Znalecký posudek č. 1001-111/2014 č.j. 180 EX 6369/13 O hodnotě členských práv a povinnosti v družstvu: Stavební bytové družstvo Neratovice se sídlem Na Výsluní 1314, Neratovice, 277 11, IČ: 00036048 s právem užívání družstevního bytu č. 14 v budově na adrese Neratovice, Dr.. E. Beneše 1110, zapsané na LV 4485, k.ú. Neratovice, v obci Neratovice, okres Mělník, kraj Středočeský. Právo užívání pro: Debnárová Dagmar, Dr.. E. Beneše 1110/14, 277 11, Neratovice. Povinná se k prohlídce nemovitosti nedostavila, vstup do nemovitosti neumožnila, základní informace o vývoji nemovitosti nepodala. Objednatel posudku: Mgr. Zuzana Sobíšková Exekutorský úřad Praha 6 Bělohorská 270/17 169 00 Praha 6 Účel posudku: Stanovení ceny nemovitostí a jejich příslušenství vymezených v exekučním příkaze soudního exekutora. Podle stavu ke dni 18. 11. 2014 posudek vypracoval: Ing. Daniel Jakwerth Skřivánčí 770 541 01 Trutnov tel.:724 689 138 Ocenění obsahuje 11 stran a 6 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. Jeden výtisk je uložen v archivu odhadce. V Trutnově, 18. 11. 2014 Vyhotovení č.
A. Nález 1. Znalecký úkol Znaleckým úkolem je ocenit hodnotu členských práv a povinností člena: Stavební bytové družstvo Neratovice se sídlem Na Výsluní 1314, Neratovice, 277 11, IČ: 00036048 s právem užívání družstevního bytu č.14 v budově na adrese Neratovice, Dr.. E. Beneše 1110, zapsané na LV 4485, k.ú. Neratovice, v obci Neratovice, okres Mělník, kraj Středočeský. Právo užívání pro: Debnárová Dagmar, Dr.. E. Beneše 1110/14, 277 11, Neratovice. Úkolem znalce je: - stanovit cenu obvyklou cenu členských práv a povinností spojených s užíváním bytu včetně jeho příslušenství v čase a místě - cenu jednotlivých práv a závad spojených s užíváním bytu Dlužné nájemné a dlužná částka za služby nejsou předmětem ocenění. Obvyklou cenu nelze spočítat podle žádných matematických vztahů. Je možné ji stanovit pouze na základě aplikace znalosti místního trhu s nemovitostmi na konkrétní oceňovanou nemovitost. Podkladem pro stanovení obvyklé ceny bývá nejčastěji stanovení následujících hodnot: - věcné hodnoty nemovitostí - srovnávací hodnoty nemovitostí - výnosové hodnoty nemovitostí Administrativní - Věcná hodnota Cena pro toto ocenění byla stanovena na základě vyhlášky ministerstva financí č. 3/2008 Sb. a zákona 151/1997 Sb., v platných zněních ke dni ocenění. Touto metodou jsou podrobně oceněny všechny stavby hlavní a pozemky. S ohledem na účel ocenění nejsou dle platné vyhlášky oceněny případné vedlejší stavby, garáže, studny, trvalé porosty, neboť cena zjištěná má pouze pomocný indikační charakter (pokud jsou tyto položky popsány, jsou zahrnuty do obvyklé ceny jako příslušenství k věci hlavní). Srovnávací hodnota Srovnávací cena je výsledkem cen nedávno uskutečněných prodejů nebo nabídek k prodeji nemovitostí srovnatelných svým charakterem, polohou, stavem, velikostí a lokalitou. Podmínkou srovnání je jednak existence rozvinutého trhu s nemovitostmi, jednak přístup k informacím o sjednaných cenách. Výsledná srovnatelná hodnota je cena, za kterou by mohla být nemovitost prodána v daném místě a čase. Výnosová hodnota Výnosový způsob ocenění vychází z výnosu z předmětu ocenění skutečně dosahovaného nebo z výnosu, který lze z předmětu ocenění za daných podmínek obvykle získat, a z kapitalizace tohoto výnosu. Tento způsob ocenění se provádí u nemovitostí