088EX 3055/07-38 Znalecký posudek č. 3749/109/14 Š O ceně bytové jednotky č. 1986/2, parc.č. St Šamotka, Rakovník II, o.

Transkript

1 088EX 3055/07-38 Znalecký posudek č. 3749/109/14 Š O ceně bytové jednotky č. 1986/2, parc.č. St Šamotka, Rakovník II, o. Rakovník Objednatel posudku: Exekutorský úřad Kladno JUDr. Jana Škofová Petra Bezruče Kladno IČ: vystavil: Tomáš Komárek Telefon: Účel posudku: stanovení ceny nemovitostí uvedených v exekučním příkazu č.j. 088EX 3055/07-38, jejich příslušenství a jednotlivá práva a závady s nemovitostí spojené, cenou obvyklou Dle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v účinném znění, ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni posudek vypracovala: Ing. Věra Šilhavá Železničářů Kladno Mob Posudek obsahuje 12 stran textu a 9 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Kladně,

2 2 A. Nález 1. Znalecký úkol stanovení ceny nemovitostí, spoluvlastnického podílu 1/2 předpisu a to : cenou obvyklou podle zvláštního 1)Bytu č. 1986/2 situovaného na parcele St Vše zapsáno na listu vlastnictví č. 7777, LV 4611pro obec a kú Rakovník, Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Rakovník 2)ocenit jednotlivá práva a závady s nemovitostí spojené obvyklou cenou podle zvláštního předpisu. 2. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne za přítomnosti : objednatele posudku 3. Podklady pro vypracování posudku výpis z KN Katastrálního úřadu Rakovník, vypracovaný dne z LV 7777 pro katastrální území Rakovník, - snímek pozemkové mapy - informace a údaje sdělené vlastníkem nemovitosti, - skutečnosti a výměry zjištěné na místě. 4. Vlastnické a evidenční údaje Samek pavel, Šamotka 1986, Rakovník IUI, Rakovník 1/2 Samková Lenka, č.p. 22, Přílepy 1/2 5. Dokumentace a skutečnost Dokumentace není, skutečnosti zjištěné a zaměřené na místě. 6. Celkový popis nemovitosti Jedná se o bytovou jednotku č. 1986/2, 1+1 situovanou v 1. NP v bytovém panelovém domě v sídlištní zástavbě na okraji obce. Dům má 1.PP, 3. NP. přístup je po zpevněné komunikaci s napojením na veř. el. síť, vodovod, kanalizaci, plynovod. Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: ,

3 3 7. Obsah posudku I. Pozemek a) Pozemky 1) Pozemky II. Byt a) Byt 1) Bytová jednotka č. 1986/2 b) Ocenění porovnávací metodou

4 4 B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 199/2014 Sb. o oceňování majetku. Index trhu dle přílohy č. 3, tabulky č. 1: Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Situace na dílčím (segmentu) II. Nabídka odpovídá poptávce 0,00 trhu s nemovitými věcmi 2 Vlastnické vztahy V. Nezastavěný pozemek, nebo pozemek, 0,00 jehož součástí je stavba (stejný vlastník), nebo jednotka, nebo jednotka se spoluvlastnickým podílem na pozemku 3 Změny v okolí II. Bez vlivu nebo stabilizovaná území 0,00 4 Vliv právních vztahů na II. Bez vlivu 0,00 prodejnost (např. prodej podílu, pronájem, právo stavby) 5 Ostatní neuvedené (např. nový II. Bez dalších vlivů 0,00 investiční záměr, energetická úspornost, vysoká ekonomická návratnost) 6 Povodňové riziko IV. Zóna se zanedbatelným nebezpečím 1,00 5 výskytu záplav Index trhu:i T = P 6 (1 + P i ) = 1,000 i = 1 Index polohy dle přílohy č. 3, tabulky č. 3 nebo 4: Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Druh a účel užití stavby I. Druh hlavní stavby v jednotném 1,00 funkčním celku 2 Převažující zástavba v okolí I. Rezidenční zástavba 0,04 pozemku a životní prostředí 3 Poloha pozemku v obci IV. Části obce nesrostlé s obcí (mimo samot) 0,08 4 Možnost napojení pozemku na I. Pozemek lze napojit na všechny sítě v 0,00 inženýrské sítě, které jsou v obci obci nebo obec bez sítí 5 Občanská vybavenost v okolí II. V okolí nemovité věci je částečně 0,01 pozemku dostupná občanská vybavenost obce 6 Dopravní dostupnost VI. Příjezd po zpevněné komunikaci, dobré 0,00 k pozemku parkovací možnosti 7 Osobní hromadná doprava II. Zastávka od 201 do 1000, MHD špatná 0,05 8 Poloha pozemku nebo stavby z hlediska komerční využitelnosti dostupnost centra obce II. Bez možnosti komerčního využití stavby na pozemku 0,00

