ZNALECKÝ POSUDEK č. 181/17681/2010 O ceně nemovitosti - bytové jednotky č. 1555/3 včetně spoluvlastnického podílu na společných částech domů čp. 1554, čp. 1555 a čp. 1556, a dále na pozemcích st.p.č. 3076, st.p.č. 3077 a st.p.č. 3081/2, a to vše ve výši 586/10000, vše k. ú. a obec Sokolov Objednatel posudku: CZ Dražby a. s. IČ 287 01 259 Mírové náměstí 3097/37 400 01 Ústí nad Labem Účel posudku: Stanovení obvyklé ceny nemovitosti pro účely veřejné dražby (nedobrovolné) Dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb. a č. 257/2004 Sb. a č. 296/2007 Sb. a vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb. a č. 460/2009 Sb., podle stavu ke dni 30.3.2010 posudek vypracoval: Ing. Jan Dvořák Síbova 286/8 418 01 Bílina Tel.: 417829007 604734409 e-mail: ing.jan.dvorak-odhady@seznam.cz Posudek obsahuje včetně titulního listu 9 stran textu. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Bílině 1.4.2010
- 2 - A. Nález 1. Znalecký úkol Znalecký posudek o ceně nemovitosti - bytové jednotky č. 1555/3 včetně spoluvlastnického podílu na společných částech domů čp. 1554, čp. 1555 a čp. 1556, a dále na pozemcích st.p.č. 3076, st.p.č. 3077 a st.p.č. 3081/2, a to vše ve výši 586/10000, vše k. ú. a obec Sokolov. 2. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Bytová jednotka č. 1555/3 včetně spoluvlastnického podílu na společných částech domů čp. 1554, čp. 1555 a čp. 1556, a dále na pozemcích st.p.č. 3076, st.p.č. 3077 a st.p.č. 3081/2, a to vše ve výši 586/10000 Adresa nemovitosti: K. H. Borovského 1555 356 01 Sokolov Kraj: Karlovarský Okres: Sokolov Obec: Sokolov Katastrální území: Sokolov Počet obyvatel: 24 467 Základní cena podle 28 odst. 1 písm. i) : 400,- Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 30.3.2010 za přítomnosti znalce osobně. 4. Podklady pro vypracování posudku - objednávka ze dne 2.3.2010 ve věci provedení znaleckého posudku - výpis z katastru nemovitostí LV č. 6186 pro k. ú. a obec Sokolov vyhotovený v elektronické podobě s datem 9.11.2009 týkající se předmětné nemovitosti (byt) - kopie katastrální mapy pro k. ú. a obec Sokolov vyhotovená v elektronické podobě s datem 28.3.2010 se zakreslením předmětné nemovitosti - stáří původní nemovitosti a stáří provedených ostatních modernizačních pracích na nemovitosti byla znalcem odhadována dále na základě jeho zkušeností (částečně informace majitelky) - skutečnosti a výměry zjištěné na místě odhadu - jiné doklady znalci poskytnuty nebyly 5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastnické údaje k nemovitosti nejsou předmětem tohoto posudku. 6. Dokumentace a skutečnost Dle předložených dokladů i skutečnosti zjištěné na místě odhadu jde o objekt, sloužící k obytným účelům s příslušenstvím, takto byl také postaven, je dosud užíván a jako takový jej proto také oce-
- 3 - ňuji. 7. Celkový popis nemovitosti Předmětem ocenění je bytová jednotka, označená jako č. 1555/3. Je situovaná ve 2.NP domů čp. 1554, čp. 1555 a čp. 1556. Nemovitost je situována jako řadový středový objekt ulice K. H. Borovského, v pravidelné zděnáé činžovní zástavbě, v zastavěné části města Sokolov. Je umístěna u hlavní komunikace, procházející městem. Od této komunikace je oddělena chodníkem a krajnicí komunikace. Hlavním objektem nemovitosti je tedy bytová jednotka č. 1555/3. K bytové jednotce č. 1555/3 přísluší spoluvlastnický podíl ke společným částem domů čp. 1554, čp. 1555 a čp. 1556, a dále k pozemkům st.p.č. 3076, zastavěná plocha, o výměře 159 m 2 st.p.č. 3077, zastavěná plocha, o výměře 163 m 2 st.p.č. 3081/2, zastavěná plocha, o výměře 137 m 2, vše k. ú. a obec Sokolov, a to vše ve výši 586/10000. Jiné objekty nemovitost nemá. Nemovitost je napojena na rozvody vodovodu, kanalizace, plynu, elektro, telefonu a centrálního vytápění. Pro provedení odhadu byla znalcem písemně vyzvána majitelka nemovitosti p. Bieliková, ta znalci prohlídku nemovitosti umožnila. Použité předpisy a materiály: - zákon č. 151/97 Sb. o oceňování majetku - vyhláška Ministerstva financí ČR č. 03/2008 Sb. o oceňování majetku ve znění vyhlášky č. 456/ 2008 Sb. a vyhlášky č. 460/2009 Sb. - Metodická pomůcka Úřední oceňování nemovitostí vydaná CERM Brno v 2004 - odborné časopisy Znalec a Soudní inženýrství ročníků 1991 až 2004 8. Obsah posudku a) Ocenění porovnávacím způsobem a 1 ) Bytová jednotka č. 1555/3 b) Pozemky b 1 ) Pozemky B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb. a č. 460/2009 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku.