pronajatých. Obvyklá cena je znalcem stanovena na základě skutečností, které jsou v posudku uvedeny a dále na základě úvah znalce, které nelze doložit, protože jsou duševními pochody a jsou dány zkušenostmi. Lze je jistým způsobem doargumentovat proti položeným otázkám. Nelze však předem na nepoložené otázky v posudku argumentovat nebo odpovědět. Po zvážení těchto zjištěných skutečností jsem stanovil cenu, která je mým názorem. Dražba nemovitosti, pokud se jí zúčastní dostatečný počet zájemců a nenastanou mimořádné podmínky, by měla tuto obvyklou cenu, stanovenou znalcem v rozumném intervalu potvrdit. Po uvážení všech okolností zjištěných při prohlídce a dalších skutečností včetně vývoje trhu nemovitostí (stagnace) je stanovena obvyklá cena. název: adresa: kraj: okres: 2. Informace o nemovitosti Bytová jednotka 14 v bytovém domě čp. 1110 s příslušenstvím Dr.. E. Beneše 1110/14, 277 11, Neratovice Středočeský Mělník Ing. Daniel Jakwerth, Skřivánčí 770, Trutnov, 541 01, mob. 724 689 138, e-mail: D.Jakwerth@seznam.cz 2 Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: 222 727 040, www.diotima.cz
obec: Neratovice katastrální území: Neratovice počet obyvatel obce: 16 415 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 29. 09. 2014 bez přítomnosti povinné. Povinná se k prohlídce nemovitosti na výzvu znalce doporučeným dopisem nedostavila, vstup do nemovitosti neumožnila a základní informace o vývoji nemovitosti nepodala. Doporučený dopis s výzvou povinnému k součinnosti se znalci vrátil s poznámkou pošty NEVYZVEDNUTO. Při prohlídce znalec vhozením dopisu povinnou kontaktoval k součinnosti znovu, ta se však neozvala. Znalci nebyl umožněn přístup do nemovitosti. Podklady a informace o vývoji nemovitosti znalec zjišťoval v místě a dále v součinnosti s exekutorským úřadem na Katastrálním úřadu. Byla provedena fotodokumentace a částečné zaměření. Získané podklady prohlídkou považuji dostatečné pro stanovení ceny obvyklé. 4. Podklady pro vypracování posudku Usnesení z 10.9. 2014 č.j. 180 EX 6369/13-21 Výpis z katastru nemovitostí LV 4485 k.ú. Neratovice Kopie katastrální mapy z webu nahlížení do KN Situace Skutečnosti zjištěné při prohlídce dne 29. 09. 2014 5. Vlastnické a evidenční údaje Nemovitosti zapsané na LV jsou ve vlastnictví dle zápisu: Kraj: Středočeský Okres: Mělník Obec: Neratovice Katastrální území: Neratovice (703567) List vlastnictví číslo: 4486 Vlastník: Stavební bytové družstvo Neratovice Na Výsluní 1314, 27711 Neratovice List vlastnictví číslo: 4485 Práva k jiným nemovitostem. - nezjištěna Omezená vlastnická práva, která nebudou prodejem nemovitostí zrušena: - nezjištěna Omezená vlastnická práva, která budou prodejem nemovitostí zrušena: - nezjištěna 6. Dokumentace a skutečnost Jiná dokumentace nebyla předložena, předaná dokumentace souhlasí se skutečností. 7. Celkový popis nemovitosti Město Neratovice spadá do okresu Mělník a náleží pod Středočeský kraj. Neratovice je také obcí s rozšířenou působností. Obec Neratovice se rozkládá asi dvanáct kilometrů jižně od Mělníka. Dle turistického členění Ministerstva pro místní rozvoj patří do regionu Polabí. Na katastrálním území tohoto středně velkého města má nahlášený trvalý pobyt asi 16300 obyvatel. Protéká zde řeka Labe. Ing. Daniel Jakwerth, Skřivánčí 770, Trutnov, 541 01, mob. 724 689 138, e-mail: D.Jakwerth@seznam.cz 3