5 5 9 Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí 0,00 10 Nezaměstnanost II. Průměrná nezaměstnanost 0,00 11 Vlivy ostatní neuvedené 11 II. Bez dalších vlivů 0,00 Index polohy: I P = P 1 (1 + P i ) = 0,900 i = 2 Popisy objektů I. Pozemek a) Pozemky 1) Pozemky jedná se o pozemek ve svažitém terénu na sz, přístupný po zpevněné komunikaci s napojením na veř. el. síť, vodovod, plynovod a kanalizaci. II. Byt a) Byt 1) Bytová jednotka č. 1986/2 Jedná se o byt č. 1986/2, 1+1 v 1NP montovaného panelového domu postaveného v roce Střecha je plochá krytá fólií PVC s oplechováním průniků a atik, se žlaby a svody. Obvodové stěny jsou montované z dílců betonových plošných. Dům je podsklepený, s 3 NP. Vnější povrchy jsou zateplené, vnitřní stěny jsou hladké štukové.okna jsou plastová, dveře hladké, povrch podlah je PVC, z parket a keramické dlažby. Elektroinstalace je světelná. Topení je z centrální kotelny, s litinovými radiátory. Proveden rozvod studené a teplé vody. V kuchyni je el. sporák, v koupelně je vana a umyvadlo, WC je splachovací. Společné prostory v domě jsou s povrchem keramickým a PVC. V domě není výtah. Technický stav : v r byla provedena výměna oken, vyzděno jádro. Dům je po celkové rekonstrukci, byla provedena rekonstrukce střechy a položení nové střešní krytiny, zateplení domu s novou fasádou a nové rozvody stoupaček v plastu datum rekonstrukce domu nebyl zjištěn. Ocenění I. Pozemek a) Pozemky a.1)vyhláška 199/2014 Sb. a.1.1) Pozemky 4 Základní cena stavebního pozemku neuvedeného v cenové mapě dle 3 Název obce: Rakovník Název okresu: Rakovník

6 6 Základní cena pozemku: ZC = 1 680, Kč/m 2 Index trhu: I T = 1,000 Index omezujících vlivů pozemku dle přílohy č. 3, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Geometrický tvar pozemku a II. Tvar bez vlivu na využití 0,00 velikost pozemku 2 Svažitost pozemku a expozice IV. Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; 0,00 ostatní orientace 3 Ztížené základové podmínky III. Neztížené základové podmínky 0,00 4 Chráněná území a ochranná I. Mimo chráněné území a ochranné pásmo 0,00 pásma 5 Omezení užívání pozemku I. Bez omezení užívání 0,00 6 Ostatní neuvedené 6 II. Bez dalších vlivů 0,00 Index omezujících vlivů: I O = 1 + P i = 1,000 i = 1 Index polohy: I P = 0,900 Index cenového porovnání dle 4: I = I T I O I P = 0,900 4 odst. 1 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří Základní cena upravená: ZCU = ZC I = 1 512,0000 Kč/m 2 Parc. č. Název Výměra [m 2 ] Cena [Kč] St.3061 Zastavěná pl , Pozemky určená cena: , Kč II. Byt a) Byt a.1) Vyhláška 199/2014 Sb. a.1.1) Bytová jednotka č. 1986/2 38 Podlahové plochy jednotky (PP): Plocha [m 2 ] Název Výpočet plochy celková koef. započítaná chodba 1,74 1,25 2,17 1,00 2,17 koupelna s WC 1,60 1,20+0,93 1,10 2,94 1,00 2,94 kuchyně 4,22 3,46 14,60 1,00 14,60 pokoj 4,69 3,47 16,27 1,00 16,27 sklepní kóje 1,10 2,20 2,42 0,10 0,24 38,40 36,22 Určení základní ceny za m 2 dle přílohy č. 27, tabulky č. 1: Kraj: Středočeský Obec: Rakovník Počet obyvatel: Základní cena (ZC): , Kč/m 2

