ZNALECKÝ POSUDEK č. 2047-56/2013 o ceně bytu č.797/9 v bytovém domě čp.797-798, ul. Jateční, v ě IV. Objednatel znaleckého posudku: Exekutorský úřad Beroun - č.j.015 EX 1362/2011 Palackého 31/2 26601 Beroun Účel znaleckého posudku: exekuční řízení (stanovení obvyklé ceny) Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., podle stavu ke dni 5.6.2013 znalecký posudek vypracoval: Ing. Josef Kalous Alžběty Noskové 336 273 61 Velká Dobrá telefon: 603146448 e-mail: Kalous.Josef@seznam.cz Znalecký posudek obsahuje 7 stran textu včetně titulního listu a 9 stran příloh. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. Ve Velké Dobré 16.6.2013
- 2 - A. Nález 1. Znalecký úkol Ocenit byt č.797/9 v bytovém domě čp.797-798, v ulici Jateční, v ě IV. 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Byt č.797/9 Adresa předmětu ocenění: Jateční 797-798 280 02 IV Kraj: Středočeský Okres: Obec: Katastrální území: Počet obyvatel: 31 042 Základní cena podle 28 odst. 1 písm. i): 400,- Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 5.6.2013 za přítomnosti p.jaroslava Kutílka. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - prohlídka a zaměření nemovitosti dne 5.6.2013 - fotodokumentace pořízená znalcem dne 5.6.2013 při prohlídce - výpis z KN ze dne 14.5.2013 - snímek katastrální mapy ze dne 14.6.2013(z internetu) - usnesení Exekutorského úřadu Beroun ze dne 6.5.2013(č.j. 015 EX 1362/2011) - usnesení Okresního soudu v e ze dne 7.10.2011 - smlouva o převodu bytové jednotky ze dne 28.2.2006 uzavřená mezi městem a manžely Kutílkovými Jaroslavem, Martou - údaje zjištěné ve stavebním archívu města dne 5.6.2013: a/ projektová dokumentace bytového domu z 03/1987 vypracovaná KPÚ Praha b/ stavební povolení na typový panelový bytový dům (VVÚ ETA) ze dne 1.2.1989 vydané pod č.j.77/89 c/ kolaudační rozhodnutí ze dne 17.12.1991 vydané pod č.j.výst.1648/1751/91 5. Vlastnické a evidenční údaje - viz Příloha č.3 znaleckého posudku. 6. Dokumentace a skutečnost Projektová dokumentace bytového domu z r.1987 cca odpovídá skutečnosti. 7. Celkový popis nemovitosti Předmětem ocenění je byt č.797/9 ve 3.nadzemním podlaží bytového domu čp.797-798,
- 3 - v ulici Jateční, v jižní části města ( část: IV.). Součástí ocenění je spoluvlastnický podíl 7050/297280 na společných částech budovy čp.797-798; podíl na zastavěných pozemcích p.č.6489/9,p.č.6489/10 není oceňován (vlastník mj.: město ). Bytový dům má 8 nadzemních podlaží, 1 podzemní podlaží a plochou střechu; je dodatečně zateplený. Bytový dům je užíván od r.1991a má dobrou údržbu. Bytový dům je napojen na veřejnou elektroinstalaci, vodovod, kanalizaci a dálkové vytápění s rozvodem TUV. 8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Byt č.797/9 B. Znalecký posudek Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Byt č.797/9 Popis Byt se nachází ve 3.nadzemním podlaží bytové sekce čp. 797, vpravo od schodiště; je velikosti 3+1 a sestává z kuchyně, 3 pokojů, chodby, koupelny, WC, lodžie a sklepní koje; podlahová plocha bytu je 76,4m 2 ( včetně lodžie, bez sklepní koje). V bytě jsou plastová okna, orientovaná na jihozápad a severovýchod ; je zde umakartové bytové jádro, lehké příčky ; v kuchyni je el.sporák; podlahy jsou kobercové nebo z PVC; vytápění je dálkové (původní litinové radiátory ); v bytě je předpoklad menších stavebních úprav. Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Bytový prostor 25 porovnávací metoda Poloha objektu: Stáří stavby: 22 let Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 19): 25 436,- Kč/m 2