Poloha bytové jednotky v obci: Nemovitost bytové jednotky 2+kk v panelovém bytovém domě s příslušenstvím se nachází v jižní části města, v širším centru, jižně 1 km od centra v rozptýlené pravidelné zástavbě na rovinatém terénu. Občanská vybavenost je v docházkové vzdálenosti. Objekt bytového domu je panelový řadový vnitřní o 9 podlažích. Objekt má výtah, v 1. PP jsou sklepy, na každém dalším podlaží jsou bytové jednotky. Přístup a příjezd je ze zpevněné komunikace na severovýchodní straně objektu, druhý vstup je z jihozápadu, parkování osobních automobilů je možno v ulici u objektu nebo na parkovišti mezi objektem a ZŠ na severozápadní straně. Do objektu jsou přivedeny sítě: elektřina, vodovod a kanalizace. Plyn je rovněž zaveden. Do vlastní bytové jednotky plyn zaveden není. Vytápění je dálkové horkovodem. Ohřev vody je rovněž dálkové. Zateplení objektu bylo provedeno v roce 2000 (polystyren), okna jsou plastová s izolačním dvojsklem, v roce 2005-7. Střecha je plochá zateplená s krytinou ze svařovaných asfaltových pásů nebo folie. Vlastní objekt byl postaven v roce 1978. Oceňovaná bytová jednotka s podílem na společných částech domu a pozemků je o dispozici 2+kk o ploše cca 40,2 m 2. Byt je vnitřní v 5. NP. Vytápění bytové jednotky je ústřední dálkové, ohřev vody je rovněž centrální. Koupelna je předpokládám se zabudovanou vanou a umyvadlem, instalační jádro předpokládám umakartové. WC je samostatné splachovací. Kuchyň je předpokládám vybavená starší kuchyňskou linkou, kombinovaným sporákem na plyn nebo elektřinu s digestoří. Dispozice bytu: Obývací pokoj 15,36 m 2, ložnice 9,25 m 2, kuchyně 4,6 m 2, chodba 6,94 m 2, koupelna 2,0 m 2, WC 0,97 m 2, komora 1,05 m 2, lodžie 6,96 m 2, sklepní kóje 2,0 m 2. V domě je společná sušárna a kočárkárna. Jiné příslušenství nebylo zjištěno. Pozemky pod objektem jsou zastavěny objektem, jsou ve vlastnictví spoluvlastníků objektu. Ocenění je provedeno včetně pozemku jako její funkční součásti. Přístup a příjezd je z veřejného pozemku. Člen družstva se stal členem na základě převodu, v družstvu se anuita je splacena a převod do osobního vlastnictví dlouhodobě je možný. 8. Obsah posudku I. Pozemky a) Pozemky 1) Pozemky na LV číslo 4485 II. Byt a) Byt 1) Bytová jednotka č. 1110/14 b) Ocenění porovnávací metodou Ing. Daniel Jakwerth, Skřivánčí 770, Trutnov, 541 01, mob. 724 689 138, e-mail: D.Jakwerth@seznam.cz 4
B. Odhad Z hlediska ocenění je obecně poptávka po obdobných družstevních bytech srovnatelná s nabídkou. Četnost realizovaných obchodů je na průměrné úrovni. V obdobných lokalitách je na trhu poměrně široká nabídka obdobných družstevních bytů. Z hlediska lukrativnosti polohy se jedná o polohu průměrnou. Z hlediska obchodovatelnosti v níže uvedených cenových relacích lze družstevní byt považovat za průměrně obchodovatelný. Situaci na trhu s družstevními byty nejlépe vystihuje hodnota stanovená metodou porovnávací, a proto ji v případě odhadu obvyklé hodnoty družstevního bytu považuji za obvyklou. Popisy objektů I. Pozemky a) Pozemky 1) Pozemky na LV číslo 4485 Pozemky jsou na rovinatém terénu zastavěny objektem vnitřního řadového objektu řadového panelového domu. II. Byt a) Byt 1) Bytová jednotka č. 1110/14 Bytová jednotka 2+kk se nachází v 5. NP v panelovém bytovém domě s výtahem. Přístup do objektu a bytu není bezbariérový. Vybavení bytu předpokládám původní, předpokládám ve zhoršeném technickém stavu. Okna