Znalecký posudek č. 857 o ceně obvyklé pozemek parc. č. 1712 ( ostatní plocha ) v kat. území Velká Veleň, obec Děčín, okres Děčín, zapsáno na LV 101. Objednatel posudku: JUDr. Milan Suchánek Exekutorský úřad Praha 9 Pod Pekárnami 245/10 19000 Praha 9 Účel posudku: exekuční řízení č.j. 085 EX 1794/06 Podle stavu ke dni 5.11.2013 posudek vypracoval: JUDr. Mgr. Marcel Petrásek, M.B.A., LL.M. Řečického 7 169 00 Praha 6 Posudek obsahuje 6 stran textu včetně titulního listu a 7 stran příloh. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Praze, 19.11.2013 1
A. Nález 1. Znalecký úkol Znaleckým úkolem je provést ocenění cenou obvyklou pozemek parc. č. 1712 ( ostatní plocha ) v kat. území Velká Veleň, obec Děčín, okres Děčín, zapsáno na LV 101. Ocenění je provedeno cenou obvyklou ve smyslu definice uvedené 2, odst. 1 a 3 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) ve znění pozdějších předpisů. 1) Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trh, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. 2) Jiným způsobem oceňování stanoveným tímto zákonem nebo na jeho základě je a) nákladový způsob, který vychází z nákladů, které by bylo nutno vynaložit na pořízení předmětu ocenění v místě ocenění a podle jeho stavu ke dni oceňení, b) výnosový způsob, který vychází z výnosu z předmětu ocenění skutečně dosahovaného nebo z výnosu, který lze z předmětu ocenění za daných podmínek obvykle získat,a a z kapitalizace tohoto výnosu ( úrokové míry), c) porovnávací způsob, který vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo bdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji; je jím též ocenění věci odvozením z ceny jiné funkčně související věci, d) oceňování podle jmenovité hodnoty, které vychází z částky, na kterou předmět ocenění zní nebo která je jinak zřejmá, e) oceňování podle účetní hodnoty, které vychází ze způsobů oceňování stanovených na základě předpisů o účetnictví, f) oceňování podle kurzové hodnoty, které vychází z ceny předmětu ocenění zaznamenané ve stanoveném období na trhu, g) oceňování sjednanou cenou, kterou je cena předmětu ocenění sjednaná při jeho prodeji, popřípadně cena odvozená ze sjednaných cen. 2
2. Informace o nemovitosti Adresa nemovitosti: parc.č. 1712 - ostatní plocha 405 02 Děčín Region: Ústecký Okres: Děčín Katastrální území: Velká Veleň 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti: Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 5.11.2013. 4. Podklady pro vypracování posudku: Usnesení soudního exekutora JUDr. Milana Suchánka ohledně ustanovení znalce a objednávka znaleckého posudku ze dne 10.4.2008 pod č.j. 085 EX 1794/06-265 Exekuční příkaz, který vydal dne 10.4.2008 Exekutorský úřad Praha 9, se sídlem Praha 9, Pod Pekárnami 245/10, ve kterém rozhodl o provedení exekuce prodejem nemovitosti povinnýchsjm Beneš Ivo a Benešová Helga, Nad Palatou 2675/13, Praha, 150 00. Mapa okolí. Snímek katastrální mapy. Nabídky realitních kanceláří. Výpis z katastru nemovitostí. Fotodokumentace pořízena při prohlídce, zjištění skutečnosti a zaměření posudkem dotčené nemovitosti dne 5.11.2013. 5. Použitá literatura: Bradáč, A.: Teorie oceňování nemovitostí, Akademické nakladatelství CERM Brno, s.r.o., Brno 2008 Bradáč, A., Fiala, J., Hlavinková V.: Nemovitosti - oceňování a právní vztahy - 4. přepracované a doplněné vydání, LINDE, a.s. - Právnické a ekonomické nakladatelství Bohumily Hořínkové a Jana Tuláčka, Praha 2007 Bradáč, A., Krejčíř, P., Scholzová, V.: Úřední oceňování majetku 2013, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., Brno 2013 Bradáč, A., Kledus, M., Weigel, L.: Předpisy pro oceňování nemovitostí s komentářem díl IV., Akademické nakladatelství CERM Brno, s.r.o., Brno 2002 Dušek, D.: Základy oceňování nemovitostí, Vysoká škola ekonomická v Praze, Institut oceňování majetku, Praha 2011 3
