ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ ZP-8153 NEMOVITÁ VĚC: Ideální spoluvlastnický podíl ve výši 1/2 rd č.p. 358 s pozemky Katastrální údaje : Kraj Karlovarský, okres Karlovy Vary, obec Jáchymov, k.ú. Jáchymov Adresa nemovité věci: Palackého 358, 362 51 Jáchymov Vlastníci stavby: Martina Jelinková, Trávníky 997/75, 61300 Brno, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2 Josef Šindelář, Palackého 358, 362 51 Jáchymov, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2 Vlastníci pozemku: Martina Jelinková, Trávníky 997/75, 61300 Brno, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2 Josef Šindelář, Palackého 358, 362 51 Jáchymov, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2 OBJEDNAVATEL: Exekutorský úřad Praha 9, JUDr. Milan Suchánek Adresa objednavatele: Pod Pekárnami 245/10, 19000 Praha 9 ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: ÚČEL OCENĚNÍ: Znalecká společnost s.r.o. Palackého 715/15, 110 00 Praha 1 - Nové Město IČ: telefon: e-mail: DIČ: fax: Exekuční řízení 085 EX 6899/11 (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA 261 000 Kč Datum místního šetření: 20.2.2015 Stav ke dni : 20.2.2015 Počet stran: 10 Počet příloh: 13 Počet vyhotovení: 3 V Praze, dne 25.2.2015 Znalecká společnost s.r.o.
NÁLEZ Znalecký úkol Znaleckým úkolem je provést ocenění cenou obvyklou ideální podíl ve výši 1/2 stavby (budovy) č.p. 358, způsob využití: bydlení na pozemku st. parc. č. 535 ( zastavěná plocha a nádvoří ), pozemek parc.č. 603 ( zahrada ) v kat. území Jáchymov, obec Jáchymov, okres Karlovy Vary, zapsáno na LV 306. Ocenění je provedeno cenou obvyklou ve smyslu definice uvedené 2, odst. 1 a 3 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), ve znění pozdějších předpisů. 1) Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trh, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. 2) Jiným způsobem oceňování stanoveným tímto zákonem nebo na jeho základě je a) nákladový způsob, který vychází z nákladů, které by bylo nutno vynaložit na pořízení předmětu ocenění v místě ocenění a podle jeho stavu ke dni ocenění, b) výnosový způsob, který vychází z výnosu z předmětu ocenění skutečně dosahovaného nebo z výnosu, který lze z předmětu ocenění za daných podmínek obvykle získat a z kapitalizace tohoto výnosu (úrokové míry), c) porovnávací způsob, který vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji; je jím též ocenění věci odvozením z ceny jiné funkčně související věci, d) oceňování podle jmenovité hodnoty, které vychází z částky, na kterou předmět ocenění zní nebo která je jinak zřejmá, e) oceňování podle účetní hodnoty, které vychází ze způsobů oceňování stanovených na základě předpisů o účetnictví, f) oceňování podle kurzové hodnoty, které vychází z ceny předmětu ocenění zaznamenané ve stanoveném období na trhu, g) oceňování sjednanou cenou, kterou je cena předmětu ocenění sjednaná při jeho prodeji, popřípadě cena odvozená ze sjednaných cen. Přehled podkladů Usnesení soudního exekutora JUDr. Milana Suchánka ohledně ustanovení znaleckého ústavu a - 2 -
