ZNALECKÝ POSUDEK. č. 111/19711/2014. JUDr. Karel Urban Minská Brno

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č. 111/19711/2014 O ceně nemovitosti - bytové jednotky č. 190/4 včetně spoluvlastnického podílu na společných částech domů čp. 189 a č.p. 190, a dále na pozemcích st.p.č. 318/17 a st.p.č. 318/18, a to vše ve výši 990/28432, vše k. ú. Mojžíř, obec Ústí nad Labem Objednavatel znaleckého posudku: Exekutorský úřad Brno - město JUDr. Karel Urban Minská Brno Účel znaleckého posudku: Stanovení obvyklé ceny nemovitosti pro účely exekuce - obvyklá cena Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 288/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni znalecký posudek vypracoval: Jan Dvořák, Ing. Síbova 286/ Bílina Telefon: ing.jan.dvorak-odhady@seznam.cz Znalecký posudek obsahuje 10 stran textu včetně titulního listu. Objednavateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Bílině

2 A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol O ceně nemovitosti - bytové jednotky č. 190/4 včetně spoluvlastnického podílu na společných částech domů čp. 189 a č.p. 190, a dále na pozemcích st.p.č. 318/17 a st.p.č. 318/18, a to vše ve výši 990/28432, vše k. ú. Mojžíř, obec Ústí nad Labem. 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Bytová jednotka č. 190/4 včetně spoluvlastnického podílu na společných částech domů čp. 189 a č.p. 190, a dále na pozemku st.p.č. 318/17 a st.p.č. 318/18, a to vše ve výši 990/28432 Adresa předmětu ocenění: Jindřicha Plachty Ústí nad Labem Kraj: Ústecký Okres: Ústí nad Labem Obec: Ústí nad Labem Katastrální území: Mojžíř Počet obyvatel: Základní cena stavebního pozemku vyjmenované obce ZCv = 1 320,00 Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne za přítomnosti objednatele a znalce osobně. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - usnesení soudního exekutora JUDr. Karla Urbana č.j.: 97 EX 1353/ ze dne ve věci rovedení znaleckého posudku - výpis z katastru nemovitostí LV č. 459 pro k. ú. Mojžíř obec Ústí nad Labem vyhotovený objednatelem s datem týkající se předmětné nemovitosti (byt) - výpis z katastru nemovitostí LV č. 262 pro k. ú. Mojžíř obec Ústí nad Labem vyhotovený znalcem dálkovým přístupem s datem týkající se předmětné nemovitosti (podíl na domech a na pozemcích) - kopie katastrální mapy pro k. ú. Mojžíř obec Ústí nad Labem vyhotovená znalcem dálkovým přístupem dne se zakreslením předmětné nemovitosti - stáří nemovitosti bylo znalcem osobně zjišťováno na Stavebním úřadu Městského úřadu v Ústí nad Labem - údaje o stáří a rozsahu provedených rekonstrukčních a modernizačních pracích na nemovitosti, poskytnuté majitelkou na místě odhadu - popis bytu z tzv. prohlášení vlastníka (zajistil znalec) - skutečnosti a výměry zjištěné na místě odhadu - jiné doklady znalci předloženy nebyly 5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastnické údaje k nemovitosti nejsou předmětem tohoto posudku. 6. Dokumentace a skutečnost Projektová dokumentace od stavby původní nemovitosti nebyla znalci předložena, objednatel a vlastník nemovitosti ji nemají k dispozici a tato pravděpodobně již neexistuje. Dle předložených dokladů i skutečnosti zjištěné na místě odhadu jde o nemovitost, sloužící k - 2 -