jsou plastová s izolačním dvojsklem, dveře jsou hladké z materiálu na bázi dřevní hmoty do ocelových zárubní. Podlahy jsou betonové se standardními krytinami, PVC a koberci. Topení je ústřední dálkové. Kuchyň je vybavena kuchyňskou linkou, sporákem na elektřinu s digestoří. WC je samostatné splachovací, ohřev vody je centrální dálkový. Instalační jádro je z umakartu. Plyn do jednotky není zaveden (do objektu ano). Pozemek pod objektem je ve spoluvlastnictví vlastníků bytových jednotek. Objekt je zateplen. Dokončení objektu bylo v roce 1978. Ocenění I. Pozemky a) Pozemky a.1)věcná hodnota podle vyhlášky 199/2014 Sb. a.1.1) Pozemky na LV číslo 4485 4 Základní cena stavebního pozemku neuvedeného v cenové mapě dle 3 Název obce: Název okresu: Neratovice Mělník Koeficienty úpravy výchozí základní ceny dle přílohy č. 2, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku O i 1 Velikost obce I. Nad 5000 obyvatel 0,95 2 Hospodářsko-správní význam obce III. Obce s počtem obyvatel nad 5 tisíc a všechny obce v okr. Praha-východ, Praha-západ 3 Poloha obce V. Ostatní případy 0,80 0,85 Ing. Daniel Jakwerth, Skřivánčí 770, Trutnov, 541 01, mob. 724 689 138, e-mail: D.Jakwerth@seznam.cz 5
4 Technická infrastruktura v obci I. Elektřina, vodovod, kanalizace a plyn 1,00 5 Dopravní obslužnost obce I. Městská hromadná doprava popřípadě 1,00 příměstská doprava 6 Občanská vybavenost v obci I. Komplexní vybavenost (obchod, služby, zdravotnická zařízení, škola, pošta, bankovní (peněžní) služby, sportovní a kulturní zařízení aj.) 1,00 Základní cena výchozí: ZC v = 1 590, Kč/m 2 Základní cena pozemku: ZC = ZC v O 1 O 2 O 3 O 4 O 5 O 6 = 1 027,14 Kč/m2 Index omezujících vlivů pozemku dle přílohy č. 3, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Geometrický tvar pozemku a II. Tvar bez vlivu na využití 0,00 velikost pozemku 2 Svažitost pozemku a expozice IV. Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; 0,00 ostatní orientace 3 Ztížené základové podmínky III. Neztížené základové podmínky 0,00 4 Chráněná území a ochranná I. Mimo chráněné území a ochranné pásmo 0,00 pásma 5 Omezení užívání pozemku I. Bez omezení užívání 0,00 6 Ostatní neuvedené 6 II. Bez dalších vlivů 0,00 Index omezujících vlivů: I O = 1 + P i = 1,000 i = 1 Index cenového porovnání dle 4: I = I O = 1,000 4 odst. 1 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří Základní cena upravená: ZCU = ZC I = 1 027,1400 Kč/m 2 Parc. č. Název Výměra [m 2 ] Cena [Kč] st. 2046 zastavěná plocha a nádvoří 257 263 974,98 st. 2047 zastavěná plocha a nádvoří 272 279 382,08 st. 2048 zastavěná plocha a nádvoří 258 265 002,12 Součet: 787 808 359,18 Pozemky na LV číslo 4485 určená cena: 808 359,18 Kč II. Byt a) Byt a.1) Věcná hodnota podle vyhlášky 199/2014 Sb. a.1.1) Bytová jednotka č. 1110/14 38 Podlahové plochy jednotky (PP): Plocha [m 2 ] Název celková koef. započítaná pokoj 15,39 1,00 15,39 pokoj 9,25 1,00 9,25 kuchyň 4,60 1,00 4,60 koupelna 2,00 1,00 2,00 WC 0,97 1,00 0,97 předsíň 6,94 1,00 6,94 komora 1,05 1,00 1,05 lodžie 6,96 0,20 1,39 sklepní kóje 2,00 0,10 0,20 49,16 41,79 Ing. Daniel Jakwerth, Skřivánčí 770, Trutnov, 541 01, mob. 724 689 138, e-mail: D.Jakwerth@seznam.cz 6