objednávka znaleckého posudku. Exekuční příkaz, který vydal dne 26.8.2013 Exekutorský úřad Praha 9, se sídlem Praha 9, Pod Pekárnami 245/10, ve kterém rozhodl o provedení exekuce prodejem nemovité věci povinné Jelinková Martina, Trávníky 997/75, Černá Pole ( Brno - sever ), 61300 Brno. Mapa okolí. Snímek katastrální mapy. Nabídky realitních kanceláří. Výpis z katastru nemovitostí. Fotodokumentace pořízena při prohlídce, zjištění skutečnosti a zaměření posudkem dotčené nemovité věci dne 20.2.2015. Literatura: Bradáč, A.: Teorie oceňování nemovitostí, Akademické nakladatelství CERM Brno, s.r.o., Brno 2008 Bradáč, A., Fiala, J., Hlavinková V.: Nemovitosti - oceňování a právní vztahy - 4. přepracované a doplněné vydání, LINDE, a.s. - Právnické a ekonomické nakladatelství Bohumily Hořínkové a Jana Tuláčka, Praha 2007 Bradáč, A., Krejčíř, P., Scholzová, V.: Úřední oceňování majetku 2013, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., Brno 2013 Bradáč, A., Kledus, M., Weigel, L.: Předpisy pro oceňování nemovitostí s komentářem díl IV., Akademické nakladatelství CERM Brno, s.r.o., Brno 2002 Dušek, D.: Základy oceňování nemovitostí, Vysoká škola ekonomická v Praze, Institut oceňování majetku, Praha 2011 Ort, P.: Oceňování nemovitostí na tržních principech, Bankovní institut Vysoká škola, Praha 2007 Zazvonil, Z.: Porovnávací hodnota nemovitostí, Nakladatelství EKOPRESS, Praha 2006 Zazvonil, Z.: Odhad hodnoty nemovitostí, Nakladatelství EKOPRESS, Praha 2012 Kokoška, J.: Oceňování nemovitostí podle cenových předpisů, Vysoká škola ekonomická v Praze. Praha 2012 Místopis Jáchymov je lázeňské město v okrese Karlovy Vary, nedaleko hranic s Německem, 7 km od hraničního přechodu Boží Dar. Ke dni 14. 5. 2010 zde žilo 3 333 obyvatel. - 3 -
SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn veř. / vl. / elektro telefon veř / vl. / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: Přístup k pozemku zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Celkový popis Předmětem zjištění ceny obvyklé ideální podíl ve výši 1/2 stavby (budovy) č.p. 358, způsob využití: bydlení na pozemku st. parc. č. 535 ( zastavěná plocha a nádvoří ), pozemek parc.č. 603 ( zahrada ) v kat. území Jáchymov, obec Jáchymov, okres Karlovy Vary, zapsáno na LV 306. Nemovitá věc je situována v centrální části města. Dům je postaven na pozemku rovinatého charakteru, přístup k domu je z místní zpevněné komunikace. Dům je delší dobu opuštěný bez údržby. Dům je ve špatném stavebně technickém stavu RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: Nemovitá věc je řádně zapsána v katastru Nemovitá věc není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací Přístup k nemovité věci přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovité věci: nejsou Nemovitá věc není situována v záplavovém Nemovitá věc situována v záplavovém území území Věcná břemena a obdobná zatížení: Zástavní právo Exekuce Ostatní rizika: nejsou Podíl na pozemcích Porovnávací metoda Základní popis oceňovaných pozemků OCENĚNÍ Výpočet hodnoty pozemků - 4 -
Přehled srovnatelných pozemků: Koeficienty: (redukce ceny - KRC, velikost poz. - KMP, poloha poz. - KPP, dopravní dostupnost - KDD, možnost zastavění - KMZ, intenzita využití - KIV, vybavenost poz. - KVP, úvaha zpracovatele - KUV) Požadovaná Jednotková Koeficient Lokalita: St pozemek Jáchymov Výměra [m 2 ] Upravená /kupní cena cena celkový cena [ Kč ] [ Kč/m 2 ] [ K C ] [ Kč/m 2 ] KRC: 1,00 KMP: 1,00 KPP: 1,00 KDD: 1,00 KMZ: 1,00 KIV: 1,00 KVP: 1,00 KUV: 0,90 Parcela č.: 389 199 000 511,57 0,90 460,41 Popis pozemku: Lokalita: St pozemek Jáchymov KRC: 1,00 KMP: 1,00 KPP: 1,00 KDD: 1,00 KMZ: 1,00 KIV: 1,00 KVP: 1,00 KUV: 0,90 Parcela č.: 389 199 000 511,57 0,90 