3 obytným účelům, takto byla také postavena, je dosud užívána a jako takovou ji proto také oceňuji. 7. Celkový popis nemovité věci Město Ústí nad Labem je městem krajského významu, je to okresní město a zároveň město Statutární, od Prahy je vzdáleno cca 80 km, od hranic se SRN cca 20 km. Město je průmyslového charakteru, je centrem chemického a elektrárenského průmyslu v Severních Čechách. Město je přirozenou dopravní křižovatkou regionu (silnice a železnice). Nezaměstnanost v regionu je poměrně vysoká (cca 11 %), pracovní příležitosti jsou především v chemickém průmyslu v okolí, a dále v podnicích ve městech Teplice, Děčín a samotném Ústí nad Labem. Nemovitost je umístěná jako řadový koncový objekt v zastavěné části města, v panelové sídlištní zástavbě, v jedné z podprůměrných lokalit. Předmětem ocenění je tedy bytová jednotka č. 190/4 včetně spoluvlastnického podílu na společných částech domů čp. 189 a čp. 190, a dále na pozemcích st.p.č. 318/17 a st.p.č. 318/18, a to vše ve výši 990/ Nemovitost je situována v zastavěné části města, v okrajové části města, zvané Mojžíř (jezdí sem MHD). Parkování automobilů je na komunikaci a parkovišti před domem. V okolí nemovitosti nejsou žádné stavby, které negativně ovlivňují cenu nemovitosti. Nemovitost má v rámci města Ústí nad Labem podprůměrnou polohu k bydlení. Předmětem ocenění je bytová jednotka, označená jako č. 190/4. Je situovaná ve 2.NP domu čp Nemovitost čp. 189 a čp. 190 je situována jako řadový koncový objekt ulice Jindřicha Plachty, v nepravidelné sídlištní zástavbě, v okrajové části města Ústí nad Labem, zvané Mojžíř. Je umístěna u místní komunikace, procházející městem. Od této komunikace je oddělena zpevněnou plochou či zeleným pásem. Hlavním objektem nemovitosti je tedy bytová jednotka č. 190/4. K bytové jednotce č. 190/4 přísluší spoluvlastnický podíl ke společným částem domů čp. 189 a čp. 190, a dále k pozemkům st.p.č. 318/17, zastavěná plocha, o výměře 253 m 2 st.p.č. 318/18, zastavěná plocha, o výměře 253 m 2, vše k. ú. Mojžíř, obec Ústí nad Labem, a to vše ve výši 990/ Vše tvoří jeden samostatný územně uzavřený celek. Jiné součásti nemovitost nemá. Pro provedení odhadu byla objednatelem písemně vyzvána majitelka nemovitosti paní Lucie Polkorábová, ta na místě odhadu byla a znalci prohlídku a zaměření umožnila. Použité předpisy a materiály: - zákon č. 151/97 Sb. o oceňování majetku - vyhláška Ministerstva financí ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhl. č. 199/2014 Sb. - Metodická pomůcka Úřední oceňování nemovitostí vydaná CERM Brno v odborné časopisy Znalec a Soudní inženýrství ročníků 1991 až Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Bytová jednotka č. 190/4 B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 344/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění - 3 -

4 vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než I -0,06 nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož V 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu II 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu II 0,00 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu I T = P 6 * (1 + P i) = 0,940 Index polohy 5 i = 1 Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v ostatních obcích nad 2000 Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,00 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,04 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Okrajové části obce III -0,05 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je II -0,01 částečně dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, V 0,00 špatné parkovací možnosti; nebo příjezd po nezpevněné komunikaci s možností parkování na pozemku 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD III 0,00 dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti II 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Konfliktní skupiny v okolí v okolních bytech nebo v I -0,30 okolí - Konfliktní soby v domě a jeho okolí 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0, Vlivy ostatní neuvedené - Vlivy snižující cenu - Nepopulární lokalita, špatná prodejnost I -0,30 Index polohy I P = P 1 * (1 + P i) = 0,380 Koeficient pp = I T * I P = 0, i = 2-4 -

5 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Bytová jednotka č. 190/4 Domy čp. 189 a čp. 190 jsou jedním "panelákem" se 2 vchody, osmipodlažním, podsklepeným. Přístup je přímo z přilehlého chodníku, a dále z ulice Jindřicha Plachty. V obou domech je celkem 32 bytů (16 v každém vchodě, tedy vždy po 2 bytech na každém NP). Celá nemovitost je dobře upravená, v dobrém stavu, na jedné z podélných stran mají všechny byty plastová okna (na druhé straně jsou původní dřevěná zdvojená), jsou vyměněné stoupačky apod. Předmětem ocenění je tedy bytová jednotka č. 190/4. Je situována ve 2.NP domu čp. 190, je 1. kategorie, velikosti 4 + 1, a podlahové výměře všech místností 99,00 m2 s lodžií o výměře 3,40 m2 (nezapočítává se) - viz prohlášení vlastníka. Dům a byt byl vystavěn cca v roce 1980 Stáří domu a bytu je tedy = 34 let. Konstrukční systém je z montovaných panelů na bázi železobetonu, obvodový plášť je také ze stěnových montovaných panelů na bázi železobetonu. Objekt je využit v plném rozsahu k obytným účelům, dále jsou zde situovány společné komunikační prostory. Objekt lze tedy charakterizovat jako budovu, dům bytový typový, kategorie J, konstrukce montovaná z dílců betonových prefabrikovaných plošných. Popis a ocenění bytové jednotky uvažuji dle 38 vyhl. Technický stav objektu jako celku je průměrný. Prvky dlouhodobé životnosti jsou ve stavu, odpovídajícím přiměřenému opotřebení a stáří, objekt není zateplen. Technický stav prvků PSV a rozvodů inž. sítí uvažuji naopak podprůměrný, interiér bytu je kromě plastových oken na jedné straně bytu původní (umakartové jádro, koupelna, WC, povrchy podlah apod.). Interiér bytu vyžaduje opravu velkého rozsahu - viz foto. Nemovitost je situovaná ve velmi nepopulárním sídlišti s vysokým podílem romského obyvatelstva, nejhorší lokalita v Ústí nad Labem. Ocenění pro stanovení podílu jednotky na pozemcích Pozemky Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. P i 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití II 0,00 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% IV 0,00 včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky III 0,00 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a I 0,00 ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index omezujících vlivů I O = 1 + P i = 1,000 6 i = 1-5 -