Ort, P.: Oceňování nemovitostí na tržních principech, Bankovní institut Vysoká škola, Praha 2007 Zazvonil, Z.: Porovnávací hodnota nemovitostí, Nakladatelství EKOPRESS, Praha 2006 Zazvonil, Z.: Odhad hodnoty nemovitostí, Nakladatelství EKOPRESS, Praha 2012 Kokoška, J.: Oceňování nemovitostí podle cenových předpisů, Vysoká škola ekonomická v Praze. Praha 2012. 6. Vlastnické a evidenční údaje: SJM Beneš Ivo a Benešová Helga, Nad Palatou 2675/13, Praha, 150 00. 7. Celkový popis nemovitosti: Předmětem zjištění ceny obvyklé je pozemek parc.č. 1712 - vedený v katastru nemovitostí jako druh pozemku ostatní plocha v katastrálním území Velká Veleň, obec Děčín, okres Děčín. Katastrální území Velká Veleň se nachází cca 5.0 km jihovýchodním směrem od města Děčín. Jedná se o pozemek svažitého charakteru, přístup k pozemku je z místní nezpevněné cesty. Pozemek je rozdělen plotem na dvě části z toho vznikly dva pozemky, jeden polohou na východ kde je trafostanice a pozemek zarostlý travinou a západní pozemek kde je zděná kolna, plot s vraty pro vjezd auta a zpevněná plocha. 8. Obsah posudku: a) Pozemky a 1 ) Pozemek parc.č. 1712 ( ostatní plocha ) Porovnávací hodnota a) Pozemky a 1 ) Pozemek parc.č. 1712 ( ostatní plocha ) Seznam porovnávaných pozemků: Název Realiz. cena [Kč] Výměra [m 2 ] Jedn.cena [Kč/m 2 ] K p Váha Upravená jedn. cena [Kč/m 2 ] 4
ostatní pozemek 100 000,- 400 250,00 0,80 1,00 200,00 Rychnov ostatní pozemek 460 000,- 4936 93,19 0,80 1,00 74,55 Benešov nad Ploužnicí ostatní pozemek 750 000,- 6335 118,39 0,80 1,00 94,71 Ovesná 369,27 / 3,000 Průměrná jednotková cena: 123,09 Kč/m 2 Minimální jednotková cena: 74,55 Kč/m 2 Maximální jednotková cena: 200,00 Kč/m 2 Oceňovaný pozemek: ostatní plocha p.č. 1712 428 m 2 Výměra oceňovaných pozemků: 428 m 2 428,00 m 2 á 123,09 Kč/m 2 = 52 682,52 Kč Pozemek oceněný porovnávací metodou - celkem = 52 682,52 Kč Pozemek parc.č. 1712 ( ostatní plocha ) - výsledná cena = 52 682,52 Kč Rekapitulace ocenění pozemků a) Pozemek parc.č. 1712 ( ostatní plocha ) = 52 680,- Kč Cena pozemků činí celkem 52 680,- Kč C. Rekapitulace Porovnávací cena: Porovnávací cena pozemků: Porovnávací cena celkem: 52 680,- Kč 52 680,- Kč Obvyklá cena: 51 000,- Kč slovy: padesátjednatisíc Kč Při zjištění ceny obvyklé klademe důraz na srovnání nemovitostí nabízených k obchodování v daném místě a čase se skutečnostmi zjištěnými místním šetřením. Při stanovování porovnávací hodnoty jsme vycházeli z údajů uvedených v informačních zdrojích realitních kanceláří, zejména 5
internetových stránek. V databázi jsme našli celkem 6 porovnávacích nemovitostí, z nichž jsme vybrali 3, které nejvíce odpovídaly oceňovanému objektu co do lokality, velikosti, stáří a celkového stavu; tyto porovnávací nemovitosti byly následně použity pro výpočet obvyklé ceny. Ve stanovení ceny obvyklé je vzata v úvahu rovněž obtížná prodejnost nemovitostí na současném realitním trhu. Na základě výše zjištěných skutečností stanovujeme cenu obvyklou pozemek parc. č. 1712 ( ostatní plocha ) v kat. území Velká Veleň, obec Děčín, okres Děčín, zapsáno na LV 101 v objektivní zaokrouhlené výši 51.000,- Kč. Příslušenství tvoří venkovní úpravy, kolna, věcná břemena nezjištěna, nájemní smlouvy nezjištěny. V Praze, 19.11.2013 JUDr. Mgr. Marcel Petrásek, M.B.A., LL.M. Řečického 7 169 00 Praha 6 D. Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Městského soudu v Praze ze dne 14. 11. 2007 č.j. Spr 2458/2007 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí a nemovitostí sportovního a památkového charakteru. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 857 znaleckého deníku. Přílohy: Kopie výpisu z KN Fotodokumentace Kopie snímku katastrální mapy Kopie mapy okolí Matriční list 6
Ověřovací doložka konverze do dokumentu obsaženého v datové zprávě Ověřuji pod pořadovým číslem 57756258-28040-140306180731, že tento dokument, který vznikl převedením vstupu v listinné podobě do podoby elektronické, se shoduje s obsahem dokumentu, jehož převedením vznikl. Vstup v listinné podobě se skládá z 6 listů (stránek textu). Zjišťovací prvek: bez zjišťovacího prvku Tato doložka byla vyhotovena aplikací zákona č. 300/2008 Sb. a dle vyhlášky č. 193/2009 Sb. prostřednictvím elektronické aplikace systému kontaktních míst veřejné správy. Ověřující osoba: Soudní exekutor JUDr. Milan Suchánek dne 06.03.2014 57756258-28040-140306180731 Tuto skutečnost můžete ověřit v úložišti ověřovacích doložek ( https://www.czechpoint.cz/overovacidolozky ) Autorizovanou konverzí dokumentu se nepotvrzuje správnost a pravdivost údajů obsažených v dokumentu a jejich soulad s právními předpisy.