460,41 Popis pozemku: Průměrná jednotková cena 460,41 Kč/m 2 Druh pozemku Parcela č. Výměra [ m 2 ] Jednotková cena [ Kč/m 2 ] Celková cena pozemku [Kč] zastavěná plocha a 535 217 230 49 910 nádvoří zahrada 603 192 230 44 160 Celková výměra pozemků 409 Hodnota pozemků celkem 94 070 Výpočet porovnávací hodnoty Oceňovaná nemovitá věc Plocha pozemku: 409,00 m 2 Popis oceňované nemovité věci Dům postavený v centrální části obce s přístupem z místní zpevněné komunikace. Nemovitá věc je řadová vnitřní se 2 NP a střešní částí. Stavba je zděná, krov je dřevěný, krytina střechy je plechová, klempířské prvky jsou provedeny z pozinkovaného plechu, okna jsou dvojitá dřevěná, fasádní omítka je vápenná, inženýrské sítě jsou odpojeny. Nemovitá věc je neudržovaná a několik let opuštěná. Budova je v podprůměrném stavebně technickém stavu. Popisy porovnatelných nemovitých věcí Rodinný dům Jáchymov - 5 -
Rodinný dům 7+2, 199 m2, k rekonstrukci, Jáchymov, Svojsíkova. Klidná lokalita mimo hlavní komunikaci. Zahrada. Garáž je součástí domu, el.220/380 V, na garáži terasa 3x13 m, sklep ve skále. Rodinný dům Jáchymov Řadový rodinný dům v Jáchymově při hlavní silnici vedoucí na Boží Dar. Dispozičně: v přízemí jsou 2 místnosti, chodba a vstup na dvorek a technické zázemí, v 1. patře jsou 2 místnosti + kuchyně a koupelna s demontovaným sprchovým koutem, ve 2. patře jsou 2 podkrovní místnosti s koupelnou. Dům je částečně podsklepen. Vytápění je kotlem na tuhá paliva, možnost připojení na plyn (není však zaveden, kanalizace a voda obecní. Rodinný dům Jáchymov Rodinný dům s nebytovým prostorem v centru lázeňského města Jáchymov, ulice Náměstí Republiky. Dům prošel rekonstrukcí střechy, veškerých rozvodů ( voda,odpady, elektřina ). V 1.patře se nachází nebytový prostor s vlastním vchodem, který je možné využít ke komerčním účelům, např.jako prodejna. V 2.patře cihlového domu se nachází bytová jednotka o dispozici 4+1 a velikosti 100 m2. Rodinný dům Jáchymov Rodinný dům v Jáchymově, v horní části města "u kostela". Nabízená nemovitost je v dobrém stavu. Rozvody elektřiny, vody, odpadů jsou původní. Střecha je sedlová, s plechovou krytinou. Okna jsou dřevěná, původní. Ve spodní části domu - technické části se nachází dvougaráž, která je průchozí do domu. Dále dílna, dvůr s přilehlými sklepy, místnost na uskladnění uhlí a místnost s kotlem na tuhá paliva. Ve druhém NP se nachází obyvatelná část domu se čtyřmi pokoji, kuchyní, koupelnou, odděleným WC. Nad obytnou částí domu se vychází po dřevěném schodišti, které je mírné do půdního prostoru, který má dvě podlaží. Vytápění domu je ústřední, kotlem na tuhá paliva. Přípojka plynu na ulici. Srovnatelné nemovité věci Název: Rodinný dům Jáchymov Lokalita: Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,90 Celkový koef. K C 0,81 Upravená j. cena Kč/ks 319 950 Obest. prostor Výměra pozemku Celková cena Jednotková cena 0,00 m 3 199 m 2 395 000 Kč 395 000 Kč/ks Název: Rodinný dům Jáchymov Lokalita: Použité koeficienty: - 6 -