6 Index trhu s nemovitostmi I T = 0,940 Index polohy pozemku I P = 0,380 Celkový index I = I T * I O * I P = 0,940 * 1,000 * 0,380 = 0,357 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst ,- 0, ,24 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 1 zastavěná plocha a 318/17 253,00 471, ,72 nádvoří 4 odst. 1 zastavěná plocha a nádvoří 318/18 253,00 471, ,72 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří - celkem ,44 Pozemky - zjištěná cena = ,44 Kč Rekapitulace cen pro stanovení podílu jednotky na pozemcích pozemky = ,44Kč ,44 Kč Celková cena nemovitého majetku pro stanovení podílu = ,44 Kč Vlastní ocenění jednotky Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Bytový prostor 38 porovnávací metoda Poloha objektu: Ústí nad Labem Stáří stavby: 34 let Základní cena ZC (příloha č. 27): ,- Kč/m 2 Podlahové plochy bytu koeficient dle typu podlahové plochy B. j. č. 190/4: 99,00 * 1,00 = 99,00 m 2 Lodžie: 3,40 * 1,00 = 3,40 m 2 Započítaná podlahová plocha bytu: 102,40 m 2-6 -

7 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. V i 1. Typ stavby - Budova - panelová, nezateplená II -0,05 2. Společné části domu - Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, II 0,00 sklad 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu II 0,00 4. Umístění bytu v domě NP s výtahem III 0,05 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové III 0,03 strany - s výhledem 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství částečné nebo úplné II -0,10 mimo byt nebo umakartové bytové jádro 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní I -0,03 vybavení, bez dalších prostor 8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etážové III 0,00 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu III 0, Stavebně - technický stav - Byt ve špatném stavu (předpoklad provedení rozsáhlejších stavebních úprav) IV 0,65 Koeficient pro stáří 34 let: s = 1-0,005 * 34 = 0,830 9 Index vybavení I V = (1 + V i) * V 10 * 0,830 = 0,486 i = 1 Index trhu s nemovitými věcmi I T = 0,940 Index polohy pozemku I P = 0,380 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * I V = ,- Kč/m 2 * 0,486 = 5 277,96 Kč/m 2 CB P = PP * ZCU * I T * I P = 102,40 m 2 * 5 277,96 Kč/m 2 * 0,940 * 0,380= ,- Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = ,- Kč Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na příslušenství a pozemku Zjištěná cena pozemku: ,44 Kč Spoluvlastnický podíl: 990 / Hodnota spoluvlastnického podílu: ,44 Kč * 990 / = 8 302,72 Kč Spoluvlastnický podíl na příslušenství a pozemku ,72 Kč Bytová jednotka č. 190/4 - zjištěná cena = ,72 Kč - 7 -

8 C. REKAPITULACE Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Bytová jednotka č. 190/ ,- Kč 1. Ocenění staveb celkem ,- Kč Celkem ,- Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem ,- Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: ,- Kč slovy: Dvěstějedentisíctřistašedesát Kč Na nemovitosti váznou následující závady: Zástavní právo smluvní, několik zástavních práv exekutorských, zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu, několik exekučních příkazů k prodeji nemovitosti, několik zahájení exekuce a několik nařízení exekuce. Předpokládám, že uplatnění těchto práv bude při prodeji řešeno dle platných legislativních předpisů v rámci prodeje nemovitosti a tato omezení převodu budou prodejem nemovitosti zrušena, a proto tedy výši obvyklé ceny nemovitosti neovlivní. Nemovitost není pronajata, je užívaná vlastníkem a jeho rodinou. Jiné výhody a závady na nemovitosti neváznou. Oceňovaná nemovitost je situována v lokalitě, ve které je poptávka po nemovitostech v současné době podstatně nižší než nabídka. V současné době jsou na serveru sreality nabízeno celkem 6 obdobných nemovitosti (zadané místo Mojžíř, 70 m2 užitné plochy a více, panel, osobní vlastnictví), všechny jsou v nabídkových cenách od do Kč, všechny, i ten nejlevnější za Kč jsou však v lepším stavu, než je oceňovaný byt, poptávka je skutečně podstatně nižší než nabídka. Vzhledem k výše uvedeným skutečnostem (rozměry, technický stav, situování nemovitosti, nabídka a poptávka) stanovuji obvyklou cenu oceňované nemovitostí - bytové jednotky č. 190/4 včetně spoluvlastnického podílu na společných částech domů čp. 189 a č.p. 190, a dále na pozemcích st.p.č. 318/17 a st.p.č. 318/18, a to vše ve výši 990/28432, ve výši Kč. Nemovitost není na základě znalcových zjištění pronajata,.nájemní smlouva není na základě znalcových zjištění uzavřená žádná. V Bílině

9 Jan Dvořák, Ing. Síbova 286/ Bílina Telefon: D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ústí nad Labem ze dne pod č. j. Spr 2343/87, pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady, spec. nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 111/19711/2014 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 111/19711/

10 - 10 -