- 4 - a) Porovnávací hodnota 1) Bytová jednotka č. 1555/3-25 Bytová jednotka č. 1555/3 o velikosti 2 + 1 a výměře 58,65 m 2 je situována ve 2.NP domů čp. 1554, čp. 1555 a čp. 1556 (viz prohlášení vlastníka). Jde o třípodlažní, podsklepený objekt, se sedlovou či valbovou střechou s využitím pouze jako půda. Konstrukční systém je zděný z cihel či tvárnic, stropy nespalné na bázi železobetonu, střešní krytina betonová s pozink. klempířinou, objekt je uzemněn hromosvody. Objekt je využit v plném rozsahu k obytným účelům, dále jsou zde situovány společné komunikační prostory. V každém vchodu jsou vždy 2 byty na podlaží, v každém domě je tedy vždy 6 bytů, ve 3 domech potom tedy 18 bytů. Objekt lze tedy charakterizovat jako budovu, dům bytový typový, kategorie J, konstrukce zděná z cihel či tvárnic. Popis a ocenění bytové jednotky uvažuji dle 25 vyhl. Stáří objektu je dle údajů zjištěných znalcem osobně z konce padesátých let min. století. Technický stav objektu domu je průměrný. Prvky dlouhodobé životnosti jsou ve stavu, odpovídajícím přiměřenému opotřebení a stáří, objekt má novější betonovou střešní krytinu, hromosvodů (vše do 10 let) apod. Technický stav vybavení bytu, prvků PSV a rozvodů inž. sítí je velmi dobrý, interiér bytu byl předmětem celkové (totální) rekonstrukce a modernizace, která byla provedena před 2 lety, a při které zbyly z původního bytu pouze zdi a stropy. Vybavení bytu je zděné jádro, rohová plastová vana, umyvadlo, obklady stěn koupelny a WC, podlahy plovoucí či ker. dlažby, dřevěné dveře plné, masiv, obložky, okna plastová, vytápění a ohřev TUV centrální, plyn, nová kuchyňská linka, komb. sporák a obklady stěn kuchyně apod. Jde o velmi pěkný byt. Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu: Bytový prostor Poloha objektu: Sokolov Stáří stavby: 50 roků Stavba je po celkové rekonstrukci. Základní cena ZC (příloha č. 19): 14 641,- Kč/m 2 Podlahové plochy bytu: B. j. č. 1555/3: 58,65-2,60 = 56,05 m 2 Podlahová plocha bytu: = 56,05 m 2 Podlahové plochy sklepů a půd, ne místnosti: Sklepní kóje: = 2,60 m 2 Podlahové plochy sklepů a půd, ne místnosti - celkem: = 2,60 m 2 Započítaná podlahová plocha bytu: = 56,05 m 2 Započítaná podlahová plocha sklepů a půd, ne místnosti: 2,60 m 2 * 0,10 = 0,26 m 2 Podlahové plochy - celkem: = 56,31 m 2
- 5 - Výpočet indexu cenového porovnání: Index vybavení: Název znaku č. V i 1. Typ stavby - Budova - zděná nebo monolitická konstrukce vyzdívaná IV 0,10 2. Společné části domu - Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, sklad II 0,00 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu II 0,00 4. Umístění bytu v domě - Ostatní podlaží nevyjmenované II 0,00 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové strany - II 0,00 částečný výhled 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství úplné - standardní provedení III 0,00 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní II -0,01 vybavení - balkon nebo lodžie nebo komora nebo sklepní kóje 8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etážové III 0,00 9. Kriterium jinde neuvedené - Mírně snižující cenu II -0,05 10. Stavebně - technický stav - Byt ve výborném stavu I 1,25 Koeficient pro stavby 17 let po celkové rekonstrukci: 1,00 9 Index vybavení I V = (1 + ĺ V i ) * V10 * 1,00 = 1,300 i = 1 Index polohy: Název znaku č. P i 1. Poloha nemovitosti v obci - souvisle zastavěné území obce III 0,00 2. Význam lokality (v obci, oblasti, okresu) - nepreferované - Jde o lokalitu u I -0,08 hlavní frekventované komunikace. 