- 4 - Podlahové plochy bytu obývací pokoj: 18,80 m 2 kuchyň: 12,40 m 2 pokoj: 12,80 m 2 pokoj: 12,30 m 2 chodba: 10,40 m 2 koupelna: 2,90 m 2 WC: 1,00 m 2 lodžie: 5,80 m 2 Započítaná podlahová plocha bytu: = 76,40 m 2 Podlahové plochy sklepů a půd, ne místnosti sklepní koje: 1,20 m 2 Podlahové plochy sklepů a půd, ne místnosti - celkem: = 1,20 m 2 Započítaná podlahová plocha bytu: = 76,40 m 2 Započítaná podlahová plocha sklepů a půd, ne místnosti: 1,20 m 2 * 0,10 = 0,12 m 2 Podlahové plochy - celkem = 76,52 m 2 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. V i 1. Typ stavby - Budova - panelová, zateplená III 0,00 2. Společné části domu - Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, II 0,00 sklad 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu II 0,00 4. Umístění bytu v domě - 2. - 4. NP s výtahem III 0,05 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové II 0,00 strany - částečný výhled 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství částečné nebo úplné II -0,10 mimo byt nebo umakartové bytové jádro 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní III 0,00 vybavení - balkon nebo lodžie, komora nebo sklepní kóje (sklep) 8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etážové III 0,00 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu III 0,00 10. Stavebně - technický stav - Byt se zanedbanou údržbou III 0,85 (předpoklad provedení menších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 22 let: 0,90 9 Index vybavení I V = (1 + Σ V i ) * V 10 * 0,90 = 0,727 i = 1 Index polohy Název znaku č. P i 1. Poloha nemovitosti v obci - v souvisle zastavěném území III 0,00 2. Význam lokality (v obci, oblasti, okresu) - bez vlivu II 0,00
- 5-3. Okolní zástavba a životní prostředí - převažující objekty pro bydlení III 0,00 4. Dopravní spojení - dobrá dostupnost centra obce, dobré dopravní II 0,00 spojení 5. Parkovací možnosti v okolí nemovitosti - omezené II 0,00 6. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí II 0,00 7. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu III 0,00 8. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů II 0,00 8 Index polohy I P = (1 + Σ P i ) = 1,000 i = 1 Index trhu s nemovitostmi Název znaku č. T i 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je nižší II -0,05 než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na cizím pozemku I -0,05 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - bez vlivu II 0,00 3 Index trhu I T = (1 + Σ T i ) = 0,900 i = 1 Celkový index I = I V * I P * I T = 0,727 * 1,000 * 0,900 = 0,654 Ocenění Cena upravená CU = IPC * I = 25 436,- Kč/m 2 * 0,654 = 16 635,- Kč/m 2 CP = CU * PP = 16 635,- Kč/m 2 * 76,52 m 2 = 1 272 910,- Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = 1 272 910,- Kč
- 6 - C. Rekapitulace Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Byt č.797/9 1 272 910,- Kč 1. Ocenění staveb celkem 1 272 910,- Kč Celkem 1 272 910,- Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem 1 272 910,- Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 46: 1 272 910,- Kč slovy: Jedenmiliondvěstěsedmdesátdvatisícdevětsetdeset Kč Stanovení obvyklé ceny: Po vyhodnocení všech výše uvedených skutečností, po porovnání s nabízenými prodeji, po zhodnocení stavu nemovitosti a stavu na trhu s nemovitostmi, mohu konstatovat, že dle mého názoru je: Obvyklá cena nemovitosti...1 250 000,-Kč (slovy:jedenmiliondvěstěpadesáttisíckč) Jednotlivá práva a závady spojené s nemovitostí nebyla žádná zjištěna! ( dle sdělení p.kutílka Jaroslava není uzavřena žádná nájemní smlouva a věcné břemeno na nemovitosti žádné nevázne - viz výpis z KN... ) Ve Velké Dobré 16.6.2013 Ing. Josef Kalous Alžběty Noskové 336 273 61 Velká Dobrá telefon: 603146448 e-mail: Kalous.Josef@seznam.cz D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze ze dne 26.6.1991 pod č.j.spr.310/91 pro obor stavebnictví, odvětví - stavby obytné, průmyslové a zemědělské. Dne 7.7.1992 rozšířeno o obor ekonomika - ceny a odhady nemovitostí.
- 7 - Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2047-56/2013 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 2047-56/2013. E. Seznam příloh počet stran A4 v příloze: Fotodokumentace nemovitosti ze dne 5.6.2013 2 Snímek katastrální mapy ze dne 14.6.2013 1 Výpis z katastru nemovitostí pro LV č.15779 ze dne 14.5.2013 3 3 nabízené porovnatelné byty v této lokalitě ze dne 16.6.2013 3