Určení základní ceny za m 2 dle přílohy č. 27, tabulky č. 1: Kraj: Středočeský Obec: Neratovice Počet obyvatel: 16 415 Základní cena (ZC): 18 670, Kč/m 2 Index konstrukce a vybavení: příloha č. 27, tabulka č. 2 Koeficient pro stáří byl upraven z důvodu výměny oken, zateplení a opravy střechy Popis znaku Hodnocení znaku V i 1 Typ stavby III. Budova - panelová, zateplená 0,00 2 Společné části domu II. Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, 0,00 sušárna, sklad 3 Příslušenství domu II. Bez dopadu na cenu bytu 0,00 4 Umístění bytu v domě II. Ostatní podlaží nevyjmenované 0,00 5 Orientace obyt. místností ke II. Ostatní světové strany - částečný výhled 0,00 světovým stranám 6 Základní příslušenství bytu II. Příslušenství částečné nebo úplné mimo byt 0,10 nebo umakartové bytové jádro 7 Další vybavení bytu a prostory III. Standardní vybavení - balkon nebo lodžie, 0,00 užívané spolu s bytem komora nebo sklepní kóje (sklep) 8 Vytápění bytu III. Dálkové, ústřední, etážové 0,00 9 Kriterium jinde neuvedené III. Bez vlivu na cenu 0,00 10 Stavebně-technický stav III. Byt se zanedbanou údržbou - (předpoklad 0,85 * * Rok výstavby / kolaudace: 1978 Stáří stavby (y): 36 Zvýšení koeficientu s: 0,02 Koeficient pro úpravu (s): 0,840 9 provedení menších stavebních úprav) Index konstrukce a vybavení (I V = (1 + V i) V 10): i=1 0,643 Základní cena upravená (ZCU = ZC I V ): 12 004,81 Kč/m 2 Cena bytu určená porovnávacím způsobem: CB P = PP ZCU = 41,79 12 004,81 = 501 681,01 Kč Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na společných částech nemovitosti: Cena pozemků = 808 359,18 Kč Spoluvlastnický podíl: 4 020 / 415 246 Hodnota spoluvlastnického podílu: = 7 825,73 Kč + 7 825,73 Kč Cena po přičtení spoluvlastnického podílu: = 509 506,74 Kč Bytová jednotka č. 1110/14 určená cena: 509 506,74 Kč b) Ocenění porovnávací metodou Z hlediska ocenění je obecně poptávka po obdobných družstevních bytech srovnatelná s nabídkou. Četnost realizovaných obchodů je na průměrné úrovni. V obdobných lokalitách je na trhu poměrně široká nabídka obdobných družstevních bytů. Z hlediska lukrativnosti polohy se jedná o polohu průměrnou. Z hlediska obchodovatelnosti v níže uvedených cenových relacích lze družstevní byt považovat za průměrně obchodovatelný. Situaci na trhu s družstevními byty nejlépe vystihuje hodnota stanovená metodou porovnávací, a proto ji v případě odhadu obvyklé hodnoty družstevního bytu považuji za obvyklou. Ing. Daniel Jakwerth, Skřivánčí 770, Trutnov, 541 01, mob. 724 689 138, e-mail: D.Jakwerth@seznam.cz 7
1. Byt 3+1, Dr. E. Beneše, Neratovice RK Brokers Team, Dr. E. Beneše 1480, 27711 Neratovice Celková cena: 1 250 000 Kč Poznámka k ceně: Měs. nájem 4500,- ; el. 900,-; plyn 400,- ; celkové poplatky 5800,- ID zakázky: 598/1830 Aktualizace: 29.10.2014 Stavba: Panelová Stav objektu: Velmi dobrý Vlastnictví: Družstevní Podlaží: 4. podlaží z celkem 8 Plocha podlahová: 68 m Voda: Dálkový vodovod Topení: Ústřední dálkové Plyn: Plynovod Odpad: Veřejná kanalizace Elektřina: 230V Bus MHD: Neratovice, III.ZŠ (148 m) Vlak: Neratovice město (515 m) Bankomat: Bankomat GE Money Bank (113 m) Pošta: Česká pošta, s.p. (666 m) Lékárna: Lékárna Skalka (350 m) Sportoviště: Zimní stadion Neratovice (821 m) Restaurace: Restaurace Skleník (332 m) k prodeji družstevní byt o velikosti 68m2. Byt se nachází ve 4. podlaží v panelovém domu v Neratovicích. Původní jádro bylo vybouráno a byly postaveny, nove příčky ze sádrokartonu,koupelna byla zvětšena oproti původní a je vybavena umyvadlem, přípojkou na pračku a sprchovým koutem. Toaleta