3. Okolní zástavba a životní prostředí - výrobní objekty, sklady a distribuce II -0,03 bez výrazně škodlivých vlivů na okolí, frekventované silnice 4. Dopravní spojení - dobrá dostupnost centra obce, dobré dopravní spojení II 0,00 5. Parkovací možnosti v okolí nemovitosti - omezené II 0,00 6. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí II 0,00 7. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu III 0,00 8. Vlivy neuvedené - vlivy snižující cenu - Horší výhled, lokalita. I -0,10 8 Index polohy I P = (1 + ĺ P i ) = 0,790 i = 1 Index trhu s nemovitostmi: Název znaku č. T i 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je nižší než II -0,05 nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) II 0,00 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - bez vlivu II 0,00 3 Index trhu I T = (1 + ĺ T i ) = 0,950 i = 1 Celkový index I = I V * I P * I T = 1,300 * 0,790 * 0,950 = 0,976
- 6 - Ocenění: Základní cena upravená ZCU = ZC * I = 14 641,- Kč/m 2 * 0,976 = 14 290,- Kč/m 2 Cena zjištěná porovnávacím způsobem CP = ZCU * PP = 14 290,- Kč/m 2 * 56,31 m 2 = 804 670,- Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = 804 670,- Kč Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na pozemku: Zjištěná cena pozemku: 327 993,- Kč Spoluvlastnický podíl: 586 / 10 000 Hodnota spoluvlast. podílu: 327 993,- Kč * 586 / 10 000 = + 19 220,39 Kč Bytová jednotka č. 1555/3 - zjištěná cena = 823 890,39 Kč Bytová jednotka č. 1555/3 - cena po zaokrouhlení = 823 890,- Kč b) Pozemky b 1 ) Pozemky - 27-32 Stavební pozemky oceněné dle 28 odst. 1 a 2: Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] zast. plocha 3076 159,00 400,00 63 600,- zast. plocha 3077 163,00 400,00 65 200,- zast. plocha 3081/2 137,00 400,00 54 800,- Součet 183 600,- Úprava ceny příloha č. 21: 1.2. výhodnost polohy z hlediska účelu užití stavby 42 % Úprava ceny celkem 42 % + 77 112,- Mezisoučet 260 712,- 2.11. pozemek s možností jeho napojení na rozvod plynu 10 % Úprava ceny celkem 10 % + 26 071,- Mezisoučet 286 783,- Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): * 0,5290 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): * 2,1620 Stavební pozemky oceněné dle 28 odst. 1 a 2 celkem 327 993,- Pozemky - zjištěná cena = 327 993,- Kč
- 7 - C. Rekapitulace cen nemovitosti Výsledné ceny: a) Bytová jednotka č. 1555/3 = 823 890,- Kč Výsledná cena nemovitosti činí celkem 823 890,- Kč slovy: Osmsetdvacettřitisícosmsetdevadesát Kč Na nemovitosti váznou následující závady: Zástavní právo smluvní ve prospěch LEASING-STAR s. r. o., a dále několik exekucí. Předpokládám, že uplatnění těchto práv bude při dražbě řešeno dle platných legislativních předpisů v rámci prodeje nemovitosti a tato omezení převodu budou prodejem nemovitosti zrušena, a proto tedy výši obvyklé ceny nemovitosti neovlivní. Oceňovaná nemovitost je situována v lokalitě ve které je poptávka po nemovitostech tohoto druhu v souladu s nabídkou (mírně nižší). Obdobné nemovitosti jsou v dané lokalitě v současné době převáděny za ceny odpovídající jejich administrativním cenám. V současné době jsou na serveru sreality nabízeny obdobné byty s obdobným vybavením a obdobného technického stavu za ceny kolem 600 000.- až 800 000.- Kč, tento byt patří k těm nejlepším. Vzhledem k výše uvedeným skutečnostem stanovuji obvyklou cenu nemovitosti ve výši 800 000.- Kč. V Bílině, 1.4.2010 Ing. Jan Dvořák Síbova 286/8 418 01 Bílina Tel.: 417829007 604734409 e-mail: ing.jan.dvorak-odhady@seznam.cz D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ústí nad Labem ze dne 21.4.1987 pod č. j. Spr 2343/87, pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady, spec. nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 181/17681/2010 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 181/17681/2010.
- 8 -
- 9 -