7 7 Index konstrukce a vybavení: příloha č. 27, tabulka č. 2 Popis znaku Hodnocení znaku V i 1 Typ stavby III. Budova - panelová, zateplená 0,00 2 Společné části domu I. Žádné z dále uvedených 0,01 3 Příslušenství domu II. Bez dopadu na cenu bytu 0,00 4 Umístění bytu v domě II. Ostatní podlaží nevyjmenované 0,00 5 Orientace obyt. místností ke I. Okna jen na sever nebo bez výhledu 0,01 světovým stranám 6 Základní příslušenství bytu III. Příslušenství úplné - standardní provedení 0,00 7 Další vybavení bytu a prostory II. Standardní vybavení - balkon nebo lodžie 0,01 užívané spolu s bytem nebo komora nebo sklepní kóje 8 Vytápění bytu III. Dálkové, ústřední, etážové 0,00 9 Kriterium jinde neuvedené III. Bez vlivu na cenu 0,00 10 Stavebně-technický stav II. Byt v dobrém stavu s pravidelnou 1,00 * * Rok výstavby / kolaudace: 1973 Rok celkové rekonstrukce: 2005 Stáří stavby (y): 24 Koeficient pro úpravu (s): 0,880 9 údržbou Index konstrukce a vybavení (I V = (1 + V i) V 10): i=1 0,854 Základní cena upravená (ZCU = ZC I V ): ,53 Kč/m 2 Index trhu (I T ): 1,000 Index polohy (I P ): 0,900 Cena bytu určená porovnávacím způsobem: CB P = PP ZCU I T I P = 36, ,53 1,000 0,900 = ,07 Kč Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na společných částech nemovitosti: Cena pozemku = , Kč Spoluvlastnický podíl: 356 / Hodnota spoluvlastnického podílu: = ,48 Kč ,48 Kč Cena po přičtení spoluvlastnického podílu: = ,55 Kč Bytová jednotka č. 1986/2 určená cena: ,55 Kč

8 8 b) Ocenění porovnávací metodou Seznam porovnávaných objektů: 1) 2) 3) Název Výchozí cena (VC) Množství (M) K místa K stav. stav K vybav. K výměra K prodejnost Jednotková cena (JC) Váha (V) Byt Rakovník, Šamotka, 1+1, 36 m 2 panel, po rekonstrukci, , Kč 1,00 ks 1,00 1,00 0,90 1,00 0, , Kč 1,0 Byt Rakovník, Šamotka, 1+kk, 22 m 2, panel, byt v původním stavu , Kč 1,00 ks 1,00 1,00 1,05 1,05 0, , Kč 1,0 Byt Rakovník, Pod nemocnicí, 1+kk, 21 m 2, byt panel, byt v původním stavu , Kč 1,00 ks 1,00 1,00 1,05 1,06 0, , Kč 1,0 kde JC = (VC / M) (K místa K stav. stav K vybav. K výměra K prodejnost ) Minimální jednotková cena za ks: Průměrná jednotková cena za ks ( (JC V) / V): Maximální jednotková cena za ks: , Kč , Kč , Kč Stanovení porovnávací hodnoty: Stanovená jednotková cena za ks: , Kč Jednotkové množství: 1,00 ks Porovnávací hodnota: = , Kč Výsledná porovnávací hodnota: , Kč

9 9 C. Rekapitulace Příslušenství bytů a nebytových prostorů Cena pozemků podle cenového předpisu Byty a nebytové prostory Cena bytů podle cenového předpisu Cena zjištěná porovnávacím způsobem , Kč , Kč , Kč Obvyklá (obecná, tržní) cena podle odborného odhadu znalce , Kč Cena slovy: pětsetdvacettisícsedmset Kč Rozpočet ceny na jednotlivé vlastníky Název vlastníka Vlastnický podíl Podíl ceny Samek Pavel 1 / , Kč Samková Lenka 1 / , Kč Závěr : Obvyklá cena byla provedena v návaznosti na provedené analýze trhu v dané lokalitě a čase, obdobných obchodovaných nemovitostí, porovnávacím způsobem. Hodnota nemovitostí, spoluvlastnického podílu 1/2 cenou obvyklou podle zvláštního předpisu a to: 1) Bytu č. 1986/2 situovaného na parcele St Zapsáno na listu vlastnictví č. 7777, LV 4611pro obec a kú Rakovník, Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Rakovník 2)ocenit jednotlivá práva a závady s nemovitostí spojené obvyklou cenou podle zvláštního předpisu. Obvyklá cena výše oceňovaných nemovitostí, celkem včetně příslušenství : Obvyklá (obecná, tržní) cena, spoluvlastnického podílu 1/2, podle odborného odhadu znalce , Kč Cena slovy: dvěstěšedesáttisíctřistapadesátkč

10 10 b) Cena jednotlivých práv a závad spojených s nemovitostí se nestanoví Nájemní právo nezjištěno Věcná břemena nezjištěna c) Závady, které prodejem nemovitosti v dražbě nezaniknou- viz odst. b d) Výsledná obvyklá cena oceňované nemovitosti činí celkem včetně příslušenství : Obvyklá (obecná, tržní) cena, spoluvlastnického podílu 1/2, podle odborného odhadu znalce , Kč Cena slovy: dvěstěšedesáttisíctřistapadesátkč V Kladně, Ing. Věra Šilhavá Železničářů Kladno

11 11 D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem provedla jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze ze dne pod č.j. K 191/79 pro obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 3749/109/14 Š znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 3749/109/14 Š podle připojené likvidace. Ing. Věra Šilhavá Železničářů č Kladno v Kladně dne

12 12 E. Seznam příloh 1) Výpis z KN LV (3 listy) 2) Snímek z katastrální mapy (1 list) 3) Fotodokumentace (4 listy) 4) Mapa (1 list)