K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,90 Celkový koef. K C 0,81 Upravená j. cena Kč/ks 461 700 Obest. prostor Výměra pozemku Celková cena Jednotková cena 0,00 m 3 106 m 2 570 000 Kč 570 000 Kč/ks Název: Rodinný dům Jáchymov Lokalita: Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 0,90 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,90 Celkový koef. K C 0,73 Upravená j. cena Kč/ks 648 810 Obest. prostor Výměra pozemku Celková cena Jednotková cena 0,00 m 3 225 m 2 890 000 Kč 890 000 Kč/ks Název: Rodinný dům Jáchymov Lokalita: Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 0,90 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,90 Celkový koef. K C 0,73 Upravená j. cena Kč/ks 652 455 Obest. prostor Výměra pozemku Celková cena Jednotková cena 0,00 m 3 315 m 2 895 000 Kč 895 000 Kč/ks Výpočet porovnávací hodnoty na základě přímého porovnání Minimální jednotková porovnávací cena Průměrná jednotková porovnávací cena Maximální jednotková porovnávací cena Stanovená jednotková cena oceňované nemovité věci 319 950 Kč/ks 520 729 Kč/ks 652 455 Kč/ks 520 729 Kč/ks - 7 -
Porovnávací hodnota před korekcí ceny Výsledná porovnávací hodnota * 1,00 / 2,00 = 260 364,50 260 365 Kč REKAPITULACE OCENĚNÍ Porovnávací hodnota Hodnota pozemku Současný stav 260 365 Kč 94 070 Kč Obvyklá cena 261 000 Kč slovy: Dvěstěšedesátjednatisíc Kč zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.3.7 Komentář ke stanovení obvyklé ceny Při zjištění ceny obvyklé klademe důraz na srovnání s nemovitými věcmi nabízených k obchodování v daném místě a místním šetřením. Při stanovování porovnávací hodnoty jsme vycházeli z údajů uvedených v informačních zdrojích realitních kanceláří, zejména internetových stránek.ve stanovení ceny obvyklé je vzata v úvahu rovněž obtížná prodejnost nemovitých věcí na současném realitním trhu. Určení ceny nemá za cíl zjištění tržní, obecné či jinak stanovené ceny nemovité věci, ale pouze podkladem pro stanovení nejnižšího podání pro dražbu. To, jakou má nemovitá věc hodnotu, za níž může být skutečně prodána, se ukáže teprve v dražbě. Závěr I. Nemovitá věc, které se výkon týká: - ideální podíl ve výši 1/2 stavby (budovy) č.p. 358, způsob využití: bydlení na pozemku st. parc. č. 535 ( zastavěná plocha a nádvoří ), pozemek parc.č. 603 ( zahrada ) v kat. území Jáchymov, obec Jáchymov, okres Karlovy Vary, zapsáno na LV 306. II. Příslušenství nemovité věci, které se výkon týká: - nezjištěno III. Výsledná cena nemovité věci (I.) a jejího příslušenství (II.), které se výkon týká: - v objektivní zaokrouhlené výši 261.000,- Kč. IV. Známá věcná břemena a nájemní smlouvy: - nezjištěny. - 8 -
V Praze 25.2.2015 Znalecká společnost s.r.o. Palackého 715/15 110 00 Praha 1 - Nové Město Znalecká doložka: Posudek podává Znalecká společnost s.r.o., se sídlem v Praha 1 Nové Město, Palackého 715/15, PSČ 110 00, IČ 29042054, zapsaná MSpr ČR č.j. 165/2010-OD-ZN podle ust. 21 odst. 3 zák. č. 36/1967 Sb. a 6 odst. 1 vyhl. Č. 37/1967 Sb., ve znění pozdějších předpisů, do prvého oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost, a to pro znalecké posudky v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny a odhady nemovitostí. Osoby podílející se na zpracování posudku: JUDr. Mgr. Marcel Petrásek, M.B.A., LL.M. Mgr. Petr Slepička Ing. Jiří Roub Kateřina Jirkovská Štěpán Chlouba, DiS. Za Znalecká společnost s.r.o. ( 22 zákona o znalcích a tlumočnících) Mgr. Petr Slepička JUDr. Mgr. Marcel Petrásek, M.B.A., LL.M. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. ZP-8153 do znaleckého deníku. - 9 -
SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy počet stran A4 příloze Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 306 10 Snímek katastrální mapy ze dne 1 Fotodokumentace nemovité věci 1 Mapa oblasti 1-10 -