznění Kč 0,- Výnosová hodnota v současném stavu / zaokrouhleno / Kč 551 390,- 3. Komparativní ( porovnávací ) metoda zjištění ceny bytu č.p./č.j. 1297/23 3.1 Metodika ocenění porovnávací indexovou metodou Ocenění porovnávací metodou bylo znalcem provedeno na základě porovnání podobných bytů jako celek. Srovnání je provedeno na základě základních kritérií, které bezprostředně ovlivňují výslednou tržní cenu. Následně znalec provedl výběr srovnávacích objektů jednak ze své databáze a jednak z nabídky realitních kanceláří uveřejněných ke dni odhadu na internetu na serveru SREALITY.cz a Jiho.ceskereality.cz. Porovnávací kriteria : - poloha nemovitosti - velikost nemovitosti - forma vlastnictví - příslušenství nemovitosti - technický stav nemovitosti - korekce pramene ceny Výpočet je zpracován v níže uvedené tabulce, stručný popis srovnatelných bytových jednotek je uveden níže ( text u jednotlivých nabídek je doslovně převzat z jednotlivých inzerátů ) : Srovnávací objekt č. 1 Byt 2+kk v družstevním vlastnictví v Českých Budějovicích Lokalita : sídliště Máj, ulice V. Volfa
11 Prodej bytu o dispozici 2+kk s balkonem v 6. patře kompletně rekonstruovaného panelového domu v klidné části ulice V. Volfa na sídlišti Máj. Byt po kompletní rekonstrukci - plovoucí podlahy, dlažby, nová kuchyňská linka s elektrospotřebiči, nová koupelna, WC atd.). K bytu náleží sklepní kóje. Nízké náklady. Veškerá občanská vybavenost v místě. Podlaží : 7 Technický stav bytu : velmi dobrý po rekonstrukci Podlahová plocha bytu : 46 m2 vč. lodžie Nabídková cena : 850 000,- Kč Srovnávací objekt č. 2 Byt 2+kk v družstevním vlastnictví v Českých Budějovicích Lokalita : sídliště Máj, ulice M. Chajna Družstevní byt 2+kk ve 3. patře zatepleného panelového domu s výtahem. Byt je v původním udržovaném stavu. K dispozici jsou dvě neprůchozí místnosti ( 9,66 m2 a 20,18m2 ). V předsíni jsou vestavěné skříně. V koupelně je větší sprchová vana, vhodná i pro koupání malých dětí. V bytě jsou kvalitní dřevěná eurookna s žaluziemi a novými parapety. Orientace oken je na východ. Byt je v blízkosti lesa, u konečné stanice MHD ul. Ant. Barcala. Na podlahách je linoleum. V bytě zůstává kuchyňská linka. Před domem je velké parkoviště, mateřská i základní škola. K bytu náleží sklep o velikosti 1,99 m2, k dispozici je v domě kočárkárna, kolárna a také sušárna. Podlaží : 4 Technický stav bytu : průměrný Podlahová plocha bytu : 41 m2 vč. sklepní kóje Nabídková cena : 850 000,- Kč Srovnávací objekt č. 3 Byt 3+1 v družstevním vlastnictví v Českých Budějovicích
12 Lokalita : sídliště Máj, ulice M. Chajna Družstevní byt 2+kk na okraji města České Budějovice, na ulici M. Chlajna. Byt se nachází ve dvanáctém patře dvanáctipatrového panelového domu s výtahem, obytná plocha činí 42 m2. V bytě jsou nová plastová okna, dům je zateplený. Po vstupu se ocitneme v chodbě, ze které se dále vchází do jednotlivých místností. K dispozici je obývací pokoj s kuchyňským koutem, ložnice, koupelna se sprchovým koutem a samostatná toaleta. Majitelé v bytě ponechají kompletní vybavení. Vytápění je dálkové s rozvody ústředního topení. Voda je k dispozici obecní, odpady jsou svedeny do kanalizace. K bytu náleží sklepní kóje. V blízkosti domu se nachází kompletní občanská vybavenost. Technický stav bytu : dobrý Podlaží : 6 Podlahová plocha bytu : 42 m2 vč. sklepní kóje Nabídková cena : 899 000,- Kč Porovnání bytových jednotek Zjištění ceny porovnáním nemovitostí jako celku list 1 Č. Obec / Lokalita Velikost /Počet místností Příslušenství / Garáž Pozemek ( m2 ) Jiné / stav Oce ň. obj Bytová jednotka panelový dům obec České Budějovice, část města Čtyři Dvory, ulice M. Chlajna 2+kk 41 m2 + lodžie a sklepní kóje průměr / ne - předpokládán průměrný stav ( 1 ) ( 2 ) ( 3 ) ( 4 ) ( 5 ) ( 6 ) 1 Bytová jednotka panelový dům obec České Budějovice, část města Čtyři Dvory, ulice V. Volfa 2+kk 46 m2 vč.lodžie a sklepní kóje průměr / ne - velmi dobrý po rekonstrukci 2 Bytová jednotka panelový dům obec České Budějovice, část města Čtyři Dvory, ulice M. Chlajna 2+kk 41 m2 vč.sklepní kóje průměr / ne - průměr, původní jádro 3 Bytová jednotka panelový dům obec České Budějovice, část města Čtyři Dvory, ulice M. Chlajna 2+kk 42 m2 vč.sklepní kóje průměr / ne - dobrý