je spojena s koupelnou a jsou vkusně obloženy keramickými obklady. Plastová okna, štukově omítky v celém bytě, kompletní nova elektroinstalace, plovoucí podlahy s kombinací dlažby. Kuchyňská linka původní, ale ve velmi dobrém stavu s vestavnými spotřebiči- plynová deska a trouba zn. FAGOR, nově byla vytvořena také praktická šatna, mezi další úpravy patří propojení kuchyně s obývacím pokojem. Celý prostor působí velice příjemným dojmem a byt je ihned k nastěhování.k bytu náleží sklepní koje a komora na patře bytu.k dispozici je také kočárkárna a sušárna. Orientace bytu- kuchyň, jídelna a obývací pokoj na jihozápad, ložnice a dětský pokoj severovýchod. Anuita splacena. Dům prošel rovněž celkovou rekonstrukcí- zateplení, nová fasáda, vstup do domu, společné prostory, výměna stoupaček, výtahy.poloha bytu je výhodná vzhledem k občanské ve vybavenosti - mateřská školka,základní škola, obchody, nemocnice. Dopravní dostupnost výborná- spoje na Mělník,či Prahu jsou v dosahu několik minut pěší chůze od domu. Pro více informací mne neváhejte kontaktovat. 2.Byt 3+1, Dr. E. Beneše, Neratovice, RK M & M reality holding Krakovská 1675/2, 11000 Praha - Nové Město prodej družstevního bytu 3+1 v klidné lokalitě Neratovic. D?m je po kompletní rekonstrukci (Plastová okna, zatepleni, fasáda, nova střecha, stoupačky v plastu,). Byt se nachází v pátém patře panelového domu s orientaci SV, JZ. Byt v tuto chvíli nelze převést do OV. Veškera občanská vybavenost v obci, výborná dopravní dostupnost do Prahy. Zlevněno: 1 300 000 Kč za nemovitost, včetně provize Původní cena: 1 360 000 Kč ID zakázky: 424804 Aktualizace: 14.11.2014 Stavba: Panelová Stav objektu: Dobrý Vlastnictví: Družstevní Umístění objektu: Klidná část obce Podlaží: 5. podlaží z celkem 7 Užitná plocha: 68 m Sklep: 1 m Voda: Dálkový vodovod Topení: Ústřední dálkové Odpad: Veřejná kanalizace Telekomunikace: Telefon, Internet, Kabelová televize Elektřina: 230V 3. Byt 3+1, Dr. E. Beneše, Neratovice, RKReality 11 BENIHOLA, Kodaňská 1441/46, 10100 Praha - Vršovice prodej družstevní byt 3+1 68m2 v klidné lokalitě Neratovic. Byt je před rekonstrukci. K bytu náleží, sklepni koje, komora na patře, kočárkárna a sušárna. Dům prošel kompletní rekonstrukci (Plastová okna, zatepleni, fasáda, nova střecha, stoupačky v plastu). Byt se nachází v patem patře sedmipodlažního domu s výtahem. Ing. Daniel Jakwerth, Skřivánčí 770, Trutnov, 541 01, mob. 724 689 138, e-mail: D.Jakwerth@seznam.cz 8
Orientace bytové jednotky je SV, JZ. Občanská vybavenost (mateřská a základní škola, lékař, nemocnice, banky, obchody v místě). Výborné vlakové a autobusové spojení směr Praha a Mělník. Ev. číslo: 3639. Celková cena: 1 360 000 Kč ID zakázky: 3639 Aktualizace: 10.11.2014 Stavba: Panelová Stav objektu: Před rekonstrukcí Vlastnictví: Družstevní Podlaží: 5. podlaží z celkem 7 Užitná plocha: 68 m Plocha podlahová: 68 m Bus MHD: Neratovice, III.ZŠ (148 m) Vlak: Neratovice město (515 m) Bankomat: Bankomat GE Money Bank (113 m) Pošta: Česká pošta, s.p. (666 m) Ceny nemovitostí byly upraveny koeficientem podle polohy, stáří a vybavení tak, aby se blížily co nejvíce oceňované nemovitosti. Dále byla provedena úprava nabídek realitních kanceláří. Byly vybrány porovnatelné nemovitosti v lokalitě. Nemovitosti byly vybrány z oblasti - v obci, podle podobného technického stavu a velikosti. Za množství je uvažována