13 Č. Cena požadovaná / realizovaná Koef. redukc e na prame n ceny Kr Zjištění ceny porovnáním nemovitostí jako celku list 2 Cena po redukci na pramen ceny = ( 7 ) * ( 8 ) K 1 Poloh a K 2 Veliko st K 3 Prove dení a vybav ení K 4 Celkov ý stav K 5 Vliv pozem ku K 6 Úvaha a názor znalce Index odlišnosti Io (10 až 15) Cena oceňovaného objektu odvozená ze srovnávacího = ( 9 )/( 16 ) Kč ( 1 ) ( 7 ) ( 8 ) ( 9 ) ( 10 ) ( 11 ) ( 12 ) ( 13 ) ( 14 ) ( 15 ) ( 16 ) ( 17 ) 1 850 000 0,85 722 500 0,95 1,01 1,05 1,12 1,00 0,95 1,072 674 003,- 2 850 000 0,85 722 500 1,00 0,98 1,00 1,00 1,00 0,95 0,931 776 047,- 3 899 000 0,85 764 150 1,00 0,98 1,00 1,07 1,00 0,95 0,996 767 088,- Celkový průměr Kč 739 050,- Minimum Kč 674 003,- Maximum Kč 776 047,- K1 koeficient na úpravu polohy objektu ( kolikrát je u srovnávacího lepší než u oceňovaného / lepší > 1, horší < 1 / K2 koeficient úpravy na velikost objektu či areálu ( kolikrát je u srovnávacího lepší než u oceňovaného /lepší > 1, horší < 1/ K3 koeficient úpravy na provedení a vybavení staveb v areálu ( kolikrát je u srovnávacího lepší než u oceňovaného /lepší > 1, horší < 1/ K4 koeficient úpravy na celkový technický stav : / srovnávací objekt celkově lepší : K 4 > 1, horší < 1 / K5 koeficient úpravy na vliv pozemku velikost, vlastnictví : / srovnávací pozemek celkově lepší : K 5 > 1, horší < 1 / K6 koeficient úpravy dle odborné úvahy znalce : / analogicky : srovnávací objekt, kromě vlivu předchozích koeficientů ještě lepší : K 6 > 1, horší < 1 / Koeficient úpravy na pramen zjištěné ceny sloupec ( 8 ) : skutečná kupní cena : Kr = 1,00, u inzerce přiměřeně nižší Io Index odlišnosti Io = K1* K2 * K3 * K4 * K5 * K 6 U oceňovaného objektu se při přímém porovnání mezi objekty srovnávacími a oceńovaným uvažují všechny koeficienty rovny 1,0 4. Rekapitulace V níže uvedené tabulce jsou rekapitulovány jednotlivé ceny oceňovaného bytu vč. spoluvlastnických podílů ke společným částem domu č.p. 1297 a pozemku parcela č. 2061/729 ve výši id. 4169/206760 zjišťovaných různými metodami v rámci výpočtu znalcem. Oceňovaný byt leží na největším panelovém sídlišti ve městě České Budějovice s problémovými skupinami osob v sousedství bytu. o obdobné byty je v místě nižší zájem, o čemž svědčí nabídkové resp. prodejní ceny obdobných bytů. Pozitivem je kompletní infrastruktura a občanská vybavenost v místě a technický stav budovy č.p. 1297. Technický stav oceňované bytové jednotky nebylo možno ověřit. Výsledná obvyklá cena je stanovena znalcem na základě odborného odhadu, podkladů a zjištění a vychází z uvedených zjištěných cen oceňovaných nemovitostí.
14 Způsob ocenění / zaokrouhleno / Reprodukční cena Věcná hodnota / časová cena / Výnosová hodnota Cena zjištěná porovnávacím způsobem Obvyklá cena bytu č.p./č.j. 1297/23 vč. spoluvlastnických podílů dle odborného odhadu znalce cena 812 390,- Kč 613 890,- Kč 551 390,- Kč 739 050,- Kč 720 000,- Kč Závěr : 1. Obvyklá cena výše oceňovaných nemovitostí tj. bytové jednotky č.p/č.j. 1297/23 vel. 2+kk v 7. nadzemním podlaží / 6.patře / v objektu bydlení č.p. 1297 v části obce České Budějovice 2 v ulici M. Chlajna s příslušenstvím a s podílem na společných částech domu a pozemku parcela č. 2061/729 zastavěná plocha a nádvoří ve výši id. 4169/206760 zapsané na LV č. 6434 resp. budova č.p. 1297 a pozemek parcela č. 2061/729 na LV č. 6407 pro katastrální území České Budějovice 2 a obec České Budějovice a evidované u Katastrálního úřadu pro Jihočeský kraj, Katastrální pracoviště České Budějovice činí dle zjištění znalce ke dni ocenění slovy : sedmsetdvacettisíckorunřčeských 720 000,- Kč 2. Závady či jednotlivá práva, kromě omezení vlastnického práva vedeného v katastru nemovitostí, se dle zjištění znalce nevyskytují. v Českých Budějovicích 29.12.2013 Ing. Michal Sirový Příloha : 4x fotodokumentace 1x výpis z KN, LV č. 6434 1x kopie katastrální mapy
15 ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Předsedy krajského soudu v Českých Budějovicích ze dne 2.června 1999 č.j. Spr. 823/99 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady, zvláštní specializace oceňování nemovitostí. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 2341-186/13 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle přiložené likvidace na základě dokladu číslo 186/13. CERTIFIKÁT QEN Znalec je držitelem certifikátu QEN - expert v oboru ekonomika odvětví ceny a odhady nemovitostí vydaný Certifikačním orgánem Ústavu soudního inženýrství v Brně dne 25.6.2009 pod č.95/64/qen/2009-re. České Budějovice 29. prosince 2013 Ing. Michal Sirový
16 FOTODOKUMENTACE Pohled na čelní fasádu BD č.p. 1297 Pohled na zadní fasádu BD č.p. 1297
17 výtah se schodištěm vstupní dveře bytu č. 1297/23 ( uprostřed )