podlahová plocha bytu v m 2. Případná dlužná částka za revitalizaci objektu není součástí ocenění. Spolupodílnictví negativně ovlivňuje cenu bytové jednotky. Kladné stránky oceňovaných nemovitostí: - bytová jednotka s lodžií - objekt situován v blízkosti centra obce - bytový dům po provedené revitalizaci - občanská vybavenost města na dobré úrovni - dopravní dostupnost obce je zajištěna autobusovou, vlakovou dopravou a MHD Záporné stránky oceňovaných nemovitostí: - bytová jednotka v původním stavu - omezené parkovací možnosti v místě - celková stagnace realitního trhu v tomto segmentu - sociální zázemí situováno v původním prefabrikovaném umakartovém jádru Seznam porovnávaných objektů: Název Výchozí cena (VC) Množství (M) K Technický stav K Nabídka RK Jednotková cena (JC) Váha (V) 1 Byt 1 250 000, Kč 68,00 m 2 0,90 0,90 14 889,71 Kč 1,0 2 Byt 1 300 000, Kč 68,00 m 2 0,90 0,90 15 485,29 Kč 1,0 3 Byt 1 360 000, Kč 68,00 m 2 0,90 0,90 16 200, Kč 1,0 kde JC = (VC / M) (K Technický stav K Nabídka RK ) Minimální jednotková cena za m 2 : Průměrná jednotková cena za m 2 ( (JC V) / V): Maximální jednotková cena za m 2 : 14 889,71 Kč 15 525, Kč 16 200, Kč Stanovení porovnávací hodnoty: Stanovená jednotková cena za m 2 : 15 525, Kč Jednotkové množství: 40,20 m 2 Porovnávací hodnota: = 624 105, Kč Výsledná porovnávací hodnota: 624 110, Kč Ing. Daniel Jakwerth, Skřivánčí 770, Trutnov, 541 01, mob. 724 689 138, e-mail: D.Jakwerth@seznam.cz 9
C. Rekapitulace Byty a nebytové prostory Věcná hodnota bytů podle vyhlášky Cena zjištěná porovnávacím způsobem 509 510, Kč 624 110, Kč a) Obvyklá cena oceňovaných členských práv a povinností spojených s užíváním bytu 1109/14, Dr, E. Beneše 1110, 277 11, Neratovice, v družstvu: Stavební bytové družstvo Neratovice se sídlem: Na Výsluní 1314, Neratovice, PSČ 277 11, dle odborného odhadu znalce činí: 625 000, Kč Cena slovy: šestsetdvacetpěttisíc Kč b) Jiná práva: c) Jiná rizika a věcná břemena, ostatní: nezjištěna: nezjištěna: 0,- Kč 0,- Kč Závěr: Cena celkem oceňovaných nemovitostí činí 625 000, Kč slovy šestsetdvacetpěttisíc Kč Vyjádření k ceně obvyklé Obvyklou cenou pro účely zákona 151/1997 Sb. v platném znění se rozumí cena, která byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupní důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Trutnov, 18. 11. 2014 Ing. Daniel Jakwerth Skřivánčí 770 541 01 Trutnov Ing. Daniel Jakwerth, Skřivánčí 770, Trutnov, 541 01, mob. 724 689 138, e-mail: D.Jakwerth@seznam.cz 10
D. Živnostenské oprávnění Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 6.12.2005, č.spr. 4335/2005 pro obor ekonomika, odvětví a ceny se specializací nemovitosti. Koncesní listina vydaná 14.12.2005 obecním živnostenským úřadem v Trutnově pod č.j. 2-28/05. Prohlašuji, že při provedení ocenění jsem osobou nezávislou. Jsem si vědom následků vědomě podaného nepravdivého znaleckého posudku. V Trutnově: Razítko: Podpis: Znalecký posudek byl zapsán pod pořadovým číslem 1001-111/2014 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 20140111. E. Seznam příloh Kopie katastrální mapy, ortomapa Mapa oblasti, plán části obce, poloha nemovitosti Fotodokumentace Protokol o vyúčtování záloh a předpis nájemného a služeb Schéma polohy bytové jednotky 1 list 1 list 1 list 2 listy 1 list Ing. Daniel Jakwerth, Skřivánčí 770, Trutnov, 541 01, mob. 724 689 138, e-mail: D.Jakwerth@seznam.cz 11